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Posts Tagged ‘投資物件’
収益物件売却セミナーを開催します。
富士企画では毎月不動産投資に関するセミナーを行っております。
その中でたまに収益物件売却の為のセミナーも行っています。
昨年、『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』を発行しましたが
セミナーでは本では書けなかった内容についても触れていきます。
収益物件をお持ちの方であれば是非一度はお聞き頂きたい内容です。
富士企画のこともより理解して頂けると思います。
すでに他社で売りに出している方、
これから売ろうかどうか考えている方、
もちろんお持ちの物件が「万年赤字物件」でなくても結構です（笑）
お申込みはこちらからでも可能です。
8月5日（土）【収益物件を高く売却する方法】書籍に書けなかったこと！！
http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/22867
是非一度ご覧ください。
セミナー日程が都合が悪い場合などは個別に対応しておりますのでご相談頂ければと思います。
このような物件の売却についてセミナー形式でやっている例は少ないと思います。
富士企画では、不動産投資をやる上で、皆さんの役に立つ情報を常に発信したいと思っています。
物件の売却は買う時と同等の重要なイベントです。
うまい売り方を知って、スムーズに売却活動をすすめましょう！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
投資物件売却時の写真は大事
7月に入りました。
季節的にはいよいよ夏になる感じですが、投資物件売買は上期が半分終わったところでひと段落という印象もあります。
これから投資物件の売却を始めるにあたって、時期的に懸念されるものとしては賃貸の閑散期というところがあります。
投資物件の入居率は売価に大きく影響するため、入居率が低い場合は入居付けをしてから売りに出したいところですがこの時期は人の動きが少なくあまり頑張っても決まらないイメージがあります。
しかし引っ越し業者さんが年末年始や期末だけ忙しいかというとそうでもありません。
この先の動きやすい時期は8月お盆の時期です。
そろそろお盆の一ヶ月前になってくるので引っ越しを考えている人たちも動くころです。
繁忙期ではなくともこういうスポットは逃したくないところです。
また物件は晴れたときの方がきれいにみえます。
写真は馬鹿になりません。
インターネット広告で写真がないものはアクセスもかなり減ってしまいますし、条件としてはそんなに印象が強くなかったとしても写真で良くなることもあります。
また投資物件を探している方はすぐに現地にはいきません。
皆様の中にもよくやられる方もいると思いますがストリートビューで歩いてみるのです。
ストリートビューは結構な範囲をカバーされているので住所がわかれば写真がなくてもすぐそれで見れます。
ただストリートビューは物件の宣伝のために撮られてたものではありませんからあまり光の具合が良くなかったり、修繕前の古いものだったり、雪が積もってたり、とどっちかというと悪いところが目立つものです。
もし修繕を最近されたりしたのならなおさら、直近の「いい写真」があった方が物件は売れやすくなるのです。
富士企画で売却を任されている物件も写真を撮りに行ったりしますがたまたまいい天気とは限りません。
物件に一番よく行くのはオーナーか管理会社でしょう。
自分で行くのが難しければ管理会社に天気が良いときの写真をお願いするだけでかなり役に立つと思います。
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茨城県つくば市で収益物件を探しております。
富士企画では茨城県つくば市で収益物件を探しております。
探しているのは東京在住のサラリーマン投資家の方で
静岡銀行又はオリックス銀行にて融資を検討しています。
今では学術・研究都市としてすっかりと有名になりましたが、
1980年当時の人口と比較すると、今はなんと約2倍の21万人を超える都市へと
発展し続けてます。
今回はそんなつくば市周辺の物件を探しております。
構造体や築年数に特に制限はありませんので、どんな物件でも
まずはご相談頂けたらと思います。
富士企画では、積極的に茨城県つくば市の一棟アパート、一棟マンションの売却の
無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので
参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに
売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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神奈川県横浜市で収益物件を探しております。
富士企画では神奈川県横浜市で収益物件を探しております。
探されてるのは横浜市内に在住のサラリーマンの方で
地元の信金を使っての取り組みが希望です。
平成初期以降の木造か軽量鉄骨造で利回りは8%以上あればご検討頂けそうです。
ただし、重要視している点がありまして積算金額が高い物件に限られます。
（積算金額がお分かりにならない方はお気軽にお問合せ下さい）
富士企画では、積極的に神奈川県横浜市の一棟アパートの売却の無料査定を
しておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、
ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、
水面下で表に出さずに売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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減価償却期間が終わった収益物件を探しております。
富士企画では減価償却期間が終わった収益物件を探しております。
木造ですと平成7年築以前の物件で、軽量鉄骨造ですと平成2年築以前の
築古物件が該当してきます。できましたら、昭和60年以降の物件の方が
融資期間が長く取れるという面で良いかもしれません。
探されてるのは元々のご年収が高いサラリーマンの方で築古の物件を購入して
減価償却による節税が目的です。
富士企画では、積極的に減価償却期間が終わった一棟アパートの無料査定を
しておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、
ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかな売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、
水面下で表に出さずに売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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収益物件を売るか、引き続き保有するか？？
今回のテーマは
収益物件を売るか？
そのまま持ち続けて運営するか？
についてお話します。
この判断に迷われる方は非常に多いです。
人間の心理的に後者に落ち着く人が多いのではないかと思います。
まず、ここで迷われるということは
売るかどうか迷っている物件が収益性がよく、
このまま持っていても問題ないということが根底にあります。
それにその物件を売ったとして
さらに売却益が出たとしても
同様に収益性が高い物件を買い直すことができるのか？？
ここで迷われる方が多いと思います。
売る物件が売却益が出る＝現在の相場に対して安い
ということが言えるでしょうから当然同様の買い直しは難しいということになります。
そこでいくつか不動産屋の立場からの基準についてのお話しますと、
・買った時よりも高く売れる今の相場はいつまでも続くものではない
これはいつでも言えることですが、投資物件の相場は目まぐるしく変化します。
損益を確定させる、という点では判断が早いことは1つのセオリーです。
もちろん、特定の条件により価値が上がる見込みなどがある物件もあります。
それこそ不動産業者とアイデアを出し合って検討する必要があります。
次に
・今後保有してどれだけのメリットがあるか
例えば、その物件が毎年100万円のキャッシュフローを得れる見込みの物件だったとして
売買益がどれだけあるかと比べます。
100万円の売買益だったとすると、次の年に売買益が100万円下がったとしても
賃料収入は衰えていくものとしても今後もあります。
ただこれが500万円だったとすると5年後は1年と比べるとかなり先の話です。
相場も変わるし、賃料収入も落ちていく、修繕費が多く発生するなどリスクが出てきます。
このリスクをとるくらいなら今利確しよう、という考えが強くなります。
この場合は1年と5年の比較ですがこれが3年でみた方がいい場合もあるし、
もう少し長く見てもいい場合もあります。
難しい問題ですが
物件を購入する時から考えていくべき問題です。
富士企画は親兄弟に話すのと同じ立場でお客様にアドバイスを致します。
これから富士企画に来られる方も、一度お話させてもらったお客様も
いつも変わらずご相談に応じておりますので是非お気軽にご連絡下さい。
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収益物件売却 買主の選び方 其の一
収益物件を売却中、複数の希望者が現れることがあります。
その場合どのような判断をすべきなのでしょうか。
仲介での売買の場合、収益物件の売却を任されている不動産業者がいると思いますが、
基本的にはその会社が舵取りをするのが一般的です。
まず大前提としてその業者が信頼が置けるところであるかどうかということです。
もし、信頼できないのであれば一旦売却は止めた方がいいです。
その状態では売買はうまくいきません。
買付があった時、仲介業者から連絡があると思います。
まず、確認すべき点は、
金額、融資特約の有無です。
そこで融資を利用する方であれば、
利用する金融機関、希望融資金額、打診状況、承認・実行の目処
を確認致します。
まずここまでは、その申込者の方が資金調達の見込みがあるかどうかを見極めようとするものです。
とはいえ、利用する金融機関とその申込者の方との関係次第で
融資の可能性ははっきりと見えてくるものではありません。
必要以上に属性などを探るのは感じが悪く見られてしまう恐れもあるのでやめた方がいいと思います。
仲介業者の方で融資をする銀行の担当者にヒアリングを行ってもらい
内容を確認するのが一番かと思います。
銀行は銀行なのでもちろん、100％大丈夫だ、とはまず言いません。
ただあとは提出書類の内容の再確認だけ、
支店では承認はでている、など「確度が高い」状態であることがわかれば、確定ではないとはいえ十分信頼できる状態だと言えます。
富士企画でもローン解約になることはほとんどありません、
中古の投資物件の融資はなかなかはっきりしないところがありますが
それでもローン解約がないのは事前に確認を行っているからです。
不動産投資の仲介をずっと行ってきたからこそ経験から確度の高い回答を導くことができます。
もし判断基準に迷ったら、是非富士企画にご相談下さい。
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任意売却という解決方法①
不動産投資は高額な融資を利用して行うことが多いもの。
富士企画で購入されたお客様には絶対にそうならないで欲しいものですが
返済が間に合わない、、、債務不履行となることが近づいてきた場合の話です。
まずは任意売却とは？からですが、
一般的に金融機関は投資物件に融資をする際、同時に抵当権の設定を条件にします。
抵当権はご存じの通り、万一債務者が返せなくなった場合に債務不履行を理由に権利を発動させれば抵当権設定している物件を競売にかけるなどして抵当権者が回収できていなかったお金を補てんできるというものです。
銀行は返済が何度も滞ってしまったり、違約が認められたりすると
抵当権を行使して競売にかけることができるようになります。
ただ競売では富士企画が行っているような不動産仲介の売買と全く違い、
融資特約もつけれませんしその他の停止条件もありません。
基本的には購入する側としては条件が厳しくなるので必然的に価格は落ちます。
もっとも、競売にかかった時点で借入の残額以上で売れない限りは手元に残ることはありませんのでもはや価格は関係ないかもしれませんが。
そうならないよう、任意売却は競売よりもいい方法として定着しています。
明日は任意売却のメリットについてお話します。
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地価下げ止まり傾向？
国土交通省が今日、7月1日時点の基準地価を公表しました。
全国的に下落は続いていますが、ニュースでも下落幅が下がってきていることが報じられています。
ただ、大都市圏は昨年から連続の上昇してきており、
私の感覚としては投資物件はそれに先駆けて上昇してきているように思えます。
数ある不動産の中で投資物件（不動産屋の中には投資モノとかいう人もいます）は
比較的ニッチな市場です。
その分、例えば住宅地の価格の上昇などの流れに影響されやすいのかもしれません。
こういったことを受けて、購入検討者の中にも購入を急ぐ人が増えてくることが考えられます。
前半は少しニュースについて触れましたが、
相場の話ははっきりとしたことは言えません。
関東は東京オリンピックが開催される等いろいろありますが
これで地価が今からもっとあがるかどうかはわかりません。
もし売る予定がある物件があるのでしたらすぐ相談してもらった方がいいです。
富士企画のスタッフは別に売る必要がないものを売らせようとしたり、
必要以上に安く査定するということはありません。
売る必要があったり、メリットがあるならば売却をおすすめします。
なるべく適正な価格の上限で売れるような査定をします。
大事な不動産の売買の話ですから不動産業者選びも慎重にしましょう。
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投資不動産の売却時期 これからどうなる？
投資不動産はまだまだ上がるのでは？
そんな声を沢山聞いております。
オリンピックまで上がるのでは？
外国資本が沢山入ってきているから・・
たしかにそうだとも思います。
でも、１つ確かなことは
『市場にいい物件が少ない』
こんな声が毎日聞こえてきております。
この市場に物件が少ないとの声が多く聞こえている
この時は、売り時だと思います。
投資物件は売却して始めてその利益が確定します。
この投資物件の市場の変化って
４月になると、金融機関の融資の見直しが入る時期です。
それに合わせて、売れる物件、売れない物件が異なって来てしまいます。
投資不動産は、融資を利用して行う方が多いですからね。
金融機関のまだ公開出来ない情報や
市場の生の声を聞いているから、
投資不動産の売却であれば、ちゃんとお伝えする事が出来ます。
アパート、一棟マンションなどの賃貸不動産であれば
どんな物件でもお気軽にご相談下さいませ。
https://www.fuji-baikyaku.net/p4/
きっといい感じのお手伝いが出来ると思います。
専門家に任せる違いをきっと感じてくれると思います(^O^)／
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