Posts Tagged ‘投資不動産売却’

投資不動産を少しでも高く売却する方法②

2015-06-25

投資不動産を少しでも高く売却する方法として、前回、修繕をすることで

付加価値を上げて、修繕費以上の価格UPで売却するというお話をさせて

頂きましたが、今回は、修繕をすることで、価格のほかどういうメリットが

生まれるかというお話をさせて頂きます。

 

奇麗な家

 

 

 

売却しようと考えている物件に大きな資金投入をするということで、びっくり

される方もいらっしゃると思いますが、それは、買主さんからみれば、修繕されている

方が買いやすいという背景があるためです。

 

購入するときにも自己資金は何かと出てしまう事が多く、最低でも購入する時の

諸費用に関しては自己資金で捻出して頂くケースが多いですが、さらに購入後に

修繕費というのは、なかなか難しい話になってくるわけです。

 

ですから、あらかじめ修繕されている物件の方が良いと思われる傾向にあるのですが、

当然見た目としても汚い物件よりかはきれいな物件の方が良いと思われるはずです。

 

 

さらに修繕をすることで、いろいろなトラブルからも解消されてきます。

売買では、瑕疵担保責任という売主様に課せられる責任もあります。

 

個人様であれば2か月程度の期間は雨漏りなどがあった場合には、

修繕をしなければならないという取り決めもあるのですが、

以外にこの2カ月で万が一のことを考えると怖いというお話を売主様から

お話を聞いたりします。

そういう中で外壁などの修繕をしておく事で、安心できることも多いかと思います。

 

また修繕をすることで、外観が良くなり、賃料をUPできるかもしれません。

前にもお話しましたが、賃料UPはそのまま利回りに直結してきますので、

より高く売却できる要素があります。

 

そして何より、現在の入居者様にも気持ちよく住んで頂けるという事にも

つながります。

 

汚いよりかは、きれいな物件の方が好まれますし、逆に売買にとっても

売主様に有利に働く事も多いというのが、この修繕というものです。

 

当然、修繕をすることで高く売却出来る物件、出来ない物件いろいろですので、

ケースバイケースです。

富士企画は投資不動産専門の会社ですので、ぜひそのあたりもご相談ください。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

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〒160-0004
新宿区四谷1-19-16 第一上野ビル6階
富士企画株式会社
TEL:03-6380-6780  FAX:03-6380-6781
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

相続税対策としての不動産売却とは?

2015-06-15

相続税対策としては不動産売却とはどういうことでしょうか?

通常相続税対策というと、借り入れをすることなどで、

相続税額を減らすという方法が一般的かと思います。

 

もちろん投資不動産を購入することでも、相続税対策になることは多くあります。

 

ただ、今回は相続対策として、不動産を売却する意味はどういうことにあるのか

というところをお話したいと思います。

 

相続税

 

前から何度かお話しておりますとおり、今年1月より相続税法が改正されまして、

相続対象資産から控除できる金額が大きく減ったことや、課税税率も上がったことで

相続税を気にされている方も多くいると思います。

 

 

もし現在相続が起きた場合に、どれくらいの相続税がかかるのか?

 

全く知らないという方は、とにかく早めに確認されることをお勧めします。

相続というのは、特別遺言などがなければ相続人が決まった比率で、

資産を分けあうということになります。

 

資産がすべて現金や有価証券など、分けやすいものであれば良いのですが、

ほとんどが不動産などになっている場合には、非常に分けにくいことになってしまいます。

 

もし相続人が3人兄弟だった場合には、

不動産を分けるとなると持分という形で3分の1づつ持ち合うということになりますが、

これは後々、兄弟間で争いごとが起きる可能性が多く注意が必要です。

 

 

というのは、持分というのは、3人の意見が一致しないと、

建て替えや売却などができなくなってしまうからです。

 

 

不動産は大きな資産になりますので、こうした意見の相違というのが

兄弟間でも亀裂を生む要因になりかねません。

 

 

持分が駄目だとしたら、長男になる方、1人で所有するとなるとどうでしょうか?

長男としては、兄弟2人に対して、本来相続する比率の対価を

現金にて渡す義務が発生します。

 

これでは、長男が非常に気の毒ですし、

そこから生まれる確執などもよく聞かれます。

 

ではどうしたら良いのでしょうか?

一番良いのは、相続が発生する前に売却するのが

一番良い方法と言えるかもしれません。

 

特に投資不動産であれば、自分たちが住んでいるわけではないので、

売却しようと思えばしやすい不動産かと思います。

 

売却して、現金化にすることで、相続税が発生した場合の備えにすることや、

相続財産の分配などがしやすくできるようになります。

 

土地

 

もちろんこれは1つの考え方ですので、もっと良い方法もあるかもしれませんが、

将来を見据えて備えることは必要かと思います。

私ども富士企画では相続税対策などのご相談も行っております。

 

まだ何も備えが無い方や、相続のことをしっかりと検討されたことがない人は

ぜひご相談頂ければと思います。

 

ご相談から見えてくる問題や、備えの方法などきっと

お役に立てる方法もあると思います。

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スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、

お気軽にご相談くださいませ

 

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投資不動産売却をするときに考えないいけない事とは?

2015-06-05

投資不動産を売却する時に考えないといけない事はとは

いったどういうものがあるでしょうか?

いくらで売るのか?売った場合の税金は?費用は?

色々とあると考えないといけないことはあると思います。

 

売却時に一番考えないといけない事は、売却しようとしている投資

不動産はどういう投資家が購入するのか?

もしくは投資家から見た場合、人気物件となるのか?という投資家目線が

非常に大事になってきます。

 

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それは当然ながら、投資不動産を購入するのは投資家です。投資家目線で

見る事で売りやすいか売れにくい決まってきます。

 

ご紹介する立場である不動産屋の手腕で左右される事もあると思いますが、

これだけでは確実性は低いです。

 

不動産屋が売れやすいなと思う物件は、多くの投資家がこんな物件が

ほしいや、こんな物件を探しているなど、たびたびそういった希望を

聞いているので、売れやすいか売れにくいか判断できるわけで、

あくまでも投資家目線というのが市場相場に近いと言えるかもしれません。

 

これは逆にいうと、購入する時も同じ事が言えると思います。

こういう物件を今買えば、何年後に売却する時は売れやすい物件だなとか

逆算できるようになります。

 

ただし、この感覚はおそらく、富士企画のような投資不動産専門の会社の

ものでないとなかなか分からないかもしれませんが、私ども富士企画は、

投資不動産のプロですので、これが分からないと意味がありません。

 

またこういった感覚をお客様のために使えなければもっと意味がないのです。

 

購入も売却も表裏一体のようなものですので、投資不動産の売却および購入と

富士企画の経験値を利用して頂ければと思います。

 

下記フォームよりご売却相談を受け付けています。

まずは何事もご相談頂くことから始まりますので、

お気軽にご相談くださいませ(●^o^●)

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投資不動産の売却における譲渡所得税の特例とは?

2015-06-03

不動産を売却した際には、取得費用から売却した価格が利益となり、

その利益には譲渡所得税が課せられることになっています!

 

通常は投資物件では譲渡所得税の特例になるようなものは

一切適用がないのですが、ある条件を満たすと投資物件であっても

譲渡所得税の特例を受ける事ができるんです。

 

今回はそんな裏技的なお話を少しお話したいと思います。

 

東京駅

 

前にも少しお話したことはあるのですが、一般的には不動産の

売却した際の譲渡所得税は、短期譲渡所得と長期譲渡所得と言って

所有していた期間の違いで、課せられる税率が違います。

 

5年未満の所有であれば、短期で、5年以上であれば長期となるのですが、

短期での所有で売却した際に課せられる譲渡所得税は、市県民税あわせて

約39%もの課税になります。

 

残念ながら私どもが専門に扱っているアパートやマンションなどの投資物件は

上記の課税対象になります。

ただし、売却する不動産が自分がすんでいる持家であれば、短期での売却で利益が

出たとしても、特例により課税所得金額に対して、3000万円を差し引いて

課税されることになっています!

ようするに持家を売却して、その利益が3000万円出たとしても譲渡所得税は

0円となるわけです!

すごい特例ですが、これはあくまでも持家の話です。

 

でも実は投資不動産でもこの特例を受けられるケースがあります!

それはもともと持家として使っていた物件を、現在賃貸として

貸しているケースの不動産になります。

 

なぜこのような事ができるのかというと特例に該当する規定の中に、

過去3年前までに住まいとして使っていた不動産も含まれるとなっているからです。

 

しかもこの特例は短期での所有でも一切関係なく受けられる特例になりますので、

もしこのようなケースで高く売れるような物件をお持ちの方であれば、

ぜひ利用して頂ければと思います!

 

投資不動産を扱っているといかに税金を抑えるかそんな事を、毎日考えておりますので、

この特例をうまく利用してなにかできないか?といろいろと考えてしまいますが、

これはあくまでも独り言として聞き流してください・・・

 

とにかく、税金にもいろいろな特例がありますので、こういった知識も知っているのと

知らないのでは大きな違いです。

富士企画のスタッフも税金の知識は常に勉強しておりますので、

こういった税務のご相談も、ぜひご相談くださいませ!

 

ただし私どもで手に負えない件は、専属の税理士にご相談してみますので、

そのあたりはご安心ください

 

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投資不動産売却の基礎知識①

2015-05-28

投資不動産を売却するにあたり、基礎知識を今回はお話しようと思います。

 

あまり不動産を知らない方や、過去に不動産の売却をした経験があっても

忘れてしまった方は、ご確認頂ければ幸いです。

 

融資画像

 

まず、投資不動産でも一般の不動産でも、

売却する時に必ず必要となるものは3つです。

①登記識別情報

②印鑑証明書・実印

③身分証明書

 

 

登記識別情報は昔の権利証と呼ばれるものになります。

現在は売買などで所有権移転をした場合には、

権利証ではなく、登記識別情報が発行されます。

 

これは、緑色の台紙にシールが張っているのですが、

シールの下には、数字が書かれています。

この数字がその登記の情報となり、法務局に保管されております。

 

シールは一回はがすと、再度張れなくなりますので、

もしシールが剥がれていた場合には

悪用されていないか確認が必要です。

 

もし紛失などした場合でも、売却はできますが、

事前に司法書士に準備してもらうなど必要になりますので、

売却の前には必ず、しっかり保管されている事をご確認ください。

 

 

印鑑証明書・実印は、売主様として、買主様への所有権移転を

依頼したという本人確認のために必要としているものです。

 

通常は司法書士が用意する委任状や、登記原因情報といった書類に

実印にて押印をし、印鑑証明書を添付します。

 

実印などを紛失していたり、印鑑登録などしていない場合は、

ご用意をお願いします。

 

 

身分証明書は、司法書士が売主様ご本人の意思確認をしたということで、

売主様の本人確認をさせて頂くものです。

 

顔写真付きのものがあれば良いですが、健康保険証などでも対応可能です。

 

 

 

以上が不動産を売却する時に必要な書類などになります。

当然すべて大事なものになりますし、もし紛失などしているのであれば、

最悪、悪用される可能性もございますので、

自信がない方は、一度ご確認される事をお勧めします。

 

次回は投資不動産における売却時の

必要書類などを記載したいと思います。

 

富士企画では、随時、投資不動産の売却査定を承っております。

 

下記フォームより査定できますので、

お気軽にご相談ください(*^。^*)

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スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、

宜しくお願いいたします。

 

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投資不動産を売却のご相談を承っております!

2015-05-27

富士企画では投資不動産専門の会社です!

 

多くの投資家様に、会員登録頂いておりまして、

物件情報を随時ご紹介させて頂いております。

 

アパート

 

また同時に、ご売却の情報というのも同じくらい探しておりまして、

 

以前に投資家様にアパートをご紹介して仲介をさせて頂き、

またその物件を売却されるということでお声掛け頂くことも多いです。

 

現在は物件の値上がりもあり、過去に買われた方が

売却するときの物件の売却査定をした時には、

多くのケースで購入された金額よりも

高く売却できるという査定になることが多いです。

 

どれくらい高くなるかは、物件次第にもよりますが、

億以上する鉄筋コンクリートのマンションであれば、

かなりの値上げができる期待もあります!

 

ただし値上げができるといっても、

購入されてから5年以内のご売却であれば、

売却利益に対して短期譲渡所得税といって、

5年以降に売却するときよりも税率が高くなる仕組みがあります。

 

5年以内の短期所有であれば、市県民税併せて、

売買利益に対し、39%の税金がかかります。

 

5年以降の長期所有であれば、市県民税併せても、

20%程まで下がり、短期所有に比べると約半分です。

 

高く売却できるからと言っても、5年以内のご売却は

高い税率まで考えなければなりませんので

もうすぐ5年が経過するという方などは、

すこし売却時期を待って動かれた方が得策かと思います。

 

富士企画では、こういった投資物件の売却の査定から

ご売却時期の相談などすべてにおいてご相談を承っております。

 

現在の好調な市場や相場がいつまで続くかはわかりませんが、

お早めにご売却の査定をとって売却時期を見定めるということも

して頂いても良いのではないでしょうか?

 

下記フォームよりご相談の受付しておりますので、お気軽にご相談ください(*^。^*)

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ご相談の時間はお仕事に行かれる出勤前でも・・・

お仕事帰りの遅い時間でも・・・

随時承っております。

 

現在の市場はチャンスですので、

ぜひ良い時期を見逃さない賢い売却をしてください!!

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

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投資不動産における相続税対策相談会を開催します

2015-05-21

富士企画では投資不動産のご売却相談会を随時開催しておりますが、

平成27年6月13日(土)に税理士先生をお招きしまして、

相続税対策相談会を開催します。

 

相続税

 

 

皆様のご存じかと思いますが、平成27年1月1日より相続税の新税法が適用になり、

これまでの基礎控除額が少なくなり、また税率も上がりました。

 

これにより、大きな資産をお持ちの方は、

より多額な相続税を納税することになり、

またこれまで相続税を納税しなくてもよかった方も、

相続税を納める対象となる可能性が出てきました・・・

 

 

特に賃貸物件など投資物件をお持ちの方は、

当然ながら資産を多くお持ちの方が多いかと思いますので、

相続税を多く納めることになる可能性は高いと思われます。

 

また大きな資産は持っていないと思われている方・・・

自宅があり、多少の金融資産を持っている方でも

今回の新税法により相続税を納めなくてはならない

状況になっております。

 

 

富士企画では、投資不動産専門ということで、

投資不動産をうまく組み合わせた相続税対策という

ご相談をしております。

 

たとえば、数百万円程の相続税を納めるような方は、

おそらく投資不動産を1棟所有することで

納税する額としては、かなり抑えられると思います。

将来にわたり、資産形成を図ることもできるし、

税金も節税できるわけです。

 

また相当な金額を納めるような方でも、

不動産投資物件を組み合わせる事で数千万円の節税対策

につながるかもしれません。

 

このようなお話を税理士先生を交えまして、

ご相談していきたいと思いますので、ぜひこの機会に、ご相談くださいませ。

相談料はもちろん無料となります。

 

開催日時は下記にて記載させて頂きますが、

おひとり様ご相談時間を1時間となりますので、

限定5名様にてご予約承ります。ご了承ください。

場所:富士企画株式会社事務所

住所:新宿区四谷1丁目19-16 第一上野ビル6階

時間:13時00~18時00 (ご相談の順番はご予約順となります)

連絡先:03-6380-6780 (担当 西井までご連絡ください)

 

下記フォームからご入力いただくか、お電話にてご予約ください。

https://www.fuji-baikyaku.net/p7/

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

宜しくお願いいたします。

 

 

 

 

 

投資物件を売却する時の媒介契約は3パターンから選択?~一般媒介契約編~

2015-05-19

うり投資物件をご売却される際には、かならず不動産会社と

媒介契約という契約を締結することが必要となります。

 

媒介契約といっても実は3つのパターンがあり、

売主様はその3つの中から選択することに

なります。この3パターンはどういったものなんでしょうか?

今回の内容に関して少しお話したいと思います。

 

クローバー

 

媒介契約というのは、売主様が不動産仲介業者に

いくらの金額で売却を依頼するかという

内容を記載した契約書面となります。

 

不動産仲介業者はその取り決めした金額にて

お客様にご紹介して、売買をまとめる売却活動をします。

また成約に至った際には、契約書面にて取り決めした報酬が発生することになります。

その媒介契約は3つの種類があり、それぞれ内容が異なります。

 

①一般媒介契約

一般媒介契約は、売主様は何社でも売却を依頼することができます。

また売主様が自ら買われる人を発見された場合でも、

大丈夫というのが一般媒介契約です。

 

簡単にいうと、売却される売主様にとって、制約になるものがなく、

自由なところが多い売却依頼となります。

 

ただし、1つだけ注意することがありまして、

複数の会社に依頼する時には、依頼をしたすべての

不動産業者にどの会社に依頼したかを明示する義務はあります。

 

理由としては、不動産業者からみれば、

多額な広告料をかけて、一生懸命頑張って売却活動をしたとしても

一般媒介契約であれば、他社で売却が決まってしまうと

結局は何も報酬を得られないという可能性もあることから、

 

現在どの会社が同じ物件の売却活動をしているのか通知することを

売主様の義務としているからです。

 

売主様にとって一般媒介契約のメリットとしては、

自由が多い契約というのはあるのですが、

逆にいうとデメリットとしては、

依頼した不動産業者もなかなか時間や、費用をかけて売却活動がしにくくなり、

成約に時間がかかる可能性があるというのがあります。

 

次回では、専任媒介契約というのをご説明したいとおもいます。

 

富士企画では、大切な投資不動産の売却相談

をいつでも承っております。

 

平日でも休日でも、事前にご予約頂ければ、

ご対応させて頂きます。

下記フォームよりご予約くださいませ(*^。^*)

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スタッフ一同心よりお待ちしております!

お気軽にご相談ください

 

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所有されているアパートやマンション売却査定してみませんか?

2015-05-07

投資不動産専門の富士企画では、随時、アパートやマンションの

ご売却のご相談を受け付けております。

 

丸の内

 

こちらの記事を見て頂いている方は、

おそらく何らかの投資不動産をお持ちの方かと思いますが、

ご自身が所有されているアパートや、マンション、賃貸戸建などの

投資物件を売却するとどれくらいの金額になるかご存じでしょうか?

 

富士企画では、お持ちの不動産を売却したらどれくらいになるか

簡単な無料売却査定もしております。

 

現在投資不動産は、東京を中心に値上がりしております。

値上がりする傾向はいつまでつづくか分かりませんが、

現在高く売れるときに売却して、

利益を確定させるというのも手かと思います。

 

弊社からご紹介させて頂いて購入されたお客様でも、

条件が良い物で購入されている方は、

現在でも多少価格を上げてでも売却できる物件は

多数あると思いますが、とくに税金面から考えると

5年以上前に購入されている方は、大きな利益が出る可能性があります。

 

構造は問いません。

木造、鉄骨造でも、鉄筋コンクリートでもなんでも大丈夫です。

築30年以上経過しているアパートでも大丈夫ですよ

 

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この機会にぜひ、投資不動産専門の富士企画にご相談ください!

下記フォームよりお受付しております(^。^)y-.。o○

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無料相談もいつでも大丈夫です。

お仕事が終わったあとや早朝でもご連絡頂ければ対応しております。

お気軽にご相談してみてください!

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

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投資不動産を売却する時に気をつけないといけない事とは?~抵当権抹消~

2015-04-17

投資不動産を売却する時には、

注意しなければならないことがいくつかあります。

 

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まずはじめに、現在借入されている抵当権や

根抵当権を抹消できなければ、不動産は売却することができません。

 

ほとんどの方が、借り入れが残っている状態で

売却をするケースが多いですが、

売買契約までに抵当権を抹消してください

という事ではありません。

 

不動産を売却した際の売買代金をもって、

借り入れを返済すれば大丈夫です。

 

 

注意しないといけないのは、

売買契約締結までに金融機関の確認を

しなければならないという事です。

 

いろいろと売買を繰り返されている方だと、

ほかの投資物件を購入した際に、売却する不動産を

共同担保で入れているケースもあると思います。

 

その時には、その共同担保の抵当権も外さなければならない為、

相談する金融機関が2社になります。

 

2社のうち1社は抹消に応じて頂いたとしても、

もう1社が応じてもらえなければ、

売却できないことになってしまいます。

 

これを相談せずに、売買契約を締結してしまいますと、

売主の義務である抵当権抹消が完了せず、

最悪、売買契約の違約対象にもなりかねませんので、

絶対に事前の相談は必要です。

 

その他、注意したいことは、また後日に

お話しさせて頂きたいと思います。

 

富士企画では、投資不動産を専門に取り扱いしております。

投資不動産は通常の不動産と比べると、確認事項も多く、

また注意しなれければ、売主様に不利になって

しまうことも多くあります。

 

 

一般の不動産屋では、気づけない事も多くありますので、

投資不動産をご売却される際には、

ぜひ投資不動産の富士企画にご相談くださいませ。

 

下記フォームよりご相談はお受付させて頂いております。

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どんなことでもお気軽にご相談くださいませ(*^。^*)

 

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