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Posts Tagged ‘富士企画’
10月になりました！
半期決算の9月も終わり、今日東京は晴れ晴れしい天気でしたね。
この9月までの収益物件の動きはいかがでしたでしょうか。
富士企画に来られるお客様、不動産会社さん、その他いろいろな仕事で関わり合いのある方々
定番の挨拶ですが、「最近はどうですか～？？」とよく聞かれます。
そして富士企画では大体の場合「良い物件はなかなかでてきませんが安定していい物件を買ってもらっています」
といった感じでお答えしています。
これがどういう意味かというと富士企画は収益物件専門の仲介会社、
売るのも買うのも少ない人数ですが常にお客様はいるのであまり市場全体の状態に左右されず、
売買が成立しているということです。
ご存知かと思いますが、
収益物件は買取業者がたくさんいて、常に安い物件を探しています。
安い物件は一般の方も探していますが、企業と比べると、情報力、資金力、機動力で負けてしまうので
競合すれば大体負けてしまいます。
これは売る方にも影響があって
向こうは買取のプロです。
なるべく高く売ろうと思っていても、うまい具合に買取の価格で売却するケースが多いと思います。
もちろん買取の場合ですと
確実に期限を決めて売却できるのでお急ぎの方には大きなメリットがありますが
じっくりとでも売却したい、という方にとっては安くなってしまう可能性が高いです。
この10月は年末まで3か月、今度は年末に向けて動く時期です。
また賃貸も年末が近づくにつれ繁忙期に入っていきます。
入居率が悪い物件なども今の時点から準備をしておけば売りに出すのはもっと先だとしても
売りに出す前の準備はできます。
富士企画では売却の時期をせかすことはありません。
それは売主さんが決めることですので一度状況をご相談下さい。
実際に会って話さなければうまく伝わらないニュアンスや新たに気づくこともあるかもしれません。
是非一度富士企画で売却相談をされてみてはいかがでしょうか？？
皆様のご来社をお待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
誰にも知られず売却する②
売却することは言いたくなくてもやはりいくらかは伝えなければならないものです。
・管理会社には言わなくてはならない
・親族に関係がある物件ならば言わないとあとあとトラブルになるかもしれない
上記は仕方ありませんが、
入居者、その他の不動産会社には知られずに売却を進める方法はあります。
というかそのように売却される方はとても多いです。
やはり、入居者にばれるリスクは大きいですし、情報が出回ればいろいろなリスクがあります。
具体的にはネットなどの広告をうたないこと、レインズに掲載しないことです。
広告を控えめにする→売れづらくなる
この影響は少なからずはあるかもしれません。
ただ富士企画では相場通りの価格で売れる値段であれば仲介会社の努力次第でこれは克服できることだと考えております。
おまけに、広告を出し過ぎると色々リスクがあります。
ずっとネットに出ていて売れ残り感がでてしまったり、
色々な不動産屋に銀行打診などをされて銀行側で逆に審査を通しづらくなったり
極論をいうと広告は便利ですがやらなくてもどうにかなるのです。
富士企画は色々な物件を仲介していますが
富士企画のスタッフも口をそろえて、「未公開」「出回っていない」物件がお客さんをつけ易い、
と言います。
逆に情報をクローズすることによって、
だいぶん語弊がありますが“プレミアム感”を出すこともできることもあると思います。
大事な収益物件の売却は出だしが重要です。
そこで失敗しないよう、富士企画に相談してみてください。
売却相談は、いくらで売るか、だけではありません。
いつ、どのようなやり方でその部分部分だけでも相談に応じます。
ご相談お待ちしております。
収益物件専門仲介会社としてのベストな意見をお伝えできると思います。
〒１６０-０００４
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抵当権の抹消について
収益物件の売却が決まり、引き渡しの際、
気を付けて頂きたいのが抵当権の抹消です。
抵当権の抹消は売主の義務です。
これは決済時に必ず、抹消できるよう準備しておかなければなりません。
もし、抵当権が抹消できない場合は違約となる恐れもあります。
一方、銀行はどうかというと基本的には面白い話ではありません。
お金を貸して利子を取る商売をやっているわけですので
貴方がいいお客様であればあるほど貸し付けておきたいのです。
稀に銀行から「売るのをやめてくれ」というケースも聞いたことがあります。
円滑に取引を進める為、この抵当の抹消は特に優先して十分配慮する必要があると言えます。
まず、気を付けるのは抹消するには事前の申請が必要だということです。
通常、1週間から2週間程度前には、（長いところは1ヶ月というところも！）
物件を売るので全額返済し、抵当権の抹消手続きをする旨を伝えなければなりません。
ただ、購入したのが最近であったりすると
銀行にそのことを言うのは気が引けることもあるかと思います。
その場合は、富士企画のような収益物件専門の不動産会社にご相談下さい。
知っている金融機関であれば、どの程度かある程度はわかるかと思います。
次に問題として多いのが共同担保になっている物件の売却です。
別の物件の購入時に共同担保に入れた物件を売却するには
「いくら返済すれば抵当権抹消できるか」を確認しておかなければなりません。
「共同担保にした際の相応分を返済すればいいのだろう」
これは間違いではありませんがこの銀行がいう「相応分」は考えている金額と大きく違うかもしれません。
特にこの共同担保のケースは売却した代金からいくらかを繰り上げ返済しなければなりませんので最終的な手残り分に大きく影響します。
売却する目的が単純な現金化であれば目的を達成するために事前に確認をする必要があります。
この9月に物件を売却される方もいらっしゃるかと思いますので
もしこのことをあまり把握されていないようでしたら一度確認をしておいた方がよいと思います。
もちろん、富士企画はこういったご相談だけでも応じます。
不安な点はなるべく早く解決しましょう。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件はやっぱり利回り？？
収益物件を探す方がまず注目するのが利回りです。
一部特殊な事情を除いては投資して資産を殖やすことが目的なのですから当然ですね。
富士企画では購入のご相談の際、お客様のご希望をヒアリングしていきますが
利回りが一番大事、という方は意外に多数を占めているわけではないです。
というのも、利回りの希望はある程度はあるものの、それよりも
購入する場所であったり、間取りであったり、借り入れをする金融機関であったり、
様々な条件を組み込んで投資が成功するプランを描けるものを考えるわけです。
高利回りで、年間に300万円の利益を想定できる物件よりも、
より確実性がある150万円の方を取る、という方が意外と多いのです。
弊社新川の著書、「出口から逆算するプロの不動産投資術」でも述べている通り、出口＝売却 して利益を確定することまで描きやすい物件を求められているのです。
【出口から逆算する不動産投資術】
当然利回りが価格を大きく左右することは変わりませんが
実際の土地値や将来性を重視する人が増えてきているように思います。
富士企画にはいろんな物件情報がたくさん集まってきますが
その中から富士企画のスタッフが選んでご紹介し、成約となります。
ご紹介する際には利回りが高くなくても、何かアピールポイントがあればいいのです。
場所がいいとか、土地値が高いとか、希少性が高いとか
そのとき、1人で考えるよりも2人、3人で考える方がよいアイデアが出るはずです。
富士企画では売却で預かった物件を全員で考察します。
隠れていたいいところを認めて購入するお客様も出てくるかもしれません。
富士企画のスタッフと物件のいいところを探し、
是非喜んでもらえる物件になることを期待しております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
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収益物件を相続することになったら
相続予定の収益物件があるとき、気を付けていただきたい点がいくつかあります。
●売るかそのまま相続を受けるか
相続で一番気にされるのは相続税です。
近年相続税は控除される額も減り、基本的には税金が多く取られるようになってきています。
相続税の支払いは不動産などの資産でもできますが基本的には現金です。
不動産の資産が現金資産に対して多かった場合は相続税の支払いのために現金を支払う必要がでてきます。
それも相続する現金資産以上に上る場合も考えられます。
それは困る！という人は不動産を売ることになるわけです。
●売る場合はなるべく早い準備を
相続の開始があってからは相続人それぞれの意見を聞き、売却を進めなければなりません。
不動産の取引は複雑で大変なものです。
それが当事者が何人も増えれば当然もっと大変になります。
時間的に焦りもでます。
焦ればしっかりした売却活動もできず、結果的に高く売るのは難しくなります。
なのでそうなる前に売るのであれば売却を進めた方がいいのです。
●持ち分登記を入れるか
不動産を相続する場合、それぞれの持ち分を登記するかどうかという問題があります。
例えば子3人で3分の1ずつだから、土地建物に3分の1ずつ持ち分登記を入れたりすると思います。
ただこれは実は義務でもないのでこうやる必要はないわけです。
兄弟で持ち分をそれぞれ入れると大変なのはまた売却など不動産を動かす時です。
将来それぞれ違う地で暮らす兄弟が話し合って、実際の売却となれば実印の押印、印鑑証明の取得、立ち合いなど全員がやる必要がでてきます。
これは大変です。また意見が纏まらない場合もあります。
ちょっと悪い言い方ですが、兄弟も将来永劫仲良しというわけではないわけなので
持ち分の登記についてはそこも考慮してやった方がいいと思います。
富士企画では実際の売却にならずとも
「売却をするべきかどうか」の相談だけもよく承っています。
そして親身になって対応致します、言葉通り親や子にするアドバイスと同じ立場でやります。
不動産仲介でずっとやってきた富士企画ですので一時の利益よりも将来的な信用を得る方が大事だと考えています。
ご相談の際は是非、一度お越しになって富士企画スタッフとお話してみて下さい。
誠意ある対応を感じていただけると思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
茨城県土浦市で収益物件を探しております。
富士企画では茨城県土浦市で収益物件を探しております。
特に木造又は軽量鉄骨造のアパートを探しております。
築年、駅距離、稼働状況は不問ですが、利回りは１０％以上は
確保できる物件が望ましいです。
もちろん、鉄骨造やRC造の物件も常時探しておりますので、
お気軽にお問合せ下さい。
融資を利用して購入される投資家様がほとんどですので、
銀行が評価し易い様な物件の方が高く売れます。
（逆に現金購入のお客様ですと大きな指値が入るケースが多いです）
富士企画では、積極的に茨城県土浦市の一棟アパート、一棟マンションの売却の
無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので
参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、
水面下で表に出さずに売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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9月からの収益物件売却
8月ももうあと残り1日となりました。
早いものですね、来月は収益物件の売買も最も活発になる9月です。
9月は銀行の半期決算月になります。
9月末時点での融資残高を目標値に到達させる為、各支店が総力を挙げて頑張ります。
その為、通常よりも審査がゆるくなるケースがあったりなかったりするようです。
それで物件が売れやすくなるというわけです。
収益物件が売れるか売れないか、
融資が肝です。
最近あちらこちらで「融資を締めてきている」ということを聞きます。
そうでないところも多くあると思いますが、この9月はチャンスになりえます。
いくら人気のある場所や建物だったとしても
融資がつかなければ売れません。
高額になればなるほどそうなります。
すでに9月の決済を見据えて動かれている方も多いと思います、
ここで一つ物件の売却に対して再度考えられてみてはいかがでしょうか。
富士企画では収益物件の売却相談をいつも受け付けております。
対象物件のエリアは日本全国！
すごく古い物件でも
入居率が悪い物件でも
市街化調整区域の物件でも
なんでも売る方法はあります。
これまで仲介業でやってきたのが強みです。
直に買主さんをつけるので不動産屋に間に入られて利ザヤを取られる、ということもありません。
実際に売れる価格をまず知って、それから売るかどうかを考えることをお勧めします。
是非この機会に一度富士企画にご相談下さいませ。
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富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
軽量鉄骨造の収益物件を探しております。
富士企画では軽量鉄骨造の収益物件を探しております。
現在、探されてる方が複数名おりますので、幅広くご紹介が可能です。
エリアは全国の物件に対応しておりますが、融資期間の関係で
できれば築２０年以内の物件が望ましいです。
価格帯は５０００～１００００万でハウスメーカー系の建物が
人気があります。２～３棟一括でのご売却もご相談下さい。
富士企画では、積極的に軽量鉄骨造の一棟アパートの売却の
無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので
参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、
水面下で表に出さずに売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
公簿売買と実測売買
不動産の取引には、公簿売買と呼ばれるものと実測売買と言われるものがあります。
公簿、実測というのは一般的に地積のことを指します。
公簿売買とは登記上の面積に基づいて売買するというものです。
従って契約した後で測量をして面積が違ったとしても売買金額の増減はしない、というものです。
ただ買主としては測ってみて大きいならラッキーなことなので文句はないはずです。
万一売主側でそれを知ったとなると少しであればいいのですが大幅に違うともうちょっと高くできたのではないか、と苦い思いをするかもしれません。
次に実測売買ですが、こちらは言葉の通り、実際に測量をして売買をするというものです。
従って契約時に測量が完了していない場合、公簿の情報より増減があった場合は
㎡当たりいくらで売買金額を調整するか、ということを取り決めて契約します。
ただ実際に大幅に違ったとなると売主は売れる金額が大幅に下がれば困りますし
買主も大幅に上がればローンを打診している場合など大変です。
ですので普通は簡易的にでも測量をして売買金額の増減はないかあっても微差になるようにしておくものです。
一方、中古の収益物件の売買はほとんどが公簿売買です。
普通、建物を建てる際に測量もしていますし、公簿売買で問題はそんなにないと思います。
ただ、とても古い物件だったり、法務局にも地積測量図がないような場合、
または広大な敷地、起伏が多い敷地だと大幅ではなくとも結構違う場合があります。
実際に測って、大きくなるものを縄伸び、小さくなるものを縄縮みといったりします。
ここで言えるのは上記のような可能性がある場合、
とくに縄伸びが生じる場合は測量を行うことで売価が上がることもあるかもしれないということです。
境界を明示する場合、どうせ測量をやるのであれば事前にやってみるというのもいいと思います。
ただ費用もかかることですので一度ご相談下さい。
敷地の状況や、測量の年月によってやってみる価値があるかもしれません。
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静岡県三島市で収益物件を探しております。
富士企画では静岡県三島市で収益物件を探しております。
探されてるのは静岡市内にお住まいの上場企業にお勤めのサラリーマンの方で
地元の地銀・信金から融資を受けて取り組みたいとの事です。
築２５年以内のは鉄骨造かRC造で価格は１億円前後の規模の
物件を探しております。
富士企画では、積極的に静岡県三島市の一棟アパート、一棟マンションの売却の
無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので
参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに
売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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