利用規約・免責事項
Posts Tagged ‘富士企画’
2棟物件は分割して売却 其の１
タイトルの通りの話ですが、
土地を分割して売るなんて、ちょっと難しそう…
でも気を付けるところを気を付ければそうでもないんです。
さらに、分割することによってメリットもたくさんあります。
収益物件を買う方は「出口」を考えます。
皆さんも購入するときにじっくり考えられたことかと思いますが
この出口を考える上で、価格が小さめ、というのは一つメリットになります。
1億の物件より1000万の物件の方が買える人がぐっと増えますよね、そういうことです。
銀行ぽい言い方をすると「市場流通性」というやつです。
そして価格が小さいことは融資付けについてもメリットがあります。
例えば日本政策金融公庫でいうと
5000万円の物件をフルローンで買おうと思うと結構きついです。
組める人もかなり少なくなると思います。
これには公庫の無担保枠などの問題が大きく関わっています。
それが2分割して2500万のアパート1棟ずつになると
公庫で融資が組みやすそうな感覚になってきます。
結局需要が多くなる＝高く売れやすくなる、ことになるわけです。
もちろん、3棟なら3分割、４棟なら４分割という考えでいいと思います。
これの別パターンとしてマンションの区分所有登記があります。
一棟のマンションを分譲するわけです。
ただし普通の分譲マンションのようにするには、資格の有る管理会社、管理規約、使用細則、修繕計画など
やることが盛りだくさんです。
単に分譲として売り出す、ということも可能ですが、
実需の需要がない限りはあまり一般的に好まれる収益物件ではない為おすすめはしません。
ただ色んな方法を考えれるというのはいいことです。
富士企画に売却相談をされた際にはじっくりと高値で売れる方法をご相談頂ければと思います。
もちろん2棟の物件でも分割にデメリットがないわけではありません。
次回はそこに触れたいと思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
不動産は縁ですね！
収益物件を扱う不動産業者はたくさんありますが
良い業者も悪い業者もあります。
収益物件を扱う中でも、アパートをメインに扱う会社、ビルやホテルをメインに扱う会社等
いろいろあります。
そんな中で自分と合った会社に出会うことはとても大切です。
実は先日、売買する物件の隣の所有者の謄本を上げたら知っている人だった
ということがありました。
なかなかミラクルなことです。
でもこんな縁があるとなんだかうれしいですね。
といっても単なる偶然というわけではないかもしれません。
というのも収益物件業界は実はとても狭いです。
これは何年もやっているからこそつくづく実感します。
物件を物色していると、知っている名前がすぐに出てきます。
実際、収益物件といっても区分マンションから一棟売りアパートやビルやホテルまで
すべて収益物件です。
さらに不動産市場のメインは最近投資家の方が増えてきたといってもやはり住宅、
実需のマンションや戸建てなのです。
ご存知の方も多いかと思いますが、富士企画はもともとクリスティから派生した会社です。
現在は兄弟会社となっていますが当初は全く別々の経営でした。
他にもあの会社の社長はどこの出身で、この人ももともとは先輩後輩の関係だった、
といった風に、それぞれ辿っていけば驚くほどいろいろ繋がります。
そんな業界なのでもちろん富士企画は他社さんのことを悪くは言いません。
陰口は自分に帰ってくるということです。
ということはお客様も富士企画が知っている会社に出入りしている、ということもよくあります。
もし、他の業者さんの話も聞いたことがあれば富士企画に来た時お話しされてみてください。
もしかすると、素敵な偶然を見つけれるかもしれません。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
不動産売却はタイミング次第
なんでもその時々の状況などによって結果は大きく変わるものですが
収益物件の仲介をずっとやっているとそのような局面にしばしば遭遇します。
いわゆる「あるある」みたいなものですが
例えば多いのが、
今まで全く売れる気配がなかったのに突然、申し込みが立て続けに入ってきて人気物件になった
のようなケースです。
たまたまその物件の良さに遅れながら気づき、申し込みを入れたものの
まさか同時期に同様の行動を起こす人が現れ、ゆっくり交渉できると思っていたところが
急に競争しなければならなくなってしまった…
そんな状況で指値交渉も当然難しく、相手の方がローン承諾が早かったりして負けてしまう。
なんとなく身に覚えがある方もいるのではないでしょうか。
さらに不動産の営業マンはこれを何度も経験しているはずです。
こんな失敗談はよくありますが、結局きっかけを作っているのは不動産営業マンだと思われます。
改めてその物件を紹介したのです。
このような現象でもたまたまではなく原因はあるのです。
その物件の良さは1人の人が見ただけではわからないことも多いです。
色んな人に見てもらう方がその物件の「売り」を見つけやすくなるはずです。
富士企画ではその点、社員間で物件情報をなるべく早く共有するようにしています。
不動産会社では社員同士の競争が激しいので殺伐とした雰囲気のところもよくあると思いますが
富士企画はみんな仲が良いです。
もちろん営業マンなので競争はあります。
が、邪魔をしたり、情報を隠したり、といった性格悪そうなことは富士企画ではやりません。
結果的にそうした方がお客様により良い情報をいち早く届けることができるからです。
そうなると売り物件も欲しい人のところに早く紹介された方が絶対いいはずです。
富士企画では「どうやったら良い不動産仲介ができるか」常に考えています。
その為には会社のシステムも大きく変える必要もあるかもしれません。
これからどんどん変化する投資物件市場に対応するため、是非みなさんもご意見を頂ければ幸いです。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
東京都大田区で収益物件を探しております。
富士企画では東京都大田区で収益物件を探しております。
探されてるのは航空会社にお勤めの方で融資を利用した
不動産投資をご検討されております。
ご希望の条件としましては大田区内でも蒲田~大森駅よりも羽田空港側の
エリアで木造または軽量鉄骨造の物件です。
築年は問いませんがCFを重視されていますので、
ランニングコストが掛からず、高稼働な物件の方が良いかと思います。
富士企画では、積極的に東京都大田区内の一棟アパート、一棟マンションの
売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも
結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に
出さずに売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
千葉県市川市で収益物件を探しております。
富士企画では千葉県市川市で収益物件を探しております。
探されてるのは江戸川区にお住まいのサラリーマンの方で
築浅めの鉄骨造かRC造の物件が希望です。
価格帯は2億以下の物件で駅10分圏内限定となっております。
富士企画では、積極的に千葉県市川市の一棟アパート、一棟マンションの売却の
無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので
参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに
売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件売却時の点検項目 ～消防点検～
収益物件を売却する場合、富士企画のような仲介業者より確認がいろいろはいると思います。
その中で見落としがちな項目についてお話します。
小さなアパートの売却であれば、消防点検といわれてもあまりピンとこない人がいるかもしれませんが
法令で専門の人に頼まなくなくてはならないという義務があるのは大きな物件、というだけで
小さな物件でも消防点検はオーナーの義務なのです。
大規模な物件で消防点検をされている場合はある意味問題ないのですが、
そうでない場合は忘れてしまっている人もいるのではないでしょうか。
その場合、主な項目としては
・消火器
・住宅用火災報知機
になります。
消火器は使用期限があります。
消火器をみれば書いてあります。使用期限が切れていれば廃棄して買い替えないといけません。
ホームセンターで買えば数千円で売っています。
住宅用火災報知器、部屋についている煙や熱を探知する機器です。
これについては、設置をする義務は一般的にオーナーにあると言われています。
ただ居住中の物件であったりすると、入居者とうまくタイミングが合わず
着けようとしたが、つけられていないケースもよくあります。
これらは取り替えたり取り付けたとしても大きな負担にならないものですが、
物件が大きくなってくると「自動火災報知設備」の取り付けが義務付けられます。
非常時にボタンを押すとアラームがなるやつです。
これをつけていると消防点検をして消防署に定期的に報告書を出さないとなりません。
消防点検は全ての共同住宅で必要なものですが、
規模が変わってくると資格のある消防管理者による点検と消防署への報告書の提出
これがついてきます。
共同住宅ですと延床1,000㎡以上のものが該当してきますが
条例によってさらに厳しく（延床500㎡超など）設定されている場合もありますので地域ごとに確認する必要があります。
これもやられていないオーナー結構いらっしゃるのではないでしょうか。
実際問題にはなっていなくとも、チェックはしなくてはならないのです。
まあ人命にかかわることなので当然といえば当然ですが。
実際に収益物件売却時のランニングコストとして記載されるのは
資格の有る消防管理者による点検と消防署への報告書の提出が必要な場合がほとんどですが
やっていない場合は一度すぐ点検を入れることをおすすめします。
大きいビルになっていくと消防点検の指摘事項の改善だけで結構な金額になりますので
直近で点検をして合格が出てる、というのは一つ安心事項になります。
こういった細かいところも物件を高く売る為のポイントになります。
ランニングコストは軽ければ軽い方がよいですが、やらなきゃいけないことはやっていないｔイメージを損なう恐れがあります。
収益物件の売り出しにはやはり事前の打ち合わせが必要です。
一緒に物件をどう売り出すか考えていければと思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
保有か売却か…悩みどころです。
タイトルのようなことをお悩みの方も多くいらっしゃるのではないかと思います。
収益物件は保有して運営していけば利益がでるもの
折角一生懸命探して、やっと購入にありつけた物件を売るのはちょっと足踏みしてしまう、
という気持ちはよくわかります。
そんな方々に富士企画から少しアドバイスをしたいと思いますが
不動産会社と投資家ではそもそもちょっと立場が違います。
不動産業者の考えと、一般の投資家の考えが違うところは
売上額の意識がまずあります。
投資家さんはキャッシュフローを第一に考える人が多いです。
売買を繰り返して利益を出していく方法よりも基本的に手堅い方法と言えます。
ただ不動産業者が企業として、売り上げを上げていく為には大分時間がかかってしまう方法です。
なので不動産業者は買取、転売を重点的に行うことにいくらかメリットがあるのです。
次に瑕疵担保責任があります。
宅建業法で売主が宅建業者、買主が非宅建業者の場合は瑕疵担保責任を最低でも2年間負わなければならないことになっています。
これは当然リスクとなります。
宅建業者でない方は瑕疵担保責任をなしにできるのと比べるとかなり大きな差です。
この点は売るか売らないかというより利幅に影響が大きいと思います。
さてここまで来たところで保有か、売却か、どう判断しているかというと
キャッシュフローと売却益の対比で考えます。
例えば、
1年のキャッシュフローが100万円見込める物件を保有していたとして
売却益が100万円だとします。税引き後の利益です。
これはみなさん「もったいない」と思われるのではないでしょうか。
特段事情がない限り、普通これくらいで売ることはありません。
ただ上記のケースで100万高くうれるならば、200万高く売れるならば
と考えていくと、1000万近くまでいくまでにほとんどの人が売った方がいい、と思うでしょう。
では300万ならどうでしょう、微妙なところになってきますが
キャッシュフローが未来に入る予定のお金、
さらに未来になればなるほど、家賃下落、大規模修繕など予定のキャッシュフローを阻害する要素がたくさん出てきます。
キャッシュフロー3年分、
少ないと感じられるかもしれませんが、利益を確定できる点で考えれば
3年後の同額の利益よりも2倍くらい価値がある、とみていいのではないでしょうか。
さらにこの売買益はまた投資に回すこともできるようになります。
とりあえず、3年分という数値を出しましたが、当然物件のエリア、築年数などによって変わります。
まず大事なのはいくらくらいで売れそうかということを把握することです。
富士企画ではこのような相談をいつも承っておりますので是非一度話を聞きに来てみて下さい。
悩んでいたことがすっきりするかもしれません。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
築古って築何年からですか？？
一度は目にされたことがあるかもしれませんが
新築好きの日本人は築年数の見方が一般的に言うと厳しいと言われています。
築浅と言える範囲が狭く、ちょっと古くなると築古になるのです。
一般的に統計を見ると
Q築浅は築何年から？？
A築5年以内 41％ 築3年以内 30％
と中古物件をメインに取り扱う富士企画としては大分感覚が違う結果となっています。
要はこれを大きく超えて築10年以上となると「築古」と言われる可能性もあるわけです。
それがしかも大多数の人が思っているとは、
この記事をお読みの方の中にも当然同様の認識をお持ちの方がいると思います。
でも投資物件は違うのです、
富士企画の営業に聞いてみました。
Q築古って築何年くらいから？
A 「今でいうと昭和世代の物件ですかね」
「バブル期（昭和60年代から平成3年くらいまで）以前」
大体築25年～30年以前のものを築古という認識のようです。
なお、この認識は一般投資家の方々に近い感覚だと思います。
築15年の物件で比較的築浅、という言い方であればそんなに違和感を感じるひとも多くはいないのではないでしょうか。
最近は古い物件をリノベーションして貸し出すパターンも多くありますので
一昔前よりも古い物件に対する見方は良くなってきているのかもしれません。
富士企画はもちろん、築古は気にせずその物件の本来の価格で販売することができます。
もし、この状態だったら売地しか考えられないかな…
という状態の物件であっても受け取る側によって見方は変わります。
いろんな物件を見てきたからこそ
適正な値段を出すことができます。
物件の査定をしてみたい方は是非富士企画に見せてください。
意外なほどいい値段がつくかもしれません。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
一緒に高く売る方法を考えませんか？？
富士企画にはいつもお客様がセミナーやご相談に来られます。
その中でも保有している物件を売った方がいいかどうか、
というのは多い内容です。
富士企画ではそういったご相談を受けた際、
物件の入居状況
借り入れ状況
などを確認したうえで「本当に」売った方がいいかどうかを一緒に考えています。
物件の売却には費用もかかりますし、そのあと税金もかかります。
そのあたりを計算しておかないと
売ったらいくら現金が残る、と考えていたのに思ったほど残らなかったり、
下手すると現金資産は減ってしまうこともあり得ます。
売るときの費用、税金の計算が心配な方はまずご相談下さい。
一方、いくらで売れるかですが
富士企画は不動産仲介の専門会社です。
まず前提条件として富士企画は相場より高く売る、ということはありません。
高く売れる見方を探して売るのでなるべく高く売ることができます。
売却の査定をするときは
不動産としての値段、収益物件としての値段を出して
なるべく高く値が付く方を模索します。
いわゆる、積算評価、収益評価というものです。
これをどっちかだけで考えてしまうと値段は２割も３割も違うこともあり得ます。
あとは買う方側の借り入れの想定です。
上記の評価も銀行評価に近いところはありますが、築年数によって融資期間が短くなれば、当然利回りが高くないと難しいということになります。
しかし、富士企画はいつも色んな銀行さんに打診をして
一番買いやすい金融機関を探しています。
だから買う方にも買いやすく、売り物件をなるべく高く、売ることができるのです。
金融機関の情勢は常に変わるものです。
富士企画もいつもそれについていくようにいつも忙しくしております。
ことしもあと年末を除くともう実質２か月です！
土日も祝日も朝も夜も、事前にご連絡いただければいつでもご相談に応じます。
もちろん買う相談もセットでOKです。
みなさまにお会いできる日を楽しみにしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
埼玉県熊谷市で収益物件を探しております。
富士企画株式会社では埼玉県熊谷市で収益物件を探しております。
探されているのは埼玉にお住まいのサラリーマン大家の方で
５０００万以下の物件を希望されています。
築古の物件よりは比較的新しめの築15年以内の物件が望ましいです。
富士企画では、積極的に埼玉県熊谷市内の一棟アパート、一棟マンションの
売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも
結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に
出さずに売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
