富士企画

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一都三県の木造アパート探してます

富士企画では一都三県で木造物件を探しております。

 

探されているのは千葉県にお住まいの投資家の方でして、

自宅から１時間圏内でオリックス銀行融資が検討できる木造アパートを探しております。

出来るだけ融資期間を撮りたいので、比較的築の浅い（築２０年以内）

アパートを希望されております。

 

富士企画では、積極的に売却の無料査定をしておりますので、

今すぐ売却をお考えでない方でも

結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に

出さずに売却することも可能です。

（富士企画では強引、しつこい営業は切しておりませんのでご安心下さい)

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

埼玉県戸田市で収益物件を探しております。

富士企画では埼玉県戸田市で収益物件を探しております。

 

埼玉の中でも東京に隣接しており、収益物件としても高い賃貸需要が

見込めるエリアです。

 

今回探されているのは都内にお住まいのサラリーマン投資家の

方でして、物件の築年や構造は特に指定はありません。

 

融資を利用しますので、金融機関の評価が出易い内容でしたら、

前向きにご検討頂けそうです。

 

富士企画では、積極的に埼玉県戸田市内の一棟アパート、一棟マンションの

売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも

結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に

出さずに売却することも可能です。

(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)

 

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売れる売れないは2か月あればカタが付く

富士企画は収益物件専門の仲介会社です。

売りたい方の物件を売り、買いたい方に物件を紹介します。

ただ売りたい方の売値も高ければ売れないですし、買いたい方が安い物件を望みすぎても買えません。

 

 

ご想像頂ければと思いますが、利回り10％なら売れそうなものが7％だとそもそも営業マンは紹介しません。

基本「いい物件がでました！」とご紹介しておりますので、全く良いと思わなければ全く紹介されず、

売れる可能性はほぼ０％となってしまいます。

 

上記の例の続きで9％であれば、営業マンの心理としては「もうちょっと価格交渉できればいい物件！」という認識に変わります。

そこで初めて購入検討者への紹介がなされます。

そうなってくれば営業マンの見立てどおり10％くらいで指値をしてくるか、もしかすると、

「1割指値はさすがに厳しいから9.5％」

「場所が理想に近いところなので満額近くでも買います！」という方も出てくるかも知れません。

 

こうなってくれば十分売れる見込みがある状態に変わると思います。

 

なお、タイトルにもどりますが、上記のやりとりは単純にすると

売り出し→紹介→買付　これだけです。なので売り出しからすると2週間もかからないと思われます。

 

実際、売れる物件はそんなに激安！でなかったとしても大体2か月程度で売れています。

レインズに載っている他社さんの物件もそうです。

逆に条件変更もされていないのに半年後に売れる方がレアケースです。

 

物件の売却を任されている営業マンもなかなか値段を下げて欲しい、と言いづらい立場もあるのかもしれませんが

もし売りに出して暫くなにもないのであれば、客付けが厳しい、と思われている可能性が高いです。

 

ただ、断定はできません。

上記のような販売活動をまかされた業者がしてくれているか、これが前提になります。

 

もし、今売却活動をされていてなかなかうまくいっていない、と感じられている方がいましたら

一度富士企画にご相談頂ければと思います。

 

物件の売却条件設定が市場と比べてどうか、客観的にみて現在任されている不動産屋さんが合っているかどうか

収益物件仲介専門会社としてアドバイスをさせて頂きます。

 

富士企画には収益物件を買いたい方が、たくさんいらっしゃいます。

場所も特にこだわらない、という方も多数います！

 

ご相談お待ちしております！！

 

 

 

〒１６０-０００４
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広告を出せば高く売れるわけではありません！

収益物件を購入されたことのある皆様も一度は

ネットの広告、チラシ、屋外の建て看板などをご覧になったことがあると思います。

 

 

通常、マーケティングにおいて広告は販売力の強化にプラスに働くものです。

認知されれる範囲を広めて、潜在しているニーズを呼び起こしたりと色々な効果があると思うのですが不動産、特に収益不動産においては大量に販売を目的としている商品とはちょっと違うと思います。

 

まず、不動産はそれぞれが唯一のもの、という点が大きいと思います。

さらに所有者は登記をしているので法務局にいけば所有者は誰か比較的簡単に特定できます。

 

そこで収益物件の売却に向けて広告をどうしていくかですが、

今は情報収集の大半はネットです、ネットは一番露見することが多いと言えます。

 

しかし、一方で探し方が本格的でない方＝初心者の方は何度もネットで物件を見ます。

 

そのうちネットに長いこと出ている物件、長いことといっても2，3週間程度で、

「この物件ずっと売れ残ってるな～」と思われてしまいます。

 

まず、この現象が広告の弊害です。

売れる物件ならすぐに売れるから問題ない、確かにそうです。

ただそれは売れる物件→すぐ売れる価格で売りに出すことが必要になります。

少しでも高く売ろうと考えるならばある程度値段を高めに出す必要がある為、結局は売れるまで時間がかかってしまうのです。

 

次に、購入者の意識の問題です。

収益物件を探すとき、「未公開」「限定情報」といった言葉を目にされたことがあると思います。これには人間やっぱり弱いのです。ネットに出ている時点で未公開情報ではなくなってしまうのでこの効果を生かせないことになります。

 

もう一つ、ローンの問題です。

ネットに掲載されていることで購入検討者がローン打診する上で弊害が出る可能性があります。

現金で売れる価格帯であればこれは関係ありませんが、実はこちらの影響が一番大きい場合がほとんどです。

 

上記の理由から、できれば未公開のまま水面下での売却を進めた方がよい、とも言えます。

ただ広告を出して集客を図る必要がある場合もあると思います。

その場合は「短期で出す」のがベターです。

1週間くらいで引っ込めることで、売れ残りのイメージが残らないようにするのです。

 

富士企画では良い物件を買ってもらうことはさることながら、

良い売り方も常に考えてきました。

 

物件を売りたいけどどう進めたらいいかわからない、

そんな方には一から、最善の方法をお伝えできると思います。

 

みなさんのご相談お待ちしております。

 

 

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平成30年の収益物件売却

明けましておめでとうございます。

本年も富士企画を宜しくお願い致します。

 

 

 

さて今年は2018年、和暦でいうと平成30年になるわけですが、

今年は1つ転機の年になるかもしれません。

 

と、いうのも平成は今年で終わりになるという話になっているようで

来年になると新しい年号を迎えることになるみたいです。

 

恐らくこの記事を読まれている方の過半数は昭和生まれだと思います。

そして平成産まれというと「若い人」今でいうと30歳以下になります。

 

ここで昭和より一つ前の大正を見てみると結構なご高齢という印象があると思います。

これが物件にも影響が少なからず起こると思われます。

 

新しい年号になると、平成は一つ前の年号、昭和は二つ前の年号になります。

 

平成は30年間あるわけなので昭和＝古いというイメージがどうしてもついてきてしまいます。

物件探しにおいても「平成以降」という指定がされやすくなることは目に見えています。

 

そこで単純な提案ですが、まず今年中に売れるか考えてみるいい機会だと思います。

これからの見通しはあまり適当なことは言えないので避けますが、

下がる可能性は十分あり得ます。

 

収益物件はずっと持ち続けることも考えられますが

いつか売却を視野に入れているのであれば売れて初めて完了です。

この年は特に「ここで売る」ことを意識されてみてはいかがでしょう？？

 

富士企画も収益物件仲介専門業者として、一番得する方法をご案内できると思います。

ご相談は随時受け付けておりますので是非ご連絡下さい。

 

 

今まで年号が変わるタイミングというのは予測ができませんでした。

それができるようになることでちょっとした、もしかすると大きな変化がでるかもしれません。

富士企画と一緒に乗り越えていきましょう！

 

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神奈川県藤沢市で収益物件を探しております。

富士企画では神奈川県藤沢市で収益物件を探しております。

 

藤沢は横浜に出やすく、海にも行きやすいので賃貸需要が

高いエリアとなっています。

 

探されてるのは都内にお住まいのサーファーのサラリーマンの方で、

静岡銀行を利用しての取り組みが希望です。

やはりサーフィンが好きな方ですので、海に行きやすい物件が

良いという事で藤沢にて探してます。

 

富士企画では、積極的に神奈川県藤沢市内の一棟アパート、一棟マンションの売却の

無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので

参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画では６４００人を超える会員の方がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに

売却することも可能です。

(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)

 

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長期譲渡になるタイミング

不動産を売却する際によく気にされる項目として

「短期譲渡」「長期譲渡」

というものがあります。

 

 

個人の売主としては短期か長期かの違いで

税率が倍違うのでできることならば長期譲渡にしたいところです。

 

ただ収益物件の相場はコロコロと変わるもの

売れるタイミングで売らなければ、売価が下がって

そもそもの利益が大きく変わってしまう、ということは避けなければなりません。

 

ただし、12月であればそのあたりをちょっと調整できたりします。

 

短期、長期が分かれるのはその不動産を購入して（登記して）満5年経った翌年

 

つまりいつ買っていても長期譲渡に切り替わるタイミングは1月1日になるわけです。

 

そして購入も登記ベースならば売却もそうなので

売買契約（手付契約）をしても決済が行わなければ売買はまだ未了なので

ちょうど来年になれば長期譲渡になる、という時であれば

決済は1月に入ってからやってもらった方がいいわけです。

 

極端に言えば11月でもできない話ではないですが

融資を利用する場合などは11月に契約して引き渡しが1月というのはちょっと遅すぎます。

 

12月は銀行も頑張る月なので年内の決済にして欲しい、と

要望されることも十分考えられます。

 

ただ、12月もこのくらいの時期にはいってくると

業務的に月内は間に合わない、という状況になってくるため

年内に決済して欲しい、という問題自体なくなります。

 

気を付けなければならないのは

この話自体は完全に「売主の都合」なので

契約をしてから後で話すのでは遅いということです。

 

最悪、お金を用意するのに決済を引き延ばされることは

買主側から「契約違反」と言われてしまう恐れがあります。

 

引渡しを指定して遅らせるのであれば事前に買主、仲介業者に認識してもらわなければならない、ということは覚えていてもらえればと思います。

 

今年も残すところあと3週間、飲み会も多いですが、夜の個別相談は常にお受けしております。

 

寒い中恐縮ですが是非ご来社の上、お話しさせて頂ければと思います。

 

 

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茨城県つくば市で収益物件を探しております。

富士企画では茨城県つくば市で収益物件を探しております。

 

探されてるは都内にお住まいのサラリーマンの方でスルガ銀行で

融資利用されます。

 

物件としては軽量鉄骨造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の物件が対象となり、

価格帯は５，０００～１０，０００万くらいの規模です。

 

スルガ銀行ですと金利４．５％となりますので、

物件の利回りは１０％以上は必要かと思います。

 

富士企画では、積極的に茨城県つくば市の一棟アパート、一棟マンションの売却の

無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので

参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

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売却することも可能です。

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12月の収益物件売却

12月に入りました。

 

不動産の売却は買付から契約、融資審査、決済と

買い手がすぐ見つかったとしても終わるまである程度時間がかかります。

 

 

この時期になると契約までは12月中にできたとしても

決済は年を越すというケースが多くでてきます。

 

〇今年は決済はいつまで行けるのか？？

今年は28日までらしいです。

これは法務局がここまでだからです。

融資する銀行も抵当権の設定ができる日でないと実行はしません。

 

〇固定資産税の清算はどうなるのか？？

今年の固定資産税、都市計画税はだいたい今年の4月頃から請求がなされます。

請求先は今年の1月1日に所有していた所有者に対してです。

 

従って来年1月に入っても、平成30年の固定資産税額は決定していない状態となります。

通常この場合、平成29年の税額を使って、平成30年分の固都税清算を行います。

 

〇申告はどうなるのか？？

ここははっきりと断言はできないのですが、

基本的には売買があった日、というのは決済日のことを指します。

手付金を受け取って売買契約をしたとしても、残代金の支払いを受けるまでは所有権も移転していないので正式に「買い受けた」とは言えないんじゃないか、というのが通常です。

 

このような感じでいくつかイレギュラーな対応があるわけですが

では契約自体来年に回してもいいんじゃないか、というのは間違いです。

 

年末年始は多くの方が親族で集まることが多い為、

様々な方面の意見を聞かされ意思が揺らぐことが多いです。

 

折角、双方でまとまった条件が

時間をあけてしまったが故に流れてしまうのはもったいないです。

 

富士企画も基本、条件面が合意が取れるのであればなるべく早期に契約したほうがいいと考えております。

 

これから、そうでなくとも忙しい季節ですが

富士企画も今年やれるだけ全力で仕事してますので是非ご用をお伺いできればと思います。

 

 

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2棟物件は分割して売却　其の2

前回は複数棟建物がある土地を分筆して売りに出すメリットについてお話ししましたが

今回はそのとき気を付ける点についてお話しします。

 

 

・接道の問題

ご存知の通り、共同住宅であれば基本道路に4m接してなければなりません。

もともと4mしか接道がない土地であれば半分にしたとしても2mずつの接道、

いわゆる既存不適格の物件になってしまいます。

 

これは分筆の失敗と捉えられるかもしれませんが、

もちろん物件の状態によってはこれでも分筆したほうがいい場合があります。

あと、地域によっては共同住宅でも2mの接道でOKとするところもありますのでそこは調べてみるといけるかもしれません。

 

・配管の問題

もともと2棟を同時に建てたような物件の場合、引込管を2棟が共有している場合があります。

これを分筆するからといって簡単に引き直しできるものではありません。結構お金がかかると思います。

 

ただし、この2棟が仲良くできるように配管の共有の覚書をお互いに交わすなど

契約時に決めておけばトラブルにもなりにくいですし

そもそも大きなデメリットというわけでもないので十分クリアできる内容と言えると思います。

 

・駐車場問題

郊外の物件ですと主にこれが大きな問題です。

物件の間にあって共有しているような駐車場ですと

入居者の賃貸状況によって場所がちぐはぐになっていたり、

一方の駐車場に行くために片方の敷地を通行しなければならなかったり

（これは先ほどの覚書で解決できるかもしれませんが）

 

ただこれもややこしそうな問題ですが、計画を立ててしっかり進めていけば大体の場合なんとかなります。

 

と、まあ色々とハードルはある土地の分筆ですが

気を付けるところは気を付けて進めていけば問題は解決します。

 

この気を付けるところを富士企画にご相談頂ければと思います。

 

富士企画スタッフは収益物件仲介のプロです。

きっと皆さんのお役に立てるスタッフだと思いますので気軽に相談してみてください。

 

こうやってお役に立てることがやりがいだと思って仕事をしております。

是非富士企画に収益物件の売却はお任せ下さいませ！

 

 

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