富士企画

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収益物件を売るか、引き続き保有するか？？

今回のテーマは

収益物件を売るか？

そのまま持ち続けて運営するか？

についてお話します。

 

 

この判断に迷われる方は非常に多いです。

人間の心理的に後者に落ち着く人が多いのではないかと思います。

 

まず、ここで迷われるということは

売るかどうか迷っている物件が収益性がよく、

このまま持っていても問題ないということが根底にあります。

 

それにその物件を売ったとして

さらに売却益が出たとしても

同様に収益性が高い物件を買い直すことができるのか？？

ここで迷われる方が多いと思います。

 

売る物件が売却益が出る＝現在の相場に対して安い

ということが言えるでしょうから当然同様の買い直しは難しいということになります。

 

そこでいくつか不動産屋の立場からの基準についてのお話しますと、

 

・買った時よりも高く売れる今の相場はいつまでも続くものではない

これはいつでも言えることですが、投資物件の相場は目まぐるしく変化します。

損益を確定させる、という点では判断が早いことは1つのセオリーです。

もちろん、特定の条件により価値が上がる見込みなどがある物件もあります。

それこそ不動産業者とアイデアを出し合って検討する必要があります。

 

次に

・今後保有してどれだけのメリットがあるか

例えば、その物件が毎年100万円のキャッシュフローを得れる見込みの物件だったとして

売買益がどれだけあるかと比べます。

100万円の売買益だったとすると、次の年に売買益が100万円下がったとしても

賃料収入は衰えていくものとしても今後もあります。

ただこれが500万円だったとすると5年後は1年と比べるとかなり先の話です。

相場も変わるし、賃料収入も落ちていく、修繕費が多く発生するなどリスクが出てきます。

このリスクをとるくらいなら今利確しよう、という考えが強くなります。

 

この場合は1年と5年の比較ですがこれが3年でみた方がいい場合もあるし、

もう少し長く見てもいい場合もあります。

 

難しい問題ですが

物件を購入する時から考えていくべき問題です。

 

富士企画は親兄弟に話すのと同じ立場でお客様にアドバイスを致します。

これから富士企画に来られる方も、一度お話させてもらったお客様も

いつも変わらずご相談に応じておりますので是非お気軽にご連絡下さい。

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

広告可と広告不可どちらがいいか？？

収益不動産を売却する時、有効な手段として広告を打つという方法がありますが

この広告も一長一短です。

 

 

広告といってもいろいろありますが

主に富士企画で行っているものとして

①インターネットサイトへの掲載

②メールマガジン、LINEなどによるダイレクト配信

③雑誌、チラシや新聞など紙媒体での広告

④イベントや展示会での来場者に対する表示

⑤テレビ等マスメディアを通じた広告

⑥現地看板による広告

 

ただ実際多く使うのは①②です。

 

③については広告の効果はありますが、発行までタイムラグが生じる為

流れものである不動産はちょっと使いづらいです。

 

④についても同様で時期が限定されてしまいます。

 

⑤についても同様のことがいえますし、特にお金がかかります。

 

⑥については空家や売地等の場合は有効ですが

賃借人が住んでいる物件に「売り出し中！」とはとても出せません。

 

そこで今回は①と②、

インターネット広告やメルマガなどの配信についてお話していきますが

 

まず、①とレインズはちょっと別物です。

 

レインズとは不動産流通標準情報システムの略称で

不動産業者のみが閲覧する、売物件、貸し物件情報サイトです。

不動産業者の多くはこちらで情報を得て、お客様に物件を紹介したりします。

 

これでオーナー側で問題になるのは他の業者に売情報が知られるということです。

例えば前買った売主、仲介してもらった会社、管理をしてもらっている会社に売り出しの情報が見えるようになるということですので

ばつが悪い、というのは自然なことです。

 

また色々な業者が情報を得ることになるので

情報が出回ってしまうというリスクもあります。

 

一方、良い点としては

その会社だけでは客付けが難しい場合、

他の会社がお客さんを見つけてくれる可能性が大幅に上がるということがあります。

 

特段リスクがない場合、早急に売却を進めたいという場合はレインズは使った方が良い、という選択もあります。

ここは実際に媒介を締結する不動産屋さんとしっかり打ち合わせをして下さい。

 

インターネット広告、メルマガに関しては次回にお話を続けます。

 

 

 

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1月は早いです。

遅くなりましたが明けましておめでとうございます。

本年も投資家の皆様に有益な情報をお送りできればと思いますのでよろしくお願い致します。

 

 

富士企画も冬期休暇を明けて

たまっていた業務とあいさつまわりなどでバタバタしておりますが

収益物件の売却を希望される方に対しては最優先して動きます。

 

いつも極力少しでも早い対応を心掛けておりますが

特にこの時期は急がなければなりません。

 

1月は行く、といったものですがこの年始の時期は各方動きが鈍ってきます。

長い休暇が明け来週10日から始業という方もいるのではと思いますが

1月はそういったこともあって実際に動ける時間自体が少ないのです。

 

それに来月再来月に関しては期末ということもあり「決まる」物件が売れます。

決まる、というのは内容が明確になっていて購入者側の判断スピードも速くなる物件です。

仲介業者もそういった物件を優先して販売活動を行います。

 

ですので期末に物件について調べなければならない事項が多かったり

価格を決めかねていると不利になってしまうのです。

 

したがってこの1月という時期はその準備段階として貴重な時期です。

 

なるべく早めに査定を行い売り出しをかける為にもお早目のご相談をおすすめします。

 

とはいっても富士企画では相変わらず書初めをしたり、ゆったりした空気が流れています。

ご来社される際はお気軽にドアをたたいて下さい。

 

 

 

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GW中も売却相談承ります！

富士企画では今年、4月29日～5月5日まで長期の連休を頂きます。

 

この休暇の間に鋭気を養い、

また頼りになる不動産屋として引き続きご懇意に頂けるよう精進して参る所存ですので

何卒、ご理解の程宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

とはいってもGW中は何もしないわけではありません。

普通に出勤する社員もおりますのでご相談があればいつでもご連絡下さい。

 

GWは引っ越しシーズンでもあります。

この間に入居状況が変わる物件も多いのではないでしょうか。

 

入居状況が変われば売り方も変わります。

 

もし連休中も特段遠くには出かけない、という方がいれば

四ツ谷の富士企画に来てみませんか？？

 

一度顔を合わせてお話するだけでも印象が違ってくると思います。

もちろん、それはこちら側も同じです。

 

是非お気軽にお問い合わせください。

 

 

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茨城県土浦市で収益物件を探しております。

茨城県土浦市で投資用収益物件の売却物件を探しております。

土浦市は、茨城県南部に位置する人口約14万人の市で、探している物件は一棟アパート、一棟マンションですが、できればファミリータイプを希望しております。

 

富士企画にたくさんの売却物件が集まってきております。

なぜ大企業でもない富士企画に物件が集まるかというと・・・・

こんな本を出していて、

 

さらに珍しい売却の為のセミナーもやっており、

こんな事務所でみなさんとお話しているからかも知れません。

本当は売却の相談したいけど、不動産会社は営業がしつこいからとなかなか行動に移せない方もなかにはいらっしゃるのではないかと思います。

そんな中で富士企画は、こういう落ち着いた事務所で、ゆっくりご納得していただけるようにお話をしますし、さらにはしつこい営業が一切無いのでご安心していただいているかも知れません。

売却をお考えの方はお気軽にご相談下さい。

とりあえずいくらぐらいで売れるか？とかでも大丈夫です。

周辺の物件情報もご覧いただいたりしながら現実的な査定をさせていただきます。

 

富士企画では、積極的に茨城県土浦市のの一棟アパート、一棟マンションの売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

売却をお急ぎの方は買取もできます。

現在すでに売り出しているが、なかな売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに売却することも可能です。(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)

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埼玉県羽生市で収益物件を探しております。

埼玉県羽生市で投資用収益物件の売却物件を探しております。

羽生市　市の花：モクセイ

花言葉：謙遜・真実

 

羽生市は埼玉県北東にある、人口5万5千人の都市で、羽生市内には駅が4つあり、羽生駅、西羽生駅、南羽生駅、新郷駅があり、さいたま水族館があることでも有名です。

その中でも代表的な羽生駅は、東武伊勢崎線と、秩父鉄道が乗り入れており、東武伊勢崎線は1日14000人以上が乗降しております。

人口は少ないエリアではありますが、東洋経済発行の都市データパック2015では、埼玉県内で住みよさランキングで埼玉県内で2位（全国73位）に選ばれており、特に利便度という人口当たりの小売業の売上等が評価されているようです。

そんな羽生市で探している物件は、木造の一棟アパートです。

駅から遠くても大丈夫ですが、価格は大体4000万円ぐらいまでで探しております。

駐車場は無いよりはあった方が良い地域ですが、月極駐車場も割と豊富にある地域ですので、アパート内の駐車場は絶対条件でもありません。

 

富士企画では、埼玉県羽生市の一棟アパート、一棟マンションの売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

売却をお急ぎの方は買取もできます。

現在すでに売り出しているが、なかな売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに売却することも可能です。(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)

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収益物件売却　価格設定をどうするか

収益物件売却時で「売りだし価格」は極めて重要な事項の一つです。

 

 

広告を出す際、これは収益物件を購入したことがある皆様は良く分かると思いますが、

・利回り

・価格の規模

・入居状況

キャッシュフローを最重要事項として考えられる投資家さんが多い中で

これらはどうしてもまず筆頭に挙がってくる判断ポイントです。

 

 

 

さらに、最重要事項なのでここでフルイにかけている、という可能性があります。

利回り10％以上で探している人は10％で絞り込みをかけているかもしれません。

 

実際は積算評価が高い、ファミリータイプで入れ替わりが少ない、入居付けが容易、経費がかからない、

といった事項を加味する前に利回りで判断されてしまうということです。

 

 

 

これらのところをアピールして販売するのが私たちのような仲介業者の仕事ではあるのですが

例えば今のような時期で3月までに売り抜けたい、という目標があるのであれば一度考えてみては如何でしょう。

 

 

 

今売りに出している物件がだれの目にもとまらず、

単に出しているだけになっているのであれば意味がありません。

 

 

当然のことではありますが、富士企画では売主様に対してなるべく高く売却できるように考えますが、

一方では買主様にもいい値段で買ってもらいたいと思っております。

 

 

 

一度腹を割って担当と話してみてください。

今後の展望がもう少し鮮明に見えてくると思います。

 

 

 

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抵当権抹消のご注意点

抵当権の抹消は引き渡し時、売主が責任をもって行わなければなりません。

これは一般的なことだという認識の方も多いかと思われますが、

とても大事なことでこれをできなければ司法書士も所有権移転登記を拒否する可能性もあります。

1日も、遅れてはいけないのです。

 

 

 

この時期（銀行の決算期末）は銀行側としては抵当権を付けている物件を

完済されてしまうのは折角作った貸付金がなくなってしまうのでおもしろくありません。

 

 

私も何度か経験がありますが、

必要以上に時間がかかるといって引き延ばしたり、

売ること自体を制して来たりすることもあります。

 

富士企画のような不動産屋と比べて銀行は大組織ですから立場も強いわけです。

 

 

 

上記のような策によって売買を阻害されることはしばしば起こることです。

もちろん今まで付き合ってきた銀行との関係に傷を付けたくない、という気持ちもあると思いますが

銀行側としては本来は強制力がないものをあたかも強制力があるように言ってきてる場合もあるわけです。

 

お金を返すから抵当権をなくして下さい、という正当かつ単純なお願いなのでちゃんと言えば大丈夫です。

時間があれば、金銭消費貸借契約書を読んでみてください。

 

 

 

 

逆に買主側はなんで無理やり3月中にやろうとするのだろう、

という疑問もあると思います。

 

 

お答えすると、大体以下の理由です。

 

・融資する銀行が3月中にやりたいから

 

・同時並行している案件があり、期日がずれるとうまくいかなくなる恐れがあるから

 

 

 

2つ目は売主さんには言いづらいことかもしれないのですが、

本当に3月を過ぎると駄目になる恐れが出てくるかもしれません。

 

 

 

不動産の売買は引き渡しまで両者間で調整や歩み寄りが必要です。

 

その際は何卒宜しくお願い致します。

 

 

 

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茨城県つくば市で収益物件を探しております。

茨城県つくば市で、投資用収益物件の売却物件を探しております。

つくば市　市の花：ホシザキユキノシタ

花言葉：「愛情・好感」(ユキノシタ)

 

つくば市は、茨城県南部にある人口約22万人の市です。

筑波研究学園都市は、つくば市全域を区域とし、特例市、業務核都市、国際会議観光都市に指定されています。

つくば市は、2005年につくばエクスプレスが開業した為、都内へのアクセスがとてもよくなり、東京への通勤圏でもあります。

つくば市で探している物件は一棟アパートと、一棟マンションです。

つくば駅周辺はキレイな住宅地で、地価も高い為、まず高利回り物件が出てきません。

 

この周辺は駅近にこだわる人はほんの一握りですので、賃貸需要は駅から離れても衰えません。

ですので、駅から離れていれも全く問題ありませんが、大学周辺の単身者用を除き、駐車場は欲しいところです。

木造アパートですと10％以上の利回りを希望しておりますが、市街化調整区域ですと、利回り15％以上を求めております。

一棟マンションの場合は、利回り8.5％以上で検討可能となっております。

入居状況や管理状況が悪くても相談可能ですので、お気軽にお問い合わせ下さい。

 

富士企画では、茨城県つくば市の一棟アパート、一棟マンションの売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

お急ぎの方は買取もできます。

現在すでに売り出しているが、なかな売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに売却することも可能です。(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)

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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

千葉県成田市で収益物件を探しております

成田市市の花：紫陽花

花言葉：辛抱強さ、高慢、無常、冷酷等

 

成田市で収益物件で、一棟マンション、一棟アパートの売却物件を探しております。

成田と言えば、成田空港、成田山新勝寺で有名ですね。

成田山新勝寺では現在も正月三が日だけで270万人以上、年間約1000万人もの参拝客が訪れるそうです。

 

そんな観光客が多い成田市ですが、投資用収益物件を探している人も多いです。

成田市もファミリータイプのお部屋はもちろん単身者の需要もあります。

今探している物件は、木造、軽量鉄骨の一棟アパート、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の一棟マンションです。

成田市周辺も車の利用が多い地域となりますので、駅から遠くても大丈夫です。

実際に成田駅から2、3キロ離れた場所にイオンモール成田がありますが、この周辺はお店も多くかなり栄えております。

探している売却物件の価格帯は一棟アパートですと、～4000万円ぐらいまでで、一棟マンションですと～4億円ぐらいまでです。

一棟アパ―トの場合は、入居が悪くても、修繕がされていないボロアパートでも大丈夫です。

 

富士企画では、千葉県成田市の一棟マンションと一棟アパートの売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

お急ぎの方は買取もできます。

現在すでに売り出しているが、なかな売れない等のご相談もお受けいたします。

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