富士企画

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プロパンガスの料金透明化と収益物件の価格

郊外や地方の一棟売りアパート、マンションではプロパンガスを利用されているところも多いと思います。

一方、ご存知の方も多いと思いますが、プロパンガスの料金の透明化が進められています。

 

 

プロパンガスの供給世帯は減少傾向にあり、

プロパンガス業者の競争は一層激しくなっています。

電力の自由化により同じエネルギー分野としてこれに加入しているプロパンガス業者も多いようです。

 

プロパンガスの競争は価格面が大きいところですが、

収益物件を所有している皆様としては、価格ではなく＋αの「サービス」のところの方が気になるところだと思います。

ご存じの方も多いと思いますが、この「サービス」の分はプロパンガス業者の利益を減らすか、

ガス料金を値上げすることで大部分をカバーしています。

 

ガス料金の透明化ではプロパンガスのサービスを享受していたオーナーには打撃となることが予想されます。

入居者側からのガス料金に対する要望が厳しくなればプロパンガス業者も今まで通りのサービスを付加することが難しくなってきてその分オーナーの負担が増えることに繋がります。

 

従ってプロパンガス業者によるサービスで賄おうと思っていた修繕が出費となる

→収益性の目線が厳しくなる、という現象が近い将来でてくるかもしれません。

 

富士企画としてお伝えしたいのは、この影響が出てくる前に売却を検討している方は進めた方がいいこと。

ガス会社との契約内容などが入居者の負担にどの程度なっているのか把握することです。

 

ただ料金の透明化は社会的にはメリットのあることですし、賃貸物件の大家として良いサービスを考える機会にになると思います。

 

もちろん、信頼できるガス屋さんも多くいらっしゃいますのでご紹介いたします。

収益物件売却も含めてご相談お待ちしております。

 

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

収益物件売却はまず個別面談から

富士企画では収益物件売却の為のご相談を随時承っております。

 

 

もちろん、収益物件の売却の意図は様々ですし、

査定の結果売却をしない、という結論に至る場合も多くあります。

 

ただ、売却はしない、といっても「今はすべきでない」ということですから今後売却に適した時期が到来するということです。

 

収益物件は所有しておけば月々収益が上がってくるものです。

キャッシュフローを貯める、

減価償却をする、

目的は様々ですが、待つことで解決できる問題も多いです。

 

また、収益物件の売却はその物件への投資の最終地点でもあり、

次の投資への準備の始まりでもあります。

 

安く買った物件は高く売れて売却益がでますが

当然同じものを仕入れることは難しいです。

 

しかしこれで売り時を誤ると売却益が大幅に減少し

キャッシュフローでカバーするのがかなり長くかかってしまう、

というケースも多く見てきました。

 

富士企画では収益物件の仲介をずっと行ってきました。

物件の売り時、買い時はよくわかっています。

 

近い将来の売却益は、相場がどうなるかは予想の域を出ませんので

入居者から得る家賃収入よりも圧倒的に不明瞭なものであると思っています。

 

その辺のバランスをとって確実に投資を成功させることが富士企画の仕事だと思っておりますので

一度相談に来てみて下さい。

 

想像していたよりも違う見解がきっとあるはずです。

 

富士企画はお客様の時間に合わせて仕事をしています。

早朝でも深夜でも、連休中でも対応できるように調整できますのでいつでもご希望の時間をお伝えいただければと思います。

 

 

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神奈川県横浜市で収益物件を探しております。

富士企画では神奈川県横浜市で収益物件を探しております。

 

探されてるのは横浜市内に在住のサラリーマンの方で

地元の信金を使っての取り組みが希望です。

 

平成初期以降の木造か軽量鉄骨造で利回りは8%以上あればご検討頂けそうです。

ただし、重要視している点がありまして積算金額が高い物件に限られます。

（積算金額がお分かりにならない方はお気軽にお問合せ下さい）

 

富士企画では、積極的に神奈川県横浜市の一棟アパートの売却の無料査定を

しておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、

ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、

水面下で表に出さずに売却することも可能です。

(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)

 

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4月からの不動産投資

早いもので桜も開き始め、4月に入りました！

富士企画もこれから気持ちを一新して臨む所存ですのでよろしくお願い致します。

 

 

さて4月といえば、入学式や入社式など新しいことがいろいろとあるこれまた忙しい時期ではありますが、

収益物件を持つ方としては固定資産税の請求が来る月でもあると思います。

 

場所によって多少の違いはあると思いますが、

平成29年度の固定資産税評価証明、公課証明書は4月に入ってから出ます。

 

したがって固定資産税・都市計画税の清算については

3月中の決済の場合は28年度のものを準用しておりましたが、

4月からは29年度のものが必要になります。

 

 

4月は入れ替わりの時期でもあります。

金融機関の担当者にも最近辞令がでた話をよく聞きます。

銀行の担当者が変わるだけでカラーが全く違ってくる場合も何度も経験しています。

それがこの期初という時期とも相まって様々な変化が諸所で起きているのだろうと思います。

 

当然金融機関の融資が変わってくると今まで思っていた売却方法と変わってしまいます。

富士企画では各自金融機関の姿勢に対しては情報収集をしておりますので

お気軽にお問合せ下さい。

 

なんとなく悪い情報の方が目につきやすいものですが、ピンチはチャンスでもあります。

まずは動いてみることです。

 

ご相談は仕事前の朝方の時間帯でも、夜遅い時間帯でも、事前にご連絡頂ければ対応しております。

一度お越しになられた方でも結構です。

お問合せお待ちしております。

 

 

 

 

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最近調子はいかがですか？？

「最近どうでしょうか？？」

よく挨拶で言われる言い回しだと思いますが

同時に聞かれても困る言い回しともとられる人もいると思います。

 

 

そういう私も分かっていながらいらっしゃった投資家さんによく聞いてしまいます。

そうするとお答えいただけるわけですが

特にこの時期は

「一気に退去が出てしまって…」

「リフォーム費用がかなりかさんでしまって」

 

といった話が多く（みなさん遠慮されているのでしょうが）

「いい値段で売れるのなら売ってみることも考えたい」

と言われます。

 

これは自然なことで

収益物件は老後の収入の為など長期的な投資として考えられている方も多くいらっしゃいますが

投資は投資です。

総合比較して未来価値よりも現在価値＝売れる価格が勝るのであれば

それは売ってもいいのではないかと思います。

 

ただ売らない方がいいという場合もございます。

先ほどの比較した結果もそうですが

売って儲かる物件＝相場より安く買っている、賃料で差額を回収できている。

ということですから普通に考えればこれから頑張って探しても売った物件ほど

いい物件はないかもしれません。

 

冒頭の方々も実は最初は物件を売る話はされないでお越しになっています。

不動産屋は売り委任を取りたがります。

なので営業されるのを嫌う人が多く、最初は売る話は言わなかったりするのです。

 

でも富士企画に来られた方々の多くは

結構長時間お話し頂いて変えられます。

自慢ではないですが、多分富士企画はリラックスできるのです。

 

その理由は是非一度お越しになられてお確かめください。

社員、会社の雰囲気を一度でも十分わかって頂けると思います。

 

 

 

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3月中の審査であれば！？

3月も後半に差し掛かり、不動産市場はめまぐるしく動いています。

ただ、正直今からやると3月中の引き渡しは難しくなってきています。

 

 

通常、銀行の融資は2週間程度の審査期間を要します。

早いところでも1週間程度かかるのが普通です。

しかもこれは審査の期間であって、実行までの期間ではありません。

審査→承認→金消契約→実行

となります。

仮に最短で審査が1週間だったとしてその翌日に金消契約、

実行はその翌々日だったとして実に8営業日

土日を挟むとして10日かかる計算になります。

 

この三連休明けからカウントすると今月末には間に合わないことになります。

 

しかし、ここで諦めてはいけません、

ここからでも3月中にやる意味はあるのです。

 

銀行は3月中の実行を目標としてはいますが、

いくら急いでもこの審査期間は当然短縮不可能な場合もあります。

ただ審査を3月中に終えることが重要ということもあるのです。

 

ある金融機関では期の変わり目で融資姿勢が大きく変わりましたが

先月内の審査で承認が出ていたので

その当時の基準に従って実行された、ということがありました。

 

もちろんこれは各金融機関による話ですがやってみる価値はあると思います。

 

3月末は富士企画にとっても締めの区切りの時期です。

全速力で動いておりますので是非これからでも売却のご相談お待ちしております！

 

 

 

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東京23区内で一棟マンションを探しております。

富士企画では東京23区内にて一棟マンションを探しております。

構造は鉄骨造又は鉄筋コンクリート造のマンションです。

 

利回りは築年数にもよりますが、7％台～から検討可能なお客様が複数名おります。

既に金融機関の枠を確保されているお客様も多いですので、すぐに検討打診できます。

 

また、富士企画では融資についても幅広く金融機関との付き合いがありますので、

融資アレンジの方もご希望に応じて対応可能です。

3月は特に不動産は活発に動きますので、高額帯の物件でも3月だからという

理由で融資承認が出たりします。

 

資産の組み換えや利益確定の目的でも構いませんので、

是非、一度このタイミングにご相談下さいませ。

 

富士企画では、東京都23区の一棟アパート、一棟マンションの売却の無料査定を

積極的にしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、

ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに

売却することも可能です。

(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)

 

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オーナーチェンジ時のスライド契約

収益物件の稼働状況は特にこの時期、変化することが多いと思います。

収益物件の売却時、契約予定となってから決済に至るまでの間に稼働状況が変化することもよくあることです。

 

契約から決済までの間、

富士企画ではリフォームに関しては基本ルールがあります。

 

具体的には以下の条文になります。

本売買契約締結日から引渡し日までに発生する賃借人の入退去については、売主はその旨をすみやかに買主に通知するものとします。なお、引渡し日までに既存の賃貸借契約が解除されるなどして賃借人が退去した場合の原状回復については、売主の責任と負担にて新賃借人が即入居できるような内容の改装をおこない引渡すものとします。決済後においても未了の場合は引渡し後30日以内に工事を完了させるものとします。

 

これは賃借人が退去した場合のリフォームをどっちがするのか、

ということについてのルールです。

ここでは「決済日以降か前日か」で買主、売主どちらの負担でリフォームを行うのか決めています。

もちろんここは話し合いなのですが、基本的にはこの条文の通りの条件にしていることが多いです。

 

次に今度は入居する場合です。

賃貸物件をお持ちの方はよくご存じのはずですが、

入居するには入居者の方だけでなく、オーナーも負担がある場合がほとんどです。

 

具体的にはまず次の2点、

・仲介手数料（基本、家賃一か月分）

・広告料（AD、ない場合もありますが多いと家賃2，3か月分だったりします）

 

管理会社によりますが、これを頂くのは成約時だったりします。

つまり入居開始日（家賃発生日）ではなかったりするということです。

 

上記の決済日以降か前日かで、家賃の取り分は決められています。

では仲介手数料やADについてはどうするのでしょう。

 

契約日が決済日より前で入居開始日が決済日以降だった場合、

売主は家賃をもらわないのに仲介手数料やADを払わされるのはちょっと平等でない気がします。

その場合、売主－入居者間で契約はするのですが（買主としては入居が決まった方がいいはずです）

仲介手数料やADは家賃集金後に新オーナーである買主が支払う、

というのがいわゆるスライド契約です。

 

売地や実需物件と違い、収益物件は付帯する賃貸借契約のことにも十分配慮する必要があります。

収益物件の売却は収益物件専門の富士企画にお任せください！

 

 

 

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売れそうな物件と売れなそうな物件

富士企画では様々な収益物件がいつもたくさん集まっています。

その中でもこれは売れそう、売れなそうというのが

ぱっと見たところで印象として抱きます。

売買の担当者が抱く感情は購入検討者側にも伝わるものなので

この印象は結構大事なものです。

 

 

あくまでも印象の話なので実際のところは詳しく調べてみるとそんなに安くない、

というものも多いと思いますがそう思わせたら第一段階では成功ということです。

ではどういったものが良い印象を抱くのでしょうか？？

 

・綺麗なものはやはり目をひかれる。

いくら物件がきれいでも写真がない、字が汚い、間取図が汚いとやはり印象は悪くなります。

嘘はいけませんので写真を加工して壁を綺麗に見せると誇大広告ですが、

天気がいいときの写真をつかったり良い角度から撮るなどの工夫はした方がいいでしょう。

 

・情報が少ない物件はやりづらいと思われる。

物件情報としてよく購入検討者から最初に見せて欲しいといわるのが

「間取図」「レントロール」「ランニングコスト」「修繕履歴」などです。

販売図面では概要と間取り図しか情報がないケースが多いですが

 

そこも穴だらけだと

売買の仲介業者は「売主からしっかりヒアリングがなされていない」

と思ってしまいます。

そうなるとこれから詳しく調べて売買に進めていくうえで色々と障壁が多そうだ、

と感じられるということです。

しっかりと情報を明確にして売却に臨むべきです。

 

・表面利回りは高いほうが良い

投資商品なので当然ですが、

これもどこまでを収入にいれるか、というジャッジが必要です。

例えば水道料は検針して実費分を請求しているのならば収入ではありませんが、

定額で頂いて、請求が来た額を支払ってもいくらか手残りができている、

のならばこれは収益です。

表面利回りをよくするのであればこういったところから対策を練っていく必要があります。

ただし、「家賃を高く募集する」というのは見えようによっては悪質なのでお気を付け下さい。

 

 

 

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売却時の融資打診に注意！

収益物件の売却時、

購入する側は少額のものでない限り、融資打診をします。

売る側としては関係ないことに思えますが、注意をしなければならないこともあります。

 

 

考えられるケースとしては、

情報が出回りすぎて、銀行審査の段階で不信感を持たれてしまうケースです。

 

なぜ不信感を持たれてしまうかというと、

様々な購入希望者が同時に金融機関に打診をする場合、

購入希望者の融資希望額もそれぞれ違います。

 

レントロールがしっかりしていないと

レントロールも内容が違うものが提出されてしまうかもしれません。

 

さらに不動産業者が購入し、すぐに転売を見込んでいる場合は

売買金額も転売の値段となるので違ってきます。

 

上記のようなことが同時に起きてしまうと

審査するほうからすると情報が間違いや抜けが多く

持ち込んだ購入希望者も情報元である売り側も信用できない

という考えになってしまう恐れが出てくるのです。

 

この予防策としては

あまり多くの業者に媒介を委任しない、

レントロールなど物件の詳細状況は売り出し前にしっかりと明らかにしておく、

入居状況など情報の更新をいち早く把握、開示する、

といったことに常に配慮することが重要です。

 

富士企画では上記の問題をこれまでの経験から

なるべく信頼できるお客様に直接物件情報を紹介する方法をとっています。

 

もちろん物件情報を拡散することによるメリットも多くありますので

ケースバイケースですが物件売却を任せられる不動産業者には

このような舵取りの能力も求められるということを覚えておいてもらえればと思います。

 

まずは営業担当と信頼関係を築くことが大事です。

そのためにできるだけお会いしてお話するようにしております。

 

富士企画の雰囲気を見ていただく為にも、

ぜひ会社にお越しいただければと思います。

 

 

 

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