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Posts Tagged ‘富士企画’
高利回りってどれくらい？？
収益物件を購入する方が一番気にするのが「利回り」です。
まあ当然ですよね、富士企画のお客様でも多くの方が
資産価値などよりも利回りをまず見るポイントとして挙げています。
利回りは高ければ高い方がいいわけですから
皆さん高利回りの物件が欲しいと言われます。
また、不動産業者の作成する販売図面でも高利回りというフレーズはしばしば使われております。
ここで高利回りというと何％が高利回りなのでしょうか？？
例えば23区内でいうと最近は8%を超える物件がなかなかありません。
超えていたとしても所有権ではなかったり、接道に問題があったりです。
従って8%で高利回り、という感覚になります。
これが北関東の築古のアパートになると利回りの水準はぐんとあがります。
これは購入者層も都内で購入する人よりも利回りを重視する方が増える為、拍車をかけていると考えらえます。
10%くらいでも普通、12%くらいからが高利回りと感じられる感覚になります。
これではファミリータイプなど広い間取りの物件はこの土俵で勝負するのは難しいことがわかると思います。
ただ、北関エリアで築古木造アパートは利回り10%では売れないか、というわけではありません。
それ以外の土地の積算評価であったり、物件の規模や経費率であったり、利回りはあくまで表面利回りなので物件の別の良いところを探してあげればいいわけです。
いいもの＝安い、は近いですが少し違います。
利回りが高い≠安いと、同じです。
富士企画は買う方にもいいものを買ってもらいたいと常に考えております。なのでまず隠れた悪いところがないかは探します。
物件を順調に運営して投資が成功することが一番なのでその目標に向かって物件のいいところも常に探すようにしています。
是非お持ちの物件を見せてください。
売主様には物件のアピールポイントを最大限に生かして売却して頂きたいと思っておりますのでよろしくお願い致します。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
売るときに太陽光発電は得か損か？？
近年、共同住宅の屋根などに太陽光パネルを設置して投資運用しているケースをよく目にします。
太陽光での収入は大きくぶれがなく、
一度載せてしまえば売電契約が継続する限り、
安定した収入となり得るので投資商品としては優秀だと思います。
しかも、マンションやアパートのオーナーは設置するスペースがあれば
それを利用するだけなので土地代もかかりません。
ただ、物件を売却する際にはデメリットにもなり得るので注意が必要です。
物件を売却する際、売る方としては物件本体と太陽光の設備の合計額が売価として設定されるものと思います。
収益性については確かに太陽光が手助けする点もあると思います。
しかし、銀行の積算評価などには太陽光はプラス要素になりにくいです。
もちろん価値がないわけでないことはわかるのですが
評価だけで言うと単に高くなっただけ、になってしまうのです。
さらに良くないケースとして利回りにもマイナスの要素となることがあります。
12％で買った物件が10%で売れるとしても
売価の2割近くに相当する太陽光設備が利回り8%だと総合の利回りは下がってしまいます。
太陽光の設置を検討される際は、
物件の評価と売価のかい離をいたずらに大きくすることにならないか、
全体の利回りの足を引っ張らないか、
太陽光単体の収支、屋根にかかる負荷、メンテナンス費用も含めて検討してください。
もちろん、これは物件を売る場合の話です。
ずっと持ち続けるつもりならまた別のパターンの考え方が存在します。
間違いなく言えることは物件を売ることを想定しておくことです。
富士企画は良い相談相手になれると思います。
少し遠い将来の話でもお気兼ねなくご相談下さい。
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地方都市収益物件お持ちの方、必読です！
富士企画は収益物件専門の仲介業者です。
ですのでいつも日本全国いろんなところの収益物件情報が集まってきております。
今回はそういった地方都市に収益物件をお持ちの方にお知らせしたい内容となります。
具体的な内容はネットでは公開できませんので控えさせていただきますが
とある金融機関の融資姿勢が変わりまして融資がでやすくなる＆金利も下がります。
いつもお伝えしていることですが、
融資が出やすくなる→高く売れる！です。
お分かりの方もいるかと思いますが鉄骨、RC造のレジデンスの物件限定です。
融資の姿勢はいつ変わるかわかりません。
ただ普通数か月はやります。
これから売却相談→査定→売り出し、としても
早ければ1週間くらいで買い手を見つけて契約までもっていけるかもしれません。
今まで積算評価くらい、利回り15％以上でないと売れない、
という認識だった物件が積算評価がでなくても10％で売れるとなれば
年収1000万の物件ならば3000万円も売価があがります！
これを機に是非富士企画にご相談ください！
迅速にご対応致します！
富士企画ではお客様の時間に合わせて仕事をしています。
仕事終わりの遅い時間でも、
仕事や出かける前の早朝でも、
事前にご相談いただければご希望に合わせてやらせていただきます。
おいしいお茶もご用意してお待ちしておりますので是非お気軽にご連絡ください。
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収益物件は今が売り時！？
不動産は大きな買い物です。
数パーセントの違いが数百万円にもなってきますので価格や費用については皆さんシビアな目線で考えらえていることと思います。
不動産を売るときはその物件での収支がいったん確定するわけですから
その最終地点をどこにするか、かなり迷いどころだと思います。
その売り時について少しお話しします。
売り時を考えるとき、
収益物件の売価に大きく影響する要素のうち、銀行融資がどのような状態か、
というところは把握しておく必要があります。
数年前、アパートローンは新規参入ではないですが大手の地銀が築古の木造でも
長期間、フルローン可能な融資を打ち出したため、売買される件数も、価格も上昇しました。
これが現状に関しては最近特筆すべきアパートローンの新商品というのは
私が知る限り、あまりない状態です。
更に、以前より融資が厳しくなった、
という話もちらほら耳にするようになりました。
こうなると必然的に、成約価格は下がる要因になってしまいます。
ただ悲観することはありません。
まだ条件の良い物件（相場に即した価格の物件）は多くなく、出れば即買い手が付きます。
従って必要以上に条件を譲る必要もなく、スピーディに売却ができます。
まだ大丈夫なのです。
ただし、これがみんながやり始めると、それまで「いい物件」だったはずの条件が
「普通の物件」にだんだんとなってきてしまいます。
こうなると相場が下降し始めることになります。
ここまであくまでも予想ですが、現在は価格が下落する前段階にもなり得る状況とも見て取れるので売るなら早めに売った方がいい、つまり売り時ということになります。
もちろん相場の下落にストップをかける、景気の上昇などが起こる可能性もありますが今の段階でそれを強く感じれる人も少ないことと思います。
少なくとも今はまだ売り手には良い状況なわけですからもし決めるなら早めがよいと思います。
とはいっても売り時を判断する為に重要な要素で第一は良きアドバイザーを持つことが第一です。
色々と言われても信頼していなければ判断もなかなかできません。
富士企画が良きアドバイザーになれるかどうか、是非一度見て話して判断してみてください。
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ボロボロの戸建の売却
戸建を購入して収益物件として運用される方も多くなりましたが
高く売却するためにはどういった工夫が必要になるのでしょうか。
中古の住宅の需要が未だに高い都内などでは相場はある程度明確です。
新築の相場、中古の相場があり
中古は状態により値段が変わってきます。
都内など地価が高いエリアでは戸建の賃貸物件は非常に利回りが低くなりがちで高く売る為には空き家である方がよい場合がほとんどです。
これはマンションにも同様に言えます。
従って、収益物件として売るならば地価の低い、郊外の戸建の方が向いていると言えます。
戸建の収益物件はファミリータイプアパート以上に入居の入れ替わりが少ないと見られており、経費率が低くなるので人気があります。
一方、もちろん投資家が望むのは高利回りですので郊外の価格の小さい
（1000万以下くらい）物件が特に人気です。
この時、まず言えるのは入居中であることです。
賃貸中であれば募集して入るかどうかの入居リスクはもちろん
内見して設備にかかる費用に対する見方も低くなります。
これが現況ボロボロでとても募集できる状態でないものになると
リフォーム費用が見積もられ、
工事をしてみてから出てくるかもしれない隠れたリスクの分までカウントされます。
そのリスクとして見られる分は実際にかかる費用と比べると大きくなるのが普通です。
「収益物件は入れてから売る」のがやはり高く売る一番の近道です。
富士企画ではどうやって売りに出すか、オーナーの利益を最大限にできるよう一緒に考えるようにしています。
お持ちの物件をどうやって売りに出すか？
それとも売るのはもうちょっと待った方がいいのか？
親身になってアドバイスを致しますので是非一番初めの段階でご相談頂ければと思います。
ご相談おまちしております。
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積算金額＞売価となる収益物件を探しております。
富士企画では積算金額が売価を上回る収益物件を探しております。
探されてるのは都内に在住のサラリーマンの方で積算金額重視で
物件を探されております。
既に物件を所有されているのですが、持っている物件は積算が低く、
利回りが高い物件ですので、次に購入する物件で資産のバランスを取るのが目的です。
最近では積算金額が高い物件は少な目となっていますが、
利回りやその他の条件を重視しなければ意外にあったりします。
エリアや築年、構造体は問いませんが価格帯は５０００万以下の方が
ご紹介し易いです。
富士企画では、積極的に一棟アパート、一棟マンションの売却の
無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので
参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに
売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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収益物件の売却はまず融資から
連休も明けて初夏を感じる空気になって参りました。
富士企画では収益物件を購入されるお客様向けに様々な金融機関さんとタイアップして融資セミナーを随時行っております。
収益物件の要は融資といっても過言ではないことは物件を持たれている方々ではよくお分かりだと思いますが、
そうはいっても最近新規購入を考えられていない方は最近の収益物件融資がどのような状況かあまり詳しくは把握されていない方も多いのではないでしょうか。
そこで富士企画では収益物件売却をお考えの方でも融資セミナーへの参加は有益と考えております。
もちろん、金融機関さんとのタイアップセミナーではその金融機関さんに焦点を当てた内容となっておりますので他の融資も含めた総合的なお話しは富士企画とセミナー後にお話しして頂ければいいと思います。
物件を売る為に、買い方を考えることはとても重要です。
さらにその金融機関で融資を受けて購入される場合の流れも分かってくると思います。
「不動産屋でいきなり対面で話はちょっと気が引けるな…」
という方にはこういったセミナー形式でのご来社の方が入りやすいのではと思います。
富士企画のセミナー情報はこちらでご覧になれます。
皆様のご参加お待ちしております。
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ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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ごっそり空いてしまった収益物件を売却する
収益物件は賃貸収入で成り立つものですので現況の入居状況は非常に重要です。
入居状況が悪い→埋まらないアパート
と単純に思われてしまうリスクが高くなってしまいます。
当然、空いているアパートの方が値引きしなければならない可能性が高まります。
ただ今日お話しするのは空いていてなかなか埋まらないのではなく、
急に最近空いてしまって見栄えが悪くなってしまった、、という場合です。
しかもこの時期の空室というはネガティブに捉えられがちです。
これから繁忙期も抜けてしまうのでこれからの入居がいつつくのか幾分不透明に感じられると思います。
この場合、もちろん物件を販売する営業マンの手腕によるところが大きいです。
ただそれを手助けすることもできます。
これが「埋まる物件」だということを証明したいのなら
これまでの運営状況の履歴を何年分か用意して出すのがまず手っ取り早いです。
これまで3月4月に退去がでても2か月以内に決まっている例が複数あったり、
これまで高稼働で推移している資料を見せれば購入検討者にアピールできます。
こういう時の為に、今までの入居状況を表にしておくと便利です。
是非ご売却を検討の場合はこちらも作ってみてください。
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売却をする理由を考える
収益物件を売却する場合、だれにも必ず理由があります。
運営が大変だから、売却益を得たいから、など色々ありますが、
何らか目的があって売るわけです。
富士企画では売却する理由を必ず聞きます。
売りに出されている物件について
よく購入検討者さんの方から売却理由を聞かれますが
これはどちらかというと、価格交渉の材料として聞かれる場合が多いです。
富士企画で売却の相談を受けた際に売却理由を聞く場合はその目的が違います。
売却をする理由が、目的に対して一番有効な手段かどうかを確かめるのです。
不動産は高額な資産ですので売ることによって資産状況が大きく変化します。
それによって良い面も悪い面も必ず出てきます。
例えば相続の準備として不動産を売却する際、
現金となれば分けやすくはなりますが、相続税は多くかかるようになるので
相続人の方が受け取る資産は目減りしてしまいます。
ただこれもその物件の金額によりますし、今売ることで相続資産を最大化できるのであれば売った方が良いことになります。
富士企画ではこういった売却の相談をいつも承っております。
なぜ売るのか、再考してみるとまた違うルートも見えてくるかもしれません。
是非一度弊社スタッフと一緒に考えてみて下さい。
〒１６０-０００４
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富士企画株式会社
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
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茨城県つくば市で収益物件を探しております。
富士企画では茨城県つくば市で収益物件を探しております。
探しているのは東京在住のサラリーマン投資家の方で
静岡銀行又はオリックス銀行にて融資を検討しています。
今では学術・研究都市としてすっかりと有名になりましたが、
1980年当時の人口と比較すると、今はなんと約2倍の21万人を超える都市へと
発展し続けてます。
今回はそんなつくば市周辺の物件を探しております。
構造体や築年数に特に制限はありませんので、どんな物件でも
まずはご相談頂けたらと思います。
富士企画では、積極的に茨城県つくば市の一棟アパート、一棟マンションの売却の
無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので
参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに
売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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