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2棟物件は分割して売却 其の2
前回は複数棟建物がある土地を分筆して売りに出すメリットについてお話ししましたが
今回はそのとき気を付ける点についてお話しします。
・接道の問題
ご存知の通り、共同住宅であれば基本道路に4m接してなければなりません。
もともと4mしか接道がない土地であれば半分にしたとしても2mずつの接道、
いわゆる既存不適格の物件になってしまいます。
これは分筆の失敗と捉えられるかもしれませんが、
もちろん物件の状態によってはこれでも分筆したほうがいい場合があります。
あと、地域によっては共同住宅でも2mの接道でOKとするところもありますのでそこは調べてみるといけるかもしれません。
・配管の問題
もともと2棟を同時に建てたような物件の場合、引込管を2棟が共有している場合があります。
これを分筆するからといって簡単に引き直しできるものではありません。結構お金がかかると思います。
ただし、この2棟が仲良くできるように配管の共有の覚書をお互いに交わすなど
契約時に決めておけばトラブルにもなりにくいですし
そもそも大きなデメリットというわけでもないので十分クリアできる内容と言えると思います。
・駐車場問題
郊外の物件ですと主にこれが大きな問題です。
物件の間にあって共有しているような駐車場ですと
入居者の賃貸状況によって場所がちぐはぐになっていたり、
一方の駐車場に行くために片方の敷地を通行しなければならなかったり
（これは先ほどの覚書で解決できるかもしれませんが）
ただこれもややこしそうな問題ですが、計画を立ててしっかり進めていけば大体の場合なんとかなります。
と、まあ色々とハードルはある土地の分筆ですが
気を付けるところは気を付けて進めていけば問題は解決します。
この気を付けるところを富士企画にご相談頂ければと思います。
富士企画スタッフは収益物件仲介のプロです。
きっと皆さんのお役に立てるスタッフだと思いますので気軽に相談してみてください。
こうやってお役に立てることがやりがいだと思って仕事をしております。
是非富士企画に収益物件の売却はお任せ下さいませ！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
東京都大田区で収益物件を探しております。
富士企画では東京都大田区で収益物件を探しております。
探されてるのは航空会社にお勤めの方で融資を利用した
不動産投資をご検討されております。
ご希望の条件としましては大田区内でも蒲田~大森駅よりも羽田空港側の
エリアで木造または軽量鉄骨造の物件です。
築年は問いませんがCFを重視されていますので、
ランニングコストが掛からず、高稼働な物件の方が良いかと思います。
富士企画では、積極的に東京都大田区内の一棟アパート、一棟マンションの
売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも
結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に
出さずに売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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千葉県市川市で収益物件を探しております。
富士企画では千葉県市川市で収益物件を探しております。
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東京都足立区で収益物件を探しております。
富士企画では東京都足立区の収益物件を探しております。
今回お探しになられてるのは都内にお住まいの自営業の方で
５０００万以下の収益物件を探しております。
構造や築年数は問いませんが、高稼働の物件をご希望されております。
一部自己資金を投入して残りを融資にて取り組みたいとの事です。
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東京都八王子市にて収益物件を探しております。
富士企画では東京都八王子市にて収益物件を探しております。
探されてるのは都内にお住まいのサラリーマン投資家の方で、
京王線沿線の物件が好きな方です。
今回は八王子エリアの物件を探しておりまして、融資は静岡銀行を
利用しての取り組みです。
できましたら、土地が広めで積算金額がある程度出る物件の
方が融資的にも好まれるかと思います。
八王子は駅から遠い物件が多いですが、駅が遠くても敷地内に
駐車場があるか、近隣に駐車場を確保できれば問題はありません。
価格帯としては３０００～６０００万位の規模の物件をお探しです。
富士企画では、積極的に東京都八王子市内の一棟アパート、一棟マンションの
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一緒に高く売る方法を考えませんか？？
富士企画にはいつもお客様がセミナーやご相談に来られます。
その中でも保有している物件を売った方がいいかどうか、
というのは多い内容です。
富士企画ではそういったご相談を受けた際、
物件の入居状況
借り入れ状況
などを確認したうえで「本当に」売った方がいいかどうかを一緒に考えています。
物件の売却には費用もかかりますし、そのあと税金もかかります。
そのあたりを計算しておかないと
売ったらいくら現金が残る、と考えていたのに思ったほど残らなかったり、
下手すると現金資産は減ってしまうこともあり得ます。
売るときの費用、税金の計算が心配な方はまずご相談下さい。
一方、いくらで売れるかですが
富士企画は不動産仲介の専門会社です。
まず前提条件として富士企画は相場より高く売る、ということはありません。
高く売れる見方を探して売るのでなるべく高く売ることができます。
売却の査定をするときは
不動産としての値段、収益物件としての値段を出して
なるべく高く値が付く方を模索します。
いわゆる、積算評価、収益評価というものです。
これをどっちかだけで考えてしまうと値段は２割も３割も違うこともあり得ます。
あとは買う方側の借り入れの想定です。
上記の評価も銀行評価に近いところはありますが、築年数によって融資期間が短くなれば、当然利回りが高くないと難しいということになります。
しかし、富士企画はいつも色んな銀行さんに打診をして
一番買いやすい金融機関を探しています。
だから買う方にも買いやすく、売り物件をなるべく高く、売ることができるのです。
金融機関の情勢は常に変わるものです。
富士企画もいつもそれについていくようにいつも忙しくしております。
ことしもあと年末を除くともう実質２か月です！
土日も祝日も朝も夜も、事前にご連絡いただければいつでもご相談に応じます。
もちろん買う相談もセットでOKです。
みなさまにお会いできる日を楽しみにしております。
〒１６０-０００４
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10月になりました！
半期決算の9月も終わり、今日東京は晴れ晴れしい天気でしたね。
この9月までの収益物件の動きはいかがでしたでしょうか。
富士企画に来られるお客様、不動産会社さん、その他いろいろな仕事で関わり合いのある方々
定番の挨拶ですが、「最近はどうですか～？？」とよく聞かれます。
そして富士企画では大体の場合「良い物件はなかなかでてきませんが安定していい物件を買ってもらっています」
といった感じでお答えしています。
これがどういう意味かというと富士企画は収益物件専門の仲介会社、
売るのも買うのも少ない人数ですが常にお客様はいるのであまり市場全体の状態に左右されず、
売買が成立しているということです。
ご存知かと思いますが、
収益物件は買取業者がたくさんいて、常に安い物件を探しています。
安い物件は一般の方も探していますが、企業と比べると、情報力、資金力、機動力で負けてしまうので
競合すれば大体負けてしまいます。
これは売る方にも影響があって
向こうは買取のプロです。
なるべく高く売ろうと思っていても、うまい具合に買取の価格で売却するケースが多いと思います。
もちろん買取の場合ですと
確実に期限を決めて売却できるのでお急ぎの方には大きなメリットがありますが
じっくりとでも売却したい、という方にとっては安くなってしまう可能性が高いです。
この10月は年末まで3か月、今度は年末に向けて動く時期です。
また賃貸も年末が近づくにつれ繁忙期に入っていきます。
入居率が悪い物件なども今の時点から準備をしておけば売りに出すのはもっと先だとしても
売りに出す前の準備はできます。
富士企画では売却の時期をせかすことはありません。
それは売主さんが決めることですので一度状況をご相談下さい。
実際に会って話さなければうまく伝わらないニュアンスや新たに気づくこともあるかもしれません。
是非一度富士企画で売却相談をされてみてはいかがでしょうか？？
皆様のご来社をお待ちしております。
〒１６０-０００４
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誰にも知られず売却する②
売却することは言いたくなくてもやはりいくらかは伝えなければならないものです。
・管理会社には言わなくてはならない
・親族に関係がある物件ならば言わないとあとあとトラブルになるかもしれない
上記は仕方ありませんが、
入居者、その他の不動産会社には知られずに売却を進める方法はあります。
というかそのように売却される方はとても多いです。
やはり、入居者にばれるリスクは大きいですし、情報が出回ればいろいろなリスクがあります。
具体的にはネットなどの広告をうたないこと、レインズに掲載しないことです。
広告を控えめにする→売れづらくなる
この影響は少なからずはあるかもしれません。
ただ富士企画では相場通りの価格で売れる値段であれば仲介会社の努力次第でこれは克服できることだと考えております。
おまけに、広告を出し過ぎると色々リスクがあります。
ずっとネットに出ていて売れ残り感がでてしまったり、
色々な不動産屋に銀行打診などをされて銀行側で逆に審査を通しづらくなったり
極論をいうと広告は便利ですがやらなくてもどうにかなるのです。
富士企画は色々な物件を仲介していますが
富士企画のスタッフも口をそろえて、「未公開」「出回っていない」物件がお客さんをつけ易い、
と言います。
逆に情報をクローズすることによって、
だいぶん語弊がありますが“プレミアム感”を出すこともできることもあると思います。
大事な収益物件の売却は出だしが重要です。
そこで失敗しないよう、富士企画に相談してみてください。
売却相談は、いくらで売るか、だけではありません。
いつ、どのようなやり方でその部分部分だけでも相談に応じます。
ご相談お待ちしております。
収益物件専門仲介会社としてのベストな意見をお伝えできると思います。
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抵当権の抹消について
収益物件の売却が決まり、引き渡しの際、
気を付けて頂きたいのが抵当権の抹消です。
抵当権の抹消は売主の義務です。
これは決済時に必ず、抹消できるよう準備しておかなければなりません。
もし、抵当権が抹消できない場合は違約となる恐れもあります。
一方、銀行はどうかというと基本的には面白い話ではありません。
お金を貸して利子を取る商売をやっているわけですので
貴方がいいお客様であればあるほど貸し付けておきたいのです。
稀に銀行から「売るのをやめてくれ」というケースも聞いたことがあります。
円滑に取引を進める為、この抵当の抹消は特に優先して十分配慮する必要があると言えます。
まず、気を付けるのは抹消するには事前の申請が必要だということです。
通常、1週間から2週間程度前には、（長いところは1ヶ月というところも！）
物件を売るので全額返済し、抵当権の抹消手続きをする旨を伝えなければなりません。
ただ、購入したのが最近であったりすると
銀行にそのことを言うのは気が引けることもあるかと思います。
その場合は、富士企画のような収益物件専門の不動産会社にご相談下さい。
知っている金融機関であれば、どの程度かある程度はわかるかと思います。
次に問題として多いのが共同担保になっている物件の売却です。
別の物件の購入時に共同担保に入れた物件を売却するには
「いくら返済すれば抵当権抹消できるか」を確認しておかなければなりません。
「共同担保にした際の相応分を返済すればいいのだろう」
これは間違いではありませんがこの銀行がいう「相応分」は考えている金額と大きく違うかもしれません。
特にこの共同担保のケースは売却した代金からいくらかを繰り上げ返済しなければなりませんので最終的な手残り分に大きく影響します。
売却する目的が単純な現金化であれば目的を達成するために事前に確認をする必要があります。
この9月に物件を売却される方もいらっしゃるかと思いますので
もしこのことをあまり把握されていないようでしたら一度確認をしておいた方がよいと思います。
もちろん、富士企画はこういったご相談だけでも応じます。
不安な点はなるべく早く解決しましょう。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
茨城県土浦市で収益物件を探しております。
富士企画では茨城県土浦市で収益物件を探しております。
特に木造又は軽量鉄骨造のアパートを探しております。
築年、駅距離、稼働状況は不問ですが、利回りは１０％以上は
確保できる物件が望ましいです。
もちろん、鉄骨造やRC造の物件も常時探しておりますので、
お気軽にお問合せ下さい。
融資を利用して購入される投資家様がほとんどですので、
銀行が評価し易い様な物件の方が高く売れます。
（逆に現金購入のお客様ですと大きな指値が入るケースが多いです）
富士企画では、積極的に茨城県土浦市の一棟アパート、一棟マンションの売却の
無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので
参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
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富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、
水面下で表に出さずに売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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