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融資特約つきの契約

2015-09-15

富士企画で仲介している収益物件の9割以上の契約が融資特約付の契約です。

この融資特約とは簡単に言えば、

融資を申し込んで希望通りでなかったら白紙解約

というものです。

不動産は高額なものなので、

融資を使わないと実際買えない、という場合が多いです。

これは仕方ないんですが、売主側からするとそれなら折角契約しても

ダメになる可能性があるということなので

特に急いでいる場合は不安が残ります。

と言っても、融資特約がないと売買代金が払えないことは「契約違反」になってしまうので

融資を利用する場合、特約をつけないことは特殊な場合を除いてありません。

富士企画で仲介する場合は必ずこうしています。

ただ、融資は事前審査ができるので契約をする際はほとんどこれを通しています。

これは銀行側からすれば「確約」はできないものなのですが、

富士企画でご紹介する銀行さんはみなさん優秀な方たちなので今のところ100％大丈夫です。

ですが、仲介の担当者の見込みが甘かったり、

やりとりがうまくいっていないと融資解約になってしまうケースが増えてきます。

信頼できる不動産業者に任せることが売却に失敗しないポイントです。

今売却を他業者に任せていて不安がある場合等、

ご相談だけでも承りますのでいつでもご連絡下さい。

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

売却相談はご自宅近くでもいきます。

2015-09-11

富士企画では物件を売却希望の方に個別相談を行っております。

基本的には事務所内で行うのが普通です。

これは不動産の売却のお話自体が結構プライベートでセンシティブな情報だったりする為、

なるべくこれでおススメしてます。

ただ、時間がとれない場合、

または不動産屋をまだ信用しきれない、という場合

例えばご自宅でお話を伺うというのもありです。

富士企画のオフィスを見てもらいたいというのもあるので

できれば来てもらった方が私たちのことをもっとよく理解していただけるのではないかとおもいますが、

不動産屋に行くこと自体がまだちょっと…という感じならオフィスはやめときましょう

自宅でも近くのファミレスでも大丈夫です。

ただ先ずはご挨拶だけになるかもしれません。

詳しくはやはり資料をいろいろみないといけませんし、

あせって進めてしまうとあまりよくないことが多いです。

これからどうしようかなっという方はご連絡下さい。

富士企画のスタッフが丁寧に対応させて頂きます。

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滞納している人がいる場合

2015-08-31

お持ちのアパートやマンションで多くお持ちの方ほど滞納の経験があると思います。

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困りますね。売却の際価格についてのマイナス要素になりかねません。

こういった場合にどうするべきか…対処法をお伝えします。

滞納があること自体は買う側からすると結構な問題です。

特に初めて買う方などだと敬遠されてしまうと思います。

そこをなんとか安心してもらえる条件の提示が必要です。

・滞納分に対しての債権放棄をする。

例えば3ケ月滞納している人がいる状態で9月1日に引渡しをすると、

9月分は買主側、もらっていないので6，7，8月分は売主側がとるべき家賃となります。

滞納はしていますが8月31日にはとりあえず一カ月分が振り込まれたとすると

この分は9月分とすべきか、滞納している分とすべきか判断が難しいところです。

この8月31日の家賃を滞納分とするならば、次に入った分は7月分、その次は8月分と

買主側ではしばらく家賃がとれなくなってしまいます。

そこを解決する為にこの3ケ月の滞納分を放棄すれば買主側はとりあえず1カ月分だけでも

入ってくればその部屋についての収入が滞っている状態ではなくなります。

売主側からすれば本来は受け取るべき滞納分を今後請求できなくなるわけですが、

実際滞納がある場合は上記の方法を取ることも考えて値付けをする方が売却はスムーズにいくと思います。

ただし、これは改善する見込みがある（若しくはちょっとだけずつでも払う意志のある）入居者に対しての対応法です。

もし、全然連絡が取れないで長期間滞納している人などもっと悪質なものはこのまま引き継がれても買主側も困ってしまいます。

この場合は、ちょっと厄介ですがせめて解決できる見込みを立てるだけでも違います。

富士企画ではご相談の際、経験豊富なスタッフが対応致します。

お一人で悩んでも難しいケースがありますのでそこは悩まずにご相談下さい。

実際すぐに売りに出す話でなくても全然オッケーです。

皆様とお会いできるのを楽しみに待っています！

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買う人はこう考えています！　②

2015-08-25

収益物件を購入する際、資料請求で必須と言われるのがレントロールです。

レントロールは売却を任されている仲介業者が作成するのが普通ですが、

最近の売買に慣れているオーナーさんは自分で作成されている場合も多いです。

レントロールとは現在の入居者目録にあたるものですが、

賃料のみが記載された簡単なものから

契約期間、契約面積なども記載された詳しいものもあります。

レントロールはそれぞれの家賃が載っているがっつり個人情報が入った書類です。

ただ収益物件の購入検討には必須のものですので開示しないわけにはいきません。

ちゃんと形式に沿ってやるところではCA（秘密保持契約）を結んで開示しています。

さてここで特にご自分で作成される際のご注意点ですが、

・賃貸借契約書と実際の家賃に相違はないか？？

・契約期間が満了していないか？？

・特定の理由に依って家賃を安く（高く）していたりする部屋はないか？？

・家賃の滞納、遅納はないか？？

というところに特にご注意ください。

契約期間の満了済というケースは結構あります。

賃貸借契約は更新手続きを踏まなくても法定更新でそのまま継続しているということになります。

その際は契約書に更新料の記載があるのにとってない場合等あると思いますので

こちらもお気を付け下さい。

買う側からしてレントロールで特に気になるのは空室です。

空室がある場合、募集家賃を決めてそれを想定賃料とします。

現況家賃＋想定家賃から想定利回りを計算します。

想定家賃は利回りが上がるからといって無理に高くしてしまうと

「無理やり利回りを高く見せようとしている」と不信感を感じられる恐れがあります。

インターネットで募集家賃が他と比べて遜色ない条件か確認してみて下さい。

収益物件の売却は準備が肝心です。

富士企画もその間でしっかり仲介ができるよう全力でサポート致します！

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収益物件売却に向けて資料準備②

2015-08-19

引き続き売却に際して必要書類の準備についてお話致します。

③物件の間取り図

これもアパート、マンションの売却には必須になる資料です。

部屋1つだけの間取り図ではなく建物全体の間取り図になります。

駐車場がある場合はこれの配置図も必要です。

でも売主様にない、と言われることも結構多かったりします。

これは物件を購入した時の販売図面などに載っていることが多いです。

もしくはこれもない場合は賃貸募集時の募集図面もご用意下さい。

④レントロール

物件の賃貸状況の一覧になります。

ご自分で作成されている方も多いですが、賃貸借契約書の写しを頂ければこれで足ります。

もし、賃貸借契約書と相違する実態がある場合はご連絡下さい。

家賃の滞納などもこれにあたります。

⑤付帯する契約や覚書の資料

これがどういったものかというと、

プロパンガスの契約書、ケーブルテレビ契約書、借り上げ駐車場の契約書など、物件の設備に関する契約書です。

交付されていない場合もあるようです。

その場合はプロパンガス会社等問い合わせると内容がわかります。

その他の覚書ですがこれは権利関係上重要なものだったりします。

例えば、私道の通行・掘削承諾書、境界に関する確認書など

不動産の所有権は重要な権利ですのでいろいろとあいまいにせず書面をとることが多い為、

こういった書面を交わしている場合はご注意ください。

以上が大まかに必要な資料ですが、どちらかというと悪いところは最初に出しましょうという感じに見てとれるかもしれません。

もちろん、プラス材料があれば物件の評価が上がる要因になりますので

どんどんアピールできるところは教えて下さい！

物件の査定で不安ところがあれば現地に行くのが重要です。

お声掛け頂ければ富士企画のスタッフが現地に伺います。

是非みなさんの物件を一緒に視察させて下さい！

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収益物件売却に向けて資料準備①

2015-08-18

収益物件を売却するにあたって、必要な資料や確認頂きたいことをご案内致します。

①重要事項説明書

重要事項説明書（よく略して「じゅうせつ」と言ったりします）は不動産の説明書のようなものです。

対象物件の所在地、規模、構造、法令上の制限などが載っています。

我々も物件の査定をさせて頂く際、

重要事項説明書を見せて頂けると物件の良いところ、悪いところが良く分かるので助かります。

でも、相続で取得されている場合など、これがないという方も多くいらっしゃいます。

その場合は別の資料で補います。

②固定資産税、都市計画税の納税通知書

これは毎年くるはずなので直近のものだけでも保管しておいた方がいいです。

重要事項説明書でも租税の額や評価額には触れていない場合が多いのでこちらは後々は必須となります。

なお、重要事項説明書がない場合でもこちらで物件の「地番」がわかります。

収益物件を購入される方は「事業」として考える以上、コストの意識が高いです。

固定資産税は収益物件運営の中でも結構な割合を占めるコストですのでよく聞かれます。

なお、この納税通知書には固定資産税評価額が記載されています。

これにより、登記費用なども概算が出せるのでこちらも大事な情報です。

納税通知書をなくしてしまった場合、役所でも代わりになるものを発行しています。

・公課証明書（固定資産税及び都市計画税の額の証明書）

・評価証明書（評価額の証明書）

ただし、これらは物件の所在地の市町村役場でなければ取ることができません。

料金もかかるので必要な場合はご相談下さい。

物件を高く売却するには物件の状態を詳しく把握しておく必要があります。

後になって悪いところがでてくると

購入検討者様から値引き、最悪破談になる恐れも出てきますので準備は大変重要です。

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横浜、川崎市内で収益物件を探しています。

2015-07-17

神奈川県の横浜市、川崎市内で収益部件を探しています。

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今回は銀行の融資方針に準じてご案内致します。

●（軽量）鉄骨造・鉄筋コンクリート造の物件であること。

●新耐震基準以降の物件であること。

●遵法性のある物件であること。

●収益におけるテナント収入の割合が30％以下であること。

上記の条件を満たしているものであればお早にご相談下さい。

これから9月末くらいまでの間が勝負です！

今月も売却を依頼して頂いた物件で無事買って頂くお客様をつけることができました。

売主様にも買主様にも感謝です。

不動産仲介は物件を売却したい方、購入したい方両方が成立して初めて成り立ちます。

売るのも買うのも気をつけなければならないこと、

しなければならないことが色々とあります。

それも物件に依っていろいろ変わってきますのでそこをサポートするのが富士企画のような仲介の会社です。

富士企画のサービスを是非体験してみませんか？？

いつでもお待ちしております。

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※2015/07/17時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。

福岡市で一棟売りマンションを探しています。

2015-07-14

福岡県福岡市で一都売りマンションを探しています。

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価格帯は5000～2億円くらいまでが限界らしいです。

利回りは希望9％～です。

もちろん8％台でも他の条件次第で検討頂けますのでご相談下さい。

福岡でお持ちの方は下記バナーよりご相談を！

買われる方は都内の方ですが、

もともと九州出身で福岡を気に入っているそうです。

そういえば引っ越すなら県ランキングで福岡が一位だったみたいです。

最近地方大都市圏は景気も盛り返してきているという話も聞きます。

ただ人口の減少や高齢化は進んでいく一方です。

私は収益不動産をお持ちの方はいつでも売りに出す準備が必要だと思っています。

収益不動産は株などに比べると不動産自体の値動きは大きくはないと思いますが、

入居状況、建物の状態、周りの環境等に大きく左右されます。

来るべき時に備えて準備はいくらしてもし過ぎることはありません。

一度整理してみてはいかがでしょうか。

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※2015/07/14時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。

ワンルーム投資マンションを探しています。

2015-06-09

ワンルーム投資マンションを探しています。

値段次第では弊社で買取も行います。

部屋が狭い、

入居がついていない、

旧耐震基準の建物、

など、すこし難しそうな要因があっても大丈夫です。

空いていれば中を確認できるという買側へのメリットもあります。

たまに少し相場より安く入居させている物件などは

もっととれるはずなのに収益評価が低く見られるということがありますので

空いていて売ろうか、と考えてらっしゃる方は一度ご相談下さい。

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

今の状態だといくら程か？

募集をすべきか？

募集するならばいくらか？

富士企画は収益物件専門の会社です。

収益物件がどのように評価されるのか？

買いたい方は何を気にしているのか？

今まで培ってきたノウハウがあります。

今できる一番いい方法を一緒に考えましょう！

冷たいものを用意してお待ちしております。

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※2015/06/09時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。

収益物件販売会を行ってます。

2014-11-11

不動産投資専門の富士企画では、定期的に不動産投資セミナーを行っております。

月に１回、２回程度ですが毎回２０名程集めて行っております。

月２回行うケースが多いので、４０名ほどの人がセミナーで集まります。

そんなお客様に直接物件を紹介しております。

物件を探している人に直接物件を紹介しているので、

ひっそりと売却する方にはお勧めです。

不動産投資専門の富士企画には、

直接ご来店頂いているお客様が毎月１００名程おります。

直接紹介出来るので、ネットなどに出てさらし物になる事はありません。

こっそり売却したい方にはぴったりだと思います。

収益物件、投資物件などのオーナーチェンジ物件であれば

全国どこでも取り扱いをしております。

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アパート＆マンションの売却や入替を検討している方は

どうぞお気軽にご利用下さいませ。

専門家だから出来るお手伝いをさせて頂きます。

専門家に任せる違いを感じて下さいませ。

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