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収益物件売却時の税金 其の二
昨日は譲渡所得についてお話しましたが、
今日は実際の税額についてです。
よく聞くと思いますが、個人の売却の場合、短期譲渡税というのがあります。
これは不動産の所有期間が「5年以下」か「5年超」の場合で大きく違います。
長期譲渡所得に課される税金
所得税：15％ 住民税：5％
短期譲渡所得に課される税金
所得税：30％ 住民税：9％
さらに平成25年から平成49年までは、上記の他、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます。
なお、この5年というのは「丸5年」です。
丁度5年だと短期になってしまいます。
復興特別税を含めると長期譲渡で22.1％、短期譲渡で41.1％
かなり大きな差があります。
ちなみにこの所有期間には相続や贈与等での取得の場合、
その前の所有者の所有した期間もプラスしてカウントできます。
上記のことから売るタイミングは税金の影響を大きく受けることになります。
ただ、そればかりにとらわれて最も高く売れるタイミングを逃してしまう。
売り辛い物件で買手を逃してしまう。
というのはもちろん判断ミスです。
いろんな方面からバランスよく見てみることが重要です。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
室内の設備について
収益不動産の売却の際、
うやむやにならないよう気をつけなければならないのが室内の設備です。
エアコンやコンロなどの室内設備は瑕疵担保責任を負っている場合でも
瑕疵の範囲には入りません。
しかし、故障して入居している方から
修理の依頼があるにも関わらず、
それを黙って売却するのはいわゆる信義則に反します。
故障している設備を売主負担で修復して引渡すかどうかは
契約の条件として話し合いをすることが必要ですが、
どちらにしろはっきりしないといけないのが、
オーナー所有の設備か
入居者所有の設備か、ということです。
ご存じかと思いますが、オーナー所有のものであれば故障したらオーナーが修理しますし、
入居者所有の場合は入居者負担となります。
ときどき、オーナー所有でもなく、入居者所有でもないものもあります。
残地物あつかいの設備です。
これの場合は入居者にその点確認している場合が多いのですが、
トラブルとならないよう、事前にしっかり確認しておいた方がいいと思います。
確認の仕方ですが、賃貸の重説（重要事項説明書）には設備のことにも触れています。
賃貸の重説はオーナーには渡されていない場合もありますが、
管理会社にはあるはずですので聞いてみて下さい。
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瑕疵担保責任について
収益不動産に限らず不動産の売買契約において
売主に課せられるのが瑕疵担保責任です。
瑕疵担保責任は一般の売主にとっては義務ではありません。
宅地建物取引業者にあたる場合だけ、
最低引渡しから2年、もしくは知ったときから1年の瑕疵担保責任が義務化されています。
ただ、義務ではないからといって
買主側にとっては少しの間でも責任を持ちます、といった方が安心感があります。
というのもあって一般の売主でも瑕疵担保責任を設定する場合は多いです。
だいたい3ケ月程度のことが多いです。
この瑕疵で真っ先に思いつくのが、
雨漏りや白アリなど建物の瑕疵だと思います。
賃貸物件なのでやはり気付かない場合もあると思います。
ここでこの「瑕疵」ですが、瑕疵担保責任でいう瑕疵とは「隠れたる瑕疵」を指します。
要は当時は判明していなかった悪い部分ですので
判明しているものは瑕疵担保責任の対象とはなりません。
売買契約時にはあとでトラブルにならないよう、悪いところは必ず全部教えて下さい。
これは売主さんを保護する為なのです。
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10月になりました。
あわただしい9月は終わり、今日から10月です。
これから年末に向けて、年内に購入したい方、年内に売却したい方
動くならこれからです。
特に日本政策金融公庫などは１２月が一年のもっとも追いこみが激しい時期らしいです。
現在売りにでている収益物件は４，５年程前に購入された方が売主のものをよく見かけます。
これは先ず、第一には買った当時の相場より高く売れるから。
そもそも売れたら売ろうと思っていたが、短期譲渡税が高いのでそれが終わるのを待っていた（５年）
そのほか、減価償却が切れるから、
売る理由はいろいろあると思いますが、大体上記の理由が複合している場合が多いと思います。
特に相場のことは、これからどう転ぶかわかったものではありません。
色々と有識者の予測はありますが、実際はどうなるかはわからないのです。
ですから富士企画でもこの土地は価値が上がる、といったことは言いません。
原則今の相場に基づいた話です。
これからの相場の動向に過度の期待をせず、
利益を確定させるのが無難なやり方です。
高く売れるなら売れるときに売りましょう。
ご相談お待ちしております。
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入れるか追い出すか
アパート、マンションの売買の場合、
入居者を追い出して売地として出す、という方法があります。
売地としてだす方が、対象となる方は多くなるはずです。
戸建用地として、
マンション、アパート用地として、
駐車場として、
いろいろ用途はありますが、そのかわり売る値段は売地の値段です。
売地としての価格は近隣の売買事例などから算出できます。
あとはその価格とアパートで出した際の売買価格と比較します。
ただし、
売地として出すには入居者がいてはなりません。
入居中の人に出て行ってもらうには相場としては
約半年分近くの家賃が追い出し費用の相場です。
入居が多ければ多いほどかかります。
さらに店舗等の場合はもっと大変です。
店舗の場合簡単には引っ越せるわけがないので
そもそも出て行ってもらうことが難しい場合もあります。
あとは売地の場合、古い建物は取り壊しとなるので
取り壊しの費用も売主持ちになる場合を考慮しなければなりません。
逆にアパートととして売る場合は、
入居状況が悪いと当然値段が下がる要因になります。
これも人を入れるのがタダで済む場合の方が少ないのは
みなさまご存じのことと思います。
礼金ががっつりもらえるような好立地でしたらこれに限った話ではないのですが…
以上の点を踏まえて、
売地、収益物件としても売却両方で比較してみて下さい。
なお、売地、収益物件の成約事例、相場は富士企画までご相談下さい。
ご相談お待ちしております。
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正直、自分の物件のことがよくわかりません！
タイトルのような話、よく聞きます。
収益物件は特になにも起きなければ安定して収入が得られ、
来るものと言えば、管理報告書と銀行からの書類くらいでしょうか。
サラリーマン大家さんであれば、本業が先ず第一ですので
ある程度は仕方がないことだと思います。
ただ買う方から言わせれば、わからないでは困ります。
これから新規に物件を購入して運営をスタートしようという話なので
ここは親切に対応してあげたいところです。
まず、心配な場合は、ご自分で予想で判断するのはよくありません。
例えば、滞納はないと思っていても実際はいつも遅れて支払っている人がいるかもしれません。
管理会社に一度確認をしてみた方が良いでしょう。
あとは気づいておいた方がいいのが、
・浄化槽
・受水槽、貯水槽
・消防関係
・井戸水
などの定期点検が必要なものです。
これをやっていない場合、やってみると思わぬ異常が出る場合もあり得ます。
まずはやっていないならやっていないでその旨こちらまでご相談下さい。
そのままにしておくケース、早急に検査した方がいいケースがありますので
円満な売買をする為、今一度お考え下さい。
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収益物件 利回りに算入できる収入？？
収益物件といえば買う方はまず、利回りを見ることが多いでしょう。
ですので売却する際はなるべく利回りを高く見せたい！
と思うのが売主さんも売却を任された不動産屋においても普通です。
空室部分を高く見せればよい、
というのはダメです。
あまり相場より高めの設定だと魂胆が見え見えで印象が良くないです。
ただ、居室を貸して得られる収入以外にもいろんな収入があります。
これを探していきましょう。
まず、駐車場、アンテナ基地局設置料、線下保証（高圧線の下等に物件がある場合）、
金額は微小ですが、電柱、インターネット設備の電気代、ガスボンベ設置料等、
どれもちゃんと定額が定期的に入ってくるものなので堂々利回りに算入できます。
あとは金額が不定なもの、自動販売機、コインランドリー、太陽光発電等、
これらは利回りとしては入れづらいものがあります。
ただ、別途収入としてはもちろん提案できることですので月々の平均を算出する等しておくとよいでしょう。
あとは気をつけなくてはならないのが水道代です。
水道代を取っている場合、主に2通りあります。
検針をしてその額を請求している場合、
定額で徴収している場合、
実際、定額の場合は家賃と一緒に収入に入れます。
あとはコスト（実際にかかる水道代）と比較してどうかというところです。
検針してその額を請求の場合、それはそのままコストになるものなので算入しません。
水道代はこのようなことがありますので売却のご相談の際は詳しく教えて下さい。
これ以外にも特殊なケースがやはりあります。
実際はどのような条件でいくら収入、支出があるのかが重要なので
わからないことがあればいつでもご相談下さい。
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収益物件売却 個別相談会やってます
収益物件の売却については個別相談会を随時やっています。
最初一人でくるのはちょっと…という方の為にセミナー形式でも相談会は実施しています。
10月16日（金）19:30より開催されます。
ご興味のある方は下記からお申込み下さい。
![seminar_btn[1]](https://www.fuji-plan.net/wp-content/uploads/seminar_btn1.jpg)
顔合わせだけ、だと考えて頂いて結構だと思います。
富士企画も会社の雰囲気ですとか
担当者に挨拶をさせて頂くことが第一の目的だと思っています。
不動産の仲介はまず「信頼関係」です。
お客様も富士企画もお互いを信頼して進めていくからこそ、
購入を検討している方に自信をもってご紹介することができます。
できれば、物件の売買はセンシティブな情報も必要になってくるため、
一度対面でお話をさせてもらえた方がいいです。
富士企画はたくさんのお客様の取引のお手伝いをさせて頂いております。
決して強引に売却のお話をすすめようとしたり、
お客様の意見を聞かなかったり、ということはありません。
富士企画は「不動産屋っぽくない」感じを目指してます。
詳しくは富士企画ウェブサイトのトップページで時々紹介されていると思いますので
一度ご覧下さい。
皆様にお会いできる日を楽しみにしております。
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地価下げ止まり傾向？
国土交通省が今日、7月1日時点の基準地価を公表しました。
全国的に下落は続いていますが、ニュースでも下落幅が下がってきていることが報じられています。
ただ、大都市圏は昨年から連続の上昇してきており、
私の感覚としては投資物件はそれに先駆けて上昇してきているように思えます。
数ある不動産の中で投資物件（不動産屋の中には投資モノとかいう人もいます）は
比較的ニッチな市場です。
その分、例えば住宅地の価格の上昇などの流れに影響されやすいのかもしれません。
こういったことを受けて、購入検討者の中にも購入を急ぐ人が増えてくることが考えられます。
前半は少しニュースについて触れましたが、
相場の話ははっきりとしたことは言えません。
関東は東京オリンピックが開催される等いろいろありますが
これで地価が今からもっとあがるかどうかはわかりません。
もし売る予定がある物件があるのでしたらすぐ相談してもらった方がいいです。
富士企画のスタッフは別に売る必要がないものを売らせようとしたり、
必要以上に安く査定するということはありません。
売る必要があったり、メリットがあるならば売却をおすすめします。
なるべく適正な価格の上限で売れるような査定をします。
大事な不動産の売買の話ですから不動産業者選びも慎重にしましょう。
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今、活況です。
今月は投資不動産の売買の動きが活発です。
富士企画でも今月たくさんのお客様が物件を購入される、もしくは予定となっています。
購入を検討している方もひとつの区切り、
銀行は半期末、
不動産業者もこれに合わせて忙しくなります。
もしこれから一から査定となると今月の売却はちょっと難しいかもしれませんが、
ただ可能性はあります！
不動産の調査は平日1日あればできます。
銀行の審査は事前審査を取っている人であれば来週でます！
この連休にご紹介できるかどうかがカギとなります。
あとは売主様としてやることですが、
できればこの間に準備をしておくとよいと思います。
特に、賃貸状況の確認、評価証明の取得、抵当権の抹消などは
時間がかかる場合もあるので気を付けて下さい。
9月は意外と賃貸の出入りがある時期です。
滞納遅納がないかはもちろん、退去予告もないか聞いて下さい。
評価証明の取得は郵送でもやりとりできますが1週間くらいかかったりします。
特に行くのが難しいところの物件だったりすると要注意です。
抵当権の抹消については銀行側からすると貸付がなくなってしまうので
9月に決済というのは嫌がられたりします。
こう書くといろいろ忙しそうですが、
色々やり方はあります。
例えば決済に出席できない…等、富士企画のスタッフでいい方法を考えますのでご相談下さい。
皆様からのご連絡お待ちしております。
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