売却

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収益物件を売るのがもったいない気がします…

「私の持っている収益物件、

高利回りで、入居率もいいのに売るのはもったいないな…」

と、お考えの方も多いのではないかと思います。

 

 

そんな時、売却した方がいいのか、

もうしばらく所有しておいた方がいいのか、

判断が難しいところですが、

ここはある程度投資の基準や目的を再確認して判断しましょう。

 

予めお伝えしておきますが、

ここでは土地の相場の話は無しです。

もうちょっと確度の高い要素で判断をしていきます。

もちろん、実は近くに大型商業施設ができる予定があり、価値が上がりそう等

ピンポイントで魅力的な材料があるならばそれは持っておいてもいいかもしれません。

 

まず、富士企画のような収益物件専門不動産会社に査定をしてもらいましょう。

ここで売れる価格がざっくりとわかります。

 

次に現在の家賃収入―経費でどれくらい利益が出ているか計算します。

 

最後にその物件の購入にかかった費用（売買価格、登記費用、仲介手数料）、リフォーム等にかかった費を算出します。

 

あとは売る為に必要な費用ですが、これは概算になる為、売買価格の4％程を見込んでおいて下さい。

固定金利だった場合等、銀行へのローン違約金はわかれば計算に入れた方がいいです。

 

ここまでであとは足し算引き算です。

売却の予定価格から購入費用、売却費用を控除します。

まず、ここでプラスになるようならば今の相場よりも結構安く買っているということになります。

それが相当額あるならば売った方がいいかもしれません。

 

ただ、ここで安く買えたとわかっても収益物件の収入はまず家賃収入です。

これから入ってくるであろう、収益を年換算したものと物件を売却した場合の粗利を比較してみて下さい。

 

私としてはキャッシュフロー4～5年分に相当する分が売買益として得られるならば

売却してしまって次の物件に行ったっ方がいいと思います。

 

毎月家賃収入があるのはとてもいいことですが、

もちろんリスクはありますし、これから入退去もあるでしょう。

確定で今儲かる話というのはなかなかないです。

 

まず、査定してみないといけませんが、

順調に行っている物件でもいつかは売るときが来ます。

一度試してみてはいかがでしょう？？

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

 

築古木造物件、全国対応致します！

築古（築20～30年程度）の木造物件の売却を検討している方に朗報です。

最近は関東圏内ではかなり取引も多いですが、

地方都市の物件でも関東在住の方が購入しやすくなるようです。

 

 

聞いたところでは、主に政令指定都市で利用可能になるとのこと。

今まで日本政策金融公庫は全国対応の金融機関として

多くの方が利用されてきましたが、

4000万円以上の価格帯はなかなか使いづらいのが実情でした。

 

今回はまだ未公開ですが、別の金融機関が融資をやりだしますので

価格帯で行くと1億前後くらいまで融資付けがしやすくなると思います。

しかも築古でも公庫よりも長期間融資が引けるようになります。

 

金融機関の担当者からはまだ実験的な段階らしいですが、

これは物件を売却するチャンスです。

 

詳しいお話は直接富士企画の営業とさせていただければと思います。

もちろん、遠方のお客様の場合はメールやお電話のやりとりからになると思います。

 

富士企画はもともと収益物件ならば日本全国の物件を取り扱ってきました。

収益物件専門業者ならではのお話もできると思いますので

是非一度お問い合わせください。

 

 

 

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賃貸併用住宅を売却する

収益物件の中にたまに賃貸併用住宅というものもあります。

数が少ない分、引き合いも結構あるのです。

 

 

賃貸併用住宅で気をつけなければならないのが、

自己使用の比率です。

 

これはオーナールームが建物全体の内、どれだけを占めているか、という数値です。

銀行によりますが、基本的には「50％以上」必要です。

 

これが何に必要かというと、住宅ローンを利用する条件です。

 

住宅ローンは大半の方が利用可能で低金利、長期間で借りれる

ローンの中ではとても魅力的な商品です。

 

1000万円につき、大体月3万円くらいの支払いだとすると、

5000万年の物件で家賃収入が15万円くらいあれば、住みながらローンを支払えます。

 

これが賃貸併用住宅の魅力です。

 

逆に50％に満たないオーナールームもよくあります。

住宅ローンが使えない場合、収益物件としては単純に普通のマンション、アパートと同じ査定になります。

 

専有面積が広い部屋があると基本的に利回りは下がることとがデメリットになりますが、

さらにこれが空いているとかなり広い部屋の場合、

「想定賃料が適正かどうか」ある程度リスクを取って見られます。

 

したがって住宅ローン利用可をうたわない売却方法の場合は、

賃貸中の方がいいと言えます。

 

ただし、実は50％以上の専有がなくても使える住宅ローンもあります。

これらは個別相談となる為、富士企画の場合、一度銀行に相談を致します。

 

売り辛い物件から売り易い物件に変わる場合もあります！

一度富士企画にご相談下さい。

 

 

 

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築年数は何年までなら売れるのか？

築年数が古い物件でも売れます。

極論ですがいくら古かろうが適正な価格ならば売れるでしょう。

 

ここでいう「売れる」とは

収益物件として建物付きで評価される具合のことです。

 

 

 

現在、ひとつの分かれ目となるのが耐震基準の違いです。

昭和56年6月末までの建築確認の建物は

いわゆる「旧耐震基準」物件

それ以降を「新耐震基準」物件と呼ばれています。

 

建築確認の年月日は謄本ではわかりません。

情報がない場合もありますが、大体役所で確認をできます。

 

これで気を付けないとならないのは、建築年月日と確認年月日です。

例えば昭和56年9月新築の物件ならば建築確認は6月以前の可能性が高いです。

新築が昭和57年の物件でも旧耐震基準の物件は十分あり得ます。

 

これもあって購入を検討しているお客様も

「昭和50年代以前の物件はちょっと古すぎる」というイメージがあります。

旧耐震の物件は現在でいうと築34年以上ですが、

5年前は築29年以上が旧耐震です。

 

実際、昔は「築25年以内で探しています」という方が多かったのが、

「築30年以内で探しています」が増えています。

 

ここまででは新耐震基準であれば少し楽観視できそうになりますが

もうひとつ「年号」の問題があります。

 

現在は平成で昭和の次の年代です。

昭和は長く続いた為、平成の年号は昭和ほど長く続かない、

というのが一般的な予想です。

 

平成から次の年号になってしまうと昭和は2つ前の年号になります。

現在でいうと大正です。

 

なので年号でいうと昭和の物件は売れるところで売却していった方がよいとも言えます。

 

こういったタイミングは突然訪れるものです。

しっかりと準備しておいた方がよいです。まずはご相談下さい。

 

 

 

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収益物件の積算評価について②

昨日は積算評価の算出方法についてのお話でした。

この積算評価とは収益不動産の売却にどのように関わるのでしょう。

 

 

●なんで積算評価は計算されるのか？

簡単に言うとこれが担保評価に直接的に関わる評価だからです。

収益物件はほとんどの方が複数購入されます。

銀行からお金を借りる方も同様にほとんどなので

「お金を借りれるかどうかの指標」としても意味合いが先ずあります。

 

さらに、担保評価が高い物件を持つことは、

借入に対して担保割れを起こす割合が少なくなります。

さらにに担保評価が借入以上ならば担保余力も認められる場合もあると思います。

銀行借入が肝要な不動産投資では重要な指標となっているわけです。

 

●積算が出れば安いか？

よくお客様から「積算がでる物件」と言われますが、

私の感覚ですと出ると言うのは大体、売価に対して9割以上くらい積算評価が出ることを指しているのだろうと思っています。

 

前述のように積算評価がでることは買手に魅力的なアピールポイントですが、

物件が安いかどうかには必ずしもリンクしないことです。

 

路線価の多くは実際の売買相場よりも安く設定されている場合がありますが、

ところによってはそうでないところもあります。

路線価＞相場　の地域では当然路線価以下でほとんどの売買が行われているわけです。

こういった地域で路線価＝売価　で土地を売りに出しても「高い」物件になってしまいます。

 

富士企画がお客様に買って頂く物件で一番重視するのは

「収益物件としてプラスになるかどうか」です。

買う方も多くは第一にそれを望まれます。

物件の収益性が一番の検討材料になるはずです。

 

●積算がでるから高く売れるケース

そうはいっても積算評価が高ければもちろんそこはアピールポイントです。

さらにそれを銀行融資のアレンジに利用すれば上手な売却が可能です。

 

・フルローン、オーバーローンが可能

・評価が厳しいが金利等が好条件の都銀、地銀などで大幅に融資可能

 

このようなことをアピールできれば、物件の売却に大きな力になります。

 

それを実現するのが富士企画のような収益不動産専門の会社だと思いますので

是非一緒に収益物件の売却について一緒に考えてみて下さい。

 

皆様のお問い合わせお待ちしております。

 

 

 

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収益物件の積算評価について①

収益物件の売買でよく聞く積算評価ですが、

今日はこの積算評価についてお話します。

 

 

●積算評価とは？

一般的にいう積算評価とはちょっと知っていれば簡単に算出できます。

算出の仕方はこうです。

 

①路線価を調べる。

だいたいの市街化区域の物件の場合、

相続税路線価というものが公示されています。

ネットで財産評価基準書というものがありますのでそれから見てみて下さい。

ただし、前面道路に路線価が無い場合、

たとえば倍率地域等であった場合、固定資産税評価額に指定された倍率を乗じて算出します。

または位置指定道路などの接道で近くに路線価がある場合、とりあえずそれで出して下さい。

 

出ている数字は㎡単価ですので土地の面積にこれをかけます。

これで土地の積算がでます。

 

②建物の積算評価

基本の計算は

構造に依る係数×延床面積×建物の残存年数÷法定耐用年数　です。

 

構造に依る係数はいろいろあるんですが（銀行によって違います）

とりあえずここでは、木・軽量鉄骨→15万円、鉄骨→18万円、RC・SRC→20万円としておきます。

 

法定耐用年数ですが、木→22年、軽量鉄骨→27年、鉄骨→34年、RC→47年

※用途によってかわりますが、ここでは住宅用の数値を記載します。

 

例えば築17年延床300㎡の鉄骨造マンションだと、

18万×300×17÷34＝27,000,000

となるわけです。

 

これで土地と建物の価格を足したものが積算評価です。

 

明日はこちらの評価と収益物件の売却の関係についてお話します。

 

 

 

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インターネット契約について

ここでお話するインターネット契約というのは、

収益物件のオーナーが、

入居者へのサービスの為、

地上デジタル放送対応の為、

通信業者と締結している契約のことです。

 

 

サービスの提供を享受するからにはやはり有料のサービスとなります。

一棟で○○円

一戸につき○○円

と課金のされ方は様々ですが、

集合住宅で1戸につき○○円となると戸数の多いマンションなどでは結構な費用負担になっていたりします。

 

収益物件としては定期コストとなってしまうのはマイナスポイントです。

 

想定利回りには影響しないとはいえ、

物件を維持する為に必要ならば収益に算入しなければなりません。

 

 

例えば、地デジ対応にケーブルテレビを利用している場合、

地デジのアンテナをつけるとなると一棟のアパートで15万円くらいです。

地デジ対応にケーブルテレビを使っていると月額1万円とられたとすると、

たった15ヶ月でペイ出来てしまいます。

 

 

ただ、このケーブルテレビの契約には地デジに対応できる、というだけではなく

有料チャンネルやインターネットなどのサービスが付帯している場合がほとんどです。

 

 

 

これがやめようとすると厄介で、

上記の付帯サービスを利用されている入居者がいると

なんとか納得してもらわないといけません。

実際はクレームが怖いのでなかなか踏み切れないと思います。

 

 

しかし、収支をアップさせるため、物件を高く売却する為、

なんとか工夫されている大家さんも知っています。

 

 

富士企画には実にいろんな大家さんが出入りされています。

こちらが驚かさせることも多いです。

これが富士企画の知識の源となっているわけです。

 

 

お悩みの事があれば是非一度会社に来てみて下さい。

新しい発見があるかもしれません。

 

 

 

 

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サブリース物件の売却

新築アパート、マンションや投資用分譲マンションなどを購入されたとき、

サブリース契約付で持たれている方もいると思います。

 

 

このサブリース契約ですが、

売却時には思わぬお荷物になる場合もあります。

 

サブリースは当然、サブリースの会社が営利目的で行っているものですので

オーナーが毎月安定して賃料を受け取ることができる代わりに、

一定の利益を取られています。

 

都内であれば85％～95％程度、

地方になると80％～85％程度、

この分収入が下がるわけですので想定利回りは下がります。

これで売価の減少に影響してしまうわけです。

 

このサブリースですが、すぐには解約できない場合もあります。

サブリースの契約書をご覧ください。

契約の解除について、期間内の契約であれば違約金の支払いが発生したり、

売買の場合でも買主に引き継がなければならないケースがあったりします。

 

サブリース契約をするときにももちろん気を付けた方がいいことですが、

ゆくゆく物件を売却することを考えると、

解約の違約金がかからないところでタイミング良く売却する等、

数年先の契約も練っておく必要が生じてきます。

 

収益物件に付帯する各契約には気を付けた方がいいことが多くあります。

契約書をみてもよくわからない、等ご不明な点があれば富士企画にご相談下さい。

貴方の立場に立って最適なアドバイスをさせて頂きます！

 

 

 

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買ってすぐ転売！

収益物件の場合、買ってすぐ売りに出す場合もあると思います。

 

 

買ってすぐ売る場合、気をつけなければならないのは税金、ローン違約金などです。

 

税金については先週お話がありましたが、

短期譲渡になると結構持っていかれます。

 

あとはローン違約金についてですが、

普通、一括返済の手数料が設定してあります。

金額によって変わる場合もあるのでご確認下さい。

 

上記は返済手数料ですが、違約金としてとられる場合もあります。

これは主に固定金利の場合、多くかかってきます。

 

主に銀行はお金を安く借りてお客さんに貸しています。

それを早めに返されてしまうと見込んでいた金利を取れなくなってしまうので

その分を違約金としてとるわけです。

 

当時のレートを参照して返済元本の○.○％みたいな感じでとられるので

大きい物件だと結構な金額になります。

 

買ってすぐ売る場合は特にお気をつけ下さい。

 

 

 

売るタイミングでなければ売ることはおススメしません。

富士企画に一度相談してみませんか？？

 

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鳩が来て困っています

急に肌寒くなってきましたが、天気がいいので外にでると気持ちがいいですね。

お持ちの物件を見に行ってみて下さい。

 

 

いいことが見つかるというのは考えにくいですが、悪いことを早期発見するのもリスクを回避する上で重要です。

回避方法として売却が候補に挙がることもあるでしょう。

 

物件を見に行ってみるとまず気になるのが清掃の状態です。

 

クモの巣が張っていたり、ゴミが散らかっていたり、鳥のフンが壁に付いていたりと

気にし過ぎてもいけませんが、入居者になった気分でご覧下さい。

 

清掃も簡易な日常清掃と水も使ってしっかりやる定期清掃と2種類行われている方も多いと思います。

クモの巣やゴミ等は日常清掃のやり方、入居者への注意、もしくは頻度で解決できることと思います。

 

鳥のフンなどは水をかけたりこすったりしないとならないので通常の清掃ではきれいにするのは難しいので、

臨時で掃除をするか、定期清掃できれいにしてもらうかしないとなりません。

 

むしろこういった厄介な汚れは物件を売却する際に大きく影響します。

オーナーはなるべくコストをかけたくはないので鳩がやたら寄ってくる物件は

その対策に結構費用がかかるかもしれない、というネガティブな要素が浮かんできます。

 

入居付けにも大きく影響しますが、

売りに出されているならばいつもきれいにしておくべきでしょう。

なんといっても売り物なので。

 

かといって物々しく剣山を置いたりしていると、それはそれで景観を損ないます。

短期であれば都度清掃を入れた方がいい場合もあると思います。

 

今回は鳥ですが、他にもいろいろな問題があると思います。

収益物件の売買を10年以上続けてきた富士企画のスタッフなら

きっといいアイデアをご提案できると思います。

 

お困りの際は是非ご相談下さい。

 

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