収益物件

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収益物件売却時の清算金について

収益物件が通常の住宅などと大きく違うところは

家賃収入などの収益、清掃や機器のメンテナンスなど外部委託すべき支出がいろいろとあるところです。

 

 

通常、収益物件の売買時にはそれらを平等に日割清算をします。

その日割分を便宜上、売買代金等と合算相殺して取引をします。

 

うまく希望金額で売却が決まったとしてもその清算分も含めて初めて「手取り」が確定します。

 

まず気になるのがこちらから支払う方、買主からすると収益にあたる方です。

ざっと挙げてみると、、

・家賃

・敷金、保証金

・自動販売機など付属設備による収益

・電柱やガスなどによる設置料収益

・電気代、水道代などの立て替え分を支払ってもらえる収入

 

もちろん、支払う方側で日割りで支払先を変えてもらえるならばそれがいいのですが

それをやってくれないケースも多いです。

 

例えば家賃などは当月分を先月末頃までに支払うことになっていることがほとんどですので

当月分に関しては未来の分までもらっていることになります。

決済から月末までの分は買主に支払わなければなりません。

さらに、月末になればその翌月分も入居者からは支払い済みで管理会社でも送金の手続きの変更が難しい場合があります。

そうなると翌月分もあとでこちらに入ってくるので1ヶ月分まるまる清算ということになります。

 

あと大きいのが敷金です。

店舗などが入っている場合は結構高額になります。

ただ敷金で気を付けていただきたいのは「返還債務が生じる分」を引き継ぐということです。

店舗などの場合、敷金ではなく保証金として預かっているケースも多く、

その場合、保証金は経過年数によって償却される契約であることがあります。

なお、特に関西に多いですが「敷引」という制度もあり、これも要は償却です。

 

 

ただし、クリーニング代など預かっていても返還債務がないものに関しては承継が必要です。

これは退去時の清算費用を借主から預かっているものですので償却とは別のものだからです。

 

償却がある預かり分はその分を控除した金額が承継分にあたりますので

しっかり賃貸借契約書を見ることが大事です。

 

富士企画でも賃貸借契約に関してはしっかりチェックするようにしておりますので

きっちりと売却するために、お手数ですがすべて確認をさせていただければと思います。

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

千葉県松戸市で収益物件を探しております。

富士企画では千葉県松戸市で収益物件を探しております。

 

探しているのは東京在住のサラリーマンです。

 

これから投資を始める方ですが、融資はオリックス銀行を利用して

築浅めのアパートを探しておりますが、その中でも松戸市の物件を重点的に探しております。

 

築20年以内のアパートであれば30年融資が組める可能性がありますので、

築20年ぐらいまでのアパートが望ましいです。

 

富士企画では、千葉県松戸市の一棟アパート、一棟マンションの売却の無料査定を

積極的にしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、

ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに

売却することも可能です。

(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)

 

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収益物件売却時の付帯設備表について

収益不動産売買の際、契約書類に「付帯設備表」を添付する場合があります。

 

 

付帯設備表の内容は建物や内装設備について設備の有無を告知するためのものです。

 

収益物件の売買特有なのが、賃貸中なので中が見れない、という点です。

購入者が自身で利用する実需の物件であれば、入居中であっても日取りを決めて中を確認頂き、内装設備は当然確認されることかと思いますが、収益物件で店子さんの借りている部屋には入ることはできません。

 

そこで付帯設備表でわかる範囲での告知を行うわけですがこれが急に言われると記憶の範囲の話になるのであいまいな情報を不動産の契約書類に残したくないと思うのが普通だと思います。

 

そうならないよう、まず売却時までに気を付けておいた方がよいことは、

・購入時に設備表は確認し、何があって何が不明なのかを把握しておく。

・購入前後にかかわらず、空室部分があれば視察しておく＆写真を撮っておくことで入居後に確認できないリスクを少なくする。

・自身で見に行かない場合でも管理会社にその旨お願いしておく。

 

以上の点に気を付けるだけで、付帯設備表が全く書けない！

ということもなくなるはずです。

 

ちなみに富士企画も含めて一般的な中古収益物件の売買では

付帯設備表にある設備については瑕疵担保免責、現況優先とすることが普通です。

従って、内容について売主側であまり責任が大きいものではないのです。

あくまでも次に購入される方がアパートの内容を把握できるように用意するものですのでわかる範囲で詳しく書いてもらえるのが一番よいかと思います。

 

こういった慣例は不動産売買に不慣れな方では分からないところも多いのではないでしょうか。

富士企画は収益物件仲介専門会社です。

いろんなケースの収益物件売買にかかわってきました。

そのケースごとに一番合ったアドバイスをさせて頂きます。

具体的な内容がない場合でも結構ですので是非お話をお聞かせ下さい。

 

 

 

 

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積算金額＞売価となる収益物件を探しております。

富士企画では積算金額が売価を上回る収益物件を探しております。

 

探されてるのは都内に在住のサラリーマンの方で積算金額重視で

物件を探されております。

既に物件を所有されているのですが、持っている物件は積算が低く、

利回りが高い物件ですので、次に購入する物件で資産のバランスを取るのが目的です。

 

最近では積算金額が高い物件は少な目となっていますが、

利回りやその他の条件を重視しなければ意外にあったりします。

 

エリアや築年、構造体は問いませんが価格帯は５０００万以下の方が

ご紹介し易いです。

 

富士企画では、積極的に一棟アパート、一棟マンションの売却の

無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので

参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに

売却することも可能です。

(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)

 

 

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神奈川県相模原市で収益物件を探しております。

富士企画では神奈川県相模原市で収益物件を探しております。

 

探されてるのは相模原市内にお住まいのサラリーマンの方で

自宅近くの物件を所有したいというご相談です。

 

相模原市内であれば、やはり小田急相模原駅付近が人気です。

駅から徒歩１０分圏内あたりのアパートや鉄筋コンクリート造のマンションなど

構造は問いません。

内容にもよりますが、利回りは１０％くらいあるとご紹介しやすいところです。

 

富士企画では、積極的に神奈川県相模原市の一棟アパート、一棟マンションの売却の

無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので

参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに

売却することも可能です。

(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)

 

 

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ゴールデンウイーク中も売却相談承っております！

いよいよ週末から世間はGWですね。

旅行に行かれたりいろいろ予定がぎっしりな人もいれば

特に出かけずにゆっくり、という方もいるのではないかと思います。

 

 

普段忙しい皆様におかれましては普段は夜遅くしか時間がなく、

収益物件の処分を考えているのにじっくり考えられないため話を進められなくて困っている、という方もいると思います。

 

不動産屋は業界的に長期連休はしっかり長くとる会社が多いです。

他の会社も休むので業者間の仕事はストップしてしまいます。

 

ただ物件の売却であればオーナーさんとお話ができればそれで事足りますのでこういった連休中でも是非ご相談いただければと思います。

 

富士企画も会社としてはゴールデンウイークになりますが連休中も売却のご相談を承ります。

出ている社員が少ないため、もしご相談の際は事前のご予約をお勧めします。

 

富士企画はいつもお客様の時間に合わせて仕事をするように心がけております。

どこも休みの時にもすぐ連絡がつく、便利で頼れるパートナーです。

 

連休中ちょうど時間があいている方は是非この機会をご利用下さい。

 

ご相談お待ちしております。

 

 

 

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ごっそり空いてしまった収益物件を売却する

収益物件は賃貸収入で成り立つものですので現況の入居状況は非常に重要です。

 

 

入居状況が悪い→埋まらないアパート

と単純に思われてしまうリスクが高くなってしまいます。

当然、空いているアパートの方が値引きしなければならない可能性が高まります。

 

ただ今日お話しするのは空いていてなかなか埋まらないのではなく、

急に最近空いてしまって見栄えが悪くなってしまった、、という場合です。

 

しかもこの時期の空室というはネガティブに捉えられがちです。

これから繁忙期も抜けてしまうのでこれからの入居がいつつくのか幾分不透明に感じられると思います。

 

この場合、もちろん物件を販売する営業マンの手腕によるところが大きいです。

ただそれを手助けすることもできます。

 

これが「埋まる物件」だということを証明したいのなら

これまでの運営状況の履歴を何年分か用意して出すのがまず手っ取り早いです。

 

これまで3月4月に退去がでても2か月以内に決まっている例が複数あったり、

これまで高稼働で推移している資料を見せれば購入検討者にアピールできます。

 

こういう時の為に、今までの入居状況を表にしておくと便利です。

是非ご売却を検討の場合はこちらも作ってみてください。

 

 

 

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茨城県つくば市で収益物件を探しております。

富士企画では茨城県つくば市で収益物件を探しております。

 

探しているのは東京在住のサラリーマン投資家の方で

静岡銀行又はオリックス銀行にて融資を検討しています。

今では学術・研究都市としてすっかりと有名になりましたが、

1980年当時の人口と比較すると、今はなんと約2倍の21万人を超える都市へと

発展し続けてます。

 

今回はそんなつくば市周辺の物件を探しております。

構造体や築年数に特に制限はありませんので、どんな物件でも

まずはご相談頂けたらと思います。

 

富士企画では、積極的に茨城県つくば市の一棟アパート、一棟マンションの売却の

無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので

参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに

売却することも可能です。

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プロパンガスの料金透明化と収益物件の価格

郊外や地方の一棟売りアパート、マンションではプロパンガスを利用されているところも多いと思います。

一方、ご存知の方も多いと思いますが、プロパンガスの料金の透明化が進められています。

 

 

プロパンガスの供給世帯は減少傾向にあり、

プロパンガス業者の競争は一層激しくなっています。

電力の自由化により同じエネルギー分野としてこれに加入しているプロパンガス業者も多いようです。

 

プロパンガスの競争は価格面が大きいところですが、

収益物件を所有している皆様としては、価格ではなく＋αの「サービス」のところの方が気になるところだと思います。

ご存じの方も多いと思いますが、この「サービス」の分はプロパンガス業者の利益を減らすか、

ガス料金を値上げすることで大部分をカバーしています。

 

ガス料金の透明化ではプロパンガスのサービスを享受していたオーナーには打撃となることが予想されます。

入居者側からのガス料金に対する要望が厳しくなればプロパンガス業者も今まで通りのサービスを付加することが難しくなってきてその分オーナーの負担が増えることに繋がります。

 

従ってプロパンガス業者によるサービスで賄おうと思っていた修繕が出費となる

→収益性の目線が厳しくなる、という現象が近い将来でてくるかもしれません。

 

富士企画としてお伝えしたいのは、この影響が出てくる前に売却を検討している方は進めた方がいいこと。

ガス会社との契約内容などが入居者の負担にどの程度なっているのか把握することです。

 

ただ料金の透明化は社会的にはメリットのあることですし、賃貸物件の大家として良いサービスを考える機会にになると思います。

 

もちろん、信頼できるガス屋さんも多くいらっしゃいますのでご紹介いたします。

収益物件売却も含めてご相談お待ちしております。

 

 

 

 

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収益物件売却はまず個別面談から

富士企画では収益物件売却の為のご相談を随時承っております。

 

 

もちろん、収益物件の売却の意図は様々ですし、

査定の結果売却をしない、という結論に至る場合も多くあります。

 

ただ、売却はしない、といっても「今はすべきでない」ということですから今後売却に適した時期が到来するということです。

 

収益物件は所有しておけば月々収益が上がってくるものです。

キャッシュフローを貯める、

減価償却をする、

目的は様々ですが、待つことで解決できる問題も多いです。

 

また、収益物件の売却はその物件への投資の最終地点でもあり、

次の投資への準備の始まりでもあります。

 

安く買った物件は高く売れて売却益がでますが

当然同じものを仕入れることは難しいです。

 

しかしこれで売り時を誤ると売却益が大幅に減少し

キャッシュフローでカバーするのがかなり長くかかってしまう、

というケースも多く見てきました。

 

富士企画では収益物件の仲介をずっと行ってきました。

物件の売り時、買い時はよくわかっています。

 

近い将来の売却益は、相場がどうなるかは予想の域を出ませんので

入居者から得る家賃収入よりも圧倒的に不明瞭なものであると思っています。

 

その辺のバランスをとって確実に投資を成功させることが富士企画の仕事だと思っておりますので

一度相談に来てみて下さい。

 

想像していたよりも違う見解がきっとあるはずです。

 

富士企画はお客様の時間に合わせて仕事をしています。

早朝でも深夜でも、連休中でも対応できるように調整できますのでいつでもご希望の時間をお伝えいただければと思います。

 

 

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