収益物件

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宮城県仙台市で収益物件を探しております。

富士企画では宮城県仙台市で収益物件を探しております。

 

都内にお住まいのサラリーマンの方がお探しで、

既に金融機関からは2億までの枠を獲得しています。

 

希望条件としてましては平成5年以降のRC造です。

駅距離は問いませんが、エレベーターが無い3階建てくらいまでの

物件が望ましいです。

 

富士企画では、積極的に宮城県仙台市内の一棟アパート、一棟マンションの売却の

無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので

参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに

売却することも可能です。

(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

収益物件売却時の申し込みルール

収益物件に限らず、不動産の売却時にはいくつかのルールがあります。

これは一般のお客様においては自分で決めるというより、

売却を任せた不動産屋の提案によって決まるケースが大半だと思います。

 

 

通常、物件を売りに出したあと申込があった場合、

その申し込みの内容で契約に進めるかどうかの判断をします。

 

金額がいくらか、停止条件があるか、その他特殊な条件があるかどうか

内容を吟味して契約内容を決定し、

日程を決定し、

書類を作成して、契約に進めるのが通常です。

 

ただこれは1つの申し込みについてする話であり、

申込が複数あった場合はどうするのかルールを決めておかなければなりません。

 

人気がある物件は複数申し込みがあったりします。

媒介業者で到着がほぼ同時、というのを除くと申し込みは時間的に順番をつけることができます。

この順番が買付順、申し込み順というものです。

この順番に従って、条件として納得できるかどうか判断して頂きます。

このプロセスもまた分岐点があり、

条件が合わない→申込者にこちらの希望条件を提示する

条件が合わない→次の申し込みを検討する

という方法が考えられます。

 

当然、3件申し込みがあって後の申し込みの方が良ければ3番目で検討したい、となるのが心情です。

ただ先に申込があった方が3件目の方と同条件でもいい、という場合もありますのでそこを確認してあくまでも交渉権は申し込み順を優先するのが申し込み順です。

 

これはどっちがいいとも言えませんが、売主である自分が一発で判断する、となるとなかなか判断基準が定まらず難しいこともあるのではないでしょうか。

 

あとは気を付けるのはその他の条件です。

不動産の契約は様々な条件があります。

融資特約だけでなく境界の明示や瑕疵担保責任、リフォームして引き渡しなど費用が掛かる事項もあります。

 

一番大事なのは信頼できる媒介業者であるかどうかです。

信頼できるところであればプロである業者の意見を聞くのが手っ取り早いでしょう。

自身の利益のみを考えて申し込み状況を全て明らかにしないなど論外です。

結構悪い不動産屋はまだいるのです。

 

富士企画はもちろん売主さん、買主さん最大限の利益を考慮して仲介をしております。

信頼できる不動産会社探しの候補の1つに入れてもらえればと思います。

 

 

 

 

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これは収入になるのでしょうか？？

収益物件を売りに出す場合、収入がいくらあるかは重要な数値です。

 

 

家賃はもちろんメインの収入になりますが、収益物件にはそれ以外にもいろいろな収入があります。

物件を売るときは想定利回りを上げたいですよね。

それらはどのような扱いにすればいいのでしょうか。

 

一度、家賃収入以外の収入を整理してみましょう。

 

・駐車場代

これは所有不動産である土地を区画で貸しているわけですから立派な収入です。

駐車場の契約に基づいた金額が想定利回りに算入されます。

 

・電気代、水道代、ガス代

これは「取り方」に依ります。定額で取っているならばそれは収入、実際にかかる分が支出になります。

従って定額の取り方ならば想定利回りに算入してもOKです。

 

・自治会費

町会費と言われたりします。これももらう分と支払う分が一致しないものであれば収入と支出で別にし想定収入に加えます。

ただもらう分がそのまま支払う分ならばこれは収入とはならないです。支出ともなりませんが。

 

・自販機の収入

自動販売機を設置しているオーナーさんもいらっしゃると思いますがこれは収入ですよね、物件の敷地の有効活用といえます。ただし定額ではない収入であれば想定収入を計算しにくいものとなります。あくまで想定収入は契約に基づいた安定収入です。これは太陽光収入にも言えることです。

 

・電柱やインターネット機器、アンテナなどの収入

電柱やアンテナは設置料なのでこれは収入です。

しかしフレッツ光などでよくあるインターネット機器の設置による電気代の立て替え金のようなものについてはどうでしょう。

実際、このインターネット機器の立て替え分は実際に支払った電気代のうちどこまでなのかわかりません。

すなわち、収入と支出が一致しないので収入と捉えることにしています。

 

いくつか挙げましたが、これ以外にもいろいろな収入があることと思います。

物件を売る際に物件の収入の項目を色々挙げるのは高く売る為の第一歩です。

口座を一度よく見てみてください。

中には数年に一度のものもあったりするので申告書を見るのも一つだと思います。

 

 

 

 

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神奈川県川崎市で収益物件を探しております。

富士企画では神奈川県川崎市で収益物件を探しております。

 

探されてるのは川崎市内在住のサラリーマンの方で価格は1億以下、

築10年以内の築浅めの物件を探しております。

 

構造は木造か軽量鉄骨造で、利回りとしては8%以上はあった方が良いかも

知れません。ちなみに融資はオリックス銀行か信金系を検討しています。

 

富士企画では、積極的に神奈川県川崎市内の一棟アパート、一棟マンションの売却の

無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので

参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画では５８００人を超える会員の方がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに

売却することも可能です。

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高利回りってどれくらい？？

収益物件を購入する方が一番気にするのが「利回り」です。

まあ当然ですよね、富士企画のお客様でも多くの方が

資産価値などよりも利回りをまず見るポイントとして挙げています。

 

 

利回りは高ければ高い方がいいわけですから

皆さん高利回りの物件が欲しいと言われます。

また、不動産業者の作成する販売図面でも高利回りというフレーズはしばしば使われております。

 

ここで高利回りというと何％が高利回りなのでしょうか？？

 

例えば23区内でいうと最近は8%を超える物件がなかなかありません。

超えていたとしても所有権ではなかったり、接道に問題があったりです。

従って8%で高利回り、という感覚になります。

 

これが北関東の築古のアパートになると利回りの水準はぐんとあがります。

これは購入者層も都内で購入する人よりも利回りを重視する方が増える為、拍車をかけていると考えらえます。

 

10%くらいでも普通、12%くらいからが高利回りと感じられる感覚になります。

これではファミリータイプなど広い間取りの物件はこの土俵で勝負するのは難しいことがわかると思います。

 

ただ、北関エリアで築古木造アパートは利回り10%では売れないか、というわけではありません。

それ以外の土地の積算評価であったり、物件の規模や経費率であったり、利回りはあくまで表面利回りなので物件の別の良いところを探してあげればいいわけです。

 

いいもの＝安い、は近いですが少し違います。

利回りが高い≠安いと、同じです。

 

富士企画は買う方にもいいものを買ってもらいたいと常に考えております。なのでまず隠れた悪いところがないかは探します。

物件を順調に運営して投資が成功することが一番なのでその目標に向かって物件のいいところも常に探すようにしています。

 

是非お持ちの物件を見せてください。

売主様には物件のアピールポイントを最大限に生かして売却して頂きたいと思っておりますのでよろしくお願い致します。

 

 

 

 

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千葉県内の収益物件を探しております。

富士企画では千葉県内の収益物件を探しております。

 

探されてるのは某病院のお医者様で、以前に弊社からご購入実績のあるお客様です。

融資は千葉県内の地銀にて融資枠を既に確保しており、ご判断も非常に早いかと思います。

 

条件的には平成初期以降の物件で鉄骨造かRC造の１～２億円の価格帯です。

できれば、築浅めの物件又は最近大規模修繕を実施して綺麗になっている物件の方が

良いかもしれません。

 

富士企画では、積極的に千葉県の一棟アパート、一棟マンションの売却の

無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので

参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに

売却することも可能です。

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地方都市収益物件お持ちの方、必読です！

富士企画は収益物件専門の仲介業者です。

ですのでいつも日本全国いろんなところの収益物件情報が集まってきております。

今回はそういった地方都市に収益物件をお持ちの方にお知らせしたい内容となります。

具体的な内容はネットでは公開できませんので控えさせていただきますが

とある金融機関の融資姿勢が変わりまして融資がでやすくなる＆金利も下がります。

 

いつもお伝えしていることですが、

融資が出やすくなる→高く売れる！です。

 

お分かりの方もいるかと思いますが鉄骨、RC造のレジデンスの物件限定です。

 

融資の姿勢はいつ変わるかわかりません。

ただ普通数か月はやります。

 

これから売却相談→査定→売り出し、としても

早ければ1週間くらいで買い手を見つけて契約までもっていけるかもしれません。

 

今まで積算評価くらい、利回り15％以上でないと売れない、

という認識だった物件が積算評価がでなくても10％で売れるとなれば

年収1000万の物件ならば3000万円も売価があがります！

 

これを機に是非富士企画にご相談ください！

迅速にご対応致します！

 

 

 

富士企画ではお客様の時間に合わせて仕事をしています。

仕事終わりの遅い時間でも、

仕事や出かける前の早朝でも、

事前にご相談いただければご希望に合わせてやらせていただきます。

 

おいしいお茶もご用意してお待ちしておりますので是非お気軽にご連絡ください。

 

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収益物件は今が売り時！？

不動産は大きな買い物です。

数パーセントの違いが数百万円にもなってきますので価格や費用については皆さんシビアな目線で考えらえていることと思います。

 

不動産を売るときはその物件での収支がいったん確定するわけですから

その最終地点をどこにするか、かなり迷いどころだと思います。

その売り時について少しお話しします。

 

 

売り時を考えるとき、

収益物件の売価に大きく影響する要素のうち、銀行融資がどのような状態か、

というところは把握しておく必要があります。

 

数年前、アパートローンは新規参入ではないですが大手の地銀が築古の木造でも

長期間、フルローン可能な融資を打ち出したため、売買される件数も、価格も上昇しました。

 

これが現状に関しては最近特筆すべきアパートローンの新商品というのは

私が知る限り、あまりない状態です。

 

更に、以前より融資が厳しくなった、

という話もちらほら耳にするようになりました。

 

こうなると必然的に、成約価格は下がる要因になってしまいます。

 

ただ悲観することはありません。

まだ条件の良い物件（相場に即した価格の物件）は多くなく、出れば即買い手が付きます。

従って必要以上に条件を譲る必要もなく、スピーディに売却ができます。

まだ大丈夫なのです。

 

ただし、これがみんながやり始めると、それまで「いい物件」だったはずの条件が

「普通の物件」にだんだんとなってきてしまいます。

こうなると相場が下降し始めることになります。

 

ここまであくまでも予想ですが、現在は価格が下落する前段階にもなり得る状況とも見て取れるので売るなら早めに売った方がいい、つまり売り時ということになります。

 

もちろん相場の下落にストップをかける、景気の上昇などが起こる可能性もありますが今の段階でそれを強く感じれる人も少ないことと思います。

 

少なくとも今はまだ売り手には良い状況なわけですからもし決めるなら早めがよいと思います。

 

とはいっても売り時を判断する為に重要な要素で第一は良きアドバイザーを持つことが第一です。

色々と言われても信頼していなければ判断もなかなかできません。

富士企画が良きアドバイザーになれるかどうか、是非一度見て話して判断してみてください。

 

 

 

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ボロボロの戸建の売却

戸建を購入して収益物件として運用される方も多くなりましたが

高く売却するためにはどういった工夫が必要になるのでしょうか。

 

 

中古の住宅の需要が未だに高い都内などでは相場はある程度明確です。

新築の相場、中古の相場があり

中古は状態により値段が変わってきます。

都内など地価が高いエリアでは戸建の賃貸物件は非常に利回りが低くなりがちで高く売る為には空き家である方がよい場合がほとんどです。

これはマンションにも同様に言えます。

 

従って、収益物件として売るならば地価の低い、郊外の戸建の方が向いていると言えます。

戸建の収益物件はファミリータイプアパート以上に入居の入れ替わりが少ないと見られており、経費率が低くなるので人気があります。

 

一方、もちろん投資家が望むのは高利回りですので郊外の価格の小さい

（1000万以下くらい）物件が特に人気です。

 

この時、まず言えるのは入居中であることです。

賃貸中であれば募集して入るかどうかの入居リスクはもちろん

内見して設備にかかる費用に対する見方も低くなります。

 

これが現況ボロボロでとても募集できる状態でないものになると

リフォーム費用が見積もられ、

工事をしてみてから出てくるかもしれない隠れたリスクの分までカウントされます。

 

そのリスクとして見られる分は実際にかかる費用と比べると大きくなるのが普通です。

「収益物件は入れてから売る」のがやはり高く売る一番の近道です。

 

富士企画ではどうやって売りに出すか、オーナーの利益を最大限にできるよう一緒に考えるようにしています。

お持ちの物件をどうやって売りに出すか？

それとも売るのはもうちょっと待った方がいいのか？

親身になってアドバイスを致しますので是非一番初めの段階でご相談頂ければと思います。

 

ご相談おまちしております。

 

 

 

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収益物件売却時の清算金について２

収益物件売却時の清算金について、先日はこちらから支払う＝収益の清算についてお話ししましたが

逆に収益物件は経費も色々かかりますのでそちらについては日割りしてもらう感じになります。

 

 

収益物件の経費としてさっと思いつくのが以下のような感じのものです。

・固定資産税、都市計画税

・管理費

・電気代、水道代

・清掃費

・エレベータなどの機器の保守費用

・インターネットやケーブルテレビなどサービス利用料

 

まず、上記のうち、電気水道代などは日割りの清算をしなくても

連絡しておけば請求先を切り替えてくれるはずです。

ただし、地域によってはやり方によって割高になってくることもあるようです。

特に地域差が激しい水道代はその場所に応じた清算方法をとった方がよいと思います。

 

固定資産税、都市計画税は日割りにしますが、日割りの起算日が1月1日と4月1日と2パターンあります。

これは特に関西方面で4月1日清算とするケースが多く、

これで購入したときその清算方法だったとなると基本的にそのまま4月1日清算となります。

その為、ご自身が購入された時の清算方法は売るときに再度確認すべきです。

 

 

清算をしたりしなかったりするケースが多いのが管理費、清掃費などです。

 

ただ管理費と清掃費は当面不可欠なサービスとオプションのサービスとして違いがあります。

清掃に関してオプションのものですのでこちらをやったからといって日割り分を清算することは少ないです。

ただ清算を翌月まで行う場合で、引き続き清掃をやってもらうとなるとこの清掃費を売主が持つのはちょっと変です。

こういった場合は清掃費を清算する場合もあります。

 

管理費についてはどうかというと、これもケースに依ります。

管理自体が変わるとなると今までの管理会社の管理料は売主、新管理会社から管理料を買主が支払うとなりますが

収益物件の管理会社はそのまま継続するという場合も実際多いです。

この場合の管理料本来ならば家賃と同じで日割りにすべきですが、細かいところなのでやっていないことも多いです。

 

もちろん売主買主で納得して行うことが第一ですから

収益物件仲介の締めである決済には慣れていても細心の注意を払うよう心掛けております。

 

清算は終わった後でいうとかなりやりづらくなってしまいます。

気持ちよく取引を終えれるようにしたいものです。

 

 

 

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