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Posts Tagged ‘収益物件’
収益物件はやっぱり利回り？？
収益物件を探す方がまず注目するのが利回りです。
一部特殊な事情を除いては投資して資産を殖やすことが目的なのですから当然ですね。
富士企画では購入のご相談の際、お客様のご希望をヒアリングしていきますが
利回りが一番大事、という方は意外に多数を占めているわけではないです。
というのも、利回りの希望はある程度はあるものの、それよりも
購入する場所であったり、間取りであったり、借り入れをする金融機関であったり、
様々な条件を組み込んで投資が成功するプランを描けるものを考えるわけです。
高利回りで、年間に300万円の利益を想定できる物件よりも、
より確実性がある150万円の方を取る、という方が意外と多いのです。
弊社新川の著書、「出口から逆算するプロの不動産投資術」でも述べている通り、出口＝売却 して利益を確定することまで描きやすい物件を求められているのです。
【出口から逆算する不動産投資術】
当然利回りが価格を大きく左右することは変わりませんが
実際の土地値や将来性を重視する人が増えてきているように思います。
富士企画にはいろんな物件情報がたくさん集まってきますが
その中から富士企画のスタッフが選んでご紹介し、成約となります。
ご紹介する際には利回りが高くなくても、何かアピールポイントがあればいいのです。
場所がいいとか、土地値が高いとか、希少性が高いとか
そのとき、1人で考えるよりも2人、3人で考える方がよいアイデアが出るはずです。
富士企画では売却で預かった物件を全員で考察します。
隠れていたいいところを認めて購入するお客様も出てくるかもしれません。
富士企画のスタッフと物件のいいところを探し、
是非喜んでもらえる物件になることを期待しております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
9月からの収益物件売却
8月ももうあと残り1日となりました。
早いものですね、来月は収益物件の売買も最も活発になる9月です。
9月は銀行の半期決算月になります。
9月末時点での融資残高を目標値に到達させる為、各支店が総力を挙げて頑張ります。
その為、通常よりも審査がゆるくなるケースがあったりなかったりするようです。
それで物件が売れやすくなるというわけです。
収益物件が売れるか売れないか、
融資が肝です。
最近あちらこちらで「融資を締めてきている」ということを聞きます。
そうでないところも多くあると思いますが、この9月はチャンスになりえます。
いくら人気のある場所や建物だったとしても
融資がつかなければ売れません。
高額になればなるほどそうなります。
すでに9月の決済を見据えて動かれている方も多いと思います、
ここで一つ物件の売却に対して再度考えられてみてはいかがでしょうか。
富士企画では収益物件の売却相談をいつも受け付けております。
対象物件のエリアは日本全国！
すごく古い物件でも
入居率が悪い物件でも
市街化調整区域の物件でも
なんでも売る方法はあります。
これまで仲介業でやってきたのが強みです。
直に買主さんをつけるので不動産屋に間に入られて利ザヤを取られる、ということもありません。
実際に売れる価格をまず知って、それから売るかどうかを考えることをお勧めします。
是非この機会に一度富士企画にご相談下さいませ。
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業者買取＝買いたたかれる、わけではありません！
収益物件の売却の大まかな種類として
「買取」「仲介」があります。
買取ではほとんどの場合、不動産業者が買います。
不動産業者はその不動産を利益があるもの、
と見込んで買うのは通常の投資家と変わりませんが、
買ってすぐ一般の投資家に転売する気であれば
当然一般の投資家が買いそうな値段よりも安く買わなければなりません。
だから業者の買取は通常よりも安く買いたたかれると言われています。
ただこれは上記の場合であってそうでなければ
買取が仲介よりも安い、ということには必ずしもならないのです。
例えば「保有」の場合、
保有目的であればすぐに転売を考えているわけではないので
家賃収入なども織り込んでの評価となります。
さらに、不動産業者は会社ですから一定の売上をつくるもしくは仕入れをする、
税務上の必要性が生じる場合もあります。
その場合は真偽を知ることはできませんが、当面はそこまでプラスにならないような物件でも買う、という場合もあります。
次に、一般の投資家が手を出しづらい物件である場合、
通常投資家の方が購入する場合融資を利用しますが、それが使えないとなるとそもそも購入が難しい物件になる場合があります。
築古、違法建築、接道の問題、空きが多い、雑居ビル、都市計画の制限があるなど収益物件としては魅力はあっても融資がつかなればみんな買いません。
価格が大きければなおさらです。
ただこういった物件の悪い点を改善して費用をはるかに上回る利益がでるのならばこれはお宝物件になります。
例えば耐震補強工事やテナントの追い出し、私道所有者との折衝などちょっと想像がつかない工程を踏まえなければならない場合はまた同様に一般の方は手を出しづらくなります。
物件を購入する際出口を意識することはとても重要です。
ただいろんな出口がありますのでそれを知る意味でも一度富士企画にご相談下さい。
これまで仲介で培ってきた経験をもとに本気のアドバイスを致します。
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神奈川県横浜市緑区の収益物件を探しております。
富士企画では神奈川県横浜市緑区の収益物件を探しております。
探されてるのは都内にお住まいのサラリーマンの方で、
緑区の中でも横浜線の鴨居～長津田駅から徒歩１５分圏内の物件です。
価格帯は５０００～８０００万あたりで、築年や構造はあまり
気にしていません。
横浜市内でも人気のエリアですので、高稼働の物件が多いかと思います。
富士企画では、積極的に神奈川県横浜市緑区の一棟アパート、一棟マンションの売却の
無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので
参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに
売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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公簿売買と実測売買
不動産の取引には、公簿売買と呼ばれるものと実測売買と言われるものがあります。
公簿、実測というのは一般的に地積のことを指します。
公簿売買とは登記上の面積に基づいて売買するというものです。
従って契約した後で測量をして面積が違ったとしても売買金額の増減はしない、というものです。
ただ買主としては測ってみて大きいならラッキーなことなので文句はないはずです。
万一売主側でそれを知ったとなると少しであればいいのですが大幅に違うともうちょっと高くできたのではないか、と苦い思いをするかもしれません。
次に実測売買ですが、こちらは言葉の通り、実際に測量をして売買をするというものです。
従って契約時に測量が完了していない場合、公簿の情報より増減があった場合は
㎡当たりいくらで売買金額を調整するか、ということを取り決めて契約します。
ただ実際に大幅に違ったとなると売主は売れる金額が大幅に下がれば困りますし
買主も大幅に上がればローンを打診している場合など大変です。
ですので普通は簡易的にでも測量をして売買金額の増減はないかあっても微差になるようにしておくものです。
一方、中古の収益物件の売買はほとんどが公簿売買です。
普通、建物を建てる際に測量もしていますし、公簿売買で問題はそんなにないと思います。
ただ、とても古い物件だったり、法務局にも地積測量図がないような場合、
または広大な敷地、起伏が多い敷地だと大幅ではなくとも結構違う場合があります。
実際に測って、大きくなるものを縄伸び、小さくなるものを縄縮みといったりします。
ここで言えるのは上記のような可能性がある場合、
とくに縄伸びが生じる場合は測量を行うことで売価が上がることもあるかもしれないということです。
境界を明示する場合、どうせ測量をやるのであれば事前にやってみるというのもいいと思います。
ただ費用もかかることですので一度ご相談下さい。
敷地の状況や、測量の年月によってやってみる価値があるかもしれません。
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東京都八王子市で収益物件を探しております。
富士企画では東京都八王子市で収益物件を探しております。
八王子エリアでお探しのお客様は非常に多いですので、
基本的にはどんな物件でもご相談可能です。
その中でも特にニーズが高いのは積算金額の高い物件です。
ほぼ土地値に近い状態の物件ですとすぐに売れていきます。
賃貸の稼働状況は特に問いせんので、お気軽にご相談下さいませ。
富士企画では、積極的に東京都八王子市の一棟アパート、一棟マンションの売却の
無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので
参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、
水面下で表に出さずに売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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富士企画は収益物件仲介専門会社です！
8月に入りました。
改めてですが、
富士企画は収益物件の売買仲介を専門に行っている会社です。
もちろんそこに特化する理由と目的があります。
収益物件を持つこと人がここ近年増えていっています。
さらに持つ方の年齢層もより幅広くなっています。
中には大学生時代から収益物件購入を計画している方までいました。
その中で高額な不動産を買うにはパートナーが必要です。
それが知り合いの方や大家の会の仲間かもしれませんが、
収益物件を紹介する仲介会社もその立ち位置にいなくてはならないと思っています。
収益物件を購入するとき、出口戦略を考えることは今や多くの方が知っていることだと思いますが、その出口戦略の内容も様々です。
更地で考えるのか、利回りで考えるのか答えはいくつもあると思いますが、結果的に売れた値段が答えになるわけです。
富士企画は仲介専門だからこそ
買う人にとってこれが安い買い物か
売る人にとってこれが高い売値か
常にアンテナを張ってお互いにより良い取引となるように考えています。
収益不動産仲介でずっとやってきた富士企画は
そうやって決まる値段だからこそ
自信をもって相場といえます。
もっといろいろ探せばもっと高く買う人がいるかもしれない、
と言われればそうかもしれません。
ただ富士企画はお客様に不当に高い値段で物件を買ってもらいたくありません。
逆に不当に安い値段でさばかれるのも嫌です。
世の中の投資家さんが適正な価格で取引をして頂くことが一番だと思います。
皆さんに良いご縁があるようお祈り申し上げます。
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収益物件売却セミナーを開催します。
富士企画では毎月不動産投資に関するセミナーを行っております。
その中でたまに収益物件売却の為のセミナーも行っています。
昨年、『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』を発行しましたが
セミナーでは本では書けなかった内容についても触れていきます。
収益物件をお持ちの方であれば是非一度はお聞き頂きたい内容です。
富士企画のこともより理解して頂けると思います。
すでに他社で売りに出している方、
これから売ろうかどうか考えている方、
もちろんお持ちの物件が「万年赤字物件」でなくても結構です（笑）
お申込みはこちらからでも可能です。
8月5日（土）【収益物件を高く売却する方法】書籍に書けなかったこと！！
http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/22867
是非一度ご覧ください。
セミナー日程が都合が悪い場合などは個別に対応しておりますのでご相談頂ければと思います。
このような物件の売却についてセミナー形式でやっている例は少ないと思います。
富士企画では、不動産投資をやる上で、皆さんの役に立つ情報を常に発信したいと思っています。
物件の売却は買う時と同等の重要なイベントです。
うまい売り方を知って、スムーズに売却活動をすすめましょう！
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栃木県栃木市で収益物件を探しております。
富士企画では栃木県栃木市で収益物件を探しております。
探されてるのは都内にお住まいの会社経営をされている方で、
ゴルフで頻繁に栃木市に行くのでその周辺に収益物件を持ちたいとの事です。
価格帯としては３０００～５０００万位の木造・軽鉄がご希望です。
ご自身でも簡単なリフォーム等はできる方ですので、多少物件の
コンディションが悪くても是非ご相談下さい。
富士企画では、栃木県栃木市の一棟アパート、一棟マンションの売却の無料査定を
積極的にしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので
参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
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収益物件の価値は土地値だけでは決まらない
収益物件の価値は土地値だけでは決まらない、
当然のことですが、意外とそういった査定をされているケースも多いのが実情だと思います。
多いのが上物に残存価値があまりない物件のケースです。
利用されていなくてボロボロのアパートや戸建は
「直そう」と改めて考えない限りは売地の値段と一緒か、
さらに解体費用の分を引かれた査定になることが多いです。
土地が安い地域であったとすると
リフォーム費用が売価よりもかかりそうなケースも少なくありません。
そんな物件だれも買わない、と思われがちですが
きちんと修繕をして再募集をした金額まで計算しているかというと
そこまではやってないところも多いのです。
まず、そこが見逃してはいけない点です。
修繕にはいくらかかるのか？
修繕したらいくらで貸せるのか？
利回りはいくつになるのか？
その次に+αの内容も考えれます。
駐車スペースはとれないか？
駐車場代は取れるのか？
これらを全て把握したうえで、収益物件としての価値が決まります。
売地としての査定は相場が分かればすぐですが、
収益物件として稼働していない物件を収益物件として考えるには多少考えをめぐらさなければなりません。
ただし、こういった再生物件は不具合が多いものです。
収益物件を売却して手残りを多くするためには悪いところを全て提示することも
物件を良く見せるとは真逆のことですが必要です。
富士企画ではずっと収益物件仲介でやってきたからこそ
物件の良いところ、悪いところをいろいろ見つけ出せます。
これはダメだろう、と考えてしまう前に一度富士企画にご相談下さい。
新たな発見があるかもしれません。
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