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Posts Tagged ‘収益物件’
埼玉県入間市で収益物件を探しております。
富士企画では埼玉県入間市で収益物件を探しております。
探されているのは杉並区にお住まいの自営業の投資家様でして、
信金で融資を利用した取り組みです。
既に２億円までの枠がおありの方でして、１億前後の価格帯で
検討しております。
希望条件は平成築以降の鉄骨造かRC造で駅１０分圏内のものか
駅から遠い物件ですとファミリータイプの間取りで駐車場付きの物件です。
富士企画では、積極的に埼玉県入間市内の一棟アパート、一棟マンションの
売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも
結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に
出さずに売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
不動産は縁ですね！
収益物件を扱う不動産業者はたくさんありますが
良い業者も悪い業者もあります。
収益物件を扱う中でも、アパートをメインに扱う会社、ビルやホテルをメインに扱う会社等
いろいろあります。
そんな中で自分と合った会社に出会うことはとても大切です。
実は先日、売買する物件の隣の所有者の謄本を上げたら知っている人だった
ということがありました。
なかなかミラクルなことです。
でもこんな縁があるとなんだかうれしいですね。
といっても単なる偶然というわけではないかもしれません。
というのも収益物件業界は実はとても狭いです。
これは何年もやっているからこそつくづく実感します。
物件を物色していると、知っている名前がすぐに出てきます。
実際、収益物件といっても区分マンションから一棟売りアパートやビルやホテルまで
すべて収益物件です。
さらに不動産市場のメインは最近投資家の方が増えてきたといってもやはり住宅、
実需のマンションや戸建てなのです。
ご存知の方も多いかと思いますが、富士企画はもともとクリスティから派生した会社です。
現在は兄弟会社となっていますが当初は全く別々の経営でした。
他にもあの会社の社長はどこの出身で、この人ももともとは先輩後輩の関係だった、
といった風に、それぞれ辿っていけば驚くほどいろいろ繋がります。
そんな業界なのでもちろん富士企画は他社さんのことを悪くは言いません。
陰口は自分に帰ってくるということです。
ということはお客様も富士企画が知っている会社に出入りしている、ということもよくあります。
もし、他の業者さんの話も聞いたことがあれば富士企画に来た時お話しされてみてください。
もしかすると、素敵な偶然を見つけれるかもしれません。
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不動産売却はタイミング次第
なんでもその時々の状況などによって結果は大きく変わるものですが
収益物件の仲介をずっとやっているとそのような局面にしばしば遭遇します。
いわゆる「あるある」みたいなものですが
例えば多いのが、
今まで全く売れる気配がなかったのに突然、申し込みが立て続けに入ってきて人気物件になった
のようなケースです。
たまたまその物件の良さに遅れながら気づき、申し込みを入れたものの
まさか同時期に同様の行動を起こす人が現れ、ゆっくり交渉できると思っていたところが
急に競争しなければならなくなってしまった…
そんな状況で指値交渉も当然難しく、相手の方がローン承諾が早かったりして負けてしまう。
なんとなく身に覚えがある方もいるのではないでしょうか。
さらに不動産の営業マンはこれを何度も経験しているはずです。
こんな失敗談はよくありますが、結局きっかけを作っているのは不動産営業マンだと思われます。
改めてその物件を紹介したのです。
このような現象でもたまたまではなく原因はあるのです。
その物件の良さは1人の人が見ただけではわからないことも多いです。
色んな人に見てもらう方がその物件の「売り」を見つけやすくなるはずです。
富士企画ではその点、社員間で物件情報をなるべく早く共有するようにしています。
不動産会社では社員同士の競争が激しいので殺伐とした雰囲気のところもよくあると思いますが
富士企画はみんな仲が良いです。
もちろん営業マンなので競争はあります。
が、邪魔をしたり、情報を隠したり、といった性格悪そうなことは富士企画ではやりません。
結果的にそうした方がお客様により良い情報をいち早く届けることができるからです。
そうなると売り物件も欲しい人のところに早く紹介された方が絶対いいはずです。
富士企画では「どうやったら良い不動産仲介ができるか」常に考えています。
その為には会社のシステムも大きく変える必要もあるかもしれません。
これからどんどん変化する投資物件市場に対応するため、是非みなさんもご意見を頂ければ幸いです。
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富士企画株式会社
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収益物件売却時の点検項目 ～消防点検～
収益物件を売却する場合、富士企画のような仲介業者より確認がいろいろはいると思います。
その中で見落としがちな項目についてお話します。
小さなアパートの売却であれば、消防点検といわれてもあまりピンとこない人がいるかもしれませんが
法令で専門の人に頼まなくなくてはならないという義務があるのは大きな物件、というだけで
小さな物件でも消防点検はオーナーの義務なのです。
大規模な物件で消防点検をされている場合はある意味問題ないのですが、
そうでない場合は忘れてしまっている人もいるのではないでしょうか。
その場合、主な項目としては
・消火器
・住宅用火災報知機
になります。
消火器は使用期限があります。
消火器をみれば書いてあります。使用期限が切れていれば廃棄して買い替えないといけません。
ホームセンターで買えば数千円で売っています。
住宅用火災報知器、部屋についている煙や熱を探知する機器です。
これについては、設置をする義務は一般的にオーナーにあると言われています。
ただ居住中の物件であったりすると、入居者とうまくタイミングが合わず
着けようとしたが、つけられていないケースもよくあります。
これらは取り替えたり取り付けたとしても大きな負担にならないものですが、
物件が大きくなってくると「自動火災報知設備」の取り付けが義務付けられます。
非常時にボタンを押すとアラームがなるやつです。
これをつけていると消防点検をして消防署に定期的に報告書を出さないとなりません。
消防点検は全ての共同住宅で必要なものですが、
規模が変わってくると資格のある消防管理者による点検と消防署への報告書の提出
これがついてきます。
共同住宅ですと延床1,000㎡以上のものが該当してきますが
条例によってさらに厳しく（延床500㎡超など）設定されている場合もありますので地域ごとに確認する必要があります。
これもやられていないオーナー結構いらっしゃるのではないでしょうか。
実際問題にはなっていなくとも、チェックはしなくてはならないのです。
まあ人命にかかわることなので当然といえば当然ですが。
実際に収益物件売却時のランニングコストとして記載されるのは
資格の有る消防管理者による点検と消防署への報告書の提出が必要な場合がほとんどですが
やっていない場合は一度すぐ点検を入れることをおすすめします。
大きいビルになっていくと消防点検の指摘事項の改善だけで結構な金額になりますので
直近で点検をして合格が出てる、というのは一つ安心事項になります。
こういった細かいところも物件を高く売る為のポイントになります。
ランニングコストは軽ければ軽い方がよいですが、やらなきゃいけないことはやっていないｔイメージを損なう恐れがあります。
収益物件の売り出しにはやはり事前の打ち合わせが必要です。
一緒に物件をどう売り出すか考えていければと思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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東京都足立区で収益物件を探しております。
富士企画では東京都足立区の収益物件を探しております。
今回お探しになられてるのは都内にお住まいの自営業の方で
５０００万以下の収益物件を探しております。
構造や築年数は問いませんが、高稼働の物件をご希望されております。
一部自己資金を投入して残りを融資にて取り組みたいとの事です。
富士企画では、積極的に東京都足立区内の一棟アパート、一棟マンションの
売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも
結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に
出さずに売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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一緒に高く売る方法を考えませんか？？
富士企画にはいつもお客様がセミナーやご相談に来られます。
その中でも保有している物件を売った方がいいかどうか、
というのは多い内容です。
富士企画ではそういったご相談を受けた際、
物件の入居状況
借り入れ状況
などを確認したうえで「本当に」売った方がいいかどうかを一緒に考えています。
物件の売却には費用もかかりますし、そのあと税金もかかります。
そのあたりを計算しておかないと
売ったらいくら現金が残る、と考えていたのに思ったほど残らなかったり、
下手すると現金資産は減ってしまうこともあり得ます。
売るときの費用、税金の計算が心配な方はまずご相談下さい。
一方、いくらで売れるかですが
富士企画は不動産仲介の専門会社です。
まず前提条件として富士企画は相場より高く売る、ということはありません。
高く売れる見方を探して売るのでなるべく高く売ることができます。
売却の査定をするときは
不動産としての値段、収益物件としての値段を出して
なるべく高く値が付く方を模索します。
いわゆる、積算評価、収益評価というものです。
これをどっちかだけで考えてしまうと値段は２割も３割も違うこともあり得ます。
あとは買う方側の借り入れの想定です。
上記の評価も銀行評価に近いところはありますが、築年数によって融資期間が短くなれば、当然利回りが高くないと難しいということになります。
しかし、富士企画はいつも色んな銀行さんに打診をして
一番買いやすい金融機関を探しています。
だから買う方にも買いやすく、売り物件をなるべく高く、売ることができるのです。
金融機関の情勢は常に変わるものです。
富士企画もいつもそれについていくようにいつも忙しくしております。
ことしもあと年末を除くともう実質２か月です！
土日も祝日も朝も夜も、事前にご連絡いただければいつでもご相談に応じます。
もちろん買う相談もセットでOKです。
みなさまにお会いできる日を楽しみにしております。
〒１６０-０００４
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富士企画株式会社
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10月になりました！
半期決算の9月も終わり、今日東京は晴れ晴れしい天気でしたね。
この9月までの収益物件の動きはいかがでしたでしょうか。
富士企画に来られるお客様、不動産会社さん、その他いろいろな仕事で関わり合いのある方々
定番の挨拶ですが、「最近はどうですか～？？」とよく聞かれます。
そして富士企画では大体の場合「良い物件はなかなかでてきませんが安定していい物件を買ってもらっています」
といった感じでお答えしています。
これがどういう意味かというと富士企画は収益物件専門の仲介会社、
売るのも買うのも少ない人数ですが常にお客様はいるのであまり市場全体の状態に左右されず、
売買が成立しているということです。
ご存知かと思いますが、
収益物件は買取業者がたくさんいて、常に安い物件を探しています。
安い物件は一般の方も探していますが、企業と比べると、情報力、資金力、機動力で負けてしまうので
競合すれば大体負けてしまいます。
これは売る方にも影響があって
向こうは買取のプロです。
なるべく高く売ろうと思っていても、うまい具合に買取の価格で売却するケースが多いと思います。
もちろん買取の場合ですと
確実に期限を決めて売却できるのでお急ぎの方には大きなメリットがありますが
じっくりとでも売却したい、という方にとっては安くなってしまう可能性が高いです。
この10月は年末まで3か月、今度は年末に向けて動く時期です。
また賃貸も年末が近づくにつれ繁忙期に入っていきます。
入居率が悪い物件なども今の時点から準備をしておけば売りに出すのはもっと先だとしても
売りに出す前の準備はできます。
富士企画では売却の時期をせかすことはありません。
それは売主さんが決めることですので一度状況をご相談下さい。
実際に会って話さなければうまく伝わらないニュアンスや新たに気づくこともあるかもしれません。
是非一度富士企画で売却相談をされてみてはいかがでしょうか？？
皆様のご来社をお待ちしております。
〒１６０-０００４
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富士企画株式会社
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栃木県宇都宮市で収益物件を探しております。
富士企画では栃木県宇都宮市で収益物件を探しております。
探されてるのは栃木県内にお住まいのサラリーマンの方でして、
平成築の鉄骨造かRC造の物件を希望しております。
融資を利用しての取り組みとなりますので、物件のコンディションとしては
良い状態の方が融資額が伸びます。
（コンディションが悪い物件でもダメではないですが…）
価格帯は特に問わないようですので、お気軽にご相談下さいませ。
富士企画では、積極的に栃木県宇都宮市内の一棟アパート、一棟マンションの
売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも
結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に
出さずに売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
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誰にも知られず売却する①
不動産の売却はあまり人に知られたくない、という人も多いと思います。
特に収益物件の場合、いくつかあまり公表してしまうとリスクもあります。
・アパートやマンションの売却→土地の買取業者から営業される
戸建て用地などより広い敷地をもつアパート、マンションの敷地は安く手に入るのであればすぐにでも買いたいという業者がいっぱいいます。
・入居者や管理会社に知られたら…
これは賃貸経営をするオーナーとしては大きな問題です。
入居者に売りに出していることを知られるのはもちろん、レントロールなんか見られたらたまったものではありません。
管理会社についても、仕事をもらっている立場なわけですから、
売りに出す→今の関係が変わるリスクがある、となるわけです。
このようなリスクがあるわけなので知られずに進めれるのであればそれに越したことはありません。
ただこのうち管理会社にだけは最終的には伝えるほかありません。
もう一つ伝える必要がある場合があるのが親族です。
もともと先代から受け継いだものであったりすると、
大きい金額が動く取引になるわけで、親族に相談する必要があったりします。
売却の話を聞いたところで
反対されたり、妨害されたり、嫌がらせをされたり
今まで仲間だと思っていた親族が豹変することもあります。
こんなことを言うのは憚られますが、大金は人を変えることがどうしてもあるのです。
ただやはり境遇によりますが、
親族にも報告が必要な場合もあり得ますのでそこはよく考えたうえで
事前に相談すべきか、それとも事後報告にすべきか判断するべきです。
以上を踏まえて、
富士企画に売却の相談を頂ければ幸いなわけですが
そもそも、今売りに出すべきか、売らないべきか
広告を出すべきか、管理会社などにも伝えた方がよいか
などご相談頂ければお話致します。
親族ではありませんが、富士企画スタッフは
お金どうこうよりも、お客様が本当にどうしたらいいか、考えるようにしています。
これは本当です。
なぜなら、不動産取引はこの信頼関係が何よりも不可欠だからです。
これだけは時間をかけてまじめにやって獲得していくものです。
まずは一度会社に来て話してみて下さい。
スタッフの裏表のない素の対応をご覧いただければと思います。
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抵当権の抹消について
収益物件の売却が決まり、引き渡しの際、
気を付けて頂きたいのが抵当権の抹消です。
抵当権の抹消は売主の義務です。
これは決済時に必ず、抹消できるよう準備しておかなければなりません。
もし、抵当権が抹消できない場合は違約となる恐れもあります。
一方、銀行はどうかというと基本的には面白い話ではありません。
お金を貸して利子を取る商売をやっているわけですので
貴方がいいお客様であればあるほど貸し付けておきたいのです。
稀に銀行から「売るのをやめてくれ」というケースも聞いたことがあります。
円滑に取引を進める為、この抵当の抹消は特に優先して十分配慮する必要があると言えます。
まず、気を付けるのは抹消するには事前の申請が必要だということです。
通常、1週間から2週間程度前には、（長いところは1ヶ月というところも！）
物件を売るので全額返済し、抵当権の抹消手続きをする旨を伝えなければなりません。
ただ、購入したのが最近であったりすると
銀行にそのことを言うのは気が引けることもあるかと思います。
その場合は、富士企画のような収益物件専門の不動産会社にご相談下さい。
知っている金融機関であれば、どの程度かある程度はわかるかと思います。
次に問題として多いのが共同担保になっている物件の売却です。
別の物件の購入時に共同担保に入れた物件を売却するには
「いくら返済すれば抵当権抹消できるか」を確認しておかなければなりません。
「共同担保にした際の相応分を返済すればいいのだろう」
これは間違いではありませんがこの銀行がいう「相応分」は考えている金額と大きく違うかもしれません。
特にこの共同担保のケースは売却した代金からいくらかを繰り上げ返済しなければなりませんので最終的な手残り分に大きく影響します。
売却する目的が単純な現金化であれば目的を達成するために事前に確認をする必要があります。
この9月に物件を売却される方もいらっしゃるかと思いますので
もしこのことをあまり把握されていないようでしたら一度確認をしておいた方がよいと思います。
もちろん、富士企画はこういったご相談だけでも応じます。
不安な点はなるべく早く解決しましょう。
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