収益物件

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これからの収益物件売却

ゴールデンウィークも明けてこれから仕事が再開された方も多いと思います。

富士企画も今日から本格始動です。今日も多くの投資物件の相談を頂くことができました。

 

 

感じられている方も多いと思いますが、現在収益物件に対する融資は厳しくなっている状況です。

 

不動産を売却する際、融資は大きな指標です。

ことさら収益物件に関してはこれがかなりの影響を及ぼします。

地域によっては去年と今とで2割くらい違うところもあるのではないでしょうか。

 

しかし、富士企画ではだからと言って取引数が減ってはいません。

これは富士企画が仲介に特化した会社だからです。

 

富士企画ではこれまでも、一つの金融機関で売却方法を想定し物件を買って転売するという方法は行ってきませんでした。

 

これは企業としては売り上げを建てる基本的な手段であるのにも関わらず、です。

そうではなく売主さん、買主さんから仲介手数料を頂いてそれを軸に営業してきました。

 

仲介はその物件、売主さん、買主さん、様々な違う状況をうまくまとめて成立させる経験とテクニックが求められます。

富士企画はこれを養うため、地道に仲介を中心とした営業をしてきました。

これはいったん、一年でもやめてしまうと取り戻すのが難しいのです。

 

だからこそ、世間的に難しい状況であっても、継続して成約させることができます。

 

収益物件は売るか、もしくは完済するかで本当に最後だと思っています。

 

今まで他で売りに出していて、結局まだ売れ残ってしまった物件、

売りに出そうとしていたが状況が変わって、希望近くでは売ることが難しいと感じている物件など

宜しければ富士企画にも一度見させてください。

他ではなかった視点からの査定ができるかもしれません。

 

ご興味がある方はご面談、もしくはお持ちの物件の概要等を

メール（info@fuji-plan.net)で頂くだけでも査定を致します。

 

皆さまのご相談お待ちしております。

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

売却した時の手残りはいくらに？？

収益物件を売却して銀行の残債を超える部分においては当面「手残り」となるわけですが

売却時には売価以外にも清算金、費用がある為、そのまま売価－残債の引き算では項目は足りません。

実際に売価を決めて契約した後では出遅れですので全て抜け目なくチェックしておきましょう。

 

 

まず売却時に必要な費用ですが

・仲介手数料

・金融機関返済手数料

・抵当権抹消費用

・印紙代

おもに必要なのはこれくらいです。金融機関返済手数料は高額になる場合がありますのでどういう契約でお金を借りているのか、見返してみて下さい。違約金などある場合は金銭消費貸借契約にかかれているはずです。

なお、登記より住所変更がある場合は住所変更の費用がかかります。

 

これ以外は「オプション」の扱いです。

例えば、測量費用、残置物の撤去費用、原状回復費用など

境界非明示、現況渡し、だったりするとこれらはかかりませんが

契約後に空いた空室の原状回復などは基本的に売主負担で実施することが多いです。

 

これらは費用ですが、売却時には物件と一緒に引き渡しをするものがあります。

敷金や保証金などの預かり金です。

こちらは購入時も代金と相殺する場合が多いので見落とされる場合がありますが物件によっては結構な金額になったりします。

返還義務がないクリーニング代もクリーニング代に充当する預かり金ですのでこちらも承継が必要になります。

 

ただこれは預り金に限った話で

保証金など時間の経過によって償却されていくものに関しては未償却分だけを引き継げばよいので

承継額を当初の金額よりは減額することができます。

 

最後に、物件を高値で売却できたとき、一番大きい問題は税金です。

個人所有の場合、短期譲渡か長期譲渡か、他の不動産売買での赤字を合算できるか等

個々の税務のお話しなので詳しくは触れませんが、税金は重要なファクターです。

 

物件の売価を決める際、手残りがいくら程度になるのか。

前もって計算しておかないと、契約して決済をするとき、そうでなくても申告時に思わぬ出費とならないよう

売却の際は担当者にご相談頂ければと思います。

 

 

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収益物件売却時の土地建物按分

収益物件の購入時に「建物価格を多くしたい」という希望を出されたことがある方も多いと思いますが

今回はこれを言われる方側の話です。

 

 

不動産の売買は収益物件に限らず、土地価格、建物価格を分けるのが普通です。

見慣れない漢字ですが、按分といいます。

 

冒頭の「建物価格を多くしたい」は減価償却を多く取りたいなどの理由でこういった要望が出てくるわけですが

売主側にはもちろん特にメリットはありません。

 

この按分の調整で問題になるのが消費税です。

税法では土地建物の売買の場合、建物には消費税が課されることになっています。

ただし、これは消費税を納税しなければならない「消費税課税事業者」に該当している場合だけです。

 

この課税事業者になるかどうかのジャッジは課税売上高で見られます。

1000万を超える課税売上高がある場合、その翌々年度

つまり2018年度の課税売上高が1000万を超える場合、2020年度の申告は消費税を納税しなければならなくなります。

 

ちなみにこれは売買価格ではなく課税売上高です。

従って土地建物の売買の場合、課税売上になるのは建物だけになります。

 

例えば課税事業者が売主で税込5000万円の物件を土地2000万円、建物3000万円とした場合、

3000万円は内税ですので逆算して2,222,222円を消費税として納税する必要がでてきます。

不動産は高額なものですので消費税もばかにならない金額になりますね。

 

ただ、だからといって建物の価格を極端に小さくしてしまうと

多くの投資家さんからはキャッシュフローを出しづらい物件と見られてしまいます。

 

ちなみに個人売買であればほかの経費とは分離して考えなければならないので

法人の方がその場合の節税方法としてはやりようがあります。

 

次に課税事業者でない場合、消費税は当然かかりません。

建物の割合を大きく設定されたとしても特段負担金が多くなることもないです。

 

従って買い手側も建物価格を大きくすることができれば

いくらか税上のアドバンテージを得られる、という点で売却時にもアピールができます。

 

ただし、ご注意いただきたいのは課税売上が1000万円を超えると課税事業者でない場合も

翌々年は課税事業者になるということです。

 

今後のことを考えれば今年が消費税課税年度でなくとも按分の調整をした方が良い場合もあります。

 

富士企画ではその時売れればよい、買えればよい、という考えで進めるのではなく

その先を見据えたアドバイスをするようにスタッフ全員心掛けております。

 

収益不動産の売却は全てケースバイケースですのでまず個別にお話しして頂ければと思います。

お問合せお待ちしております。

 

 

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埼玉県草加市で収益物件を探しております。

富士企画では埼玉県草加市で収益物件を探しております。

 

物件の構造は問いませんが新耐震基準の建物でしたら、

すぐにご紹介可能なお客様が複数名おります。

 

弊社の購入希望のお客様は皆様融資を利用しての取り組みと

なりますので、あまり空室が多かったり問題点がある物件よりは

高稼働中だったり、物件のコンディションが良い方が金融機関の

評価額が伸びて高く売れる事が多いです。

 

富士企画では、積極的に埼玉県草加市の一棟アパート、一棟マンションの売却の

無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので

参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。

 

売却をお急ぎの方は買取もできます。

 

現在すでに売り出しているが、なかなか売れない等のご相談もお受けいたします。

富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに

売却することも可能です。

(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)

 

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レントロールの更新はお早めに

収益物件の売買において「レントロール」は最優先される資料になります。

物件の収入状況そのものですので、当然気にされるわけです。

 

 

さてこの時期、一般的に賃貸の繁忙期、と言われますが、

2月いっぱいでは入居者の退去予告がピーク、

来月になると新居を探す人たちがまたピークを迎えます。

賃貸管理をやっている不動産屋では大忙しです。

 

ここで物件を売りに出しているオーナーは入退去の報告を受けた時の感覚がいつもとちょっと違うかもしれません。

決まってほしい、のはもちろんだと思いますが、それよりも

「退去が売価に影響しないか」

「退去後の原状回復が費用がかさむのではないか」

「再募集の賃料が以前よりも下がるのではないか」

などいつも以上にコストや想定賃料に気を使うことになるでしょう。

 

今の段階であれば3月の退去は大体連絡が来ているかと思いますが、

まだ20日これからも来る可能性は十分あります。

 

想定利回りに準じた値付けをしている方は入居状況の変化によって変わるので注意が必要です。

 

一番悪いのは悪い状況を隠蔽している、と感じられてしまうことです。

実際隠して売買しようと思っている人は少ないとは思いますが

情報が「後出し」になることによって受け取り手はそのように悪い方向で感じてしまう可能性が高まります。

 

とにかく防止策としては「後出し」にしないことです。

マメに連絡を取り、最新の情報を常に伝えること

退去予告に関してもそうです。

 

ただ、きちんと報告することは重要ですが、伝え方も重要です。

これも当然収益物件の売買をする上で、伝えるタイミングというのは難しいものです。

今度は間に入っている、仲介の営業が売主さんから買主さんに伝えるものです。

これこそ仲介業者の仕事ですのでしっかり確実にお伝えさせて頂きます。

 

収益物件の売主さんは物件のオーナーとして家を売るときよりもやることは多いです。

でもそれはそれだけ大所帯を抱えている建物を売買するのですから当然です。

だからこそ一回で確実に終わらせることが売主さんの負担を軽くすることにつながると思っています。

 

いずれにせよ、そこは何度も収益物件の売買仲介を行ってきた富士企画だからこそうまくやれる方法を知っています。

ちょっとしたことで人の気持ちは動いて大きな結果を出します。

この記事を見ていてまだ富士企画にお越しになられたことがない方も、ちょっと面倒でも一度担当者と顔を合わせて頂ければ状況が変わりだすかもしれません。

みなさんとお会いできる日を楽しみにしています。

 

 

 

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売却する物件のガス会社変更

投資家さんの間ではプロパンガス会社によっては

収益物件の運営上様々なメリットを享受することができることをご存知の方も多いと思います。

しかし、向こうも商売です。その分しわ寄せがくることを知っておく必要があります。

 

 

プロパンガス会社との新規契約特典として

例えば、インターフォンやエアコンなどの設備からキャッシュバックとなる現金までいろいろありますが

ガス会社はその経費分を当然ガス料金から回収しようとします。

通常、契約を10年や15年と縛り、

その間に設備費を償却していく感じになります。

10年で契約して1年後にガス会社を変更しようとすると

かかった設備費の90％の買い取り請求が来る、というシステムです。

さらに、あまり過剰なサービスはその取り返しの為の利益上乗せが多くなります。

あまりにガス料金が高いと入居者の家計に響きます。

 

そしてここからが売る場合の話ですが

新しく購入される方もこのプロパンガスの契約特典のことは多くの方が既知のことですので

買った場合の算段に入れている場合もあります。

知らなかった場合は算段に入れることができるメリットの一つですので

もし変更を検討するならば変更して享受できるメリットと売却時に影響するダメージ分を天秤にかけた上で判断してください。

 

また、すでに物件の売却で契約をしている場合、

ガス会社の変更は違約まではいかないとしてももめる原因になり得ます。

その場合は買主とも話し合った上で決めるべきです。

 

プロパンガス契約は多くの物件で見かけますが、

収益物件には様々な付帯契約があり、特段何も起こらなければ気づかないものもあります。

 

ガス会社を自分の好きなところに変更できない、些細な問題なようでこれが原因で購入を辞める人もいます。

 

ただ最近はガス料金の透明化がプロパンガス協会ですすめられているようですので

プロパンガス会社も今までどおり、完全にオーナーの味方ではいられなくなるかもしれないですね。

 

プロパンガス会社の変更に関してはもちろん富士企画でも承っておりますので

検討されている方は是非ご相談下さい。

 

お客様に一番ためになる選択をアドバイスできるかと思います。

 

 

今まで年号が変わるタイミングというのは予測ができませんでした。

それができるようになることでちょっとした、もしかすると大きな変化がでるかもしれません。

富士企画と一緒に乗り越えていきましょう！

 

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平成30年の収益物件売却

明けましておめでとうございます。

本年も富士企画を宜しくお願い致します。

 

 

 

さて今年は2018年、和暦でいうと平成30年になるわけですが、

今年は1つ転機の年になるかもしれません。

 

と、いうのも平成は今年で終わりになるという話になっているようで

来年になると新しい年号を迎えることになるみたいです。

 

恐らくこの記事を読まれている方の過半数は昭和生まれだと思います。

そして平成産まれというと「若い人」今でいうと30歳以下になります。

 

ここで昭和より一つ前の大正を見てみると結構なご高齢という印象があると思います。

これが物件にも影響が少なからず起こると思われます。

 

新しい年号になると、平成は一つ前の年号、昭和は二つ前の年号になります。

 

平成は30年間あるわけなので昭和＝古いというイメージがどうしてもついてきてしまいます。

物件探しにおいても「平成以降」という指定がされやすくなることは目に見えています。

 

そこで単純な提案ですが、まず今年中に売れるか考えてみるいい機会だと思います。

これからの見通しはあまり適当なことは言えないので避けますが、

下がる可能性は十分あり得ます。

 

収益物件はずっと持ち続けることも考えられますが

いつか売却を視野に入れているのであれば売れて初めて完了です。

この年は特に「ここで売る」ことを意識されてみてはいかがでしょう？？

 

富士企画も収益物件仲介専門業者として、一番得する方法をご案内できると思います。

ご相談は随時受け付けておりますので是非ご連絡下さい。

 

 

今まで年号が変わるタイミングというのは予測ができませんでした。

それができるようになることでちょっとした、もしかすると大きな変化がでるかもしれません。

富士企画と一緒に乗り越えていきましょう！

 

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長期譲渡になるタイミング

不動産を売却する際によく気にされる項目として

「短期譲渡」「長期譲渡」

というものがあります。

 

 

個人の売主としては短期か長期かの違いで

税率が倍違うのでできることならば長期譲渡にしたいところです。

 

ただ収益物件の相場はコロコロと変わるもの

売れるタイミングで売らなければ、売価が下がって

そもそもの利益が大きく変わってしまう、ということは避けなければなりません。

 

ただし、12月であればそのあたりをちょっと調整できたりします。

 

短期、長期が分かれるのはその不動産を購入して（登記して）満5年経った翌年

 

つまりいつ買っていても長期譲渡に切り替わるタイミングは1月1日になるわけです。

 

そして購入も登記ベースならば売却もそうなので

売買契約（手付契約）をしても決済が行わなければ売買はまだ未了なので

ちょうど来年になれば長期譲渡になる、という時であれば

決済は1月に入ってからやってもらった方がいいわけです。

 

極端に言えば11月でもできない話ではないですが

融資を利用する場合などは11月に契約して引き渡しが1月というのはちょっと遅すぎます。

 

12月は銀行も頑張る月なので年内の決済にして欲しい、と

要望されることも十分考えられます。

 

ただ、12月もこのくらいの時期にはいってくると

業務的に月内は間に合わない、という状況になってくるため

年内に決済して欲しい、という問題自体なくなります。

 

気を付けなければならないのは

この話自体は完全に「売主の都合」なので

契約をしてから後で話すのでは遅いということです。

 

最悪、お金を用意するのに決済を引き延ばされることは

買主側から「契約違反」と言われてしまう恐れがあります。

 

引渡しを指定して遅らせるのであれば事前に買主、仲介業者に認識してもらわなければならない、ということは覚えていてもらえればと思います。

 

今年も残すところあと3週間、飲み会も多いですが、夜の個別相談は常にお受けしております。

 

寒い中恐縮ですが是非ご来社の上、お話しさせて頂ければと思います。

 

 

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2棟物件は分割して売却　其の2

前回は複数棟建物がある土地を分筆して売りに出すメリットについてお話ししましたが

今回はそのとき気を付ける点についてお話しします。

 

 

・接道の問題

ご存知の通り、共同住宅であれば基本道路に4m接してなければなりません。

もともと4mしか接道がない土地であれば半分にしたとしても2mずつの接道、

いわゆる既存不適格の物件になってしまいます。

 

これは分筆の失敗と捉えられるかもしれませんが、

もちろん物件の状態によってはこれでも分筆したほうがいい場合があります。

あと、地域によっては共同住宅でも2mの接道でOKとするところもありますのでそこは調べてみるといけるかもしれません。

 

・配管の問題

もともと2棟を同時に建てたような物件の場合、引込管を2棟が共有している場合があります。

これを分筆するからといって簡単に引き直しできるものではありません。結構お金がかかると思います。

 

ただし、この2棟が仲良くできるように配管の共有の覚書をお互いに交わすなど

契約時に決めておけばトラブルにもなりにくいですし

そもそも大きなデメリットというわけでもないので十分クリアできる内容と言えると思います。

 

・駐車場問題

郊外の物件ですと主にこれが大きな問題です。

物件の間にあって共有しているような駐車場ですと

入居者の賃貸状況によって場所がちぐはぐになっていたり、

一方の駐車場に行くために片方の敷地を通行しなければならなかったり

（これは先ほどの覚書で解決できるかもしれませんが）

 

ただこれもややこしそうな問題ですが、計画を立ててしっかり進めていけば大体の場合なんとかなります。

 

と、まあ色々とハードルはある土地の分筆ですが

気を付けるところは気を付けて進めていけば問題は解決します。

 

この気を付けるところを富士企画にご相談頂ければと思います。

 

富士企画スタッフは収益物件仲介のプロです。

きっと皆さんのお役に立てるスタッフだと思いますので気軽に相談してみてください。

 

こうやってお役に立てることがやりがいだと思って仕事をしております。

是非富士企画に収益物件の売却はお任せ下さいませ！

 

 

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2棟物件は分割して売却　其の１

タイトルの通りの話ですが、

土地を分割して売るなんて、ちょっと難しそう…

でも気を付けるところを気を付ければそうでもないんです。

さらに、分割することによってメリットもたくさんあります。

 

 

収益物件を買う方は「出口」を考えます。

皆さんも購入するときにじっくり考えられたことかと思いますが

 

この出口を考える上で、価格が小さめ、というのは一つメリットになります。

1億の物件より1000万の物件の方が買える人がぐっと増えますよね、そういうことです。

銀行ぽい言い方をすると「市場流通性」というやつです。

 

そして価格が小さいことは融資付けについてもメリットがあります。

 

例えば日本政策金融公庫でいうと

5000万円の物件をフルローンで買おうと思うと結構きついです。

組める人もかなり少なくなると思います。

これには公庫の無担保枠などの問題が大きく関わっています。

 

それが2分割して2500万のアパート1棟ずつになると

公庫で融資が組みやすそうな感覚になってきます。

 

結局需要が多くなる＝高く売れやすくなる、ことになるわけです。

 

もちろん、3棟なら3分割、４棟なら４分割という考えでいいと思います。

 

これの別パターンとしてマンションの区分所有登記があります。

一棟のマンションを分譲するわけです。

 

ただし普通の分譲マンションのようにするには、資格の有る管理会社、管理規約、使用細則、修繕計画など

やることが盛りだくさんです。

 

単に分譲として売り出す、ということも可能ですが、

実需の需要がない限りはあまり一般的に好まれる収益物件ではない為おすすめはしません。

 

 

 

ただ色んな方法を考えれるというのはいいことです。

富士企画に売却相談をされた際にはじっくりと高値で売れる方法をご相談頂ければと思います。

 

 

もちろん2棟の物件でも分割にデメリットがないわけではありません。

次回はそこに触れたいと思います。

 

 

 

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