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Posts Tagged ‘収益物件’
収益物件のコストを下げる
収益物件を売却する上で、利回りだけでは売れません。
コストがいくらかかるか、がとても重要な項目です。
投資家は収益率が高い物件を求めます。
コストはカットできるところはカットしていきましょう。
まずは予防として、
定額コストが高い物件は嫌がられます。
インターネットやケーブルテレビの料金、借上げ駐車場代、セキュリティシステム等
駐車場等は立地によっては押さえておかなければならないところもあると思います。
ただ、単なる地デジ対応の為の月額制の導入等は売ることを考えれば止めておいた方がいいです。
売価が20万円上がることよりも、月々の支払いが5000円でも生じる方が評価上不利です。
インターネット無料、セキュリティ等は一度付けると入居者に提供中のサービスだとなかなか勝手に外せません。
嫌ないい方かもしれませんが、やるなら「覚悟」して下さい。
エレベーターは法定で毎月コストがかかるものです。
メンテナンスの方法によって金額が変わってきますので確認してみて下さい。
意外と「これは高いな」というのがあるかもしれません。
エレベーターもそうですが、受水槽などがついていると電気代がかさみます。
電気料金はプランの見直しで安くなる場合もあります。
これは一度調査が必要なので高いと思ったら一度相談してみて下さい。
富士企画でもおおよその相場はわかります。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
鳩が来て困っています
急に肌寒くなってきましたが、天気がいいので外にでると気持ちがいいですね。
お持ちの物件を見に行ってみて下さい。
いいことが見つかるというのは考えにくいですが、悪いことを早期発見するのもリスクを回避する上で重要です。
回避方法として売却が候補に挙がることもあるでしょう。
物件を見に行ってみるとまず気になるのが清掃の状態です。
クモの巣が張っていたり、ゴミが散らかっていたり、鳥のフンが壁に付いていたりと
気にし過ぎてもいけませんが、入居者になった気分でご覧下さい。
清掃も簡易な日常清掃と水も使ってしっかりやる定期清掃と2種類行われている方も多いと思います。
クモの巣やゴミ等は日常清掃のやり方、入居者への注意、もしくは頻度で解決できることと思います。
鳥のフンなどは水をかけたりこすったりしないとならないので通常の清掃ではきれいにするのは難しいので、
臨時で掃除をするか、定期清掃できれいにしてもらうかしないとなりません。
むしろこういった厄介な汚れは物件を売却する際に大きく影響します。
オーナーはなるべくコストをかけたくはないので鳩がやたら寄ってくる物件は
その対策に結構費用がかかるかもしれない、というネガティブな要素が浮かんできます。
入居付けにも大きく影響しますが、
売りに出されているならばいつもきれいにしておくべきでしょう。
なんといっても売り物なので。
かといって物々しく剣山を置いたりしていると、それはそれで景観を損ないます。
短期であれば都度清掃を入れた方がいい場合もあると思います。
今回は鳥ですが、他にもいろいろな問題があると思います。
収益物件の売買を10年以上続けてきた富士企画のスタッフなら
きっといいアイデアをご提案できると思います。
お困りの際は是非ご相談下さい。
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室内の設備について
収益不動産の売却の際、
うやむやにならないよう気をつけなければならないのが室内の設備です。
エアコンやコンロなどの室内設備は瑕疵担保責任を負っている場合でも
瑕疵の範囲には入りません。
しかし、故障して入居している方から
修理の依頼があるにも関わらず、
それを黙って売却するのはいわゆる信義則に反します。
故障している設備を売主負担で修復して引渡すかどうかは
契約の条件として話し合いをすることが必要ですが、
どちらにしろはっきりしないといけないのが、
オーナー所有の設備か
入居者所有の設備か、ということです。
ご存じかと思いますが、オーナー所有のものであれば故障したらオーナーが修理しますし、
入居者所有の場合は入居者負担となります。
ときどき、オーナー所有でもなく、入居者所有でもないものもあります。
残地物あつかいの設備です。
これの場合は入居者にその点確認している場合が多いのですが、
トラブルとならないよう、事前にしっかり確認しておいた方がいいと思います。
確認の仕方ですが、賃貸の重説（重要事項説明書）には設備のことにも触れています。
賃貸の重説はオーナーには渡されていない場合もありますが、
管理会社にはあるはずですので聞いてみて下さい。
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瑕疵担保責任について
収益不動産に限らず不動産の売買契約において
売主に課せられるのが瑕疵担保責任です。
瑕疵担保責任は一般の売主にとっては義務ではありません。
宅地建物取引業者にあたる場合だけ、
最低引渡しから2年、もしくは知ったときから1年の瑕疵担保責任が義務化されています。
ただ、義務ではないからといって
買主側にとっては少しの間でも責任を持ちます、といった方が安心感があります。
というのもあって一般の売主でも瑕疵担保責任を設定する場合は多いです。
だいたい3ケ月程度のことが多いです。
この瑕疵で真っ先に思いつくのが、
雨漏りや白アリなど建物の瑕疵だと思います。
賃貸物件なのでやはり気付かない場合もあると思います。
ここでこの「瑕疵」ですが、瑕疵担保責任でいう瑕疵とは「隠れたる瑕疵」を指します。
要は当時は判明していなかった悪い部分ですので
判明しているものは瑕疵担保責任の対象とはなりません。
売買契約時にはあとでトラブルにならないよう、悪いところは必ず全部教えて下さい。
これは売主さんを保護する為なのです。
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10月になりました。
あわただしい9月は終わり、今日から10月です。
これから年末に向けて、年内に購入したい方、年内に売却したい方
動くならこれからです。
特に日本政策金融公庫などは１２月が一年のもっとも追いこみが激しい時期らしいです。
現在売りにでている収益物件は４，５年程前に購入された方が売主のものをよく見かけます。
これは先ず、第一には買った当時の相場より高く売れるから。
そもそも売れたら売ろうと思っていたが、短期譲渡税が高いのでそれが終わるのを待っていた（５年）
そのほか、減価償却が切れるから、
売る理由はいろいろあると思いますが、大体上記の理由が複合している場合が多いと思います。
特に相場のことは、これからどう転ぶかわかったものではありません。
色々と有識者の予測はありますが、実際はどうなるかはわからないのです。
ですから富士企画でもこの土地は価値が上がる、といったことは言いません。
原則今の相場に基づいた話です。
これからの相場の動向に過度の期待をせず、
利益を確定させるのが無難なやり方です。
高く売れるなら売れるときに売りましょう。
ご相談お待ちしております。
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入れるか追い出すか
アパート、マンションの売買の場合、
入居者を追い出して売地として出す、という方法があります。
売地としてだす方が、対象となる方は多くなるはずです。
戸建用地として、
マンション、アパート用地として、
駐車場として、
いろいろ用途はありますが、そのかわり売る値段は売地の値段です。
売地としての価格は近隣の売買事例などから算出できます。
あとはその価格とアパートで出した際の売買価格と比較します。
ただし、
売地として出すには入居者がいてはなりません。
入居中の人に出て行ってもらうには相場としては
約半年分近くの家賃が追い出し費用の相場です。
入居が多ければ多いほどかかります。
さらに店舗等の場合はもっと大変です。
店舗の場合簡単には引っ越せるわけがないので
そもそも出て行ってもらうことが難しい場合もあります。
あとは売地の場合、古い建物は取り壊しとなるので
取り壊しの費用も売主持ちになる場合を考慮しなければなりません。
逆にアパートととして売る場合は、
入居状況が悪いと当然値段が下がる要因になります。
これも人を入れるのがタダで済む場合の方が少ないのは
みなさまご存じのことと思います。
礼金ががっつりもらえるような好立地でしたらこれに限った話ではないのですが…
以上の点を踏まえて、
売地、収益物件としても売却両方で比較してみて下さい。
なお、売地、収益物件の成約事例、相場は富士企画までご相談下さい。
ご相談お待ちしております。
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正直、自分の物件のことがよくわかりません！
タイトルのような話、よく聞きます。
収益物件は特になにも起きなければ安定して収入が得られ、
来るものと言えば、管理報告書と銀行からの書類くらいでしょうか。
サラリーマン大家さんであれば、本業が先ず第一ですので
ある程度は仕方がないことだと思います。
ただ買う方から言わせれば、わからないでは困ります。
これから新規に物件を購入して運営をスタートしようという話なので
ここは親切に対応してあげたいところです。
まず、心配な場合は、ご自分で予想で判断するのはよくありません。
例えば、滞納はないと思っていても実際はいつも遅れて支払っている人がいるかもしれません。
管理会社に一度確認をしてみた方が良いでしょう。
あとは気づいておいた方がいいのが、
・浄化槽
・受水槽、貯水槽
・消防関係
・井戸水
などの定期点検が必要なものです。
これをやっていない場合、やってみると思わぬ異常が出る場合もあり得ます。
まずはやっていないならやっていないでその旨こちらまでご相談下さい。
そのままにしておくケース、早急に検査した方がいいケースがありますので
円満な売買をする為、今一度お考え下さい。
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今が売りどき！
今収益物件は売り時だと思います。
私の完全な主観ですが、、、
なぜかというと、
ここ最近5年くらいの間に収益物件の価格は上昇してきました。
1割、場所によっては2割くらい、高くなっているところも多いと思います。
それを助長してきたのが、銀行の融資です。
投資物件の流通に一番大きな勢力となるのが一般の投資家の方です。
ここら辺が株式などとちょっと違うところです。
一般の投資家の方々は当然融資を利用しますので、
銀行が貸せば、買い易くなり、相場は上がります。
富士企画も融資のセミナーをよくやっていますが、
色々な金融機関が投資物件の市場に進出してきています。
こういった状況なので今の投資物件の市場は底堅い感じですが、
銀行融資に大きく左右される為、銀行融資が厳しくなれば当然に下がります。
私の主観ですが、と冒頭でも付け加えておきましたが、
ここから先はカンです。
一旦堅調なのはここまでで相場が下がってくることも十分考えられると思っています。
投資物件の相場は本当に変わりやすいです。
私が言いたいのは
まあ、来年くらいでいいか…まだ大丈夫だろう
という考えは後悔することになるかもしれません。
物件を買う方も必死に探されています。
売る方も頃合を見て売るというところに一度目を向けられてみてはいかがでしょう。
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収益物件売却の際にかかる費用
今回は収益物件売却の際にかかる費用についてご紹介致します。
また、費用ではなくとも、3000万で売れれば3000万円がそのまま入ってくるわけではございません。
売却する金額はこちらを想定して計算しておくことが必要です。
まず、項目として列挙しますと、
仲介手数料、銀行への返済手数料、抵当権の抹消費用、住所や地目の変更費用、測量の費用等があります。
●仲介手数料
これは富士企画で頂く仲介の手数料です。
計算方法は売却額（税抜き）の3％+6万円+消費税です。
※200万～400万円以下の場合は4％+2万円＋消費税、200万以下の場合は5％+消費税
基本的に売買成立時（残代金受領時）に頂くようになっております。
●銀行への返済手数料
これが銀行や借り入れの契約によって大きく変わります。
高い場合は返済元本の数％ということもありますので注意が必要です。
なるべく借りるときによく確認をしておいた方がよいです。
売買の場合はかからないという場合も多いです。
●抵当権抹消費用、住所・地目変更の費用
これは司法書士に支払う手数料です。
抵当権がついている、住所が登記上のものと違う、地目が現況と異なっている
といったことに該当する場合、登記簿上の表記を変更しなければならない場合があります。
これらはそんなに高額にはならないです。
●測量費用
境界の明示の為や地積の確認の為、また分筆をして売却する場合等、
測量士に依頼することになります。
もちろん費用も発生しますが、相手があることなので時間がかかるという問題もあります。
主に発生する売主負担の費用は大体上記に該当するものが大半です。
あとは敷金等の預り金は残代金と相殺計算する場合もありますので
そちらも費用ではありませんがご確認下さい。
これらについては所有者本人から確認しなければならないこともありますが、
富士企画に聞いて頂ければ全て確認方法などはお伝えできます。
ご不明、ご不安な点はこちらまでお問い合わせください。
もちろん相談無料です。お待ち申しあげております。
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収益物件 利回りに算入できる収入？？
収益物件といえば買う方はまず、利回りを見ることが多いでしょう。
ですので売却する際はなるべく利回りを高く見せたい！
と思うのが売主さんも売却を任された不動産屋においても普通です。
空室部分を高く見せればよい、
というのはダメです。
あまり相場より高めの設定だと魂胆が見え見えで印象が良くないです。
ただ、居室を貸して得られる収入以外にもいろんな収入があります。
これを探していきましょう。
まず、駐車場、アンテナ基地局設置料、線下保証（高圧線の下等に物件がある場合）、
金額は微小ですが、電柱、インターネット設備の電気代、ガスボンベ設置料等、
どれもちゃんと定額が定期的に入ってくるものなので堂々利回りに算入できます。
あとは金額が不定なもの、自動販売機、コインランドリー、太陽光発電等、
これらは利回りとしては入れづらいものがあります。
ただ、別途収入としてはもちろん提案できることですので月々の平均を算出する等しておくとよいでしょう。
あとは気をつけなくてはならないのが水道代です。
水道代を取っている場合、主に2通りあります。
検針をしてその額を請求している場合、
定額で徴収している場合、
実際、定額の場合は家賃と一緒に収入に入れます。
あとはコスト（実際にかかる水道代）と比較してどうかというところです。
検針してその額を請求の場合、それはそのままコストになるものなので算入しません。
水道代はこのようなことがありますので売却のご相談の際は詳しく教えて下さい。
これ以外にも特殊なケースがやはりあります。
実際はどのような条件でいくら収入、支出があるのかが重要なので
わからないことがあればいつでもご相談下さい。
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