利用規約・免責事項
Posts Tagged ‘収益物件’
築古木造物件、全国対応致します！
築古（築20～30年程度）の木造物件の売却を検討している方に朗報です。
最近は関東圏内ではかなり取引も多いですが、
地方都市の物件でも関東在住の方が購入しやすくなるようです。
聞いたところでは、主に政令指定都市で利用可能になるとのこと。
今まで日本政策金融公庫は全国対応の金融機関として
多くの方が利用されてきましたが、
4000万円以上の価格帯はなかなか使いづらいのが実情でした。
今回はまだ未公開ですが、別の金融機関が融資をやりだしますので
価格帯で行くと1億前後くらいまで融資付けがしやすくなると思います。
しかも築古でも公庫よりも長期間融資が引けるようになります。
金融機関の担当者からはまだ実験的な段階らしいですが、
これは物件を売却するチャンスです。
詳しいお話は直接富士企画の営業とさせていただければと思います。
もちろん、遠方のお客様の場合はメールやお電話のやりとりからになると思います。
富士企画はもともと収益物件ならば日本全国の物件を取り扱ってきました。
収益物件専門業者ならではのお話もできると思いますので
是非一度お問い合わせください。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
賃貸併用住宅を売却する
収益物件の中にたまに賃貸併用住宅というものもあります。
数が少ない分、引き合いも結構あるのです。
賃貸併用住宅で気をつけなければならないのが、
自己使用の比率です。
これはオーナールームが建物全体の内、どれだけを占めているか、という数値です。
銀行によりますが、基本的には「50％以上」必要です。
これが何に必要かというと、住宅ローンを利用する条件です。
住宅ローンは大半の方が利用可能で低金利、長期間で借りれる
ローンの中ではとても魅力的な商品です。
1000万円につき、大体月3万円くらいの支払いだとすると、
5000万年の物件で家賃収入が15万円くらいあれば、住みながらローンを支払えます。
これが賃貸併用住宅の魅力です。
逆に50％に満たないオーナールームもよくあります。
住宅ローンが使えない場合、収益物件としては単純に普通のマンション、アパートと同じ査定になります。
専有面積が広い部屋があると基本的に利回りは下がることとがデメリットになりますが、
さらにこれが空いているとかなり広い部屋の場合、
「想定賃料が適正かどうか」ある程度リスクを取って見られます。
したがって住宅ローン利用可をうたわない売却方法の場合は、
賃貸中の方がいいと言えます。
ただし、実は50％以上の専有がなくても使える住宅ローンもあります。
これらは個別相談となる為、富士企画の場合、一度銀行に相談を致します。
売り辛い物件から売り易い物件に変わる場合もあります！
一度富士企画にご相談下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
築年数は何年までなら売れるのか？
築年数が古い物件でも売れます。
極論ですがいくら古かろうが適正な価格ならば売れるでしょう。
ここでいう「売れる」とは
収益物件として建物付きで評価される具合のことです。
現在、ひとつの分かれ目となるのが耐震基準の違いです。
昭和56年6月末までの建築確認の建物は
いわゆる「旧耐震基準」物件
それ以降を「新耐震基準」物件と呼ばれています。
建築確認の年月日は謄本ではわかりません。
情報がない場合もありますが、大体役所で確認をできます。
これで気を付けないとならないのは、建築年月日と確認年月日です。
例えば昭和56年9月新築の物件ならば建築確認は6月以前の可能性が高いです。
新築が昭和57年の物件でも旧耐震基準の物件は十分あり得ます。
これもあって購入を検討しているお客様も
「昭和50年代以前の物件はちょっと古すぎる」というイメージがあります。
旧耐震の物件は現在でいうと築34年以上ですが、
5年前は築29年以上が旧耐震です。
実際、昔は「築25年以内で探しています」という方が多かったのが、
「築30年以内で探しています」が増えています。
ここまででは新耐震基準であれば少し楽観視できそうになりますが
もうひとつ「年号」の問題があります。
現在は平成で昭和の次の年代です。
昭和は長く続いた為、平成の年号は昭和ほど長く続かない、
というのが一般的な予想です。
平成から次の年号になってしまうと昭和は2つ前の年号になります。
現在でいうと大正です。
なので年号でいうと昭和の物件は売れるところで売却していった方がよいとも言えます。
こういったタイミングは突然訪れるものです。
しっかりと準備しておいた方がよいです。まずはご相談下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件の積算評価について①
収益物件の売買でよく聞く積算評価ですが、
今日はこの積算評価についてお話します。
●積算評価とは？
一般的にいう積算評価とはちょっと知っていれば簡単に算出できます。
算出の仕方はこうです。
①路線価を調べる。
だいたいの市街化区域の物件の場合、
相続税路線価というものが公示されています。
ネットで財産評価基準書というものがありますのでそれから見てみて下さい。
ただし、前面道路に路線価が無い場合、
たとえば倍率地域等であった場合、固定資産税評価額に指定された倍率を乗じて算出します。
または位置指定道路などの接道で近くに路線価がある場合、とりあえずそれで出して下さい。
出ている数字は㎡単価ですので土地の面積にこれをかけます。
これで土地の積算がでます。
②建物の積算評価
基本の計算は
構造に依る係数×延床面積×建物の残存年数÷法定耐用年数 です。
構造に依る係数はいろいろあるんですが（銀行によって違います）
とりあえずここでは、木・軽量鉄骨→15万円、鉄骨→18万円、RC・SRC→20万円としておきます。
法定耐用年数ですが、木→22年、軽量鉄骨→27年、鉄骨→34年、RC→47年
※用途によってかわりますが、ここでは住宅用の数値を記載します。
例えば築17年延床300㎡の鉄骨造マンションだと、
18万×300×17÷34＝27,000,000
となるわけです。
これで土地と建物の価格を足したものが積算評価です。
明日はこちらの評価と収益物件の売却の関係についてお話します。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
都内のマンション投資は？？
都内のマンション投資は今も盛んに動いています。
これには景気の動向やオリンピックの影響が大きいでしょう。
さらに不動産投資、収益物件、といったものの存在が、
一般の方にも今まで以上に広まっていることもあると思います。
しかし、最近は値上がりのペースは落ちてきているようにも感じます。
1つのビックイベントとしてはオリンピックがありますが、
それまでずっと堅調にいくかといったらいかない可能性の方が高いのではないかと思います。
都内のマンション投資のメリットは、
とにかく入居がつきやすい、
将来も資産価値が落ちづらい、といったところかと思いますが
逆に利回りが低いのでキャッシュフローはでないことがデメリットです。
もし、投資マンションを買ってみたが、
いまいちキャッシュフローがでず、
一棟ものをやってみたい。
という方がいれば今は売り時です。
富士企画に一度査定に出してみて下さい。
残念な価格かもしれませんが、おもったより高いかもしれません。
いずれにせよ、無料で査定は出します。
もちろんなんでもすぐ売却をすすめたりはしません。
単に売る、というのは富士企画のコンセプトにそぐわないからです。
利益を確定させる為、
損害を最小限に抑える為、
次のステップに進める為、
なんらかの理由、意味がある売却をしてもらいたいと思っています。
まずは、物件に限らず、資産の状況、お仕事の状況詳しくご相談下さい。
一緒にこの先の未来を考えていきましょう。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
インターネット契約について
ここでお話するインターネット契約というのは、
収益物件のオーナーが、
入居者へのサービスの為、
地上デジタル放送対応の為、
通信業者と締結している契約のことです。
サービスの提供を享受するからにはやはり有料のサービスとなります。
一棟で○○円
一戸につき○○円
と課金のされ方は様々ですが、
集合住宅で1戸につき○○円となると戸数の多いマンションなどでは結構な費用負担になっていたりします。
収益物件としては定期コストとなってしまうのはマイナスポイントです。
想定利回りには影響しないとはいえ、
物件を維持する為に必要ならば収益に算入しなければなりません。
例えば、地デジ対応にケーブルテレビを利用している場合、
地デジのアンテナをつけるとなると一棟のアパートで15万円くらいです。
地デジ対応にケーブルテレビを使っていると月額1万円とられたとすると、
たった15ヶ月でペイ出来てしまいます。
ただ、このケーブルテレビの契約には地デジに対応できる、というだけではなく
有料チャンネルやインターネットなどのサービスが付帯している場合がほとんどです。
これがやめようとすると厄介で、
上記の付帯サービスを利用されている入居者がいると
なんとか納得してもらわないといけません。
実際はクレームが怖いのでなかなか踏み切れないと思います。
しかし、収支をアップさせるため、物件を高く売却する為、
なんとか工夫されている大家さんも知っています。
富士企画には実にいろんな大家さんが出入りされています。
こちらが驚かさせることも多いです。
これが富士企画の知識の源となっているわけです。
お悩みの事があれば是非一度会社に来てみて下さい。
新しい発見があるかもしれません。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
サブリース物件の売却
新築アパート、マンションや投資用分譲マンションなどを購入されたとき、
サブリース契約付で持たれている方もいると思います。
このサブリース契約ですが、
売却時には思わぬお荷物になる場合もあります。
サブリースは当然、サブリースの会社が営利目的で行っているものですので
オーナーが毎月安定して賃料を受け取ることができる代わりに、
一定の利益を取られています。
都内であれば85％～95％程度、
地方になると80％～85％程度、
この分収入が下がるわけですので想定利回りは下がります。
これで売価の減少に影響してしまうわけです。
このサブリースですが、すぐには解約できない場合もあります。
サブリースの契約書をご覧ください。
契約の解除について、期間内の契約であれば違約金の支払いが発生したり、
売買の場合でも買主に引き継がなければならないケースがあったりします。
サブリース契約をするときにももちろん気を付けた方がいいことですが、
ゆくゆく物件を売却することを考えると、
解約の違約金がかからないところでタイミング良く売却する等、
数年先の契約も練っておく必要が生じてきます。
収益物件に付帯する各契約には気を付けた方がいいことが多くあります。
契約書をみてもよくわからない、等ご不明な点があれば富士企画にご相談下さい。
貴方の立場に立って最適なアドバイスをさせて頂きます！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
借地権の収益物件
借地権付の収益物件を売却する際、気をつけなければならない点がございます。
まず、借地権の付いた建物である場合が収益物件の場合ほとんどですが、
駐車場として利用していたり、太陽光設備を置いていたり、いろんなパターンがあると思います。
たまに地上権の場合もありますが、売買の方法としては似たようなものです。
借地権の売買の場合、まずは登記されていることが条件になります。
もちろん、民法上は登記は絶対ではありませんがやはり日本では登記することが一般的なので
もしされていない場合は登記をする方向で考えてもらった方が良いです。
既に登記されているとして、
先ず確認してもらうこととして、借地権の契約書をご確認下さい。
借地権が旧法か新法か、借地の期間、譲渡承諾料、建替承諾料、更新料が特に重要なところです。
譲渡承諾料は要は売買し他人に引渡す場合、底地の所有者に支払う手数料です。
これは売主負担ですので売却の費用として算入してお考え下さい。
借地権も路線価図から評価を算出することができます。
路線価図の借地権割合というのをかけた数値です。
所有権物件でいう積算みたいなものです。
実際借地権でも融資をする銀行は結構あります。
というか全く評価しないという銀行の方が少ないです。
富士企画のお客様も一般的に高利回りな借地権を希望されている方もいます。
一度どれくらいで売れそうか富士企画に聞いてみてはいかがでしょうか？？
ご連絡お待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
売却理由は何でしょうか？
収益物件の売却をされる際、一度は聞かれるのが売却の理由です。
検討している方が、理由を聞いて足元を見られるんじゃないか！？
と思われるかもしれません。
大丈夫です。
富士企画のスタッフはその辺はちゃんと心得ております。
客観的にみて正当な価格でお客様にはお話しています。
売主様の不利になるようなことは言いません。
もちろん、買主の不利益になりそうなことを隠すのはよくありません。
例えば、迷惑な隣人がいて耐えられない…、
土台の擁壁に問題があり、行政指導が入っている等
このようなちょっと厄介な問題を隠していると悪い言い方をすると隠ぺいです！
購入した方がゆくゆく困ってしまうような問題は漏れなくお伝え下さい。
収益物件の売却理由ですが、問題がある場合を除くと大半が以下のようになります。
・資産整理
・相続対策の為
・高齢の為
・遠い為
・利益確定の為
恐らく大体の方がこれらに当てはまるんじゃないかと思います。
まあ、無難に聞こえる売却理由です。
実際のところ、売却理由が何だろうと別にどうということはありません。
富士企画には正直に話して下さい。
売るタイミングでなければ売ることはおススメしません。
富士企画に一度相談してみませんか？？
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
買ってすぐ転売！
収益物件の場合、買ってすぐ売りに出す場合もあると思います。
買ってすぐ売る場合、気をつけなければならないのは税金、ローン違約金などです。
税金については先週お話がありましたが、
短期譲渡になると結構持っていかれます。
あとはローン違約金についてですが、
普通、一括返済の手数料が設定してあります。
金額によって変わる場合もあるのでご確認下さい。
上記は返済手数料ですが、違約金としてとられる場合もあります。
これは主に固定金利の場合、多くかかってきます。
主に銀行はお金を安く借りてお客さんに貸しています。
それを早めに返されてしまうと見込んでいた金利を取れなくなってしまうので
その分を違約金としてとるわけです。
当時のレートを参照して返済元本の○.○％みたいな感じでとられるので
大きい物件だと結構な金額になります。
買ってすぐ売る場合は特にお気をつけ下さい。
売るタイミングでなければ売ることはおススメしません。
富士企画に一度相談してみませんか？？
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
