収益物件

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神奈川県藤沢市の収益物件を探しております

富士企画では、神奈川県藤沢市の収益物件を集中的に探しております。

藤沢市の中心部でもある藤沢駅から東京の品川駅まで東海道線で約36分と、横浜への通勤だけではなく、東京圏への通勤圏としても人気の地域です。

藤沢駅は、横浜駅まで電車で20分で行けてしまう利便性に加え、駅前は買い物施設が充実しており、

海までも近いので、賃貸も人気の地域です。

その為投資用として地域限定で探している方が複数いらっしゃいます。

 

藤沢市のアパートをお探しの方は、新耐震基準（昭和57年）以降ぐらいの築年数の物件で、できれば10％程度の利回りを求めてらっしゃいます。

もう少し新しければ9％台でもご検討いただけます。

それぐらいの利回りがあれば多少見た目がボロくても大丈夫です。

 

鉄骨造、鉄筋コンクリ―ト造の収益物件を求めている方もいらっしゃいますので、まずは一度ご相談下さい。

無料での売却査定もしておりますので、将来売却を検討されている方はぜひ富士企画へご相談下さいませ。

スタッフ一同心よりお待ちしております。

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

会社の寮を収益物件として売却する。

会社の寮として使っていた物件は収益物件として売却することができます。

 

 

1つの選択肢としては、そのまま会社の寮として同様に利用するところを探す、というのがあります。

これが一番手がかからないです。

ただ、この立地、世帯数、間取りでなおかつ、会社の寮を探している法人のお客様を探すのは結構大変です。

見つからないかもしれません。

 

そのため、会社の寮として利用していたものを収益物件として販売する方が、

早期にさらに高く売れる可能性がでてきます。

 

収益物件＝オーナーチェンジ物件です。

会社寮で賃貸をつけて売りに出せば収益物件として利回りを表記して売りに出せます。

この賃貸を、

会社寮として引き続き会社に一括貸しするか、

それぞれの部屋を個別に普通賃貸でつけるか、

選択する必要があります。

 

ここでも個別に貸す方が売れ易いです。

ただこれにはハードルがあります。

寮として利用していたとなると、

個別にトイレ、バス、キッチン等があるかということが一番問題です。

 

これが全くない部屋ばかりですと、リフォームして利用することは困難かもしれません。

ですが、まずは普通のアパート、マンションとして入居を付けて売りに出した際の売値と

リフォーム代を比較してみてどうするか判断しましょう。

 

リフォーム代も高額になる可能性が十分ある案件です。

収益物件専門の富士企画に相談してみて下さい。

 

 

 

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収益物件売却、私道の持分について

お持ちの物件の接道は

「公道」でしょうか？？「私道」でしょうか？？

 

どちらでも現状問題がなければ大丈夫ですが、

これが売買となると、話は別です。

 

まず、銀行評価ですが、公道の方が評価が高くなり、

私道だと少し評価が落ちる傾向があります。

ただ、私道にも公道に近い私道もあります。

重要事項説明書等を拝見させて頂ければ大体分かると思います。

 

私道と接している場合、私道の持分を持っている場合があると思います。

私道の持分がある場合、それぞれその道に接している所有者が持分を持っていたりします。

 

逆に持分がない場合があります。

お持ちの物件は如何でしょうか。

この場合、私道を通行する権利がないのかといったらあります。

私道と言っても道路なのでみなさん通れます。

 

ただ、これが対銀行はそうはいかない場合もあります。

私道の持分を取得する、というのは考えただけでも大変です。

金銭を要求されるケースも十分考えられます。

 

さすがにそこまでやれとは言われませんが、

私道の「通行」「掘削」の承諾書を欲しいと言われたことがあります。

これは私道の所有者に、入居者の通行する権利、配管工事などの際の掘削をできる権利を予め確約頂くものです。

 

これがいざ話してみるとなかなか頑固な人がいたり、

見返りに金銭を要求されたり、

実際はかなり遠くにお住まいで会えなかったりと

数が多いと本当に大変です。

 

しかし、物件を売却する為には非常に重要なことですので

私たち仲介業者が行う場合もあります。

 

前述の通り、結構面倒で時間もかかるところですので

ご自分でやってみようというときも、プロに相談をした方がいいです。

 

どれくらい時間がかかるか読めないことなので

時間が差し迫ってくると焦ってしまいます。

 

そうならないよう、予め準備をすすめておきましょう。

 

 

 

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売却予定の収益物件　プロパンガス会社との付き合い方

プロパンガス会社は収益物件をもつオーナーさんにとっては強い味方です。

プロパンガス会社でいろいろなサービスを受けているオーナーさんもいると思います。

 

 

そのサービスを受けるタイミングとしては、「購入時」が多いのではないでしょうか。

 

つまりは、収益物件を購入する方は

プロパンガス会社の変更（新規の契約）によってメリットを享受しよう

と考えている方が結構いるということです。

 

何度も購入されたことがあるオーナーさんはご存じかと思いますが、

変更したばかりで給湯器を交換してもらったり、エアコンなどの機器をつけてもらったりすると

その設備は「貸与」扱いなので、プロパンガス会社を変更（解約する）ときに

その設備を買い取ってもらうようになり、新しければ新しいほど結構な金額になります。

 

それを払わなければ解約できないわけです。

 

プロパンガス会社と強い関係があり、

いつも購入した物件のプロパンガス会社を変更している投資家さんもいます。

そういう人からするとプロパンガス会社が変更できない、という状況は面白くないわけです。

 

物件を売却する予定があるのならば、

安易にプロパンガス会社と新規に契約をすることは上記の理由から避けた方がよいです。

その物件の隠れた評価を下げてしまうおそれがあります。

 

収益物件には様々な付帯契約が存在します。

選択は慎重に行って下さい。

収益物件専門業者に相談することをおススメします。

 

 

 

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収益部件売却時、手付金はいくらくらいがいいのでしょう？？

収益物件の契約時、一般的には手付金を受領します。

金額は買主さんが提示してくるわけですが、これはいくらぐらいがいいのでしょう？？

 

手付金はそのままの意味ですが、

とりあえず全額の前に支払って売買契約の効力をより確かにするためのものです。

 

金額はいくらであっても成立します。

 

例えば、5000万円の物件の売買で、手付金が50万円だった場合、

買主は50万円の放棄、売主は預かった50万円の倍額（つまりは50万円の支払い）で

売買契約を手付解除の期日までは解約することができます。

 

50万円さえ支払えばどんな理由であれ解約することができるわけです。

 

なので手付の金額が小さければ、小さいほど簡単に解約できます。

この契約で売りたい、この契約で買いたい気持ちが強いのであれば手付は多い方がいいです。

 

ただ、手付を支払うのは買主さんなので

状況によってはあまり大きな金額を要求するのは酷なことです。

たとえば資金が少ないのでオーバーローンを利用して購入する方だと

あまり大きな金額は用意し辛いでしょう。

それに1000万円ほどになってくると用意するのがちょっと手間がかかる場合も多いです。

 

先方の状況を確認した上で、手付金の金額は取り決めましょう。

 

手付解除の期日を過ぎると当然手付解除はできなくなります。

「やっぱりやめます」は違約となってしまいます。

違約金は売買金額の10％～が相場なので結構な金額になってきます。

 

手付金の金額は大手の不動産会社だと「５％」と言われたりします。

富士企画は特段金額については決めておりません。

契約自体がしっかりしたものであれば手付金の金額はさほど影響はありません。

 

物件の売却の際、こんな買付はどうだろう？？

という疑問があれば、富士企画にご相談下さい。

今までの経験に基づいて的確なアドバイスができると思います。

 

 

 

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ローンがだめなら理由を聞きましょう

収益物件を購入する時はとにかく、ローンが承認されることを願いますが、

これは物件を売る側でも同様ですよね。

 

 

大体の契約がローン特約付の場合、

おおよそ承認を得られるであろう推測のもとに契約をすすめるのが一般的ですが、

もちろん確実なものではないのでダメになる場合もあります。

 

このダメになる理由はいろいろありますが、

買主側の問題でダメだった場合は、こういってはなんですが仕方ありません。

承認直前で大きな病気が見つかったり、

口頭で聞いていた内容とずれが生じたり、

仲介業者の見通しが甘かったりするのかもしれません。

 

実は物件が問題だった場合は、

売主としては物件が売れない原因になってしまいます。

 

入居率が悪い、評価が伸びないなどは事前に言って欲しいものですが、

反社会的勢力関連の問題であったりするとこれは厄介な問題になってきます。

 

契約をしていなくても、

買付を取り下げられたり、

買付を入れると言う話だったのにそれきりだったり

こちら側で悪いところを把握しておいた方が絶対にいいです。

 

先程の反社の問題でももし退去させることが可能ならば

それで解決できることですし、

問題がわかれば何らかの解決法、改善法を一緒に考えれます。

 

富士企画は家族友人にするアドバイスと同様の気持ちでお客様にお話します。

一緒に収益物件の売却を考えていきましょう。

 

 

 

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路線価評価が出る物件

相続税路線価で物件評価をする金融機関が多いのはご存じでしょうか。

首都圏では現実的に難しいと思いますが地方の物件なら或いは…！？

 

 

ご存じの方も多いと思いますが、

金融機関の多くは「積算評価」で物件を評価します。

 

相続税路線価を知る方法をお伝えします。

国税庁の「財産評価基準書」でご覧になれます。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

ここから地図で探すことになるのですが、

一般的な市街化区域の公道には「相続税路線価」なるものが

設定されています。

 

これは相続税の評価の算出に主に使われるものですが、

収益物件の査定においては銀行の土地値の算出によく利用される数値となっています。

 

例えば首都圏でいえば、

茨城、栃木、群馬、等の北関東地区の物件が「路線価で売れる物件」に該当しうるものになるケースがあると思います。

 

木造の物件が多いと思いますが、

日本政策金融公庫の評価は主に路線価に依る為、

路線価で売価近くまで評価がでる物件は希少です。

 

もし、このような物件をお持ちであれば、

今は売るチャンスです。

 

地方であれば13％以上は必要と言われた時代は終わっています。

 

是非一度富士企画までお問い合わせください！

 

 

 

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管理会社に売却を言うべきか？？

収益物件を売却する場合、必ず関わってくるのが管理会社です。

 

 

もちろん、ご自分で管理されている場合は関係ありませんが、

管理会社が入っている場合、オーナーチェンジに伴っていろいろ手続きがある為、

知らせる必要があります。

 

ただ、売却をする側として心配なのは、

せっかく大事に持ってきたアパートです。

売却されるからと管理をおろそかにされたらたまったものではありません。

収益物件の運営において管理会社は極めて重要な要素です。

管理会社には引き続き、しっかりと管理をしてもらって

新しい所有者に引き継げるよう手配しなければなりません。

 

よく、「売却することは管理会社には言っていない」と言われる方がいますが、

最初の売り出しではまだ売れるかどうかも決まっていないわけですから、

必要以上に管理会社を刺激したくないというのはよくわかります。

募集中の部屋が多くなったりするならなおさらです。

 

富士企画はそのへんも収益物件ばかり取り扱っておりますのでよくわかります。

ただ、買ってもらうからには管理会社の協力なしに手配できない内容のこともやはりあります。

 

売り出しのタイミングなのか、

買付のタイミングなのか、

契約のタイミングなのか、

 

これには一様の答えはありません。

管理会社に売却の媒介を任せたり、

売却後の管理の引き継ぎを売買条件に入れるなど

管理会社の機嫌を取る方法もありますが、

これが売買においてマイナスの要素となってしまうことは避けたいところです。

 

是非一度、専門家にご相談下さい。

いつでもお待ちしております。

 

 

 

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収益物件を高値で売る方法

収益物件を高値で売りたい！

だれもが売買益を出したいと願うものだと思いますが、

それにはまず、物件の良しあし、売却をする不動産屋の良しあしが大きく影響します。

 

ここで少し本のご紹介ですが、

もし富士企画のホームページをこまめにご覧になっている方はご存知かと思います。

 

弊社新川より「万年赤字物件を驚異の高値で売る方法」という

ちょっと派手なタイトルで先日出版されました。

 

 

ご興味がある方は一度ご覧になってみてはいかがでしょう？？

 

 

本の方も是非ご精読頂きたいのはやまやまなんですが、

不動産の売買はご縁です。

前述の物件、不動産屋の良しあし＋不動産業者との信頼関係も

最も重要なファクターと言えます。

 

ご相談に来られるお客様から、

裏切られた、騙されたとちょっと穏やかでない話がでることもあります。

これはやはり、その業者が一方的に悪いケースもままですが、

そのお客様と業者が信頼関係が築けていないことも理由に挙げられると思います。

 

不動産屋の中には悪いイメージ通りの悪い業者も確かにあります。

収益物件の売買に関わるものとしてお客様の利益を考えないということはあってはなりませんが

利益のみを追求する企業があってもおかしくはありません。

 

だから富士企画はもうけさせてあげたいお客様を探しています。

営業も心から同じ目的に向かって行動するので実を結ぶ可能性が高いわけです。

 

そんなのは不毛な精神論だといわれればそれまでですが

私たちは確実にそれを感じています。

一度そういった観点から業者探しをされてはいかがでしょうか。

富士企画もその候補に入れれるかどうか、一度見に来てみて下さい。

 

 

 

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収益物件を売るのがもったいない気がします…

「私の持っている収益物件、

高利回りで、入居率もいいのに売るのはもったいないな…」

と、お考えの方も多いのではないかと思います。

 

 

そんな時、売却した方がいいのか、

もうしばらく所有しておいた方がいいのか、

判断が難しいところですが、

ここはある程度投資の基準や目的を再確認して判断しましょう。

 

予めお伝えしておきますが、

ここでは土地の相場の話は無しです。

もうちょっと確度の高い要素で判断をしていきます。

もちろん、実は近くに大型商業施設ができる予定があり、価値が上がりそう等

ピンポイントで魅力的な材料があるならばそれは持っておいてもいいかもしれません。

 

まず、富士企画のような収益物件専門不動産会社に査定をしてもらいましょう。

ここで売れる価格がざっくりとわかります。

 

次に現在の家賃収入―経費でどれくらい利益が出ているか計算します。

 

最後にその物件の購入にかかった費用（売買価格、登記費用、仲介手数料）、リフォーム等にかかった費を算出します。

 

あとは売る為に必要な費用ですが、これは概算になる為、売買価格の4％程を見込んでおいて下さい。

固定金利だった場合等、銀行へのローン違約金はわかれば計算に入れた方がいいです。

 

ここまでであとは足し算引き算です。

売却の予定価格から購入費用、売却費用を控除します。

まず、ここでプラスになるようならば今の相場よりも結構安く買っているということになります。

それが相当額あるならば売った方がいいかもしれません。

 

ただ、ここで安く買えたとわかっても収益物件の収入はまず家賃収入です。

これから入ってくるであろう、収益を年換算したものと物件を売却した場合の粗利を比較してみて下さい。

 

私としてはキャッシュフロー4～5年分に相当する分が売買益として得られるならば

売却してしまって次の物件に行ったっ方がいいと思います。

 

毎月家賃収入があるのはとてもいいことですが、

もちろんリスクはありますし、これから入退去もあるでしょう。

確定で今儲かる話というのはなかなかないです。

 

まず、査定してみないといけませんが、

順調に行っている物件でもいつかは売るときが来ます。

一度試してみてはいかがでしょう？？

 

 

 

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