利用規約・免責事項
Posts Tagged ‘収益物件’
売れそうな物件と売れなそうな物件
富士企画では様々な収益物件がいつもたくさん集まっています。
その中でもこれは売れそう、売れなそうというのが
ぱっと見たところで印象として抱きます。
売買の担当者が抱く感情は購入検討者側にも伝わるものなので
この印象は結構大事なものです。
あくまでも印象の話なので実際のところは詳しく調べてみるとそんなに安くない、
というものも多いと思いますがそう思わせたら第一段階では成功ということです。
ではどういったものが良い印象を抱くのでしょうか？？
・綺麗なものはやはり目をひかれる。
いくら物件がきれいでも写真がない、字が汚い、間取図が汚いとやはり印象は悪くなります。
嘘はいけませんので写真を加工して壁を綺麗に見せると誇大広告ですが、
天気がいいときの写真をつかったり良い角度から撮るなどの工夫はした方がいいでしょう。
・情報が少ない物件はやりづらいと思われる。
物件情報としてよく購入検討者から最初に見せて欲しいといわるのが
「間取図」「レントロール」「ランニングコスト」「修繕履歴」などです。
販売図面では概要と間取り図しか情報がないケースが多いですが
そこも穴だらけだと
売買の仲介業者は「売主からしっかりヒアリングがなされていない」
と思ってしまいます。
そうなるとこれから詳しく調べて売買に進めていくうえで色々と障壁が多そうだ、
と感じられるということです。
しっかりと情報を明確にして売却に臨むべきです。
・表面利回りは高いほうが良い
投資商品なので当然ですが、
これもどこまでを収入にいれるか、というジャッジが必要です。
例えば水道料は検針して実費分を請求しているのならば収入ではありませんが、
定額で頂いて、請求が来た額を支払ってもいくらか手残りができている、
のならばこれは収益です。
表面利回りをよくするのであればこういったところから対策を練っていく必要があります。
ただし、「家賃を高く募集する」というのは見えようによっては悪質なのでお気を付け下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
千葉県習志野市津田沼エリアで収益物件を探しております。
千葉県習志野市津田沼エリアでアパートの売却物件を探しております。
千葉市にお住いのサラリーマンの方での購入を考えており、ご実家近くの習志野市周辺で
物件を探しております。
探しているのは1億円までの一棟アパート、一棟マンションで、
築年数が多少古めでも良いので利回りが高めであれば十分に買って頂ける可能性があります。
できましたら、RC造・S造の建物を希望ですが、それ以外でもご検討頂けると思います。
（テナントビルだけはNGと伺っております。）
また、富士企画では毎月「売却セミナー」ということで、ちょっと変わった売る為のセミナー
を実施しております。
その中で高く売却する為の方法をお教えしておりますので、こちらの方も
是非チェックしてください。
富士企画では、現在、千葉県習志野市津田沼エリアの一棟アパート、一棟マンションの
売却の無料査定を積極的にしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも
結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに
売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件を売るか、引き続き保有するか？？
今回のテーマは
収益物件を売るか？
そのまま持ち続けて運営するか？
についてお話します。
この判断に迷われる方は非常に多いです。
人間の心理的に後者に落ち着く人が多いのではないかと思います。
まず、ここで迷われるということは
売るかどうか迷っている物件が収益性がよく、
このまま持っていても問題ないということが根底にあります。
それにその物件を売ったとして
さらに売却益が出たとしても
同様に収益性が高い物件を買い直すことができるのか？？
ここで迷われる方が多いと思います。
売る物件が売却益が出る＝現在の相場に対して安い
ということが言えるでしょうから当然同様の買い直しは難しいということになります。
そこでいくつか不動産屋の立場からの基準についてのお話しますと、
・買った時よりも高く売れる今の相場はいつまでも続くものではない
これはいつでも言えることですが、投資物件の相場は目まぐるしく変化します。
損益を確定させる、という点では判断が早いことは1つのセオリーです。
もちろん、特定の条件により価値が上がる見込みなどがある物件もあります。
それこそ不動産業者とアイデアを出し合って検討する必要があります。
次に
・今後保有してどれだけのメリットがあるか
例えば、その物件が毎年100万円のキャッシュフローを得れる見込みの物件だったとして
売買益がどれだけあるかと比べます。
100万円の売買益だったとすると、次の年に売買益が100万円下がったとしても
賃料収入は衰えていくものとしても今後もあります。
ただこれが500万円だったとすると5年後は1年と比べるとかなり先の話です。
相場も変わるし、賃料収入も落ちていく、修繕費が多く発生するなどリスクが出てきます。
このリスクをとるくらいなら今利確しよう、という考えが強くなります。
この場合は1年と5年の比較ですがこれが3年でみた方がいい場合もあるし、
もう少し長く見てもいい場合もあります。
難しい問題ですが
物件を購入する時から考えていくべき問題です。
富士企画は親兄弟に話すのと同じ立場でお客様にアドバイスを致します。
これから富士企画に来られる方も、一度お話させてもらったお客様も
いつも変わらずご相談に応じておりますので是非お気軽にご連絡下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
地方一棟マンションが売れやすくなる！？
収益物件の売買価格は銀行融資で決まるといっても過言ではありません。
この度全国の一棟マンションに融資をしている銀行が方針を変えることとなりました。
今回の融資方針の変化は金利を下げて融資をするということです。
今までは関東圏の一部と名古屋のみだった金利の優遇が
北海道、宮城、関西圏、広島、福岡の中心地域でも受けれるようになります。
この影響ですが、利回りでいうと1％くらい、売価でいうと1割くらいの相場のアップが見込まれます。
これは知っているのと知らないのでは大違いです。
相場以下で安く売ってしまわない為に一度富士企画にご相談下さい。
また、こういった方針の変更は
一応、オフィシャルのものではありません。
つまり予告なく終わることも十分あり得ます。
恐らくこの3月くらいまではこれでやるのだと思いますがなるべく
急いだほうがよいでしょう。
富士企画は投資物件仲介を専門の会社です。
投資物件を買いたいお客様がたくさんいらっしゃいます。
もちろん、売りたいお客様もたくさんいらっしゃいます。
お互いが公平で満足のいく取引をして頂くことが
仲介業者の信念ですので富士企画スタッフとは
是非腹を割ってお話し頂ければ幸いです。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
金融機関融資と収益物件の利回り
ご存じの方も多いと思いますが、
収益物件の利回りというのは不動産の相場を見る1つの指標となっており、
景気の動向についての参考にもよくされます。
収益物件の利回りは物件の価格が安くなれば高く、
価格が高くなれば低くなります。
物件の価格を左右する大きな要素として金融機関の融資状況があります。
一般的に、銀行の金利があがれば物件の価格も上がるとも言われますが
実際にの物件単位ではいろいろなパターンがあります。
例えばある銀行が
融資期間を長く組めるようになる
金利が下がる、
評価額（融資額）が上がる
融資を受けれるハードルが下がる
と、キャッシュフローが出しやすい融資が受けれるようになった物件は相場があがります。
したがって高く売る為には
最新の銀行融資を知らなければなりません。
富士企画で収益物件の売却査定をずっとおススメする理由は
ずっと収益物件の仲介業を行っているからです。
収益物件の仲介を続けているからこそ
銀行融資については常に気を付けています。
購入希望者の方が望む相場を知るからこそ
売れる値段を言えます。
買取と仲介はまったく違います。
富士企画の仲介会社としての視点での査定を一度聞いてみてはいかがでしょう？？
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件のインターネット広告＆メルマガ
収益物件の広告でもっとも多いのがインターネット広告です。
インターネット広告は多くの投資家さんの目に触れ
希望に合致した方から問い合わせを頂き、より具体的に検討して頂く、という流れになります。
先日のレインズと大きく違うのは見せる相手が不動産業者か一般の投資家かの違いです。
富士企画では大手ポータルサイトをいくつか利用しておりますが
それもポータルサイトにより見る層が少しですが違ったりするためです。
賃貸物件なども今ではほとんどがインターネットを見ての来店だといいます。
ただこのインターネット広告も使い方によってはデメリットがあります。
例えば、1か月間ポータルサイトに広告を出したとして結果売れなかった場合、
その物件が「売れ残り物件」のようにさらし者になってしまうケースです。
探している方は毎週、多い人は毎日ポータルサイトをチェックしているので
その物件が何日も売れないということを悟ってしまうのです。
また初めて見た方だったとしても、
登録が何日も前であることが見えると（登録日はどのサイトでもユーザーには表示されます）
同様に「あまりいい物件ではないのだろう」と判断されてしまう恐れがあります。
収益物件はたくさんの方がいいものは無いか多い人は毎日チェックしています。
ポータルサイトの機能として新着物件はメールでも配信されます。
したがって「新着物件」であることは重要なのです。
もう少し前からでていても新着物件であるかのように見せることが一つのテクニックです。
初めてみる方には紛れもなく新着物件なので別に何かを偽っているわけではありません。
一方メールマガジンはメールなので一度出せば見るのは大抵最初に開くときだけです。
ただ出す相手はメールマガジンに登録しているユーザーだけなので
誰でも見れるポータルサイトよりは対象が限定的です。
したがって先ほどの売れ残りに見えるリスクは少ないと言えます。
また、広告は一般的に浸透している
「いい物件は広告には出てこない」という感覚からすると逆効果になるリスクもあります。
情報は出せばいい、というものでもありません。
収益物件は気軽に買うような金額のものではない為、広告自体アプローチの一環として慎重に行う必要があると富士企画では考えております。
広告の方法やタイミングなど売り出す前にじっくり計画を練ることが重要ですので
売却を始める際は是非打ち合わせの機会を頂ければと思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
来年からの収益物件売却
今年も早いものでもうクリスマスですね。
富士企画では年末年始休暇を12月28日～1月4日まで頂きます。
もちろんお急ぎの要件等あれば個別にご相談に応じますのでご連絡下さい。
一年を振り返ってみて不動産投資の結果はいかがでしたでしょうか？？
5年以上前から物件を保有されている方は今年売却されたという方も多いのではないでしょうか。
もしくは物件を売りに出したものの買い手が見つからずそのままになっている方、取り下げた方もいると思います。
今年はもう残すところあと一週間、それに年末ですのでそのうちほとんどがすでに予定がある方も多いでしょう。
以前「年をまたいでの」契約はあまり良くないというお話もしましたが、
無理になってはこれは仕方ありません。
来年に向けて準備をしておくしかないです。
年明け、前年から銀行の審査がまだ始まっていなかった場合は銀行の融資方針にも注意が必要です。
年が変わったタイミングで方針が変わってくる場合があります。
これから賃貸の繁忙期です。
入居のチャンスもありますが退去も増える時期です。
売りに出ている収益物件の場合、
入退去の状況を常に把握しておくことが売主として必要なことですので
いつも以上に気を配ってください。
不動産屋は結構年末年始の休暇が長かったりします。
年が明けて6日に連絡したらまだ休み、なんてこともあり得ます。
特に管理会社の休みは確認しておいた方がいいです。
長期休暇中、富士企画では営業担当はすべて携帯で連絡が取れるようにしております。
メールでも連絡可能です。
小さいことですが常に連絡が取れるということはとても重要です。
富士企画ではすべて頼れる営業マンが担当させていただきます。
一度担当を見る、という目的でもいいので興味がある方は一度お会いして頂ければ幸いです。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
戸建や店舗の売却
戸建や店舗の売却をする場合、いくつかの方法があります。
そのなかでも高く売れて、楽な方法を選択していくことができます。
戸建の場合、ご存じの方も多いと思いますが、
普通に賃貸に出したり、最近はやりの民泊を利用できるものであれば
さらに収益性の高さをアピールすることができます。
ただ、こう言った収益物件としての売却も適している場合、そうでない場合があります。
まずは単純に利回りです。
地方の戸建の場合、土地が安価なので賃料に対して高利回りの物件になりやすくなります。
これが例えば都心の物件だった場合、想定利回りはかなり低い水準になる為、
投資物件として売却することが難しくなってきます。
そういった場合は実需向けとして売却するべきです。
また店舗の場合、
まずはこれも利回りですが、住居の場合よりも比較的リスクを高めにみられる場合が多いです。
其の為、利回りも戸建以上に高利回りが求められます。
商売がやりやすい駅前や人気店などであれば、
これも実際にお店をやりたい人などに検討してもらった方がいいかと思います。
戸建、店舗の売買でも収益物件として商品になる場合があることは確かです。
いろんなパターンを知っておいても損はないはずですのでお持ちの方はご相談下さい。
どう売るのがいいのか、いくらぐらいになるのかご相談に応じます。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
群馬県伊勢崎市で収益物件を探しております。
群馬県伊勢崎市で投資用収益物件の売却物件を探しております。
伊勢崎市は公庫や、オリックス銀行が融資をしてくれますが、さらに某銀行も北関東エリアで融資を受けれることになったからです。
築年数が古い物件でも、長めの融資を組める可能性がありますので、売却を検討している方にはとても良いチャンスになります。
探している物件は木造か、軽量鉄骨造の1棟アパートです。
大きな維持費がかからない物件であれば、重量鉄骨でも大丈夫です。
入居状況が悪くても良いのですが、それなりに悪い理由がある物件の方が、銀行担当者も納得しやすいとのことです。
富士企画では、積極的に群馬県伊勢崎市の一棟アパート、一棟マンションの売却の無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
現在すでに売り出しているが、なかな売れない等のご相談もお受けいたします。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに売却することも可能です。(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail: info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件の売却は年内に
収益物件の売却をされているならば年内の売却をおススメします。
こちらは個人所有の場合の譲渡税の観点からです。
収益物件を売却すると個人の場合、トータルの申告とは別に
その物件単体での購入価格と売却価格に関して課税されます。
うまく高く売却ができたとしても少なくとも20％の譲渡税が課されるのです。
短期譲渡（5年以内）の場合はその倍以上の税率です。
その計算の中で、実際に支払ったお金、もらったお金以外に算入されるものがあります。
減価償却です。
減価償却された分は購入価格から差っ引かなければなりません。
例えば5年かけて購入額の半分を償却していた場合、
購入費用はまるまるその分減ります。
その分は譲渡所得として課税対象になるわけです。
そこで年内に売却した方がいいというお話ですが
今年の申告していない分、減価償却する予定だったものも償却しないという選択ができます。
つまり今年分の減価償却は売る物件の譲渡所得とは別にすることができます。
もともと所得税率が利益が多く高い人には意味をなさないことですが
短期譲渡に関しては税率がかなり高い為非常に有効なテクニックです。
今年中と来年に回した場合で比較をしてみて
今年中の売却の方が手残りが多くなるということもあると思います。
指し値を受けてどうしようか迷っている場合等参考にしてみてください。
富士企画では相談だけでもしっかりご対応させて頂きます。
是非一度お越しください！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
