収益物件売却

収益物件売却相談窓口までお気軽にお問い合わせください。

Posts Tagged ‘収益物件売却’

修繕履歴はしっかりつけておきましょう

修繕履歴は収益物件売却の際、とても重要です。

しっかりつけておいて下さい。

小さな内容でも結構です。ありすぎて困ることはありません。

 

 

 

恐らく購入される際にはご自分でも気にされたのではないでしょうか？？

修繕履歴がしっかりある物件だと買う方は安心感がありますよね。

 

これは10年でも20年前でもいいのです。

築30年の物件で外壁の修繕記録が20年前でもないより断然マシです。

 

 

外壁などは「大規模修繕」「共用部修繕」にあたりますが、

内装の修繕も事細かに記録されている方もいます。

 

 

これはこれであれば参考になる場合が多々あります。

例えば和室を洋室に変えたり、間取りの変更があった場合、

アパート等では和室の１Kよりも洋室の方が「家賃が高くとれそう」と感じるはずです。

これも修繕履歴がないと「全部和室かもしれない」と思われてマイナスポイントになってしまいます。

エアコン等の電気機器や、水道のレバーなどの細かいところもプラス評価が得られる可能性があります。

 

 

また、修繕履歴には見積書、領収書のコピーもあるとなお良いです。

これは買主さん側の判断材料でもありますが、対金融機関の担保評価に影響するからです。

 

 

ちょっと変な話ですが、お金をかけていればいるほど評価アップにつながったりします。

（実際は安く質の良い工事ができる方がいいと思うのですが）

ただ、売る方からすれば担保評価アップは売価アップにつながります。

 

 

ちゃんと見積り、領収証等をセットでコピーを取って保管しておいて下さい。

売るときに役に立つはずです。

 

 

しまった、保管していなかった…という場合は、施工した業者さんに聞いてみて下さい。

これは私たちが要請するより、お客さんであるオーナーが聞く方がちゃんと対応してくれる可能性が高い為です。

 

 

収益物件を高く売る為、物件を熟知しているできる売主を目指しましょう。

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

サブリース付収益物件売却時の注意点

サブリースは賃料収入の空室リスクをなくし、賃貸経営を助けるものですが、

売却時にはいくつかのデメリットがあります。

サブリース中、サブリースを検討している方は一度違った角度でサブリースを見てみて下さい。

 

 

●サブリースは想定収入の何パーセント？

 

サブリースはサブリース会社の営利事業ですので当然、実際に入ってくる家賃から利益を取っています。

この割合はいろいろあって、立地や物件が良いほど（要は入居リスクが低いところほど）安いです。

 

例えば東京２３区内であれば５％～１０％程度

埼玉県、千葉県などでは１０％～２０％といった具合です。

 

想定のキャッシュフローの増加を目標としている投資家の目にはその利ザヤの分が割高に映るかもしれません。

 

 

 

●サブリースを解約できない？

 

解約できない契約はありませんが、解約する時に違約金が発生したり、

家具などを貸し付けていてそちらを撤去する、と言われてしまったり、

既存の入居者を別のサブリース物件に転居させたりすることもあります。

 

物件を購入する方としては、家具を取られたり、入居者を移されたりはたまったものではないですよね。

 

特に解約時の良くないパターンでは売主さんが泣く泣く安い値段で収益物件を

売却するしかない状況に陥っているケースを何度も見ています。

 

逆にこういう場合だと、サブリースを予め解除した方がいいケースも多いです。

その方が時間はかかりますが高く売れます。

 

これは本当にそれぞれの契約次第ですので、まずご相談下さい。

特に別の業者さんで驚くほど安値で査定が来たり、しばらく売れないという場合は要注意です。

 

 

 

「売るのは特に急いでいない」という方でも事前に知っておいた方がいいことがたくさんあります。

 

問題が切迫した状態になる前に精査しておきたいところです。

 

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

収益物件売却時の税金　其の一

収益物件を売却する際、特に気にされるのが税金に関することです。

 

 

まず、大きくわけて

個人の場合は譲渡所得、法人の場合は所得税となってきます。

今回は個人の場合の譲渡所得についてお話します。

 

まず、譲渡所得の算出について

 

●譲渡所得

簡単に書くと

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除　です。

 

売却価格は当然売る値段です。

以下それぞれの費用についてお話します。

 

●取得費

取得した価格だけでなく、仲介手数料、登記費用なども取得費になります。

ただし、減価償却した分はこの取得費から控除となりますので今までの償却分を計算して下さい。

 

なお、相続で取得している場合も相続時の評価額ではなく、前所有者の取得費が参照されます。

 

取得費が不明の場合、5％を概算取得費とする方法もあります。

 

 

●譲渡費用

これはまた譲渡（売却）した際の費用です。

 

仲介手数料、抵当権の抹消費用、測量費、

建物の取り壊し代などもこれに含まれます。

 

●特別控除

特定の条件に当てはまる場合、特別控除というものがあり、

譲渡所得から控除できます。

 

特　例	特別控除額
公共事業のために土地建物を売却した場合	5,000万円
自己の居住用財産を売却した場合（居住用財産の3,000万円控除の特例）	3,000万円
特定土地区画整理事業などのために土地建物を売却した場合	2,000万円
特定住宅造成などのために土地建物を売却した場合	1,500万円
農地保有の合理化などのために土地建物を売却した場合	800万円

 

収益物件の売却の場合はあまり当てはまらないと思いますが一応、

 

これで譲渡所得の計算は以上です。

次回は実際の税額についてお話します。

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

収益物件売却　管理会社にいつ教える？？

今週は9月の最終3日間です。

物件の売買が集中しています。

無事売買が終えられた方はおめでとうございます。

 

収益物件を売る場合、よく気にされることですが、

管理会社に対しての対応をどうするか？

と、いうことです。

 

 

まず、前提としては管理会社も不動産屋なので

売買仲介するなら当社で！

と、いうスタンスはあると思います。

 

これが後から他の会社で仲介となると、

なんでうちに声かけてくれなかったんですか…

と、いわれる可能性もあると思います。

ちょっと嫌ですよね。

ですから、こういうことはやっぱり最初に伝えておくのが無難です。

 

例えば富士企画に収益物件の売却を任せよう、として

管理会社にその旨伝えると、

弊社でも売却を手伝わせて下さい！と言われるかもしれません。

 

そうなったら一般媒介（複数社と契約できる）にするのもありです。

富士企画としても管理会社にへそを曲げられるのは困ります。

 

それは、売買にあたって、

賃貸状況の確認、入居者からの連絡事項の有無、空室の内見、空室の募集

などしっかりやってもらわなければならないからです。

 

ただ、その辺が所有者の方でしっかり把握されている場合は

管理会社に連絡をしなくても弊害がでる可能性は少ないです。

そんなときは、黙っておいて契約後に言う、

というのもありかもしれません。

 

これは本当にちょっと気を使う問題です。

現在の状況を詳しく教えて頂ければ、

経験上、最善の策を考えます！

 

 

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

収益物件売却　越境があっても大丈夫？

今日は越境についてのお話です。

 

この写真もそうですが、この路地が自分の敷地でない場合は越境です。

逆にこちらの敷地に入られている場合は「被越境」といいます。

 

越境といってもいろいろありますが、

植木などの軽微なもの、（根っこだとやっかいですが）

軒先など建物の一部が越境している当面改善が難しいものもあります。

 

目には見えないところでも越境はあります。

例えば配管が他人の敷地を経由してきている場合、

電線などが隣りの敷地の上空を通っている場合など…

 

よく越境に関するトラブルなどをテレビで取り上げられているのを見ますが

収益物件の場合、自分で住んでいないのであまり気にならない場合が多いです。

お隣もアパートだったりするとなおさらそうなります。

 

買主さんからするともちろん越境がなければ一番よいですが、

越境があった場合、なかなか改善するといっても難しいと思います。

 

実際収益物件を購入する場合、越境に関して問題になるのは

トラブルを抱えているか。

売却する際に大きく査定に影響するマイナス要因でないか。

といったところです。

越境があるから物件が売れない！ということはありません。

 

配管などに関しては掘削を承諾する覚書があったり、

事実上、私道が公道に近い扱いになっている場合など

問題が解決している場合もありますのでしっかり把握しておくことが重要です。

 

物件を売却したいが、

問題になりそうな越境がある…

そもそも越境があるかどうか全く把握していない…

こんなときは富士企画が物件を調査してご回答差し上げます。

 

 

ややこしい問題こそ不動産投資専門業者に一度ご相談下さい。

問題は事前にすっきりした状態で売りに出しましょう！

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

 

 

 

 

投資物件を上手に売却するためには？②

投資物件を上手に売却するためには？という事で、

長期目線での戦略的な目線のお話をさせて頂きましたが、

今回もその続きとなります。

 

 

 

前回では

①所有期間における修繕費はどうか

②賃貸需要の推移

③家賃の下落の予想

の３点から見たお話でした。

 

 

いずれも予想しにくいところかもしれませんが、

専門家にご相談頂ければだいたいの予想は付けられると思いますので、

一番売却するための良い時期というのは

おのずとして分かって来ると思います。

 

これに加えて注意しないといけない事は、ローン返済になります。

 

現在金融機関からお借り入れをされて返済されている方は、

多くいらっしゃると思いますが、現在の金利は低いかもしれませんが、

金利が少し高くなったらその状況はどうでしょうか？

 

もし少しでも金利が高くなったときに、返済できなくなってしまう

返済計画になっているのであれば金利が低いうちに、対策を立てる必要があります。

 

金利上昇に有効な対策は、繰り上げ返済と金利の見直し、固定金利へ変更です。

 

金利が上昇気配を見せてから動いても、かじ取りは難しいです。

 

現在は金利は底になりますので、長期的な目線であればかならず、

金利は上がると思っていた方が良いと思います。

 

実際返済が苦しくなってから、売却を始めるには、所有者様にとっては

希望の価格で売ることは難しいかもしれません。

 

投資物件を購入される方は、基本的には売却は視野にいれて

買うという方は少ないかもしれません。

 

ただし、不動産投資のデメリットの主なものとして、

現金化しにくい（すぐに売却は難しい）というのがあります。

 

購入時は売却を視野に入れていなくても、その後の投資環境の変化もありますので、

常に、現在の状態というのは知っておく必要があります。

 

富士企画ではこういった内容を考慮し、

トータルで不動産投資というものを見ております。

 

売却するつもりがなくても、不動産投資診断ということでのご相談もしております

ので、お気軽にご相談ください。下記フォームより入れます。

https://www.fuji-baikyaku.net/p7/

 

不動産というのは、見返りも大きいものですが、高額な投資ですので、

投資判断としても失敗はできません。

迷っている方はとくにご相談されることをお勧めします。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

 

アパート売却をするときの注意点～告知義務とは？～

 

アパートを売却する時の注意点として、売主様が負う告知義務を

 

テーマに本日はお話したいと思います。

 

 

 

告知義務とはいったいどういうものでしょう・・・・

 

告知義務というのは、売主様の義務ですが、買主様に対して、

売主様が知っていることを良心に基づいて、

すべてをお話しなければならないというものです。

 

ですから、何を話して、何を話さなくてもいいというのは、

決められておりませんので、難しく感じるのですが、

 

基本的には、買主様にとって不利となる情報は売主様が知っている

ものに関しては、すべてお話頂ければ大丈夫です。

 

具体的な事項をあげますと、建物の不具合や、過去に起きた事件や事故、

また近隣トラブルといったすべての内容が該当してきます・・・

 

特に投資不動産売買におけるアパートやマンションの場合ですと、

不特定多数の方が多く住んでおりますので、いろいろな事が起きると思います。

 

例えば、以前よりたびたび家賃滞納をしてしまう方がいる事・・

騒音などで周りの入居者から再三クレームが起きている事・・・

また入居者様がゴミ出しルールを守らず、近隣より対応を求められている事・・

 

などのすべてが告知義務にあたる事項となります。

 

買主からみれば、そういった所有してみないと分からないことでも、

当然教えてほしいと思いますし、それを不動産売買では、

売主に告知をしなければならないという義務を課しているわけです。

 

 

内容にもよりますが、売主様が知っているにも関わらず、

告知をせずに売買した場合、最悪のケースですと売主様に対して、

告知義務違反というような大きな話にまで発展しかねない

重要なお話になります。

 

仲介業者はもちろんそういった内容を売主様より聞き出し、

買主様に伝えるという事をしているわけですが、

投資物件をあまり知らない不動産屋では、どういった内容を確認すればよいのか

すら分からないケースもあると思います。

 

告知義務というのは重要ですので、ぜひご注意頂いて、

売買をされることをお勧めします！

 

 

不動産投資専門の富士企画では、当然このあたりは細かくリサーチさせていただきまして、

仲介をさせて頂いておりますので、ご安心頂いてご相談頂ければと思います。

下記フォームよりご相談を承っております(^。^)y-.。o○

https://www.fuji-baikyaku.net/p7/

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

宜しくお願いいたします。

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

 

 

 

 

名古屋市で一棟マンションを探しております。

名古屋市で一棟マンションの売却、入替をお考えの方はおりませんか？

 

不動産投資専門の富士企画では、

投資物件を専門に取り扱っております。

 

専門に取り扱っているからお手伝い出来る方法があります。

 

会社は新宿区四谷にありますが、

投資家さんがどこでもいいと言う方が増えてきており、

全国どこの物件でも取り扱う様になりました。

 

このエリアは東京からみても十分投資するエリアとしては十分です。

 

このエリアで、物件の入替、

相続で取得して処分をしようとお考えの方などなど

 

投資家さんが沢山集まっている富士企画にも依頼てみませんか？

 

専門家に任せる違いを感じてくれると思います。

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

千葉県千葉市で投資物件を探しております。

千葉市で投資物件を探しております。

千葉市にお住まいの方から、依頼を受けまして

千葉銀行から融資を受けるので、千葉市内がいいとのことです。

 

木造でも大丈夫です。

 

どうも最近融資の方向性が変わったのか、そんな噂もちらほら入ってきております。

 

融資を利用しますが、属性がいいので特に心配はしておりません。

 

５０００万位までの、そこそこ利回りが回っている物件を好みます。

 

千葉市内でそんな物件売却を検討されているのであれば

ぜひともご連絡下さいませ。

 

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

 

近いので即日現地は確認して来ます。

 

専門家に相談する違いを感じてくれると思いますので、

ぜひともどうぞ！

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

投資物件・収益物件などのアパート、マンションが不足しております。

３月は銀行決算期の関係で、

投資物件・収益物件などのアパート、マンションが不足しております。

 

理由は簡単で

銀行決算時期は、融資が若干ですがゆるくなる時期です。

それを知っている人達が、３月内に物件を買いたい！

そんな方が沢山集まって来ております。

 

富士企画には、過去の取引で、他よりかは物件があると言えばありますが、

でもこの時期は流石に物件が少なくなってきます。

 

不動産投資専門の富士企画では、

全国各地の投資物件、収益物件などのアパート、一棟マンションを専門に取り扱っております。

 

専門家だから出来るお手伝いをさせて頂きます。

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

 

空室やリフォームが必要、滞納などなど

色々な問題があっても、色々な経験があるから出来る売却方法を提案させて頂きます。

 

市場に物件が少ない！

 

こんな声が多い時こそ売却時期です！

 

その波に乗ってみませんか？

 

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

 

専門家だから出来る売却方法とアドバイスでお手伝いをさせて頂きます。

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

« 過去の記事 新しい記事 »