利用規約・免責事項
Posts Tagged ‘収益不動産’
長野県松本市で収益物件を探しております。
富士企画では長野県松本市で収益物件を探しております。
長野県の中でも松本市は物件の数が少なく賃貸相場が安定しているとう点から
お探しになられてるお客様が複数いらっしゃいます。
構造は重量鉄骨造かRCで平成以降の物件が良いかと思います。
価格帯としては3億位までと伺っておりますが、できれば1億前後の物件の
方がご提案し易いです。
富士企画では定期的に【売却セミナー】を実施しており、非常に多くの
売却依頼を受け付けております。
なぜ、こんなに売却依頼が多いかと言うと富士企画の代表の新川が執筆した
こんな本も出しているので、その影響も大きいかと思います。
ぜひお気軽にご相談下さい。
富士企画では、千葉県茂原市の一棟アパート、一棟マンションの売却の無料査定を積極的に
しておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、
ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに
売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
茨城県牛久市で収益物件を探しております。
茨城県牛久市で一棟アパート・マンションの売却物件を探しております。
牛久市内にお住まいの方ですので、市内限定という訳ではありませんが、
極力現地に足を運びたいという事で牛久市に隣接した市町村の方が好まれるかもしれません。
構造や築年、稼働状況に拘りは無いのですが、むしろ状態が悪いので、売却したいという
物件の方が良さそうです。
価格帯は4,000万以下位が希望ですが、基本は現金を入れて一部融資利用を
するかもしれませんが、非常に判断の早いお客様です。
富士企画では、積極的に茨城県牛久市周辺の一棟アパート、一棟マンションの売却の
無料査定をしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも結構ですので参考までに、
ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに
売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
抵当権と共同担保について
収益不動産は高額なものなので
大体の場合お金を借りるために抵当権が設定されています。
この抵当権には登記の情報を見ると債権額がのっていて
その金額を全て弁済すれば抵当権を解除してくれる、
というシステムです。
ただ話が単純なのは抵当権が1つの場合であって
抵当権が複数あれば1番抵当、2番抵当と
優先順位順に登記されています。
当然1番から3番抵当まであった場合は3番抵当まで弁済しないと
抵当権は解除してくれません。
この2番、3番抵当ですが、他の物件の共同担保で設定されている場合が結構あります。
1番抵当が購入するときの抵当権
2番抵当は他の物件購入するときの共同担保に入れたのが原因の抵当権
3番抵当以降も2番と同じ理由
不動産投資で他の不動産を共同担保に融資を受けるのはよくあることだと思います。
ただここで2番抵当の分は他の物件の購入時に補てんとして付けたものなのだからさすがに全額は返さなくても行けるんじゃないか？？
と思われることもあるかと思います。
これについては、
答えになってませんが、聞いてみないとわからないです。
特にいくらまで返済すれば予め決まっているケースはほとんどないので
都度どのくらいで共同担保の抵当権が抹消できるかは確認する必要があります。
一般的な不動産売買において、抵当権の抹消をすることは契約条項にもある義務です。
これがうまく行かないと契約違反だと言われる恐れがあります。
なのでこういった場合、銀行にも予め相談はしておかないとなりません。
ただこの相談には
「幾らぐらいで売れるのか？」
という情報が必要だと思います。
銀行もいくら返済ができるのか指標がないと話をできません。
その為まずは売却の査定が一番先ということになります。
思っていたよりも、高く売れる、
簡単に抵当の抹消ができるという気づきもあったりします。
忙しい年度末ですが、売却の相談は常に行っています。
出勤前の早朝の時間でも
仕事終わりの遅い時間でも
ご相談は受けたわまりますのでお気軽にお問合せ下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
千葉県習志野市津田沼エリアで収益物件を探しております。
千葉県習志野市津田沼エリアでアパートの売却物件を探しております。
千葉市にお住いのサラリーマンの方での購入を考えており、ご実家近くの習志野市周辺で
物件を探しております。
探しているのは1億円までの一棟アパート、一棟マンションで、
築年数が多少古めでも良いので利回りが高めであれば十分に買って頂ける可能性があります。
できましたら、RC造・S造の建物を希望ですが、それ以外でもご検討頂けると思います。
（テナントビルだけはNGと伺っております。）
また、富士企画では毎月「売却セミナー」ということで、ちょっと変わった売る為のセミナー
を実施しております。
その中で高く売却する為の方法をお教えしておりますので、こちらの方も
是非チェックしてください。
富士企画では、現在、千葉県習志野市津田沼エリアの一棟アパート、一棟マンションの
売却の無料査定を積極的にしておりますので、今すぐ売却をお考えでない方でも
結構ですので参考までに、ぜひ一度お気軽にご相談下さい。
売却をお急ぎの方は買取もできます。
富士企画には、多くの購入ご希望者がいらっしゃいますので、水面下で表に出さずに
売却することも可能です。
(富士企画では強引、しつこい営業は一切しておりませんのでご安心下さい)
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
広告可と広告不可どちらがいいか？？
収益不動産を売却する時、有効な手段として広告を打つという方法がありますが
この広告も一長一短です。
広告といってもいろいろありますが
主に富士企画で行っているものとして
①インターネットサイトへの掲載
②メールマガジン、LINEなどによるダイレクト配信
③雑誌、チラシや新聞など紙媒体での広告
④イベントや展示会での来場者に対する表示
⑤テレビ等マスメディアを通じた広告
⑥現地看板による広告
ただ実際多く使うのは①②です。
③については広告の効果はありますが、発行までタイムラグが生じる為
流れものである不動産はちょっと使いづらいです。
④についても同様で時期が限定されてしまいます。
⑤についても同様のことがいえますし、特にお金がかかります。
⑥については空家や売地等の場合は有効ですが
賃借人が住んでいる物件に「売り出し中！」とはとても出せません。
そこで今回は①と②、
インターネット広告やメルマガなどの配信についてお話していきますが
まず、①とレインズはちょっと別物です。
レインズとは不動産流通標準情報システムの略称で
不動産業者のみが閲覧する、売物件、貸し物件情報サイトです。
不動産業者の多くはこちらで情報を得て、お客様に物件を紹介したりします。
これでオーナー側で問題になるのは他の業者に売情報が知られるということです。
例えば前買った売主、仲介してもらった会社、管理をしてもらっている会社に売り出しの情報が見えるようになるということですので
ばつが悪い、というのは自然なことです。
また色々な業者が情報を得ることになるので
情報が出回ってしまうというリスクもあります。
一方、良い点としては
その会社だけでは客付けが難しい場合、
他の会社がお客さんを見つけてくれる可能性が大幅に上がるということがあります。
特段リスクがない場合、早急に売却を進めたいという場合はレインズは使った方が良い、という選択もあります。
ここは実際に媒介を締結する不動産屋さんとしっかり打ち合わせをして下さい。
インターネット広告、メルマガに関しては次回にお話を続けます。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
遠方の収益物件売却も承っております
富士企画は東京、四ツ谷にありますが、
富士企画では全国の収益不動産売却をお手伝いしております。
遠方の物件を東京の会社に任せても大丈夫？？
と思われるかもしれません。
しかし、収益物件を購入されるサラリーマン投資家が増加している今、
関東には場所を問わず条件の良い物件を探しているお客様が集中しています。
というのも現在関東圏内での収益物件購入は、（条件の良いものは）購入が競合が多い為難しく、
もっと高利回り等好条件の物件を求めて地方都市も視野に入れる方が多くなっているわけです。
金融機関もその後押しとなっております。
メガバンクもそうですが、全国で物件を取り扱う銀行が増えており、
その対応エリアも徐々に広げています。
購入希望者が多く、競合が多いほど市場の原理として価格はあがります。
多くのお客様がいるからこそ、
制限された情報の中で市場価格より安く売ってしまうリスクがなくなるのです。
実際、遠方の不動産の場合、すぐに現地に行くことは難しい場合もあります。
不動産は現地視察は原則ですが、
積極的な投資家さんの中にはインターネットや電話などを駆使して情報収集のみで購入の判断をする人もいます。
したがって距離は関係なく非常にスピーディに成約もあり得ます。
全国での市場価格だけは把握してほしいと思います。
査定だけでも結構ですのでお気軽にご連絡下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益不動産の売り時は？？
収益不動産をお持ちの恐らくほとんどの方が「売ること」も視野に入れて考えられていることと思います。
ただ、売り時はどのあたりなのか考えれば考えるほどわからないものです。
そういうわけで富士企画の考える収益不動産の売りどころをお話いたします。
・まず、売れる価格を知る
当然ですが、投資でやっているわけなので売値は一番重要です。
近隣で売りに出ている物件などを見て何となく相場を見れる場合もありますが、
これは一度相談頂くしかありません、立地、築年、間取り、入居率、積算、維持費などいろんな要素を加味して査定額は決まるからです。
・売却費用を知る
不動産の売主といっても費用は掛かります。
例えば、仲介手数料、抵当権抹消費用、一括返済の違約金など
個人所有のものに対しては短期譲渡だと税率が高かったりもします。
これらを含めて初めて最終的な数値が出てきます。
・賃貸収入と比較する
売却価格－残債－売却費用 これで残るお金は分かったわけですが
これが毎月のキャッシュフローと比べて魅力的な金額になるかどうかです。
ここで気を付けていただきたいのはキャッシュフローはあくまで将来の「想定収入」です。
約束されたものではありませんので売却した時点で確定する売却益とは全く違う属性のものです。
これが1年分にも満たないものであればあまりおもしろくないと思うかもしれません。
3年分にもなればなかなかではないでしょうか。
なお、売却に関しては収益不動産は銀行融資などに大きく相場が左右されます。
3か月程度も違ってくれば相場が変わってくると認識しておいていただければと思います。
富士企画では売却をおすすめしない場合もあります。
あまり人には言いたくないことが色々とあると思いますが、できるだけ詳しく事情はお話しください。
その分だけ為になるアドバイスができると思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件査定 ～立地編～
収益物件は不動産ですからもちろん立地は重要です。
ただ、ご自宅を買われる方とは感覚が全く違います。
ご自宅用ならば、そのエリアの平均的な相場から土地の価格は査定されますが、
投資用となると家以外の用途も入ってくるのでそのあたりの宅地の相場だけで見るのは間違いです。
例えば、商業地域で建蔽率、容積率などが大きい場所であれば土地の利用価値があがります。
接道が2mの物件よりも、4mの物件の方が、建てることができる建築物の種類も増やせるし、
土地を分割して販売することも考えれるようになります。
こういった多角度からの考え方をすることによって物件の良さを探し出します。
良さがあれば評価アップにつながりますので売値は上がります。
収益物件専門ならではの見方もあります。
「このあたりはアパートが少なく、賃貸需要が高い、希少性がある」
「近くに病院等入居需要のある施設や、コンビニなど単身者向けに強い施設がある」
などいいところを見つければ買い手を探しやすくなります。
収益不動産の査定はちょっと複雑なところもありますので
富士企画のような専門の業者にお任せ下さい！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件査定 ～路線価編～
収益物件に限らず、不動産の査定で良く耳にするのが路線価ですが、
これを良く耳にするということは不動産に関わる仕事か収益不動産に興味がある方がほとんどででしょう。
実際、不動産を自宅等でしか検討する機会がなかった人はあまり路線価を気にすることはないと思います。
路線価といいますが、
固定資産税路線価と相続税路線価の二つがあり、
主に私たちが行っている路線価は相続税路線価です。
多くの場合、固定資産税路線価と比べて少しだけ高いです。
この相続税路線価ですが、国税庁のHPにも掲載されていますので気になる方は一度ご覧下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/
場所によりますが、主に市街地だと相続税路線価は実際の価格よりも安いです。
人気があるところでは路線価の2倍以上の値段で実際は取引されていたりもします。
この路線価は土地の売買の査定に大きく影響します。
銀行側の担保評価ではこれを見ることが多いからです。
つまり、路線価評価が高い＝高く売れ易い
ということになります。
ただ最近では路線価評価分だけでは融資額が伸びないので
あの手、この手で融資額が伸びるように調整されてきてます。
1つの目安としては築古のアパートでは路線価の2倍までが融資のMAXです。
融資がつかなければ物件は売り辛いです。
もちろん路線価はいろいろある中の1つの指標ですが、
販売計画を立てる中で重要な項目であることは間違いないと思います。
一度担当者と打ち合わせしながら売買価格を決めていった方が
あとから、大幅に下げなければならない…
ということも少なくなるはずですので
一度は売り出し価格についてご相談してみてください。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
年末は物件が売れる時期です。
今日で11月も終わり、明日から何かと忙しい12月に入ります。
12月不動産が動くのも3月、9月とならんであわただしくなる時期です。
なぜ、12月に不動産の売買が活発になるか、
理由は主に2つです。
・銀行融資がゆるくなる傾向にある
・売上を今月中に入れたい法人、個人がいる
収益不動産はキャッシュフローと所得税の関係を考えると
都度物件の入れ替えを行う必要があります。
そのため、売り急ぐ物件がいつもより多くなります。
富士企画にもこの11月いろんな銀行さんが来られました。
年内の融資の為の営業回りです。
12月中ということであれば、今から動かないと間に合わないと思います。
先日も物件情報を頂きましたが、
土日に物件の資料集め、翌週に銀行の担保評価の査定を行い、売り出し価格を相談の上売り出します。
だいたい一週間程要します。
ただ、これは普通のやり方ですので急ぎであれば、
これらを全て同時進行で行い、お客様へのご紹介もすぐに行います。
富士企画は収益物件の仲介を専門に行っている会社ですので
融資のことは大体は相談しなくてもわかります。
それに実際にお客様が決まるころには銀行の査定は出ていて
ローンもほぼ確実な状態になっているはずです。
ただ、この12月もう時間があまりないのは言うまでもありません。
お急ぎの方はすぐにご連絡下さい。
全速力でやらせて頂きます！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
« 過去の記事 新しい記事 »
