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キャッシュフローがでない収益物件

2015-11-18

ここでいうキャッシュフローとは、

家賃等の収入から月々の返済、諸々の経費を差し引いた手残り分のことを言います。

投資家さんの多くはこのキャッシュフローの増加を第一の目標として投資を考えられていることと思います。

ただ、不動産投資は当然リスクもある投資です。

入居率の悪化、経費の増大、家賃の低下など、いろいろな要因によって

キャッシュフローが減る、もしくはマイナスになるケースがあり得ます。

ただ、中には購入したスタート時でキャッシュフローがでない物件もあります。

これは単純に借り入れと収入のバランスが拮抗したであったということです。

当然、購入時より大幅に安くすればキャッシュフローがでる物件になります。

不動産は安くすればなんでも売れるといっても過言ではありません。

ただ、購入時フルローンで買った物件を数年で売却する場合、

そんなに安くしたら結果損ですよね。

売側の方も自身がキャッシュフローを追い求めるあまり、

ご自身の物件をキャッシュフローの側面のみで見てしまう。ということもあると思います。

キャッシュフローが出るなら出る物件の方がいいのは当然ですが、

収益不動産は、それ以外にも

希少性、利用方法、借入の方法等によって大きく評価が分かれます。

いろいろな収益物件を見てきた富士企画だからこそ

あらゆる方面から物件を見ることができます。

もし、他方で相談されて、この物件はこれくらいで売るしかないのか…と思われている案件があるなら

富士企画に一度相談してみませんか。

異なった側面から見ることで物件がもっとよく見えると思います。

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

収益物件売却時の税金　其の二

2015-10-07

昨日は譲渡所得についてお話しましたが、

今日は実際の税額についてです。

よく聞くと思いますが、個人の売却の場合、短期譲渡税というのがあります。

これは不動産の所有期間が「5年以下」か「5年超」の場合で大きく違います。

長期譲渡所得に課される税金

所得税：15％　住民税：5％

短期譲渡所得に課される税金

所得税：30％　住民税：9％

さらに平成25年から平成49年までは、上記の他、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます。

なお、この5年というのは「丸5年」です。

丁度5年だと短期になってしまいます。

復興特別税を含めると長期譲渡で22.1％、短期譲渡で41.1％

かなり大きな差があります。

ちなみにこの所有期間には相続や贈与等での取得の場合、

その前の所有者の所有した期間もプラスしてカウントできます。

上記のことから売るタイミングは税金の影響を大きく受けることになります。

ただ、そればかりにとらわれて最も高く売れるタイミングを逃してしまう。

売り辛い物件で買手を逃してしまう。

というのはもちろん判断ミスです。

いろんな方面からバランスよく見てみることが重要です。

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栃木県小山市、古河市にて投資物件を探しています

2015-09-28

富士企画では現在、栃木県の小山市、古河市にて物件を積極的に探しています。

今回はこちらの情報をご紹介したいと思います。

小山市と古河市ということですが、特に小山市を優先して探しているところです。

小山市は人口約１７万人程の町ですが、栃木県内では宇都宮市に次いで第２の人口数が

ある町です。

現在開発中のニュータウンもあり、周辺の市町村と比べても労働人口が多く、これからも

人口増加が見込まれる地域のようです。

特に、小山駅は東北新幹線の停車駅になっており、東京からのアクセスも良いですし

ＪＲ東北本線（在来線）では快速など利用することができます。

ほかにも、水戸線、両毛線、など茨城方面や群馬方面への玄関口としても栄えている町です。

小山駅から通勤する方はそれほど多くはなく、小山市内での就業者がほとんどになりますので、

やはりこのあたりは車社会となり、敷地内もしくは近隣での駐車場の確保は必須となると思います。

単身用物件やファミリー物件は、それほどこだわっておりません。

駅距離もそれほどこだわりがあるわけではありません。

駐車場と周辺環境の状況、そしてやはり利回りは１０％以上ある物件が売りやすいと思います。

小山でもなくとも手前の古河市でも積極的に探しております。

こんな物件情報等ございましたら、ぜひともご紹介くださいませ。

皆様のご連絡をスタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）

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融資特約つきの契約

2015-09-15

富士企画で仲介している収益物件の9割以上の契約が融資特約付の契約です。

この融資特約とは簡単に言えば、

融資を申し込んで希望通りでなかったら白紙解約

というものです。

不動産は高額なものなので、

融資を使わないと実際買えない、という場合が多いです。

これは仕方ないんですが、売主側からするとそれなら折角契約しても

ダメになる可能性があるということなので

特に急いでいる場合は不安が残ります。

と言っても、融資特約がないと売買代金が払えないことは「契約違反」になってしまうので

融資を利用する場合、特約をつけないことは特殊な場合を除いてありません。

富士企画で仲介する場合は必ずこうしています。

ただ、融資は事前審査ができるので契約をする際はほとんどこれを通しています。

これは銀行側からすれば「確約」はできないものなのですが、

富士企画でご紹介する銀行さんはみなさん優秀な方たちなので今のところ100％大丈夫です。

ですが、仲介の担当者の見込みが甘かったり、

やりとりがうまくいっていないと融資解約になってしまうケースが増えてきます。

信頼できる不動産業者に任せることが売却に失敗しないポイントです。

今売却を他業者に任せていて不安がある場合等、

ご相談だけでも承りますのでいつでもご連絡下さい。

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買う人はこう考えています！　②

2015-08-25

収益物件を購入する際、資料請求で必須と言われるのがレントロールです。

レントロールは売却を任されている仲介業者が作成するのが普通ですが、

最近の売買に慣れているオーナーさんは自分で作成されている場合も多いです。

レントロールとは現在の入居者目録にあたるものですが、

賃料のみが記載された簡単なものから

契約期間、契約面積なども記載された詳しいものもあります。

レントロールはそれぞれの家賃が載っているがっつり個人情報が入った書類です。

ただ収益物件の購入検討には必須のものですので開示しないわけにはいきません。

ちゃんと形式に沿ってやるところではCA（秘密保持契約）を結んで開示しています。

さてここで特にご自分で作成される際のご注意点ですが、

・賃貸借契約書と実際の家賃に相違はないか？？

・契約期間が満了していないか？？

・特定の理由に依って家賃を安く（高く）していたりする部屋はないか？？

・家賃の滞納、遅納はないか？？

というところに特にご注意ください。

契約期間の満了済というケースは結構あります。

賃貸借契約は更新手続きを踏まなくても法定更新でそのまま継続しているということになります。

その際は契約書に更新料の記載があるのにとってない場合等あると思いますので

こちらもお気を付け下さい。

買う側からしてレントロールで特に気になるのは空室です。

空室がある場合、募集家賃を決めてそれを想定賃料とします。

現況家賃＋想定家賃から想定利回りを計算します。

想定家賃は利回りが上がるからといって無理に高くしてしまうと

「無理やり利回りを高く見せようとしている」と不信感を感じられる恐れがあります。

インターネットで募集家賃が他と比べて遜色ない条件か確認してみて下さい。

収益物件の売却は準備が肝心です。

富士企画もその間でしっかり仲介ができるよう全力でサポート致します！

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福岡市で一棟売りマンションを探しています。

2015-07-14

福岡県福岡市で一都売りマンションを探しています。

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価格帯は5000～2億円くらいまでが限界らしいです。

利回りは希望9％～です。

もちろん8％台でも他の条件次第で検討頂けますのでご相談下さい。

福岡でお持ちの方は下記バナーよりご相談を！

買われる方は都内の方ですが、

もともと九州出身で福岡を気に入っているそうです。

そういえば引っ越すなら県ランキングで福岡が一位だったみたいです。

最近地方大都市圏は景気も盛り返してきているという話も聞きます。

ただ人口の減少や高齢化は進んでいく一方です。

私は収益不動産をお持ちの方はいつでも売りに出す準備が必要だと思っています。

収益不動産は株などに比べると不動産自体の値動きは大きくはないと思いますが、

入居状況、建物の状態、周りの環境等に大きく左右されます。

来るべき時に備えて準備はいくらしてもし過ぎることはありません。

一度整理してみてはいかがでしょうか。

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※2015/07/14時点での情報です。掲載されている情報に関しましてお気軽にお問い合わせ下さいませ。

投資不動産を売却するタイミングとは？

2015-04-15

投資不動産を売却するタイミングは

いろいろな考え方があり、難しいと思いますが

投資不動産専門の富士企画から見たタイミングというのを

今回はお話したいと思います。

先日、熊谷市のアパートを、売却しようか

検討されているお客様がいらっしゃいました。

所有されているアパートは昭和６３年築の１０年以上前に購入された物件でしたが、

投資された資金は、家賃収入でほぼ回収されたという物件でした。

そこにある不動産屋があるお客様にその物件をご紹介したいということで、

相場より高い金額を提示頂いたそうです。

所有者は特別お金に困っておらず、

アパートも最近満室になったということで、

家賃収入が月額１８万円入ってきていることや、

また売却したとしても、ほかに購入したい物件が出てくるか

わからないということで悩んでいらっしゃいました。

物件の場所や、資産価値等にもよりますが、

こういったケースですと、月額１８万円の家賃収入は魅力的ですが、

その収入が価値になっているわけですので、

売れそうな金額が良い金額であれば売却する方が良いと思います。

自分の住居、いわゆる自宅は、よっぽどの事がない限り

売却したりしないと思いますが、投資不動産の

アパートやマンションはいつか取り壊すことになります。

底地で息子さんなどの家を建てるという予定があるのであれば別ですが、

そういった予定がないのであれば、取り壊ししなければならない時までに

良い金額であれば、売却をして、

またその資金で別の不動産を購入した方が良いと思います。

もちろん税務からみても良いと思います。

今回のケースはある一例ですが、資産価値が大きい物件などは、

取り壊しをするまで、ずっと持っていた方が良いケースもあると思います。

物件や、お客様の背景によっても、全く変わってきます。

こういった話は、税理士に相談した方が良いと思われる方も多いかと思いますが

私ども富士企画は投資不動産の相場というものを知っておりますので、

具体的な売却等からの資産運用等もしっかりお話できると思います。

ご興味ある方は、お気軽にご相談頂ければと思いますので、

下記フォームよりお問い合わせください(#^.^#)

https://www.fuji-baikyaku.net/p7/

投資不動産の富士企画は、ベテラン投資家様から、

初心者の方まで、幅広くご対応させて頂いております。

スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、

一度ご相談してみてください。

宜しくお願いいたします。

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投資不動産を高く売却するための方法　設備の付加価値

2015-03-19

投資不動産を高く売却するための方法はいろいろとご紹介しておりますが、

設備の付加価値をつけて高く売るという方法があります。

浴室に下記のような乾燥機をつけることができれば、建物としての機能が向上し

入居者募集や、家賃に大きな付加価値をつけることができます。

売却の際にも、買われる方にとっても設備が良いというのは印象が良いですし、

多少利回りが低くても、物件を高く売ることができる可能性があります。

問題は設置する資金ですが、実は裏技があるんです。

現在プロパンガス会社は縄張り争いが激化しており、各社サービスがすごいです。

会社の中には、エアコンや、

浴室乾燥機をサービスにて設置してくれるという会社もあります。

プロパンガス会社がサービスでつけてくれて、

物件が高くれるという夢のような方法です。

ただし、買われる方には、プロパンガス会社を変更しないように十分説明を

してあげる必要もありますので、ご注意ください。

富士企画は投資不動産専門ですので、いろいろな話が入ってきます。

売却する際にも、きっと皆さまのお役に立てると思いますので、

ぜひ一度ご相談ください。

ご希望の方は下記フォームよりご連絡ください

https://www.fuji-baikyaku.net/p21/

無料相談は夜遅くても、早朝でも承っております。

もちろん土日、平日も問いませんので、お気軽にご相談くださいませ(^。^)y-.。o○

スタッフ一同心よりお待ちしております

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相続対策でアパート売却

2015-03-18

相続対策はみなさんもうお済みでしょうか？

今年、１月から既に相続税は税率が高くなり、以前より多くの相続税がかかるよう

新税率が適用されています。

収益不動産は、価値が大きいことから、昔から相続の問題になることが多いです。

特に問題があるケースは、兄弟で１つの収益不動産を共有するケースです。

何千万とする収益不動産を兄弟で仲良く、

２分の１づつという分け方は、

ごく普通の考え方で、問題もないようにおもえますが、

実は後から問題になるケースが多いんです。

収益不動産は売却する際には、共有名義になっている不動産に関しては、

共有している名義人の

全員の同意がないと売却できないからです。

１人はまだ所有していたいのに、１人は現金化したいといったように、

考え方の方向性の相違からケンカになってしまい、

万が一お互い音信不通のような状況になってしまうと、

いよいよ売却するのは難しくなりますし、

リフォームなどをすることも難しくなってしまいます。

解決方法としては、兄弟の片方に、すべての所有権を持たせるという方法もありますが、

これも不満の素となりやすく、問題になることもあります。

問題なく、相続させるためには、生前中に収益不動産は売却して、

現金にて相続に分けることも方法のひとつです。

富士企画は、不動産投資専門ですので、所有されているアパートや、

一棟マンションなどを全国の投資家様にご紹介することができます。

下記フォームよりご面談をお受付させて頂いております。

https://www.fuji-baikyaku.net/p21/

時間を指定くだされば、夜遅くても、朝早くてもご対応させて頂いております。

もちろん土日、平日、かまいません。

投資不動産一筋の営業マンが富士企画には居ますので、きっとお役に立てることはたくさんあります。

スタッフ一同心よりお待ちしております(^O^)／

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川口市内で収益物件を探しております。

2014-11-10

川口市内のどちらかと言えば駅から離れれている場所で探しております。

なぜ駅から離れている方がいいのかは、

駅から離れていても川口エリアであれば、入居は付くからです。

駅から離れている方が土地値が安くなるので、投資としては魅力を感じるからです。

現金での購入を考えているので、決済まで時間が掛かりません。

多少の問題クリアー出来ます。

ちょっと古くても大丈夫です。

入居がいまいちでも大丈夫です。

滞納者いても大丈夫です。

何棟も購入しているから、いろんな問題をクリアーにして来ました。

そんな投資家さんだから出来る方法です。

川口、蕨周辺で一棟アパート、マンションの売却を検討されている方はどうぞお気軽にご利用下さいませ。

収益専門の富士企画だから出来るお手伝いをさせていただきます。

そんな不動産の売却、入替をお考えの方は、下記フォームよりお問い合わせ下さいませ。

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

収益物件売却専門だから出来る売却方法でお手伝いをさせて頂きます。

専門家に任せる違いを感じてくれると思います。

写真は事務所内の写真です。

こんな事務所なのでお気軽にお越し下さいませ(^O^)／

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