収益不動産売却

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投資不動産の売却価格を左右する金融機関とは？

投資不動産を売却するうえで、その売却価格を左右する金融機関の事を

今回はお話したいと思います。

 

 

 

住宅は、どんな地域でも住宅ローンとして、基本的には金融機関であれば、どこでも

融資を良い条件で受けられますが、投資不動産の場合は、ローンを利用して購入された

方はご存知かと思いますが、住宅ローンのように、良い条件では借りる事はできず、

また投資不動産に融資をする金融機関もかなり限られるというのが現状です。

 

そのため住宅であれば、郊外物件でも、住宅ローンがつかえるのである程度の

価格は保たれるのですが、投資不動産の場合は、金融機関の動向次第で、価格は大きく

左右することにつながります。

 

現在首都圏を中心に物件価格もある程度値上がりをしている状況ですが、その背景には

やはり金融機関の融資条件がかなり緩和されてきているというのがあります。

 

現在強い流れとしては、木造物件への融資が非常に良いです。

 

ある地銀が、首都圏の木造物件に対して、２０年以上経過している物件も３０年近い期間の

融資を比較的安い金利で融資しているからです。

でもこの地銀の融資姿勢が変われば、またこの流れも変化する可能性もあります。

現に、この金融機関が融資できないエリアと出来るエリアで売却されるスピードは全く違う

ところがありますので、価格にも少なからず影響していると思います。

 

富士企画では、投資不動産専門ということで、お客様が投資不動産を購入される際に

融資のご紹介もしているため、この融資先の情報というのは、常に最新情報を取り入れる

よう努力しております。

 

投資不動産を上手に売却するときには、金融機関の動向をつかみ、融資が良い条件の

時に売却するというのも、方法のひとつかと思います。

 

融資の条件のお話や物件価格の査定など、ご相談を受け賜っておりますので、

どうぞお気軽にご相談くださいませ

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。（●＾o＾●）

よろしくお願いします

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

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投資物件を上手に売却するための方法～区分マンション編～

投資物件を上手に売却するための方法として、

今回は区分マンションを売却するときのお話をさせて頂きます。

 

 

 

まず第一に区分マンションの場合に注意したいところは、

１棟物件と違い同じマンション内に、売却物件が出ており、

その物件が売れ残っているもしくは直近にて、

成約価格が出ているというケースですと、正直その価格から大幅に

売却価格を上げることは難しいと思います。

 

 

大型マンションであれば、あるほど、戸数は多くなり、

相場感はより強まっていきます。

 

そんな中で、より高く売却するためには、

やはりリフォームして売却する方法しか無いと思います。

 

同じ内装では、ほかの売却事例と比較されることで、

同じ相場感でしか売却はできません。

 

ただし、リフォームをして、特に若い夫婦などにうける仕様にすることで、

価格を大幅にあげる事が出来る可能性があります。

 

融資から見ると物件価格は満額の金額が融資されても、

いざ購入してから、リフォームをするとなると

自己資金を出さないといけなかったりしてしまいます。

 

また若い方は特にですが、映像を多く見て、育ってきておりますので、

頭の中で想像ということがなかなか出来ないという話を聞いたことがあります。

きれいなものをそのまま直感で良いと思うところがあるようです。

ですから、見た目を良くすることで、うまく売却できるかもしれません。

 

 

区分マンション特有の事でもう１つ注意点があります。

修繕積立費や管理費ですが、ほかの同じような規模のマンションと比べて

所有されているマンションがすごく安い状況でしたら、値上げをするまえに

売却した方が良いかもしれません。

 

投資物件の場合、賃料から、修繕積立費、管理費は差し引いて考えますので、

これらの費用が値上げされてしまうとそのまま、利回りの低下につながってしまいます。

 

富士企画ではどちらかというと１棟の方が得意としておりますが、区分マンションも

投資物件であれば、ちょくちょく売買はしております。

 

また最近入社しました営業担当は、区分マンション専門の会社に勤めていた経験も

ございますので、こういった知識も豊富にあります。

 

ぜひお気軽にご相談してみてください。きっと何かが見えてくると思います。

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

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相続税対策としての不動産売却とは？

相続税対策としては不動産売却とはどういうことでしょうか？

通常相続税対策というと、借り入れをすることなどで、

相続税額を減らすという方法が一般的かと思います。

 

もちろん投資不動産を購入することでも、相続税対策になることは多くあります。

 

ただ、今回は相続対策として、不動産を売却する意味はどういうことにあるのか

というところをお話したいと思います。

 

 

前から何度かお話しておりますとおり、今年１月より相続税法が改正されまして、

相続対象資産から控除できる金額が大きく減ったことや、課税税率も上がったことで

相続税を気にされている方も多くいると思います。

 

 

もし現在相続が起きた場合に、どれくらいの相続税がかかるのか？

 

全く知らないという方は、とにかく早めに確認されることをお勧めします。

相続というのは、特別遺言などがなければ相続人が決まった比率で、

資産を分けあうということになります。

 

資産がすべて現金や有価証券など、分けやすいものであれば良いのですが、

ほとんどが不動産などになっている場合には、非常に分けにくいことになってしまいます。

 

もし相続人が３人兄弟だった場合には、

不動産を分けるとなると持分という形で３分の１づつ持ち合うということになりますが、

これは後々、兄弟間で争いごとが起きる可能性が多く注意が必要です。

 

 

というのは、持分というのは、３人の意見が一致しないと、

建て替えや売却などができなくなってしまうからです。

 

 

不動産は大きな資産になりますので、こうした意見の相違というのが

兄弟間でも亀裂を生む要因になりかねません。

 

 

持分が駄目だとしたら、長男になる方、１人で所有するとなるとどうでしょうか？

長男としては、兄弟２人に対して、本来相続する比率の対価を

現金にて渡す義務が発生します。

 

これでは、長男が非常に気の毒ですし、

そこから生まれる確執などもよく聞かれます。

 

ではどうしたら良いのでしょうか？

一番良いのは、相続が発生する前に売却するのが

一番良い方法と言えるかもしれません。

 

特に投資不動産であれば、自分たちが住んでいるわけではないので、

売却しようと思えばしやすい不動産かと思います。

 

売却して、現金化にすることで、相続税が発生した場合の備えにすることや、

相続財産の分配などがしやすくできるようになります。

 

 

もちろんこれは１つの考え方ですので、もっと良い方法もあるかもしれませんが、

将来を見据えて備えることは必要かと思います。

私ども富士企画では相続税対策などのご相談も行っております。

 

まだ何も備えが無い方や、相続のことをしっかりと検討されたことがない人は

ぜひご相談頂ければと思います。

 

ご相談から見えてくる問題や、備えの方法などきっと

お役に立てる方法もあると思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、

お気軽にご相談くださいませ

 

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投資不動産売却をするときに考えないいけない事とは？

投資不動産を売却する時に考えないといけない事はとは

いったどういうものがあるでしょうか？

いくらで売るのか？売った場合の税金は？費用は？

色々とあると考えないといけないことはあると思います。

 

売却時に一番考えないといけない事は、売却しようとしている投資

不動産はどういう投資家が購入するのか？

もしくは投資家から見た場合、人気物件となるのか？という投資家目線が

非常に大事になってきます。

 

 

 

それは当然ながら、投資不動産を購入するのは投資家です。投資家目線で

見る事で売りやすいか売れにくい決まってきます。

 

ご紹介する立場である不動産屋の手腕で左右される事もあると思いますが、

これだけでは確実性は低いです。

 

不動産屋が売れやすいなと思う物件は、多くの投資家がこんな物件が

ほしいや、こんな物件を探しているなど、たびたびそういった希望を

聞いているので、売れやすいか売れにくいか判断できるわけで、

あくまでも投資家目線というのが市場相場に近いと言えるかもしれません。

 

これは逆にいうと、購入する時も同じ事が言えると思います。

こういう物件を今買えば、何年後に売却する時は売れやすい物件だなとか

逆算できるようになります。

 

ただし、この感覚はおそらく、富士企画のような投資不動産専門の会社の

ものでないとなかなか分からないかもしれませんが、私ども富士企画は、

投資不動産のプロですので、これが分からないと意味がありません。

 

またこういった感覚をお客様のために使えなければもっと意味がないのです。

 

購入も売却も表裏一体のようなものですので、投資不動産の売却および購入と

富士企画の経験値を利用して頂ければと思います。

 

下記フォームよりご売却相談を受け付けています。

まずは何事もご相談頂くことから始まりますので、

お気軽にご相談くださいませ（●＾o＾●）

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投資不動産売却の基礎知識②

 

投資不動産を売却するときの基礎知識として、今回は投資不動産に

関する特有のものをお話したいと思います。

 

 

 

 

まず、投資不動産において売買に必要な書類は、

賃貸借契約書は必要となります。

 

一般の不動産と違い、投資不動産の場合は、

賃借人付きの売買となります。

 

売買ですから当然、土地・建物の所有者が変わるわけですが、

賃借人付きという事で俗にオーナーチェンジともいいます。

 

賃借人は建物所有者に賃料を支払うことで、その賃料の期間を建物を使う権利が発生します。

賃借人を言い換えれば、建物占有者ということで、不動産の売買では占有者というのは

トラブルの元となるケースになりかねませんので、非常に注意が必要です。

 

だからこそ、しっかりとした賃貸借契約の元に居住者が住んでいるということでないと、

投資不動産としては、成り立ちません。

 

もしアパートやマンションを所有者自身で管理をしており、

入居者とは口約束などで賃貸されている方がいらっしゃれば、

賃貸借契約書が揃わないと売買は難しくなりますので、ご注意ください。

 

 

また更新契約なども同じです。更新が切れている契約などがある場合には、

こういった更新作業もしっかりとしていかないと、次の投資家様に引き継ぐ際に

トラブルになる可能性もあります。

 

よくあるケースでは、賃料の滞納という問題もあります。

滞納を長期間されている入居者がアパートにいる場合、

投資家からみれば、その投資物件を購入しても

その滞納者からの家賃は期待できないということで、

評価としてはマイナスになってしまいます。

 

できたら、滞納問題も解消して売却に出したいところですが、

もしどうしても滞納者が存在している状態で、売却したい場合には、

家賃滞納分に関しては、債権放棄をして頂くということが一般的な

解決の方法になります。

 

投資不動産はこのように賃借人がいることで、

特有の事項が絡んできますので、ご注意ください。

 

 

 

投資不動産専門の富士企画では、

投資物件のみしか取り扱いしておりませんので、

こういった注意点もいろいろとお打ち合わせしてから

ご売却のお話を進めております。

 

投資不動産売却をご検討の方は、お気軽にご相談くださいませ(*^。^*)

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

下記フォームよりお受付させて頂いております。

宜しくお願いいたします。

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アパート売却をするときの注意点～告知義務とは？～

 

アパートを売却する時の注意点として、売主様が負う告知義務を

 

テーマに本日はお話したいと思います。

 

 

 

告知義務とはいったいどういうものでしょう・・・・

 

告知義務というのは、売主様の義務ですが、買主様に対して、

売主様が知っていることを良心に基づいて、

すべてをお話しなければならないというものです。

 

ですから、何を話して、何を話さなくてもいいというのは、

決められておりませんので、難しく感じるのですが、

 

基本的には、買主様にとって不利となる情報は売主様が知っている

ものに関しては、すべてお話頂ければ大丈夫です。

 

具体的な事項をあげますと、建物の不具合や、過去に起きた事件や事故、

また近隣トラブルといったすべての内容が該当してきます・・・

 

特に投資不動産売買におけるアパートやマンションの場合ですと、

不特定多数の方が多く住んでおりますので、いろいろな事が起きると思います。

 

例えば、以前よりたびたび家賃滞納をしてしまう方がいる事・・

騒音などで周りの入居者から再三クレームが起きている事・・・

また入居者様がゴミ出しルールを守らず、近隣より対応を求められている事・・

 

などのすべてが告知義務にあたる事項となります。

 

買主からみれば、そういった所有してみないと分からないことでも、

当然教えてほしいと思いますし、それを不動産売買では、

売主に告知をしなければならないという義務を課しているわけです。

 

 

内容にもよりますが、売主様が知っているにも関わらず、

告知をせずに売買した場合、最悪のケースですと売主様に対して、

告知義務違反というような大きな話にまで発展しかねない

重要なお話になります。

 

仲介業者はもちろんそういった内容を売主様より聞き出し、

買主様に伝えるという事をしているわけですが、

投資物件をあまり知らない不動産屋では、どういった内容を確認すればよいのか

すら分からないケースもあると思います。

 

告知義務というのは重要ですので、ぜひご注意頂いて、

売買をされることをお勧めします！

 

 

不動産投資専門の富士企画では、当然このあたりは細かくリサーチさせていただきまして、

仲介をさせて頂いておりますので、ご安心頂いてご相談頂ければと思います。

下記フォームよりご相談を承っております(^。^)y-.。o○

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投資物件を売却する時の媒介契約は3パターンから選択？～一般媒介契約編～

うり投資物件をご売却される際には、かならず不動産会社と

媒介契約という契約を締結することが必要となります。

 

媒介契約といっても実は３つのパターンがあり、

売主様はその３つの中から選択することに

なります。この３パターンはどういったものなんでしょうか？

今回の内容に関して少しお話したいと思います。

 

 

媒介契約というのは、売主様が不動産仲介業者に

いくらの金額で売却を依頼するかという

内容を記載した契約書面となります。

 

不動産仲介業者はその取り決めした金額にて

お客様にご紹介して、売買をまとめる売却活動をします。

また成約に至った際には、契約書面にて取り決めした報酬が発生することになります。

その媒介契約は３つの種類があり、それぞれ内容が異なります。

 

①一般媒介契約

一般媒介契約は、売主様は何社でも売却を依頼することができます。

また売主様が自ら買われる人を発見された場合でも、

大丈夫というのが一般媒介契約です。

 

簡単にいうと、売却される売主様にとって、制約になるものがなく、

自由なところが多い売却依頼となります。

 

ただし、１つだけ注意することがありまして、

複数の会社に依頼する時には、依頼をしたすべての

不動産業者にどの会社に依頼したかを明示する義務はあります。

 

理由としては、不動産業者からみれば、

多額な広告料をかけて、一生懸命頑張って売却活動をしたとしても

一般媒介契約であれば、他社で売却が決まってしまうと

結局は何も報酬を得られないという可能性もあることから、

 

現在どの会社が同じ物件の売却活動をしているのか通知することを

売主様の義務としているからです。

 

売主様にとって一般媒介契約のメリットとしては、

自由が多い契約というのはあるのですが、

逆にいうとデメリットとしては、

依頼した不動産業者もなかなか時間や、費用をかけて売却活動がしにくくなり、

成約に時間がかかる可能性があるというのがあります。

 

次回では、専任媒介契約というのをご説明したいとおもいます。

 

富士企画では、大切な投資不動産の売却相談

をいつでも承っております。

 

平日でも休日でも、事前にご予約頂ければ、

ご対応させて頂きます。

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投資物件を売却するタイミングとは?　～短期譲渡or長期譲渡～

投資物件を売却するタイミングとしては、

まず抑えておく点が１つあります。

 

 

最近は投資物件も値上がりしており、過去に購入された方も、

市場の相場をみると、ご自身が購入された時よりも

高く取引されているのかなと誰でも感じられる状況になっております。

 

お客様からのご売却のご相談を頂く中でも購入した額よりも、

同じかそれ以上で売却もできそうなお話が多いです。

 

その時に、みなさん心配されるのは、もし利益が出た場合に、

譲渡税としてはどれくらいかかるかという点です。

 

譲渡税のイメージですが、多くの方が、

５０００万円で購入された物件を５０００万円で売却した場合には、

利益は出ておらず、譲渡税はかからないように思いますが、

実は、こういった場合でも注意が必要です。

 

それは、建物に関しては、減価償却した分だけ、

簿価が減少しますので、その減った価格分が

そのまま利益となってしまうからです。

 

たとえば、平成２年築の５０００万円の土地建物の内訳を

土地２０００万円、建物３０００万円で申告すると、

減価償却期間は４年間となり、３０００万円を

４年で償却することになります。

 

そうなると単純計算ですが、４年後には、

土地建物の簿価として、土地のみの２０００万円となりますので、

それを５０００万円で売却すると、３０００万円の利益となるわけです。

 

もちろん、実際の計算としては、こんなに単純ではありませんので、

詳細は、税務署等でご確認ください。

 

 

この場合、減価償却期間が過ぎた４年後に売却をするとなると、

３０００万円に対して、譲渡所得税住民税併せて、約３９％もの

税金が課せられることにになります。

金額にして、約１２００万円です。

 

これでは、せっかく家賃収入を

４年間得られたとしても意味がありません。

 

でも実は、もう１年経過すると５年になりますが、

５年を過ぎれば、課せられる税金は、２０％になります。

１２００万円が６００万円に減額になるわけです。

 

売却するタイミングとして、５年未満と５年超で

税率が２０％近くも変わりますので、

利益が多く出る方に関しては、

せめて５年超所有されることをおすすめします。

 

富士企画では、こういったご相談も随時承っております。

 

ご売却される方にとって、一番利益が出るように検討させていただきますので、

どんな事でもまずは一度ご相談ください。

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投資不動産を売却するための大事な書類とは②

投資不動産を売却するための大事な書類①の続きになります。

土地に関してですが、測量図関係書類は重要な書類になります。

測量は所有している不動産を測量された方は、大事に保管されている方も多いですが、

隣接地を測量した場合の測量図なども大切に保管することが大切です。

隣接地の測量図ということで、廃棄してしまう方もいますが、いざ売買のときに測量をしなければならない時など、

非常に役に立つ書類ですし、買主様にとってもプラスになる資料です。

 

賃貸関係書類では入居状況の推移など入居履歴等あれば、買主様に良いアピールすることができます。

また私ども仲介にとってもそういった書類があれば、お客様にご紹介しやすいです。

空室が多い履歴を残していても良いアピールにはなりませんが、アパート経営をしっかりされていて

入居が良い状態が続いているオーナー様は、ぜひこういった書類は残されて方が良いと思います。

 

こういった書類は収益不動産を専門に売買している富士企画であるからこそわかる話ですが、

一般不動産を扱っている不動産屋ではなかなか気付かない点だと思います。

 

所有しているアパートやマンションなど、将来的に売却を考えている方は一度、富士企画に

ご売却のご相談してみませんか？

富士企画はには収益不動産を高く売却するコツや、情報がいっぱいあります。

きっとお役にも立てると思いますので、どうぞよろしくお願いいたします。

下記フォームからお問い合わせできますので、ご希望の方は宜しくお願いいたします(#^.^#)

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ご相談は朝早くから、夜遅くまで可能です。

もちろん休日も、平日もお受付させて頂いております。

ぜひ、ご自身の不動産を高くうれる時期やタイミングを逃さず、ご準備をして頂けたらと

思います。スタッフ一同、心よりお待ちしております。

 

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投資物件を外壁リフォームして上手に売却する方法

不動産投資専門の富士企画では、

投資物件や収益物件などのアパートや一棟マンションを専門に取り扱っております。

 

専門に取り扱っているから出来る売却方法でお手伝いをしております。

 

物件を観た時に第一印象で物件を買うかどうかを決める方が多くおります。

 

一番最初に見た時が、一番買いたいと思う意欲が高いです。

 

なので売却に出す物件は、極力綺麗にした方がいいんです。

ゴミを掃除するのも必要です。

 

理想はが外壁のリフォームをするのも必要です。

 

売却理由に依って事前にリフォーム出来るか出来ないとか

色々とあると思いますが、

 

不動産投資専門の富士企画には、

長年の投資物件を専門に取り扱ってきたノウハウが蓄積されております。

 

長年の蓄積があるから出来るお手伝いをさせて頂きます。

 

全国どこの物件でも取り扱いさせて頂きます。

どうぞお気軽にご利用下さいませ！

 

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専門家に任せる違いを感じてくれると思います(^O^)／

 

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