収益不動産売却相談

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投資不動産の売却価格を左右する金融機関とは？

投資不動産を売却するうえで、その売却価格を左右する金融機関の事を

今回はお話したいと思います。

 

 

 

住宅は、どんな地域でも住宅ローンとして、基本的には金融機関であれば、どこでも

融資を良い条件で受けられますが、投資不動産の場合は、ローンを利用して購入された

方はご存知かと思いますが、住宅ローンのように、良い条件では借りる事はできず、

また投資不動産に融資をする金融機関もかなり限られるというのが現状です。

 

そのため住宅であれば、郊外物件でも、住宅ローンがつかえるのである程度の

価格は保たれるのですが、投資不動産の場合は、金融機関の動向次第で、価格は大きく

左右することにつながります。

 

現在首都圏を中心に物件価格もある程度値上がりをしている状況ですが、その背景には

やはり金融機関の融資条件がかなり緩和されてきているというのがあります。

 

現在強い流れとしては、木造物件への融資が非常に良いです。

 

ある地銀が、首都圏の木造物件に対して、２０年以上経過している物件も３０年近い期間の

融資を比較的安い金利で融資しているからです。

でもこの地銀の融資姿勢が変われば、またこの流れも変化する可能性もあります。

現に、この金融機関が融資できないエリアと出来るエリアで売却されるスピードは全く違う

ところがありますので、価格にも少なからず影響していると思います。

 

富士企画では、投資不動産専門ということで、お客様が投資不動産を購入される際に

融資のご紹介もしているため、この融資先の情報というのは、常に最新情報を取り入れる

よう努力しております。

 

投資不動産を上手に売却するときには、金融機関の動向をつかみ、融資が良い条件の

時に売却するというのも、方法のひとつかと思います。

 

融資の条件のお話や物件価格の査定など、ご相談を受け賜っておりますので、

どうぞお気軽にご相談くださいませ

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。（●＾o＾●）

よろしくお願いします

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

お持ちのアパートやマンションいくらで売れるか知っていますか？

現在、既にお持ちのアパートやマンションなど、投資物件を売却するといくらで

売れるかご存じでしょうか？

 

投資不動産を売却するということは、どういう事でしょうか？

 

今回はそんな売却に関してのことをお話したいと思います。

 

 

 

現在投資不動産の市況は、２、３年前に比べると都心部を中心にだいぶ値上がりした

感じがございますが、ここ最近は少し落ち着いてきた状況です。

 

投資不動産を売却する時期としては、正直良い時期と言えると思いますが、

みなさんはお手持ちのアパートやマンションを売却するといくらになるかご存じでしょうか？

 

投資不動産の場合、自宅のようにずっと自分が住むわけではない不動産であるため、何かしらの

出口があると思います。

ずっと所有して建て替える方もいると思いますが、売却をして、現金化し、次の投資不動産に

あてるという方も多いと思います。

 

投資不動産を売却するということは、今まで所有してきた不動産を譲渡するということですが、

ビジネスとして見た場合には、利益確定ということになります。

不動産投資の場合は、アパートやマンションを購入されてから、長年所有し、その間の賃料収入を

得て、売却をすることで初めてその不動産投資が成功だったか、失敗だったかという事がわかる

という事になります。

 

ですから、投資不動産の売却というのは、買う時以上に非常に大事な事と言えます。

 

富士企画では、常時投資不動産のご売却に関して相談を承っております。

場所は全国どこでも大丈夫です。

売却時期としては良い時期になりますので、将来的に売却を検討されている不動産を

お持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。

 

スタッフ一同こころよりお待ちしております（●＾o＾●）

お気軽にご相談ください

 

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投資マンションを高く売却する方法とは？

投資マンションを高く売却する方法とは？

どういう方法が考えられるでしょうか？

 

 

 

富士企画では、どちらかというと１棟アパートやマンションの

売買を得意としておりますが、もちろん投資マンションを扱う場合もあります。

 

正直区分マンションは、売買事例などが同じマンション内にあったり、

現在売却広告を出している部屋などがある場合には、それ以上の価格で売却価格を

決めても、なかなか売れないということがあります。

 

当然同じ不動産は２つとして無いわけですから、同じ価格に合わせる必要もないという

話もあると思いますが、買主様からみると同じマンション内で、同じ階、同じ間取りという

部屋であれば、安いマンションの方が買いやすいという心理も当然にあると思います。

ですから、区分マンションであれば、ほかの売買事例が出る前に売却をすることで

より高く売れる可能性もあると思います。

 

 

また富士企画によくご相談に来られるケースとしては、新築のワンルームマンションを

複数戸購入された方が、今の投資は良いのか、これから１棟アパートなど買えるのか？

そういったご相談が多いのです。

 

新築のワンルームマンションは２千万円程で売られておりますが、

新築である事で利回りは低いのは当然ですが、さらに管理費修繕積立費が差し引かれます

ので、実際の手残りはほんのわずかか、中には赤字というケースも多いです。

 

こういったマンションを３戸、４戸と購入されている方は、数千万円の借り入れをされて

いるのですが、手残りは数万円ということも多いです。

このような収支では、新たに銀行から融資を引く事もできません。

 

改善する方法としては、マンションを早期に売却をして、借り入れを減らす事ですが、

大抵の区分マンションの場合には、築年数が経過すればするほど、価値が下がりますので、

より赤字を減らす為には、とにかく早く売却することです。

なかには、フルローンやオーバーローンなど融資を組んでいる場合には、売却した金額では

抵当権を抹消できないため、自己資金を入れないといけない事もあると思います。

 

お金を出してまで、売るという行為はなかなか選択としては難しいと思いますが、

古くなればなるほど、難しくなるケースがあるのが、区分マンションということも

忘れてはいけません。

 

まずは身を切ってでも売却をし、あとは違う不動産投資でしっかりと

取り戻せばよいと思います。

 

 

富士企画ではこういった相談を本当によく受けますので、同じような経験や、物件を

お持ちの方も多いと思います。

一人づつ状況も違うと思いますので、同じような提案はできないかもしれませんが、

区分マンションなどで売却を悩んでいる方はぜひご相談くださいませ。

 

きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。

お気軽にご相談ください(*^。^*)

 

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投資不動産の売却査定とは？

投資不動産の売却査定とは？いったいどういった事を査定するのでしょうか？

今回は、私どもがご売却のご依頼を頂いた際に、いつも行っている査定方法を

少しお話したいと思います。

 

 

 

まずご売却のご依頼を頂いてから、査定は始まるわけですが、まずは簡易査定という

ことで、机上にて計算をさせて頂いたり、近隣相場からみた金額をお知らせさせて

頂いております。

 

簡単な方法は、不動産ですので、いろいろな指標がありますが、積算方法という評価の仕方を

まずさせて頂いております。

 

これに用いる指標は、土地は最近平成２７年度路線価が更新されましたが、こちらを用いて計算します。

また建物は、法定耐用年数から経過年数を差し引いた残存年数にて、現在の評価額を計算します。

 

一般的には、この積算評価というのは、銀行が用いる評価の仕方になりますので、当然不動産売買の金額より

かは、かなりかけ離れた金額になりやすいですが、買われる方にとりましたら、銀行からお金を借りるわけ

ですので、一応は積算評価は確認します。

 

これ以外に、公示価格の価格でみたり、実際の相場価格からも評価を出したりしております。

 

また投資不動産である以上、利回りは付き物になりますので、

近隣の投資不動産の利回りも参考にしたりもしています。

 

たとえば、東京であれば、６％～７％ですが、

千葉であれば、８％～９％くらいで見る事も多いです

 

こういったあらゆる面から評価をさせて頂き、最後にお客様の希望金額と照らし合わせて、最終的な

金額のご提案をさせて頂いております。

 

でもこれは、あくまでも簡易査定になりますので、最終的には、やはり現地を見て、

状況を確認させて頂いております。

 

よっぽどのことがない限りは大幅に違うということはありませんが、

不動産はやはり１にも２にも現地が大切ですので、行うようにしております。

 

簡易査定であれば、瞬間的な感覚でも出せますので、ご希望の方は下記フォームより

お問い合わせくださいませ（●＾o＾●）

 

 

査定金額というのはあくまでも私どもから見た相場感ですので、

この価格でないと売らないというわけではありません。

ただし売れない状況で、たな晒しになるよりかは、興味を持って頂ける

金額にて出した方が良いと思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、なんでもご相談ください。

 

宜しくお願いいたします

 

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投資不動産を売却する時の注意点！～簿価編～

投資不動産を売却する時の注意点として、今回は、簿価というところに着目した

お話をしたいと思います。

 

 

 

簿価とは、みなさんが投資物件を取得されてから今ままでにおける、

その不動産の残価となります。

 

土地に関しては、減価償却しないため、５０００万円で取得されているのであれば

今でも５０００万円が簿価となります。

ただし建物の場合には、毎年減価償却していきますので、法定耐用年数が過ぎている

建物などは４年間で簿価がほぼ０となるため、５０００万円で取得したとしても

４年後には０となるわけです。

当然その間には、減価償却費として、多額の経費計上をしてきているという事になります。

 

仮に上記のような不動産の申告をしていくと、土地建物で合計１億円で購入したとしても

４年後には、簿価としては、土地だけの５０００万円となり、その物件をまた１億円で売却

しても５０００万円が利益となるため、多額の譲渡所得税の対象となってしまいます。

 

もちろん売却すればの話ですので、売却せずに長期保有されるという方であれば、それほど

関係ない話になるかもしれませんが、税金はこのようにうまく出来ておりますので、

建物価格を高くしてもあとから苦しむことにも、なるかもしれません。

 

こういった対策としては、やはり税金の計算などもしていかないと、いけないわけですが、

富士企画にも良く相談させて頂いております税理士の方もおりますので、よろしければ

ご紹介もさせて頂いております。

 

税金のあたりも含めてトータルに、ご提案などさせて頂きたいと思いますので、

ご自身の投資不動産を売却するにあたり、税金などが気になる方は、

お気軽にご相談くださいませ。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）

 

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投資物件を売却する時の注意点とは！家賃滞納編

投資物件を売却する時に注意をしなければならない事とは、

どういうものがあるでしょうか？

 

一般不動産でも注意しないといけない点はいろいろとありますが、

投資不動産は特に注意をしないといけないことは多くあります。

 

今回はそのあたりをご説明したいと思います。

 

 

 

まず、投資不動産で特有なものといえば、家賃に関してのことがまず言えると思いますが、

売買の時に問題となるケースが滞納しているケースになります。

 

アパートやマンションの投資不動産を所有されている方はほとんどの方が、

管理会社に管理をしてもらっており、毎月１５日～２０日あたりに

管理会社から送金してもらっているケースが多いと思います。

 

ですから、現在入居されている方の賃料全員分の金額が送金されていれば、

滞納はないと思われる方は多いと思います。

 

でも実は、中には滞納している入居者もいるケースがあるんです。

 

なぜこんなことが起きるか言いますと、入居時に加入する保証会社が

代位弁済ということで肩代わりしてしまっているからです。

 

オーナーからみれば、保障会社が肩代わりしてくれるわけですので、

当然家賃の回収リスクがないわけですので、ありがたい話ですが

管理会社から送られてきた家賃が、入居者が支払った家賃か、

保障会社が払った家賃かというのは、わかりません。

 

ですから、これは管理会社に確認を取らなければならない事になります。

また厳密には管理会社も家賃滞納しているということは、

オーナーにも知らせるべき事実ともいえると思います。

 

保障会社というのは、入居者の家賃送金が１日でも期日に遅れると、

すぐに管理会社にその家賃を送金して、入居者には事故扱いとして、家賃の督促をします。

さらに３か月家賃が滞納してしまうと、強制退去の準備を始めます。

 

実際に滞納がないという事で売買をしてみたら、翌月には滞納が原因で退去する方がいたなど

所有者が全く知らないところで発生している可能性もあります。

 

不動産売買は大きな金額の取引ですので、すこしでも話が違うと問題になりやすいケースが多いです。

特にお金儲けの投資不動産であれば、家賃の源となる入居者が居ると居ないのでは、大きな話になる

ケースがあるんです。

 

投資不動産を売買する時にはこのあたりはしっかり確認されることを

おすすめします。

 

富士企画ではもちろん投資不動産専門ということで、

このあたりは細心の注意を払ってお取り扱いしております。

 

売却するときでも、気をつけて売却する必要はありますので、もし売却を検討されている

ようであれば、ぜひご相談くださいませ（●＾o＾●）

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

お気軽にご相談ください

 

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投資不動産を少しでも高く売却するためにはタイミングが必要！

投資不動産を少しでも高く売却するためにはタイミングが

すごく大事な時があります。

そのタイミングとはいったいどういう時が良いのでしょうか？

 

 

まず分かりやすい時で言えば、相場が上がっている時は

当然、高く売却できる時期と言えます。

周りの物件が上がっている事で、所有物件も高く売れるということです。

このタイミングとしては、まさに今かと言えるかもしれません。

 

現在投資不動産は、東京を中心に非常に高い水準で取引をされている状況です。

それも株式の日経平均とほぼ並行して、ここ２年くらいで、

急激な上昇をしている状況です。

 

投資家としては、高いと思っている方も多いですが、購入しなければ何も始まらない

という事で、高い価格の水準ですが、その中でもより条件の良いものを探して

購入されている状況です。

 

ただ実は相場が上がっているから売却できるというわけではなく、

その裏には融資の条件が現在は非常に良いというという事が

隠れていることを忘れてはいけません。

 

そもそも投資不動産を購入するときの融資は、それほど長期間の融資条件を得る

というのは今までは難しい状況でした。

鉄筋コンクリートなどの法定耐用年数が長い構造は別にして、

木造物件でしかも耐用年数がすでに過ぎている築２５年くらいのアパートなどは今までは、

良くても２０年くらいしか融資期間は取れないというのが一般的でした。

 

現在でも１５年や、中には融資はできないという金融機関も多い状況ですが、

現在富士企画でご紹介しております某地銀の融資条件は２７年間という

長期の融資をして頂けます。

 

これだけ長期間になりますと、多少利回りが低くても月々の返済金額が

少なくなることで手元に残るキャッシュフローが多くなり、

アパート経営としても資金繰りは楽に経営することが可能になってきます。

 

現在の投資不動産が高騰している背景にはこういった融資の背景があることも、

木造でも高く売れる状況を作っているかもしれません。

 

以前のバブルも銀行融資がバブルを作り、また崩壊も銀行融資がきっかけだったという

ことを、私も記事やニュースで見た事があります。

銀行融資がでなければ、買いたくても買えず、相場としては下がり、

融資が良くなる事で、幅広く相場も上がってくるという構図です。

 

特に投資不動産をとりまく、金融商品は１年単位でガラッと変わることも多いです。

投資不動産を高く売却するためには、こういった銀行融資の流れをつかむ事も

大事です。

またこの融資というのは、目的物件がどこにあるかといったエリアの事もあります

ので、一概には言えないところもあります。

 

富士企画では、日々投資不動産の仲介をする中で、

融資条件もいろいろと確認しておりますので、

お持ちの投資不動産が売りどきかどうかは

すぐに見分けることができます。

 

いつでもご相談は受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

平日でも休日でも、ご予約頂ければご対応させて頂いていております。

スタッフ一同心よりお待ちしております（●＾o＾●）

 

 

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投資不動産を売却するために必要なものとは？

投資物件を売却するためには必要なものはいくつかあります。

絶対必要なものもありますが、あれば、良いものなどいろいろです。

今回はそのあたりをご紹介したいと思います。

 

 

 

まず絶対に必要なものをいくつかご紹介します。

まずはじめにあるのは不動産の売買になりますので、権利証は必ず必要になります。

 

土地建物に関してそれぞれ１通づつありまして、

土地の複数の筆に分かれている場合には

その筆数分の権利証が必要となります。

 

現在は権利証ではなく登記識別情報というのが発行されており、

こちらが権利証に代わるものとなります。

 

これは書類自体が大切という事ではなく、大事な部分は数字となります。

発行された時には、数字の部分にシールが貼ってありますが、一度はがすと元に戻らない為、

もし手元にある登記識別情報のシールが剥がれていたら、権利証を盗まれたと同じくらい

危険性がありますので、一度ご確認ください。

 

もし権利証や、登記識別情報を紛失されていても、費用を支払うことで売買はできますが、

それ以上に、紛失≒悪用されるという危機感を持つ事は必要です。

 

また印鑑証明書や住民票、物件の土地建物の評価証明書はかならず必要になりますが、

これらは役所などですべてとれるものになります。

 

無くされている書類で困るのは、賃貸借契約書です。

投資不動産の場合、賃借人が住んでおりますので、どういった権利にて住んでいるのか

また賃料は、敷金は、保証人様は？など多くの確認をする必要がありますが、これらの情報は

すべて賃貸借契約書の中にあります。

 

管理を任せている不動産管理会社から、契約が決まり次第、郵送にて送られてきますが、

それらをしっかりまとめていないと紛失してしまう可能性があります。

おすすめとしては、賃貸借契約書原本はすべて不動産管理会社に預かってもらうことです。

オーナーとしては、コピーをもらっておく事で、万一紛失しても再発行してもらえます。

また税務申告の際にも、特別原本である必要性はありません。

原本が必要なのは、売買の時もしくは、滞納などで裁判をするときだけです。

自信がない人は、管理会社に預かってももらいましょう。

 

あとは、修繕などの記録や、いつ入居が決まったかなどの情報を詳細にまとめることで

売却する時に大きな役に立つ事もあります。

資料はないよりかは、あればある分だけありがたいので、

資料は出来る限り取っておいて頂ければと思います。

 

富士企画では随時、投資不動産のご売却相談を受け付けております。

仕事に出勤されるまえの朝早い時間でも・・

仕事帰りの遅い時間でも・・・

ご連絡頂ければ対応させて頂いております。

 

売却するには良い時期ですので、どれくらいで売れるのかなくらいでも

結構ですので、ご相談頂ければと思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

宜しくお願いいたします(^。^)y-.。o○

 

 

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投資物件を上手に売却するためには②

投資物件を上手に売却するためという事で、

前回は利回りを少しでもあげるというお話をさせて頂きましたが、

今回は少し具体的なお話をさせて頂きます。

 

 

前回でもお話しましたが、不動産投資における利回りは家賃の

年収より割り出しされますので、家賃が上がることで

利回りはあげられることになります。

 

 

しかも家賃は毎月定額となりますので、

１室の月額の家賃を１０００円上げることは、

年収換算で１２０００円収益が多くなることを意味します。

 

１部屋だけでしたら、それほど大きな利回りＵＰには

つながらないかもしれませんが、１０室あげる事ができたら、どうでしょうか？

１０００円×１０室×１２カ月で、年間１２万円の年収ＵＰとなります。

 

具体的な例をあげますと

例えば３０００万円のアパートで１Ｋ１０室

利回り１０％の物件があるとします。

 

１０％ですので、年収としては３００万円になるわけですが、

こちらの１０室の家賃を各１０００円上げられれば、

年収として１２万円増えることになり、

利回りとしては１０．４％となります。

 

仮に同じ利回りで売れるのであれば、

単純計算ですと３１２０万円で１０％となります。

 

１０００円といえば、１食分です。

 

エアコンや、モニター付きインターフォン、

追いだき機能、ウォシュレット・・・

 

ガス会社が無料で設置してくれるサービスもある中、

１０００円の値上げは、それほど募集にとって

インパクトがあるわけではありません。

 

それでも実行することにより、最終的な売買価格は１２０万円ＵＰ

という大金に変えられる可能性があります。

 

１０００円でも大きな金額になるところが、

投資不動産のおもしろいところです。

 

富士企画ではこういったご相談も受け付けておりますので、

お気軽にお問い合わせくださいませ（●＾o＾●）

 

数字のマジックのように感じるかもしれませんが、投資利回りというのは

そういうものですので、これを上手に利用して、ご売却のお手伝いを

させて頂ければと思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

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投資不動産を売却できる会社は意外と少ない？

投資不動産を売却をするということは、実は一般の不動産屋さんがやろうと

思っても、なかなかできないことなんです・・・

今回は、投資不動産というのは一般の不動産とは違い、案外取り扱いが

難しいというお話をしたいと思います。

 

 

 

富士企画は投資不動産専門の会社になりますので、

投資不動産しか取り扱っておりません。

 

これは、私どもから見れば特殊なことではありませんが、

一般の不動産屋さんからみれば投資不動産を扱うということは

難しいと思われていることが多くあります。

 

それには理由があって、まずいくらで売る事ができるのか分からない。

お客様には投資不動産を買いたいという人がいない。

買いたい人がいたとしても融資先などが全く分からないということが

あるようです。

 

一般の不動産屋さんは主に取り扱いしている商品は、新築戸建が多いです。

新築戸建というのは、一般的に建築屋さんが作るものなので、価格は地域によって

ほぼ決まっています。

 

だから、投資物件のような中古で賃借人がついているような

不動産というのは扱うというのは、ケースとしては少なく

値付けもしにくいと思います

 

仮に、ご売却の依頼を受けたとしても、

自社のお客様に紹介することはまずできません。

 

また新築戸建の融資付けはほぼ都市銀行がほとんど融資をしていますので、

投資物件の融資相談先としても都市銀行に相談されると思います。

 

富士企画が良く相談する静岡の地銀や、公庫といった金融機関が多く

融資をしてくれるという情報は皆無に等しい状況です。

 

そんな手探りの中、投資物件の売却の依頼を受けるわけですので、

成約になるまで正直難しいことは多いかもしれません・・・

 

富士企画では投資物件専門の会社です！

ご売却のご相談などは、ぜひお声掛けください(*^。^*)

 

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

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