収益不動産売却相談｜不動産査定なら東京の収益物件相談窓口富士企画

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投資物件を上手に売却するためには？①

2015-06-10

投資物件を上手に売却するためには？

これにはある程度戦略的な目線が必要です。

まず、考えないといけないのは、今所有しているアパートやマンションが

どれくらいまで所有するべきかどうかという話が大前提になります。

それを検討するには、いろいろな事から考える必要があります。

①ローン期間から考えて、ローンが支払い終わるまで、

どれくらいの費用が必要なのか？

これは物件自体の手の入れ方によっても変わってきますが、

例えば築２０年の物件でローン期間が２０年だとすると、

最低でも１回は大規模修繕を入れなければならないと思います。

その費用を、家賃収入でしっかり賄えるかどうかという問題になります。

もし家賃収入では足りないという話であれば、

大規模修繕を迎える前に売却を視野に入れなければなりせん。

②ローン完済するころまで、賃貸の需要があるところかどうか？

これはニュースでもたびたび話題になっておりますが、

少子化から来る空き家問題はこれからどんどん大きくなると思われます。

現時点では、人口の折り返し時点に直後ですが、これから人が少なくなる過程で、

どれくらいの賃貸物件が空室になってくるか、これはまだ分かりませんが、

いずにしても需要が高くなる要素は今のところありません。

だとすると、地方物件を中心にどうしても空室が多くなる可能性は十分にあります。

ローン完済をしたころに、賃貸需要がなく、投資物件としても魅力がなくなってしまえば、

高く売ることもできないと思います。

なかなか予想しにくいところですが、人口減少が多い地域などのエリアに所有されている方で

長期間のローンを組んでいる方は、早めに売却することを視野に入れた方が得策かもしれません。

③家賃の下落を予想する

これは上の②につながることかもしれませんが、家賃が下落してしまう事で、

売却価格は下がる傾向にあります。理由は利回りが下がってしまうからです。

価格を決める要因というのは地域や築年数、資産価値によって、決まりますが、

なんといっても利回りは大きな要因です。

利回りが下がることは一番価格を下落させてしまう要因につながりかねません。

もし、長期目線で、家賃が大きく下落するようなエリアや物件であれば、

そういった事も視野に売却時期を検討していかなければならないと思います。

富士企画では、常に不動産投資にかかわった業務をしておりますので、

物件情報さえ教えて頂ければ、将来的な目線もある程度はお話できると思います。

売却するべきか、所有するべきかそういったご相談も大歓迎です。

下記フォームよりお受付しておりますので、どんどんご相談ください。

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富士企画はきっとお力になれると思います。

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

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アパートの売却時期とは？　

2015-06-02

アパートを売却する時は、毎月賃料収入が入って来るわけですから、

なかなかタイミングを探すのは難しいですが、

今回は税務的なところから少しお話したいと思います。

すでにアパートを長年所有されている方で、毎年の確定申告で所得税を多く

納められている方であれば、アパートの入れ替え時期かもしれません。

アパートの所得は、賃料収入から経費を差し引いたものが、所得となるわけですが、

この経費が大きければ大きいほど、所得を圧縮でき、所得税対策につながります。

またこの経費を大きなウェイトを占める経費が減価償却費となります。

もしお持ちのアパートで減価償却期間が過ぎている物件などがあった場合には

そのアパートを売却して、またその売却資金でアパートを購入することで、

減価償却という大きな経費が生まれることになります。

もしかしたら、家賃収入が減るかもしれませんが、その分経費が増えることで

所得を圧縮できればその分、手残りは多くなります。

不動産投資はいかに税金対策をするかということも、大きな問題です！

もし税金等でお困りの方、いらっしゃれば富士企画にご相談頂ければ

と思います。

下記フォームよりご相談をお受付しております。

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ご相談は土日での平日でも大丈夫です！

不動産投資専門のベテランスタッフがご対応させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ(*^。^*)

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投資不動産売却の基礎知識②

2015-05-29

投資不動産を売却するときの基礎知識として、今回は投資不動産に

関する特有のものをお話したいと思います。

まず、投資不動産において売買に必要な書類は、

賃貸借契約書は必要となります。

一般の不動産と違い、投資不動産の場合は、

賃借人付きの売買となります。

売買ですから当然、土地・建物の所有者が変わるわけですが、

賃借人付きという事で俗にオーナーチェンジともいいます。

賃借人は建物所有者に賃料を支払うことで、その賃料の期間を建物を使う権利が発生します。

賃借人を言い換えれば、建物占有者ということで、不動産の売買では占有者というのは

トラブルの元となるケースになりかねませんので、非常に注意が必要です。

だからこそ、しっかりとした賃貸借契約の元に居住者が住んでいるということでないと、

投資不動産としては、成り立ちません。

もしアパートやマンションを所有者自身で管理をしており、

入居者とは口約束などで賃貸されている方がいらっしゃれば、

賃貸借契約書が揃わないと売買は難しくなりますので、ご注意ください。

また更新契約なども同じです。更新が切れている契約などがある場合には、

こういった更新作業もしっかりとしていかないと、次の投資家様に引き継ぐ際に

トラブルになる可能性もあります。

よくあるケースでは、賃料の滞納という問題もあります。

滞納を長期間されている入居者がアパートにいる場合、

投資家からみれば、その投資物件を購入しても

その滞納者からの家賃は期待できないということで、

評価としてはマイナスになってしまいます。

できたら、滞納問題も解消して売却に出したいところですが、

もしどうしても滞納者が存在している状態で、売却したい場合には、

家賃滞納分に関しては、債権放棄をして頂くということが一般的な

解決の方法になります。

投資不動産はこのように賃借人がいることで、

特有の事項が絡んできますので、ご注意ください。

投資不動産専門の富士企画では、

投資物件のみしか取り扱いしておりませんので、

こういった注意点もいろいろとお打ち合わせしてから

ご売却のお話を進めております。

投資不動産売却をご検討の方は、お気軽にご相談くださいませ(*^。^*)

スタッフ一同心よりお待ちしております。

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宜しくお願いいたします。

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投資物件を売却する時の媒介契約は3パターンから選択？～一般媒介契約編～

2015-05-19

うり投資物件をご売却される際には、かならず不動産会社と

媒介契約という契約を締結することが必要となります。

媒介契約といっても実は３つのパターンがあり、

売主様はその３つの中から選択することに

なります。この３パターンはどういったものなんでしょうか？

今回の内容に関して少しお話したいと思います。

媒介契約というのは、売主様が不動産仲介業者に

いくらの金額で売却を依頼するかという

内容を記載した契約書面となります。

不動産仲介業者はその取り決めした金額にて

お客様にご紹介して、売買をまとめる売却活動をします。

また成約に至った際には、契約書面にて取り決めした報酬が発生することになります。

その媒介契約は３つの種類があり、それぞれ内容が異なります。

①一般媒介契約

一般媒介契約は、売主様は何社でも売却を依頼することができます。

また売主様が自ら買われる人を発見された場合でも、

大丈夫というのが一般媒介契約です。

簡単にいうと、売却される売主様にとって、制約になるものがなく、

自由なところが多い売却依頼となります。

ただし、１つだけ注意することがありまして、

複数の会社に依頼する時には、依頼をしたすべての

不動産業者にどの会社に依頼したかを明示する義務はあります。

理由としては、不動産業者からみれば、

多額な広告料をかけて、一生懸命頑張って売却活動をしたとしても

一般媒介契約であれば、他社で売却が決まってしまうと

結局は何も報酬を得られないという可能性もあることから、

現在どの会社が同じ物件の売却活動をしているのか通知することを

売主様の義務としているからです。

売主様にとって一般媒介契約のメリットとしては、

自由が多い契約というのはあるのですが、

逆にいうとデメリットとしては、

依頼した不動産業者もなかなか時間や、費用をかけて売却活動がしにくくなり、

成約に時間がかかる可能性があるというのがあります。

次回では、専任媒介契約というのをご説明したいとおもいます。

富士企画では、大切な投資不動産の売却相談

をいつでも承っております。

平日でも休日でも、事前にご予約頂ければ、

ご対応させて頂きます。

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収益物件の売却想定金額を知ることは、収益物件を買う時よりも大事？

2015-05-13

収益物件の売却するときの想定金額を知るということは、

不動産投資において非常に重要な話になります。

今回は収益物件の売却がどれくらい重要なお話かを

ご説明したいと思います。

収益物件を購入する時に、多くの方が、利回りや

立地などを重視して購入されると思います。

それは購入してからどれくらいキャッシュフローがとれるのか、

また入居者を集められるかという点を検討されているからだと思います。

もちろん、収益物件は、入居者がいないと収益を生まないですし

わざわざ投資物件を購入する意味もないかもしれません。

そういった検討をするときに、同じくらい大事なのが、

その物件を購入して売却するときにどれくらいの金額になるか

というのを検討するのも非常に重要です。

それは、収益物件というのは、自宅ではありませんので、必ずどこかで、

出口戦略として売却をしなければならないからです。

もし売却する時に、大きく価格を下げてしまうような物件であれば、

所有しているときに家賃収入を稼いだとしても、全く意味がありません。

できれば所有する期間を想定して、売却する時に

どれくらいで売れるのか、把握したうえで収益物件を

購入された方が投資としてはリスクが少ないと思います。

富士企画では投資物件のご紹介はもちろんしておりますが、

売却も随時行っておりますので、購入して頂く際に、

売却時のどれくらいで売れるかという相談もさせて頂いております。

もちらん将来の事ですので、その時々の相場によって

変わることも十分あると思います。

なので、絶対というお話ではありませんが、

だいたいの目安はお話できると思います。

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収益物件は購入すれば、その先には売却もかならずありますので、

売却を極めることは不動産投資の成功を意味します。

ぜひ、売却も視野に入れた不動産投資をして頂ければと思います。

スタッフ一同心よりお待ちしております。

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相続対策の不動産売却相談会を開催します

2015-03-30

投資不動産専門の富士企画では、相続対策の不動産売却相談会を開催します。

相続税は平成２７年１月１日より、税法が変更になりまして、基礎控除額、税率が

変更になったことはみなさんご存知かとおもいますが、簡単に言いますと、

とにかく相続税が高くなってしまいました。

東京２３区にご自宅をお持ちの方で、借り入れが少ない方や、完済している不動産などは

相続税の対象になってくる可能性が高いです。ましてや、アパートやマンションなどは

自宅よりも規模も大きいため、もっと相続税がかかる可能性があります。

そういったアパートやマンションは、売却をして現金化し、別の不動産に切り替えることで

相続税を減らせることができます。

相談会では、まずどれくらいの相続税がかかる可能性があるのかという点からはじまり、

その相続税を減らすためには、どういった方法があるのか具体的にご説明させて頂きます。

相続税対策は早いと思われている方も、早めの対策をしておくことで、より有効な方法や

長期にわたっての資産形成戦略にもつながりますので、ぜひご興味ある方はご参加ください。

開催日時は４月１２日（日）１３時００～

場所は富士企画株式会社事務所：東京都新宿区四谷１丁目１９－１６第一上野ビル６Ｆ

になります。

予約制とさせて頂いておりますので、参加ご希望の方は、下記フォームよりお願いします(#^.^#)

https://www.fuji-baikyaku.net/p21/

またご参加できない方でも、お持ちの不動産の売却査定も可能ですので、

下記よりお問い合わせくださいませ。宜しくお願いいたします。

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夏休みを利用して売却の相談に来ませんか？

2014-08-11

夏休みを利用して、収益物件の売却相談をしに富士企画まで来ませんか？

世の中的には、夏休みに突入した人もいれば、これからの人もいると思いますが、

どこかに出掛ける人もいれば、特に出掛けない人もいると思います。

そんな空いている時間を利用して、

収益物件の売却相談をしに四谷まで来ませんか？

収益物件を専門に取り扱っているから出来るアドバイスがあります。

収益物件専門家だから出来る売却方法でお手伝いさせて頂いております。

こっそり売却する事も出来ますし、

ネットを利用して広く宣伝する事も可能です。

お客様の売却理由に合わせて一番ベストな売却方法でお手伝いさせていただきます。

基本的には、弊社も夏休みに入ってしまったので、

私、新川まで直接ご連絡下さい。

https://www.fuji-baikyaku.net/p5/#staff

私の紹介は上記を確認下さい。

shinkawa–y@fuji-plan.net

o9o-46o1-65o1

空いていれば何時でも対応出来ます。

どうぞ、お気軽にお越しくださいませ。

会社は四谷駅から徒歩２、３分の場所にあります。

仲間や家族にする同じアドバイスをさせていただきます。

心よりお待ちしてります。

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