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投資不動産を売却する時の任意売却とは？

投資不動産を保有されている方の中で、中には、保有していくのが苦しくなって

居る方がいるかもしれません。

特に借り入れがないのであれば、よっぽどの物件でなければ、苦しくはないと思いますが、

やはり原因となるのは、借り入れ金の返済が原因のもととなる場合が多いかと思います。

 

自宅のローンと投資不動産のローンの両方がある場合には、どうしても投資不動産のローン返済

から、滞るケースが多いですが、そんな時に、まず考えないといけないのは、どうやってその

不動産を処分していくかという事になります。

今回はそんな時により損をしない為の立ち回りの仕方をすこしお話したいと思います。

 

 

 

ローンが延滞してしまうと、当然銀行からの催促などが再三あるとおもいます。

そんな中で銀行は出来る限り多く、資金回収をするために銀行がが紹介する不動産業者を

紹介してきますが、実はそういった話に乗ってしまうと、非常に安い価格でしか

売れないということが多くあります。

 

こういったローンが延滞しているような債権を俗に言う不良債権といいそういった債権がらみ

の不動産売却を任意売却といいます。

 

富士企画でも投資不動産を専門に取り扱いしている中で、任意売却という案件はこれまでにも

業者さんから紹介を受けてきましたが、ほとんどが銀行から案件をもらっている

任意売却専門業者のようなところがほとんどです。

 

またそういった物件は、一般的には、通常の相場より安く売られるというケースが多いです。

 

というのは、任意売却ということで、ここでまとまらないと競売になる恐れがあるという

所有者（債務者）の足元を見ているという理由に他なりません。

 

ただし所有者様から見ると任意売却では安いし、競売ではさらに安くなる可能性があるわけで

いずれにしても、安くしか売れないという事になってしまうと思います。

 

でも、任意売却でもあっても、かならず高くうれる方法もありますので、そんな時には

富士企画にご相談頂ければと思います。

 

資金繰りが苦しくなると、修繕などにお金が回せなくなりますので、空室も多くなりがちです。

空室が多くなる事でさらに返済が苦しくなるという悪循環に陥ります。

できれば、そうなる前にご相談頂ければ、より良い条件でご売却のお手伝いができる可能性が

あります。

 

すこし返済計画が苦しい方、また任意売却の相談をされている方、きっとお役に立てられる

と思いますので、ご相談くださいませ。

 

ご一緒により良い方法を見つけていきましょう！

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

投資不動産を売却するときの売買契約の注意点とは①

投資不動産を売却するときの売買契約における注意点とは

いったいどういうものがあるのでしょうか？

 

今回はそういったすこし実務的なところから

見たお話をしたいと思います。

 

 

 

まず投資不動産を売却するときには、不動産業者に売却の依頼をしてから、

その会社が投資家に広告や紹介をしてもらうわけですが、いろいろな当然

無事売却できるまでにはいろいろなケースが考えられます。

 

よくあるケースとしては、新規の物件が出た時に、

すごい指値を入れてくる業者もいます。

 

感覚としては５０００万円の物件に対して、

４０００万円で売ってほしいというくらいの感じです。

 

これは、どれくらいまで指値が効くのかを見たいというとりあえず

買いつけみたいなものですので、それほど真剣に考えなくても良いと思います。

 

真剣に考えて４５００万円だったら大丈夫などの話をしてしまったら、その業者からは

４５００万円以上の買い付けを今後来ないと思ってもいいくらいです。

 

でもタイミングなどもありますので、売却を依頼してから１カ月くらいの

買い付けは真剣に検討して頂いた方が良いと思います。

 

１か月以上たつと新鮮味がなくなり、なかなか動きが悪くなります。

新しい物件というのは、紹介する営業マンにとっても紹介しやすいので、

当然買い付けも入りやすくなります。

 

案外、初めに売りだした頃の買い付け金額がすごい高くはいったのに、

断ってしまったと後悔をされている売主様を多いです。

 

最低限この金額はというのはある程度予想などをしてもらった方が、良いかもしれません。

 

富士企画では、売却物件は当然高く売れる事に越したことはないと思いますが、売却ができる

ながれというものも熟知しておりますので、そのあたりもご助言等もさせて頂いております。

 

買うのもそうですが、タイミング良く売るというのも不動産投資のテクニックの

一つかと思いますので、そのあたりもご相談ください。

 

次回はその後の売買契約に至るまでのながれをお話したいと思います

 

 

ご相談はスタッフ一同心よりお待ちしておりますので、夜遅くとも

朝早くともなんでもご相談くださいませ（●＾o＾●）

宜しくお願いします。

 

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投資不動産を売却する時の税金対策！損益通算とは！？

投資不動産を売却する際に、中には数年前から所有している不動産で今売却すると

大きな利益となるという方も多くいらっしゃると思います。

 

前にも記載させて頂きましたが、売却による利益というのは譲渡所得税と言いまして

特に所有期間が５年未満の短期になりますと、市県民税併せると利益に対して３９％

もの高い税率がかけられるのが譲渡所得税となります。

 

こういった場合にはやはりうまく税金対策をしなければなりません。

 

今回はそういった税金対策のひとつ、損益通算というものをご紹介したいと思います。

 

 

 

投資不動産を売却して仮に１０００万円を売却益が出たとします。

このまま申告してしますと、記載しましたとおり、

短期譲渡所得税として課税されるのであれば３９％の約４００万円が税金として、

納税する必要があります。

 

そういった場合には、お持ちの不動産で売却損が大きく出てしまうような物件があれば、

上記の利益が出る不動産と同じ年に、売却することで、１０００万円の利益を圧縮できる

というのが、損益通算というものになります。

 

もし売却損が５００万円出たとすると、１０００万円－５００万円で

その年の利益は５００万円になり、税金も２００万円になりますので、

約半分の所得税が圧縮できたことになるわけです。

 

もし売却損を次の年にしてしまったら、損益通算できず、

譲渡所得税も４００万円払って終わりということになります。

 

売却損が出ても当然、あとから取り戻すことはできませんので、

ポイントとしては、同じ年に売却できるかどうかという点になります。

 

譲渡所得税に関しては所有期間が５年以上の長期でも２０％程の税金がかかるため、

大きく売却益が出た場合には、いろいろと対策をとる必要があります。

 

ほかの経費（減価償却費など）では、損益通算はできませんので、

何か損が出そうな物件があれば、同時期に売却することで、価格も柔軟に対応でき、

成約まで至れるケースもあると思います。

 

不動産投資ではこういった税金対策も必要になってくることもありますので、

まずはいろいろと相談をして頂くのが一番かと思います。

頭の中で悩んでいても何も始りません。

 

富士企画は、投資不動産専門ですので、きっと皆さまのお役に立てられると信じております。

ぜひお気軽にご相談くださいませ（●＾o＾●）

 

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投資物件を上手に売却するための方法～区分マンション編～

投資物件を上手に売却するための方法として、

今回は区分マンションを売却するときのお話をさせて頂きます。

 

 

 

まず第一に区分マンションの場合に注意したいところは、

１棟物件と違い同じマンション内に、売却物件が出ており、

その物件が売れ残っているもしくは直近にて、

成約価格が出ているというケースですと、正直その価格から大幅に

売却価格を上げることは難しいと思います。

 

 

大型マンションであれば、あるほど、戸数は多くなり、

相場感はより強まっていきます。

 

そんな中で、より高く売却するためには、

やはりリフォームして売却する方法しか無いと思います。

 

同じ内装では、ほかの売却事例と比較されることで、

同じ相場感でしか売却はできません。

 

ただし、リフォームをして、特に若い夫婦などにうける仕様にすることで、

価格を大幅にあげる事が出来る可能性があります。

 

融資から見ると物件価格は満額の金額が融資されても、

いざ購入してから、リフォームをするとなると

自己資金を出さないといけなかったりしてしまいます。

 

また若い方は特にですが、映像を多く見て、育ってきておりますので、

頭の中で想像ということがなかなか出来ないという話を聞いたことがあります。

きれいなものをそのまま直感で良いと思うところがあるようです。

ですから、見た目を良くすることで、うまく売却できるかもしれません。

 

 

区分マンション特有の事でもう１つ注意点があります。

修繕積立費や管理費ですが、ほかの同じような規模のマンションと比べて

所有されているマンションがすごく安い状況でしたら、値上げをするまえに

売却した方が良いかもしれません。

 

投資物件の場合、賃料から、修繕積立費、管理費は差し引いて考えますので、

これらの費用が値上げされてしまうとそのまま、利回りの低下につながってしまいます。

 

富士企画ではどちらかというと１棟の方が得意としておりますが、区分マンションも

投資物件であれば、ちょくちょく売買はしております。

 

また最近入社しました営業担当は、区分マンション専門の会社に勤めていた経験も

ございますので、こういった知識も豊富にあります。

 

ぜひお気軽にご相談してみてください。きっと何かが見えてくると思います。

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

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投資物件を上手に売却するためには②

投資物件を上手に売却するためという事で、

前回は利回りを少しでもあげるというお話をさせて頂きましたが、

今回は少し具体的なお話をさせて頂きます。

 

 

前回でもお話しましたが、不動産投資における利回りは家賃の

年収より割り出しされますので、家賃が上がることで

利回りはあげられることになります。

 

 

しかも家賃は毎月定額となりますので、

１室の月額の家賃を１０００円上げることは、

年収換算で１２０００円収益が多くなることを意味します。

 

１部屋だけでしたら、それほど大きな利回りＵＰには

つながらないかもしれませんが、１０室あげる事ができたら、どうでしょうか？

１０００円×１０室×１２カ月で、年間１２万円の年収ＵＰとなります。

 

具体的な例をあげますと

例えば３０００万円のアパートで１Ｋ１０室

利回り１０％の物件があるとします。

 

１０％ですので、年収としては３００万円になるわけですが、

こちらの１０室の家賃を各１０００円上げられれば、

年収として１２万円増えることになり、

利回りとしては１０．４％となります。

 

仮に同じ利回りで売れるのであれば、

単純計算ですと３１２０万円で１０％となります。

 

１０００円といえば、１食分です。

 

エアコンや、モニター付きインターフォン、

追いだき機能、ウォシュレット・・・

 

ガス会社が無料で設置してくれるサービスもある中、

１０００円の値上げは、それほど募集にとって

インパクトがあるわけではありません。

 

それでも実行することにより、最終的な売買価格は１２０万円ＵＰ

という大金に変えられる可能性があります。

 

１０００円でも大きな金額になるところが、

投資不動産のおもしろいところです。

 

富士企画ではこういったご相談も受け付けておりますので、

お気軽にお問い合わせくださいませ（●＾o＾●）

 

数字のマジックのように感じるかもしれませんが、投資利回りというのは

そういうものですので、これを上手に利用して、ご売却のお手伝いを

させて頂ければと思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしております。

 

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相続税対策としての不動産売却とは？

相続税対策としては不動産売却とはどういうことでしょうか？

通常相続税対策というと、借り入れをすることなどで、

相続税額を減らすという方法が一般的かと思います。

 

もちろん投資不動産を購入することでも、相続税対策になることは多くあります。

 

ただ、今回は相続対策として、不動産を売却する意味はどういうことにあるのか

というところをお話したいと思います。

 

 

前から何度かお話しておりますとおり、今年１月より相続税法が改正されまして、

相続対象資産から控除できる金額が大きく減ったことや、課税税率も上がったことで

相続税を気にされている方も多くいると思います。

 

 

もし現在相続が起きた場合に、どれくらいの相続税がかかるのか？

 

全く知らないという方は、とにかく早めに確認されることをお勧めします。

相続というのは、特別遺言などがなければ相続人が決まった比率で、

資産を分けあうということになります。

 

資産がすべて現金や有価証券など、分けやすいものであれば良いのですが、

ほとんどが不動産などになっている場合には、非常に分けにくいことになってしまいます。

 

もし相続人が３人兄弟だった場合には、

不動産を分けるとなると持分という形で３分の１づつ持ち合うということになりますが、

これは後々、兄弟間で争いごとが起きる可能性が多く注意が必要です。

 

 

というのは、持分というのは、３人の意見が一致しないと、

建て替えや売却などができなくなってしまうからです。

 

 

不動産は大きな資産になりますので、こうした意見の相違というのが

兄弟間でも亀裂を生む要因になりかねません。

 

 

持分が駄目だとしたら、長男になる方、１人で所有するとなるとどうでしょうか？

長男としては、兄弟２人に対して、本来相続する比率の対価を

現金にて渡す義務が発生します。

 

これでは、長男が非常に気の毒ですし、

そこから生まれる確執などもよく聞かれます。

 

ではどうしたら良いのでしょうか？

一番良いのは、相続が発生する前に売却するのが

一番良い方法と言えるかもしれません。

 

特に投資不動産であれば、自分たちが住んでいるわけではないので、

売却しようと思えばしやすい不動産かと思います。

 

売却して、現金化にすることで、相続税が発生した場合の備えにすることや、

相続財産の分配などがしやすくできるようになります。

 

 

もちろんこれは１つの考え方ですので、もっと良い方法もあるかもしれませんが、

将来を見据えて備えることは必要かと思います。

私ども富士企画では相続税対策などのご相談も行っております。

 

まだ何も備えが無い方や、相続のことをしっかりと検討されたことがない人は

ぜひご相談頂ければと思います。

 

ご相談から見えてくる問題や、備えの方法などきっと

お役に立てる方法もあると思います。

 

スタッフ一同心よりお待ちしておりますので、

お気軽にご相談くださいませ

 

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投資物件を上手に売却するためには？①

投資物件を上手に売却するためには？

これにはある程度戦略的な目線が必要です。

まず、考えないといけないのは、今所有しているアパートやマンションが

どれくらいまで所有するべきかどうかという話が大前提になります。

 

それを検討するには、いろいろな事から考える必要があります。

 

 

 

①ローン期間から考えて、ローンが支払い終わるまで、

どれくらいの費用が必要なのか？

 

これは物件自体の手の入れ方によっても変わってきますが、

例えば築２０年の物件でローン期間が２０年だとすると、

最低でも１回は大規模修繕を入れなければならないと思います。

 

その費用を、家賃収入でしっかり賄えるかどうかという問題になります。

 

もし家賃収入では足りないという話であれば、

大規模修繕を迎える前に売却を視野に入れなければなりせん。

 

②ローン完済するころまで、賃貸の需要があるところかどうか？

これはニュースでもたびたび話題になっておりますが、

少子化から来る空き家問題はこれからどんどん大きくなると思われます。

 

現時点では、人口の折り返し時点に直後ですが、これから人が少なくなる過程で、

どれくらいの賃貸物件が空室になってくるか、これはまだ分かりませんが、

いずにしても需要が高くなる要素は今のところありません。

 

だとすると、地方物件を中心にどうしても空室が多くなる可能性は十分にあります。

ローン完済をしたころに、賃貸需要がなく、投資物件としても魅力がなくなってしまえば、

高く売ることもできないと思います。

 

なかなか予想しにくいところですが、人口減少が多い地域などのエリアに所有されている方で

長期間のローンを組んでいる方は、早めに売却することを視野に入れた方が得策かもしれません。

 

③家賃の下落を予想する

これは上の②につながることかもしれませんが、家賃が下落してしまう事で、

売却価格は下がる傾向にあります。理由は利回りが下がってしまうからです。

 

価格を決める要因というのは地域や築年数、資産価値によって、決まりますが、

なんといっても利回りは大きな要因です。

 

利回りが下がることは一番価格を下落させてしまう要因につながりかねません。

 

もし、長期目線で、家賃が大きく下落するようなエリアや物件であれば、

そういった事も視野に売却時期を検討していかなければならないと思います。

 

 

富士企画では、常に不動産投資にかかわった業務をしておりますので、

物件情報さえ教えて頂ければ、将来的な目線もある程度はお話できると思います。

売却するべきか、所有するべきかそういったご相談も大歓迎です。

下記フォームよりお受付しておりますので、どんどんご相談ください。

https://www.fuji-baikyaku.net/p7/

 

富士企画はきっとお力になれると思います。

スタッフ一同心よりお待ちしております(^。^)y-.。o○

 

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投資物件における事故が物件価格に与える影とは？

投資物件というのは、いろいろな物件がありますが、賃貸物件として住居

となっている物件は、投資物件の主なものになると思います。

 

住居となっている以上、人が当然住むわけですから、何百万世帯という賃貸物件

の中には、どうしてもご入居者様の自殺や、事件などが起きる可能性はあります。

 

 

こういった事故が起きてしまった場合、この件が与える影響はいろいろなことが

考えられるわけですが、一番大きく影響するのは、不動産としての価格になります。

どうしても事故が起きている物件というのは、あまり好んでは投資家様も買われない

という事実はあります。

考え方としては、購入される投資家様がそれほど気にしなくても、一般的には、マイナス

の印象があるので、物件価格も下がってしまうという感じです。

 

また事故は重要事項説明における売主様の告知義務に該当しますので、売買などの際には

必ず告知していかなければならないことです。

これは、基本的には建物が存続する以上は告知することになっており、

建物が取り壊しになるまで続く事になります。

 

また最近ですと高齢者の方の孤独死されるケースが多く起きることがあります。

少し前は、こういうケースがあるので、高齢者の方の入居は怖いという

方が多かったのですが、今はそれほど、気にされる投資家も少なくなってきました。

実室内で亡くなるということは、寿命や病死になるわけですが、これも告知義務の

対象となります。

こういった事はあるよりは無い方がよいのですが、不動産の価格にはそれほど

反映されるわけではなくなってきています。

 

ニュースで、２０２５年に東京で１３万人分の高齢者施設が不足するという話が

ありました。これからどんどん高齢者の住まいが不足してきます。

人間はかならず死にます。

事故が怖くて、高齢者には貸したくないという方がいらっしゃいましたら、

現在は少し変わってきておりますので、それほど大きなリスクではないと思います

ので、ご検討宜しくお願いします。

 

人口の大半を占める高齢者には優しい社会にしていければと思います。

 

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投資不動産売却相談会をビッグサイト内にて行います！

 

 

投資不動産売却のご相談はいつも弊社事務所にて行っておりますが、

明日、６月５日（金）～６月７日（日）の３日間では、

ビッグサイトにて行われる「朝日住まいづくりフェア２０１５」の

競売・投資不動産パビリオン内にて富士企画も出店しておりますので、

そちらでもご相談させて頂く予定をしております。

http://www.housingworld.jp/

 

「朝日住まいづくりフェア２０１５」は、投資不動産だけではなく、

住宅設備やリフォームのことなど、とにかく住宅にまつわる関連企業が数多く出店します。

 

住宅業界の最先端を勉強することができますので、

いろいろなブースで見たり聞いたりして

ご自身の不動産投資にも何か役立つこともきっとあると思います。

 

投資不動産パビリオン内には、私ども富士企画だけではなく、

ほかにも数十社の不動産投資関連会社が出店しますので、

周りには、富士企画のライバル会社が多いとおもいますが・・・

 

富士企画も頑張ってやりますので、もしお越しに頂けるようでしたら、

かならずお立ち寄り頂ければと思います。

いつもホームページをご覧頂いている方、

いらっしゃればぜひお声掛けください。

 

ご売却のご相談だけではなく、新規購入のご相談も同時にやっております。

 

多くの方々とお会いできるチャンスですので、

３日間楽しみにしております！

 

富士企画の営業部長しております新川も６日（土）１５時くらいから

投資不動産パビリオン内には、講演もさせて頂く予定しております。

ご都合よろしければ、ぜひこちらもご参加頂ければと思います。

 

下記より事前のご予約も受け付けしておりますので、

お時間等指定ある方は宜しくお願いいたします(^。^)y-.。o○

https://www.fuji-baikyaku.net/p7/

 

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投資不動産の売却における譲渡所得税の特例とは？

不動産を売却した際には、取得費用から売却した価格が利益となり、

その利益には譲渡所得税が課せられることになっています！

 

通常は投資物件では譲渡所得税の特例になるようなものは

一切適用がないのですが、ある条件を満たすと投資物件であっても

譲渡所得税の特例を受ける事ができるんです。

 

今回はそんな裏技的なお話を少しお話したいと思います。

 

 

前にも少しお話したことはあるのですが、一般的には不動産の

売却した際の譲渡所得税は、短期譲渡所得と長期譲渡所得と言って

所有していた期間の違いで、課せられる税率が違います。

 

５年未満の所有であれば、短期で、５年以上であれば長期となるのですが、

短期での所有で売却した際に課せられる譲渡所得税は、市県民税あわせて

約３９％もの課税になります。

 

残念ながら私どもが専門に扱っているアパートやマンションなどの投資物件は

上記の課税対象になります。

ただし、売却する不動産が自分がすんでいる持家であれば、短期での売却で利益が

出たとしても、特例により課税所得金額に対して、３０００万円を差し引いて

課税されることになっています！

ようするに持家を売却して、その利益が３０００万円出たとしても譲渡所得税は

０円となるわけです！

すごい特例ですが、これはあくまでも持家の話です。

 

でも実は投資不動産でもこの特例を受けられるケースがあります！

それはもともと持家として使っていた物件を、現在賃貸として

貸しているケースの不動産になります。

 

なぜこのような事ができるのかというと特例に該当する規定の中に、

過去３年前までに住まいとして使っていた不動産も含まれるとなっているからです。

 

しかもこの特例は短期での所有でも一切関係なく受けられる特例になりますので、

もしこのようなケースで高く売れるような物件をお持ちの方であれば、

ぜひ利用して頂ければと思います！

 

投資不動産を扱っているといかに税金を抑えるかそんな事を、毎日考えておりますので、

この特例をうまく利用してなにかできないか？といろいろと考えてしまいますが、

これはあくまでも独り言として聞き流してください・・・

 

とにかく、税金にもいろいろな特例がありますので、こういった知識も知っているのと

知らないのでは大きな違いです。

富士企画のスタッフも税金の知識は常に勉強しておりますので、

こういった税務のご相談も、ぜひご相談くださいませ！

 

ただし私どもで手に負えない件は、専属の税理士にご相談してみますので、

そのあたりはご安心ください

 

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