不動産投資｜不動産査定なら東京の収益物件相談窓口富士企画

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来年からの収益物件売却

2016-12-25

今年も早いものでもうクリスマスですね。

富士企画では年末年始休暇を12月28日～1月4日まで頂きます。

もちろんお急ぎの要件等あれば個別にご相談に応じますのでご連絡下さい。

一年を振り返ってみて不動産投資の結果はいかがでしたでしょうか？？

5年以上前から物件を保有されている方は今年売却されたという方も多いのではないでしょうか。

もしくは物件を売りに出したものの買い手が見つからずそのままになっている方、取り下げた方もいると思います。

今年はもう残すところあと一週間、それに年末ですのでそのうちほとんどがすでに予定がある方も多いでしょう。

以前「年をまたいでの」契約はあまり良くないというお話もしましたが、

無理になってはこれは仕方ありません。

来年に向けて準備をしておくしかないです。

年明け、前年から銀行の審査がまだ始まっていなかった場合は銀行の融資方針にも注意が必要です。

年が変わったタイミングで方針が変わってくる場合があります。

これから賃貸の繁忙期です。

入居のチャンスもありますが退去も増える時期です。

売りに出ている収益物件の場合、

入退去の状況を常に把握しておくことが売主として必要なことですので

いつも以上に気を配ってください。

不動産屋は結構年末年始の休暇が長かったりします。

年が明けて6日に連絡したらまだ休み、なんてこともあり得ます。

特に管理会社の休みは確認しておいた方がいいです。

長期休暇中、富士企画では営業担当はすべて携帯で連絡が取れるようにしております。

メールでも連絡可能です。

小さいことですが常に連絡が取れるということはとても重要です。

富士企画ではすべて頼れる営業マンが担当させていただきます。

一度担当を見る、という目的でもいいので興味がある方は一度お会いして頂ければ幸いです。

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

収益物件売却　買主の選び方　其の一

2016-06-01

収益物件を売却中、複数の希望者が現れることがあります。

その場合どのような判断をすべきなのでしょうか。

仲介での売買の場合、収益物件の売却を任されている不動産業者がいると思いますが、

基本的にはその会社が舵取りをするのが一般的です。

まず大前提としてその業者が信頼が置けるところであるかどうかということです。

もし、信頼できないのであれば一旦売却は止めた方がいいです。

その状態では売買はうまくいきません。

買付があった時、仲介業者から連絡があると思います。

まず、確認すべき点は、

金額、融資特約の有無です。

そこで融資を利用する方であれば、

利用する金融機関、希望融資金額、打診状況、承認・実行の目処

を確認致します。

まずここまでは、その申込者の方が資金調達の見込みがあるかどうかを見極めようとするものです。

とはいえ、利用する金融機関とその申込者の方との関係次第で

融資の可能性ははっきりと見えてくるものではありません。

必要以上に属性などを探るのは感じが悪く見られてしまう恐れもあるのでやめた方がいいと思います。

仲介業者の方で融資をする銀行の担当者にヒアリングを行ってもらい

内容を確認するのが一番かと思います。

銀行は銀行なのでもちろん、100％大丈夫だ、とはまず言いません。

ただあとは提出書類の内容の再確認だけ、

支店では承認はでている、など「確度が高い」状態であることがわかれば、確定ではないとはいえ十分信頼できる状態だと言えます。

富士企画でもローン解約になることはほとんどありません、

中古の投資物件の融資はなかなかはっきりしないところがありますが

それでもローン解約がないのは事前に確認を行っているからです。

不動産投資の仲介をずっと行ってきたからこそ経験から確度の高い回答を導くことができます。

もし判断基準に迷ったら、是非富士企画にご相談下さい。

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

積算評価と収益物件の売買価格

2016-05-13

一棟マンションやアパートで不動産投資をされている方は聞くことも多いかと思われる「積算評価」ですが、

投資物件の売価に大きく影響してくる数値です。

この積算評価ですが、知らない人は知らないし、気にしない数値です。

例えば、ご自分が住まわれる戸建を建てる際、土地の積算評価を気にする人は少ないと思います。

これぐらいの広さでこれくらいの価格なら安い！

と思って買う方はいるかと思いますが、相続税路線価を調べて土地の路線価評価を調べる人はあまりいないです。

投資不動産で物件を探している人の中では積算評価が売価に対して高い物件を狙っている方も多いですが、

積算評価が高い＝固定資産税評価が高い＝固都税が高い

ということになります。

それでもなんで投資の方は積算評価のことを気にするかというと銀行融資の為です。

投資不動産に対する融資の場合、

銀行によっては積算評価までしか融資をしないという銀行も多くあり、

別の銀行で積算評価以上に借りいていた場合でも、債務が資産を超過している、、

と見られてしまう場合があります。

そのため、積算評価を気にする方が多いわけですが、

投資家さんにとってはさらに大前提である投資でお金を増やすことが一番重要です。

積算評価が出ると固都税が高いわけですからその分利回りでカバーしなければならないわけです。

いいかえると、いくら積算評価が大きい物件であったとしても

ある程度の投資効果が得られないと投資家は買いません。

土地に対して建物が小さく、利回りがどうしても低くなってしまう場合は

投資物件と言っても「売地」として売る方がいい場合もあります。

最近は新築を土地から探して建てる方も多いので、

投資物件専門の富士企画でも、売地を探しているというかたも結構います。

売り方によって売値は大きく変わります。

様々な物件を仲介してきた富士企画に様々な売り方をご提案させて下さい。

きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。

お気軽にご相談ください。

〒１６０-０００４
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任意売却という解決方法①

2016-04-19

不動産投資は高額な融資を利用して行うことが多いもの。

富士企画で購入されたお客様には絶対にそうならないで欲しいものですが

返済が間に合わない、、、債務不履行となることが近づいてきた場合の話です。

まずは任意売却とは？からですが、

一般的に金融機関は投資物件に融資をする際、同時に抵当権の設定を条件にします。

抵当権はご存じの通り、万一債務者が返せなくなった場合に債務不履行を理由に権利を発動させれば抵当権設定している物件を競売にかけるなどして抵当権者が回収できていなかったお金を補てんできるというものです。

銀行は返済が何度も滞ってしまったり、違約が認められたりすると

抵当権を行使して競売にかけることができるようになります。

ただ競売では富士企画が行っているような不動産仲介の売買と全く違い、

融資特約もつけれませんしその他の停止条件もありません。

基本的には購入する側としては条件が厳しくなるので必然的に価格は落ちます。

もっとも、競売にかかった時点で借入の残額以上で売れない限りは手元に残ることはありませんのでもはや価格は関係ないかもしれませんが。

そうならないよう、任意売却は競売よりもいい方法として定着しています。

明日は任意売却のメリットについてお話します。

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契約事は無理にでも年内に

2015-12-22

もういよいよ年の瀬ですが、

富士企画も忙しさのピークです。

というのもなるべく年内にできることは年内にやってしまおうとするので

今週は忙しくなるわけです。

もし今売りに出していて、

やっといい買主さんが見つかったのに、契約日程が折り合いがつかず、

来年になりそうなものがあれば、もう一度考え直した方がいいです。

私たち不動産会社の営業マンも、こういう契約事で盆正月を挟んで延期するのは基本的に得策ではないと考えております。

当然やむを得ないことはあると思うのですが、

こういった長期の連休シーズンは親戚等が集まって話をしたりすることもある為、
高額の買い物である不動産投資などの話題になると、まあ反対されるわけです。

少し年配の方であったりすると、バブルでの失敗談等が代表的ですが、

不動産投資での痛い思い出が色濃く記憶に残っているのかもしれません。

というわけで、折角、良い買い手が見つかったのであれば、

なんとか年内に契約を日程調整しましょう。

これも仲介業者によりますが、このようなアドバイスもない場合もあります。

確かに忙しい年末に無理にする必要はないというのも一つの意見です。

ただ、知っとくと判断すべき時にいい判断を下すことができることができるはずです。

売主さんも知識と経験によって強くなるのです。

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キャッシュフローがでない収益物件を売却する

2015-12-16

ここでいうキャッシュフローとは、

家賃等の収入から月々の返済、諸々の経費を差し引いた手残り分のことを言います。

投資家さんの多くはこのキャッシュフローの増加を第一の目標として投資を考えられていることと思います。

ただ、不動産投資は当然リスクもある投資です。

入居率の悪化、経費の増大、家賃の低下など、いろいろな要因によって

キャッシュフローが減る、もしくはマイナスになるケースがあり得ます。

ただ、中には購入したスタート時でキャッシュフローがでない物件もあります。

これは単純に借り入れと収入のバランスが拮抗したであったということです。

当然、購入時より大幅に安くすればキャッシュフローがでる物件になります。

不動産は安くすればなんでも売れるといっても過言ではありません。

ただ、購入時フルローンで買った物件を数年で売却する場合、

そんなに安くしたら結果損ですよね。

売側の方も自身がキャッシュフローを追い求めるあまり、

ご自身の物件をキャッシュフローの側面のみで見てしまう。ということもあると思います。

キャッシュフローが出るなら出る物件の方がいいのは当然ですが、

収益不動産は、それ以外にも

希少性、利用方法、借入の方法等によって大きく評価が分かれます。

いろいろな収益物件を見てきた富士企画だからこそ

あらゆる方面から物件を見ることができます。

もし、他方で相談されて、この物件はこれくらいで売るしかないのか…と思われている案件があるなら

富士企画に一度相談してみませんか。

異なった側面から見ることで物件がもっとよく見えると思います。

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都内のマンション投資は？？

2015-10-21

都内のマンション投資は今も盛んに動いています。

これには景気の動向やオリンピックの影響が大きいでしょう。

さらに不動産投資、収益物件、といったものの存在が、

一般の方にも今まで以上に広まっていることもあると思います。

しかし、最近は値上がりのペースは落ちてきているようにも感じます。

1つのビックイベントとしてはオリンピックがありますが、

それまでずっと堅調にいくかといったらいかない可能性の方が高いのではないかと思います。

都内のマンション投資のメリットは、

とにかく入居がつきやすい、

将来も資産価値が落ちづらい、といったところかと思いますが

逆に利回りが低いのでキャッシュフローはでないことがデメリットです。

もし、投資マンションを買ってみたが、

いまいちキャッシュフローがでず、

一棟ものをやってみたい。

という方がいれば今は売り時です。

富士企画に一度査定に出してみて下さい。

残念な価格かもしれませんが、おもったより高いかもしれません。

いずれにせよ、無料で査定は出します。

もちろんなんでもすぐ売却をすすめたりはしません。

単に売る、というのは富士企画のコンセプトにそぐわないからです。

利益を確定させる為、

損害を最小限に抑える為、

次のステップに進める為、

なんらかの理由、意味がある売却をしてもらいたいと思っています。

まずは、物件に限らず、資産の状況、お仕事の状況詳しくご相談下さい。

一緒にこの先の未来を考えていきましょう。

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空きや不動産を投資物件として売却

2015-03-04

ここ最近、テレビなどでも沢山目や耳にすると思いますが、

空きや問題があると思います。

不動産投資専門の富士企画では、

そんな空き物件を再生し、入居者を斡旋することをしております。

会社は東京の新宿区にある会社ですが、

投資物件、いわゆるアパート、一棟マンションなどの

賃貸不動産を、投資家さんに買って頂いております。

投資家さんんは全国各地から集まっておりますので、

全国各地どこでも取り扱っております。

空きやで、使っていない不動産で、処分に困っている

アパートがあればお気軽にご相談下さい。

戸建も対応させていただきます。

空いている戸建でも、リフォームすれば人に貸せる場合もあります。

長年、賃貸リフォームを手掛けて来たから

沢山のノウハウが蓄積されております。

そんな我々だからこそ出来るお手伝いをさせて下さい。

使ってない土地付き建物があればお気軽にご相談下さいませ。

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

きっといいお手伝いが出来ると思います(^O^)／

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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

収益物件販売会を行ってます。

2014-11-11

不動産投資専門の富士企画では、定期的に不動産投資セミナーを行っております。

月に１回、２回程度ですが毎回２０名程集めて行っております。

月２回行うケースが多いので、４０名ほどの人がセミナーで集まります。

そんなお客様に直接物件を紹介しております。

物件を探している人に直接物件を紹介しているので、

ひっそりと売却する方にはお勧めです。

不動産投資専門の富士企画には、

直接ご来店頂いているお客様が毎月１００名程おります。

直接紹介出来るので、ネットなどに出てさらし物になる事はありません。

こっそり売却したい方にはぴったりだと思います。

収益物件、投資物件などのオーナーチェンジ物件であれば

全国どこでも取り扱いをしております。

https://www.fuji-baikyaku.net/p4/

アパート＆マンションの売却や入替を検討している方は

どうぞお気軽にご利用下さいませ。

専門家だから出来るお手伝いをさせて頂きます。

専門家に任せる違いを感じて下さいませ。

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富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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