コラムNo,068｜収益物件の表面利回りと実質利回り

表面利回りと実質利回りの見方について

通常、賃貸物件を収益物件として捉えた場合に、
売買をする上においては表面利回りと実質利回りという言葉が用いられています。
利回りとは、投資額に対してのリターン、つまり、収益がどの位あるのかを測る尺度の事を指し、
不動産においては、収益物件が投資額に対してどの位のリターンを出しているのという指標となります。
不動産における利回りには、大きく表面利回りと実質利回りとがあり、
そこでの数字は対象となる賃貸物件の収益物件としての価値を表わすこととなります。
まず、表面利回りはグロスとも呼ばれ、
年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻すことによって求めることができます。
そして、収益物件を探す場合に最初の目安として賃貸物件を絞り込む指標となります。
実質利回りとはネットと呼ばれ、算出方法としては、
年間の家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を際引いた金額を、
賃貸物件価格に購入時の登録免許税などの諸経費を足した金額でわることによって求められます。
つまり、収益物件の実態を表わすのは実質面における利回りの事であり、
良く表示がなされている単なる利回りのみでの判断には十分な注意が必要となります。

高利回り物件の条件とは

賃貸物件においては実質利回りが重要な内容となり、
それは、単純には年間収入から年間支出を差し引き、購入価格で割ることによって求めることができます。
年間支出とは建物管理費を始めとして、修繕積立費や固定資産税、また、火災保険料に至るまで、
様々な内容が含まれますが、その金額の内容によっても利回りは違ってきます。
投資をする上において高利回りの物件の探し方としてはいくつかのパターンがあり、
まず、１つ目としては売主が売却を急いでいる場合があります。
この場合には現金で取引を行うことによって有利な条件で交渉を行うことができます。
次に、空室になりやすくなるなどの阻害要因がある場合があります。
一見汚い場合や空室が目立つ場合にはオーナーは早めに手放したがる傾向があり、
このような場合にはリフォームをすることによって大きな利回りを生むことができる場合があります。
他にも、売却に慣れていない持主や知識の少ない不動産業者によって割安で値付けが行われている場合があり、
その物件は投資物件としては非常に優良な対象となります。