コラムNo,057｜マンション敷地売却制度で、マンション売却は促進されるの？

マンション敷地売却制度とは

2014年6月18日に可決し成立した「マンション敷地売却制度」は、
マンションの建て替えを円滑化することなどを目的に、
「マンションの建替えの円滑化に関する法律の一部を改正する法律案」
に盛り込まれました。この制度が成立したことにより、
今までは老朽化したマンションを一括売却する際には、
民法の原則により全員の合意が必要とされていましたが、
新しい制度では全体の5分の4以上にあたる80％以上の合意によって、
一括で売却することができるようになりました。
これによって老朽化マンションの区分所有関係を解消することが可能となりました。
新制度は、これまで困難とされてきた全員合意での一括売却の要件を緩和させたことで、老朽化マンションの出口戦力の選択肢の1つに、
一括売却を加えたものと考えると分かり易いです。
さらにこの新制度には、新たにマンションを建築する場合において、
その容積率の緩和特例も設けられており、
より売却率を促進させる効果があるとされています。

新制度成立の背景

「マンション敷地売却制度」が可決され成立した背景には、
建て替えが困難なマンションの存在が見受けられます。
公益社団法人日本不動産学会主催のシンポジウムにおいて、
現在のマンションストックの総数は約590万戸であり、
そのうち旧耐震基準に基づいて建築された建物は約106万戸にのぼり、
その中で耐震不足と診断されたものは実に6割にものぼるとされています。
これに対してマンションの建て替え実績は、
約14,000戸（2013年4月の時点）ほどしかありません。
残りの建物は建て替えられず老朽化しているのです。
これを割引になおすと、耐震不足マンションのたった2％にしか過ぎません。
この結果を生み出しているのは、
都心部では容積率を消化しきっているケースが多かったり、
建築後の法改正などで不適格となり既存が難しいマンションが少なくないこと、
また容積率に余裕があっても高さ制限で引っかかり建て替えが困難なケースもあります。これらのケースが新しくマンションを建設する妨げ要因となっているのです。