コラムNo,041｜収益物件にかかる経費は？

収益物件、賃貸収入の必要経費

不動産から得られる収益は、継続的に得られる不動産所得と、
売却によって得られる分離課税の譲渡所得に分けられます。
不動産所得は、給与などの他の所得と合算する総合課税、譲渡所得税は、
他の所得とは合算せずに、個別に計算します。
収益物件の維持管理、賃貸収入の必要経費は不動産所得の経費になります。
年の中途で収益物件を売却した場合、譲渡するまでの減価償却費は不動産所得の経費、
そこまでの減価償却費を差し引いた残りの固定資産の帳簿価額は、
譲渡所得税の計算上、取得原価になります。
また、不動産の売買にあたって、固定資産税は引き渡し日を境に日割り清算するのが慣習です。
ただし、固定資産税の課税のルールでは、納税義務者は1月1日の所有者なので、
課税のルール上は日割り清算を求めていません。
そのため、固定資産税を日割りで清算し、買い手が売り主に支払った金額は、
所得計算上は譲渡所得税の収入金額として計算する必要があるので注意しましょう。

収益物件、売却の必要経費

不動産の譲渡所得は、所有期間5年を境に、
長期の場合は所得税と住民税合わせて20.315%、短期の場合は39.63%と、
約二倍の開きがあります。
所有期間の区別は、買った日から売った日の間の日数ではなく、
売った年の1月1日で、5年を超えていたかどうかで判断します。
2010年3月に買って2015年4月に売ると、所有期間は5年を超えていますが、
2015年1月では5年を超えていないので、短期になってしまいます。
長期譲渡になるには2016年まで待つ必要があるので注意しましょう。
居住用物件の場合は、3000万円特別控除や税率の軽減などがありますが、
収益物件の譲渡では税負担にも気を配る必要があります。
不動産の所有権移転登記にかかる司法書士費用は、買い手が支払うのが通例ですが、
抵当権抹消など、売却に先立って準備が必要な司法書士費用は売主が支払います。
その場合の費用は不動産所得の経費ではなく、譲渡所得税の必要経費になります。