コラムNo,037｜収益物件における税金対策について

長期借入で収益物件を購入する

多額の財産を子供に相続させる場合、その財産の内訳をよく考えないと、
相続税によって大きなロスを生じてしまいます。
日本の税法では、現金は額面どおりに評価されて課税されますが、
不動産にはさまざまな特例措置が設けられており、
実際の価値よりも相当低く評価されます。
ですから現金で遺産を残すのは不利であり、不動産に替えておくことが、
ひとつの有力な税金対策となります。
なかでも賃貸アパートやマンションなどの収益物件は、
税金対策として使いやすい上に、それ自体が利益を生み出すものでもあり、
上手に活用すれば世代を超えて資産を増やすことが可能です。
税金対策として収益物件を利用するなら、
現金があっても長期借入で購入するのが効果的と言えます。
なぜなら長期借入金は負債として計上され、現金資産と相殺されるため、
課税額を最低限に抑えつつ、現金プラス収益物件を相続させることができるからです。
収益物件への課税は、現金に比べれば少額で済みます。

土地より建物の評価額を高めに

贈与税や相続税以外の税金も、不動産経営により節税することができます。
たとえばサラリーマンなど他に本業を持っている人は、不動産経営で帳簿上の赤字を出せば、
本業の収入から差し引けるため、所得税の節約になります。
ただし本当に赤字を出しては意味がありません。
あくまで帳簿上の赤字であることが重要です。
その方法の一例として、中古アパートやマンションを購入するとき、
土地よりも建物の評価額を高めにすることが挙げられます。
土地は減価償却されませんが、建物の購入額は毎年一定割合で減価償却され、
経費に算入することができます。
高額な建物を償却するために、多額の経費を計上すれば、
収益を大幅に削減できるでしょう。
もちろん償却費は実際には出て行かないので、現金を手元に残せます。
この方法を実際に行なうには、建物の築年数と耐用年数をしっかり把握しておくことが重要です。
いずれにせよ収益物件の使い方が、税金対策の有力な決め手となるでしょう。