コラムNo,025｜収益物件の売却によるリスク回避

黒字を出すのが難しい収益物件

リスクを考えた上で収益物件を購入したけど、
維持するだけで大変という方もいらっしゃいます。
たとえばワンルームマンションを何部屋か持っていて、
そのうちの一部が空き室になってしまうと、
トータルの家賃収入が収益物件のローンよりも少なく、
支払いに困るといった場合があります。
持っている収益物件すべてに借り手がついていて
家賃収入が入っているにもかかわらず、ローンと物件にかかる経費が
家賃収入よりも上回り、給料や年金など他の収入から赤字補填し続けて
いるといったケースすらあります。

収益物件の維持にかかる費用

不動産を所得していると様々な支払いが発生します。
① その1つが税金です。まったく借り手のつかない空き物件だったとしても
評価額が20万以上の建物を持っていると「固定資産税」と「都市計画税」が発生し
毎年支払わなければなりません。

② もう1つが管理にかかる費用です。
廊下など共用部分の清掃などにかかる費用と入居者の管理にかかる費用です。
一般的にこれらは管理会社に依頼するのですが、
管理会社が家賃保証をしてくれるサービスを選ぶことでリスク回避になります。
これは物件が空室でも一定の賃料がオーナー様に支払われるため
リスク回避となりますが、保証料（管理料）として10～20%程度の手数料が
差し引かれてしまいます。

維持することで年々価値が下がり、リスクは上がる収益物件

収益物件は古くなるにつれて家賃の値下げして欲しいという声も増えてきます。
また、年数とともに物件の価値が下がってしまい
赤字でもいいからと腹をくくって売却しようと思っても、
すぐに買い手が見つからないのが普通です。
そのため現在、赤字ならなるべく早く収益物件を売却することで
大きなリスク回避となります。