コラムNo,021｜収益物件で儲けるには？

収益物件で儲けるには“築古”が狙い目

収益物件を購入する際、新築や築浅のマンションが良いと考えがちです。
しかし入居率は必ずしも古い物件だから低いとはかぎりません。
特に自分が住むのではなく「収益物件」として儲けを考えるのであれば、
築古のマンションを購入するのが一番儲かります。
収益物件で儲けを最優先で考えるのであれば、
入居率だけでなく、減価償却費や節税対策など
総合的に見なくてはいけないのです。

築古の収益物件のメリット

収益物件はまず入居率が一番気になるところです。
入居率は必ずしも古いというだけで悪いとは限らず、
駅から近い、周囲の環境、家賃の安さの他、管理体制がしっかりしている、
リフォームやメンテナンスをしっかりしているなどでかなり変わってきます。
また、不動産投資において収益物件自体の価格が
減価償却費として一番大きい経費です。
減価償却費は経費として収入から引けるので、
そのまま現金として、手元に残すことが可能なのです。
それは、法定の耐用年数切れの軽量鉄骨造や木造のアパートであれば、
非常に大きな効果が得られます。
築20年以上の軽量鉄骨造のアパートまたは築23年以上の木造アパートは
最短4年で建物を減価償却できるため、家賃収入には所得税がかかりません。
しかし、減価償却費を大きく取り過ぎると物件を売却する際に、
譲渡益に対する税金がかかり易くなります。
一番儲けを考えるなら築古木造物件です。
築古木造物件は銀行からの融資が難しくなるので、
それなりの貯蓄がある人に限られます。
そのため価格が上がりにくく、高い利回りを確保できます。
さらにいうと、耐用年数を超えた木造物件を土地値以下で購入し、
長期間保有して売却するのが一番儲かります。
土地値以下なので値崩れの心配もなく、
保有期間は不動産所得がマイナスで節税もでき、
売却時には分離課税で20％程の税率での売却が可能なため手元にもかなり残ります。