コラムNo,019｜収益物件の売却時のリスク

収益物件の売却時のリスク

収益物件の売却時にはリスクも伴います。
リスクには所有者がコントロール出来ないものと
コントロール出来るものがあります。

立地リスク

所有者が自分自身ではコントロールできない
代表的なリスクとしては、立地リスクがあります。
不動産の場合、立地は非常に重要です。
しかも、当然ですが立地を動かすこと出来ません。

具体的には、立地リスクには
次のようなものがあります

第一に、当初なかった嫌悪施設が
近くに建てられるリスクです。
嫌悪施設とは、騒音、大気汚染、土壌汚染、
悪臭、地盤沈下などを引き起こす公害発生施設や
原子力関連施設、廃棄物処理場、下水処理場、
火葬場、軍事基地、刑務所、ガスタンク、
火薬類貯蔵施設などのような
不快感・嫌悪感を与える施設です。

第二に、人口減少です。
人口減少・高齢化は
世帯の所得減少などを生む効果があります。
そうすると将来の入居率や賃料の単価を
押し下げる可能性があります。

第三に、需要との不一致の発生です。
例えば、初めは街並みがオフィス街だったのに、
その後住居街になってしまったなどの場合です。

収益物件の売却時にコントロール出来るリスク

収益物件の売却時には
コントロール出来るリスクには幾つかあります。

第一に、入居者リスクです。
もし紛争が発生した時のリスクに備え、
契約する時に契約者と保証人から
印鑑証明と住民票を受領することです。

第二に、賃貸契約書リスクです。
敷引や原状回復義務の無効化のリスクに備え、
賃貸契約書には無効化出来ないように
記載する必要があります。

第三に、空室リスクです。
現在満室でも、将来入居率が低下するリスクもあります。
このリスクには過去の入居率の推移を
検証することで対応できる場合もあります。