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一般媒介で出して失敗する例

不動産の売却を不動産業者に依頼する際、

媒介契約を締結するわけですがこれも進め方があります。

 

 

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約がありますが

オーナーさんのやり方で影響がでるのは一般媒介契約です。

 

一般媒介契約はオーナーとしては最も自由度が高く、

複数の業者に媒介を依頼することができます。

 

同時に複数の業者に依頼するということは

情報も同時に常に共有していく必要があることを意味します。

 

一方には5000万円、一方には4800万円となると5000万円で聞いていた業者は面白くありません。

 

またよくあるケースとして最初に売り出し価格として設定していた価格から金額を競ってあげられるというケースもあります。

 

売主としては価格があがるのはうれしいことですが、

買主やその仲介会社からすると一度決めていたことを変更される→信用できない

という風に捉えられてしまうリスクがあります。

 

仲介手数料を減額して依頼を取ろうとしてくる業者もあると思いますが

そこも予め他で任せている業者に共有しておかないと申し込みがあって手数料の減額を言われたのではそちらも不信感につながりかねません。

さらに手数料の差は売価にも影響するので扱う業者によって販売条件が違うという状態になってしまうことも考えられます。

 

これで一番やりづらいのは仲介業者ですが売主側にもデメリットはあります。

あまり情報が独り歩きしてしまうと銀行打診も色んなところになされます。

 

業者の買取りだと販売価格にさらに利益を乗せた金額で打診されますし

一方で販売価格で打診している人がいると高く出ている業者の打診はうまくいかなくなります。

結果的に売れるルートとしてその業者の買い取りという線は無くなってしまいます。

これは売主としてはデメリットです。

 

これを予防するとすると、情報統制をしっかり行う、やたら多数の業者に媒介を依頼しないことが挙げられます。

 

かと言っても副業でやっている方が情報統制を取るというのは結構大変なことだと思います。

 

富士企画では収益不動産の仲介ばかりずっと行ってきました。

こういったやりとりも熟知しておりますのでこれからどの不動産屋に任せようか、とお考えであれば一度富士企画にご相談下さい。

 

最近調子はいかがですか？？

「最近どうでしょうか？？」

よく挨拶で言われる言い回しだと思いますが

同時に聞かれても困る言い回しともとられる人もいると思います。

 

 

そういう私も分かっていながらいらっしゃった投資家さんによく聞いてしまいます。

そうするとお答えいただけるわけですが

特にこの時期は

「一気に退去が出てしまって…」

「リフォーム費用がかなりかさんでしまって」

 

といった話が多く（みなさん遠慮されているのでしょうが）

「いい値段で売れるのなら売ってみることも考えたい」

と言われます。

 

これは自然なことで

収益物件は老後の収入の為など長期的な投資として考えられている方も多くいらっしゃいますが

投資は投資です。

総合比較して未来価値よりも現在価値＝売れる価格が勝るのであれば

それは売ってもいいのではないかと思います。

 

ただ売らない方がいいという場合もございます。

先ほどの比較した結果もそうですが

売って儲かる物件＝相場より安く買っている、賃料で差額を回収できている。

ということですから普通に考えればこれから頑張って探しても売った物件ほど

いい物件はないかもしれません。

 

冒頭の方々も実は最初は物件を売る話はされないでお越しになっています。

不動産屋は売り委任を取りたがります。

なので営業されるのを嫌う人が多く、最初は売る話は言わなかったりするのです。

 

でも富士企画に来られた方々の多くは

結構長時間お話し頂いて変えられます。

自慢ではないですが、多分富士企画はリラックスできるのです。

 

その理由は是非一度お越しになられてお確かめください。

社員、会社の雰囲気を一度でも十分わかって頂けると思います。

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

3月中の審査であれば！？

3月も後半に差し掛かり、不動産市場はめまぐるしく動いています。

ただ、正直今からやると3月中の引き渡しは難しくなってきています。

 

 

通常、銀行の融資は2週間程度の審査期間を要します。

早いところでも1週間程度かかるのが普通です。

しかもこれは審査の期間であって、実行までの期間ではありません。

審査→承認→金消契約→実行

となります。

仮に最短で審査が1週間だったとしてその翌日に金消契約、

実行はその翌々日だったとして実に8営業日

土日を挟むとして10日かかる計算になります。

 

この三連休明けからカウントすると今月末には間に合わないことになります。

 

しかし、ここで諦めてはいけません、

ここからでも3月中にやる意味はあるのです。

 

銀行は3月中の実行を目標としてはいますが、

いくら急いでもこの審査期間は当然短縮不可能な場合もあります。

ただ審査を3月中に終えることが重要ということもあるのです。

 

ある金融機関では期の変わり目で融資姿勢が大きく変わりましたが

先月内の審査で承認が出ていたので

その当時の基準に従って実行された、ということがありました。

 

もちろんこれは各金融機関による話ですがやってみる価値はあると思います。

 

3月末は富士企画にとっても締めの区切りの時期です。

全速力で動いておりますので是非これからでも売却のご相談お待ちしております！

 

 

 

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価格交渉時の対応はどうすべき？

収益物件の売却時、購入希望者からだいたい言われるのは価格交渉です。

相手は投資家ですのでそこはやはりシビアな目線で見てきます。

 

 

まず、売り出し値を決めるのは当然売主になります。

あまり高いと誰の目にも止まらず売れません、安くすればするほど引き合いは多くなりますがそれをどの程度まで下げるかが問題です。

 

よく、指値をされることを想定して最終的に売れればよい値段に価格を乗せる方法があります。

これには少しでも高く売れれば、、という意図もあると思います。

 

この方法は正解も不正解もあります。

最終的に売れればいい価格が実際に売れる価格かどうかというところが重要です。

そこが高ければ単に高い値段にさらに上乗せされただけでほとんどマイナス効果しかありません。

もし処分する気持ちが強いのであれば最低限の価格を教えてください。

それによって価格を乗せるかどうかは判断します。

 

その上で実際価格交渉をされた場合、

売主さんも実際にはその値段で良くても、＋50万や＋100万と言われる方がいます。

正直1億円の物件だったとして＋50万や100万は考えれないところではないと思います。

 

ただこれも気を付けなければなりません。

買う方もこれが限界というつもりで買付を出しているのかもしれないからです。

もしここらへんで決めたいと考えているならばそこは慎重に行くべきです。

 

なお、価格交渉とは前後しますがよく交渉になる契約条件に瑕疵担保責任があります。

瑕疵担保責任の話をしていない状況で買主が買いあがった場合、

瑕疵担保責任を免責にするというのは買主にとってさらにショックです。

 

そうならないように価格の交渉と併せて条件の提示も行っていくのが良いと思います。

 

 

 

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収益物件売却時の告知事項

収益物件売却の契約時、告知書というものが存在します。

悪いことに限った話ではありませんが特に悪いことに関しては全て告知をしなければなりません。

 

 

例えば、雨漏りがあったり、入居者から修繕を要求されていたり、

自分の持っている物件を良く見せたい、という気持ちはよくわかりますが

告知をしっかりすることはどちらからいうと売主の保護の為です。

 

民法では契約に関して「信義則」という原則があり、

簡単に言えば、嘘偽りなく誠意をもってやらなければならない、ということです。

 

こちらは民法、民事訴訟法にある原則ですので

これに反した行動をとっていた場合、

契約書にどうかいてあろうと法律違反です。

 

したがって個人間の契約の場合、瑕疵担保責任を免責にするケースもありますが

「（不利益なことを）知っていたのに告知しなかった」

となるとこれは何らかの賠償の対象となりえます。

「知っていた」ことが証拠付けされれば裁判は負けます。

 

富士企画は収益不動産仲介の専門会社です。

これまで何度も「物件の悪いこと」を説明してきました。

「良いこと」よりも数でいえば悪いことの方が多いものです。

 

告知事項を伝える、タイミング、伝え方、それからの交渉

そのスキルが我々仲介会社の意義だと思っております。

 

これまで何棟も仲介してきた実績があるので

ちょっとやそっとじゃびっくりしません。

富士企画のスタッフは冷静に対処できます。

それを感じていただくには一度お会いするのが一番だと思います。

ご相談お待ちしております。

 

 

 

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アパートを相続したらご相談下さい！

収益不動産を取得するケースとして「相続」があります。

被相続人のもつ資産をもらえるわけなので資産的にはプラスの話ですが

それを大きく生かせる場合と減らしてしまう場合があります。

 

 

相続する資産には当然相続税がかかります。

売りに出ている物件でも相続税対策の為に売りに出している物件がありますが

相続開始前に売りに出すのは単なる資産の現金化です。

不動産の資産が大きい場合、相続税を払えないもしくは多額の現金が必要になってしまうため

不動産をあらかじめ売ってしまって備えておくのです。

 

急いで売ってしまうと複数いる相続人の間で調整が必要となり

売却が大変、急いでいるからその為に相場より安くさばいてしまうことが考えられます。

 

またそうでなくとも多いのが、

 

「相続でアパートを取得したが経験がなく、これから運営をする自信がない」

 

「物件の価値がよくわからない、とりあえず賃料収入より売って現金化したい」

というケースです。

 

相場より安く取得できる物件を待っている投資家さんからすると「おいしい話」

収益不動産仲介を行っている富士企画からすると「もったいない話」です。

 

決して相場より高く売りますという話ではないのですが

相場より安く売ってしまう必要がないのであれば富士企画はちゃんとアドバイス致します。

 

上記のような「とりあえず処分」という考えがある方こそ一度富士企画にご相談ください。

ブランドバッグを売るのとは違って不動産は売り方で数百万、数千万売却額が違ってくる場合があります。

 

不動産のことは何もわからないという方大歓迎です。

よく知らない人にこそこちらから有益なアドバイスをできる可能性が高まります。

いつでもご相談は承っておりますので是非こちらまでご連絡ください。

 

 

 

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3月は売れる月です！

今年も早いもので3月に入りました。

よく耳にされることですが、3月は売れる月です。

 

 

なぜ3月なのか？

原因は銀行融資です。

銀行は半期ごとに目標があり、4月から9月、10月から3月と貸付高の目標に向かって動いています。

いつも3月の貸付は大きくなります。

目標達成の帳尻を3月で合わせているわけです。

 

当然銀行なので審査はなされます。

通らないものは通りませんが3月だから通った、という話をよく聞きます。

会社の雰囲気としてなるべく大きい問題でなければ通す、というものが実際はあるのだと思います。

 

例えばいつもなら既定の年収が700万円といっているのに600万でも通ったり、

勤めている会社の規模や雇用形態なども多少目をつむってくれます。

 

したがって、上記のようないわゆるチャレンジ案件こそ3月にやってみる価値があるということです。

 

不動産投資は資金調達が要ですから

この機を利用しない手はありません。

 

融資ができないという問題であきらめられていた物件も

ここで一度再考してみるべきだと思います。

 

 

富士企画もこういった要望に応える為に、

3月は取り分け力をいれて働きます！

物件を売ろうと思っている方はまだギリギリ間に合いますので是非お問い合わせください。

 

また、すでに売りに出してはいるがうまくいっていない物件がある方も一度ご連絡ください。

富士企画のスタッフが気づいていないところもお声がけ頂いて得られるチャンスがあると思います。

 

ご相談お待ちしております。

 

 

 

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オーナーチェンジ時のスライド契約

収益物件の稼働状況は特にこの時期、変化することが多いと思います。

収益物件の売却時、契約予定となってから決済に至るまでの間に稼働状況が変化することもよくあることです。

 

契約から決済までの間、

富士企画ではリフォームに関しては基本ルールがあります。

 

具体的には以下の条文になります。

本売買契約締結日から引渡し日までに発生する賃借人の入退去については、売主はその旨をすみやかに買主に通知するものとします。なお、引渡し日までに既存の賃貸借契約が解除されるなどして賃借人が退去した場合の原状回復については、売主の責任と負担にて新賃借人が即入居できるような内容の改装をおこない引渡すものとします。決済後においても未了の場合は引渡し後30日以内に工事を完了させるものとします。

 

これは賃借人が退去した場合のリフォームをどっちがするのか、

ということについてのルールです。

ここでは「決済日以降か前日か」で買主、売主どちらの負担でリフォームを行うのか決めています。

もちろんここは話し合いなのですが、基本的にはこの条文の通りの条件にしていることが多いです。

 

次に今度は入居する場合です。

賃貸物件をお持ちの方はよくご存じのはずですが、

入居するには入居者の方だけでなく、オーナーも負担がある場合がほとんどです。

 

具体的にはまず次の2点、

・仲介手数料（基本、家賃一か月分）

・広告料（AD、ない場合もありますが多いと家賃2，3か月分だったりします）

 

管理会社によりますが、これを頂くのは成約時だったりします。

つまり入居開始日（家賃発生日）ではなかったりするということです。

 

上記の決済日以降か前日かで、家賃の取り分は決められています。

では仲介手数料やADについてはどうするのでしょう。

 

契約日が決済日より前で入居開始日が決済日以降だった場合、

売主は家賃をもらわないのに仲介手数料やADを払わされるのはちょっと平等でない気がします。

その場合、売主－入居者間で契約はするのですが（買主としては入居が決まった方がいいはずです）

仲介手数料やADは家賃集金後に新オーナーである買主が支払う、

というのがいわゆるスライド契約です。

 

売地や実需物件と違い、収益物件は付帯する賃貸借契約のことにも十分配慮する必要があります。

収益物件の売却は収益物件専門の富士企画にお任せください！

 

 

 

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物件の売り出しと管理会社

収益物件を売りに出す際、

連絡したほうがいいのかどうか、迷うところなのが管理会社です。

 

 

管理会社に言うことでどういうメリット・デメリットがあるのかを整理しましょう。

 

メリット

・物件の賃貸状況を一番よく把握しているので、

賃貸借契約の詳細など売買時に開示しなければならない情報を引き出しやすい。

・知らせることで空室の内見の為の鍵の手配などスムーズになる。

 

デメリット

・管理を外されることを想定し、管理業務がおろそかになる可能性がある。

・募集している部屋が決まりづらくなる恐れがある。

・売却を好ましく思わない場合、売買に関する情報収集に対して非協力的になる恐れがある。

 

メリットは主に情報の開示関連です。

ただこれは話が詰まってくれば全て解決しなければならない問題です。

 

デメリットはなんらか機嫌が悪くなる、といった類の話です。

物件が売られる予定ができたから、仕事をちゃんとやらない、対応が悪い、

まるで子供のようなことですが、実際にこれを恐れている方が多いのが実情です。

 

管理会社は売却を始めると機嫌が悪くなるのか？

実際そんな会社の方が少ないと思います。

そんな対応をしたところでその会社にも何もメリットはないのです。

 

ただこちらからも気遣いをすることでプラスの要素になります。

一番は管理条件です。

売りに出されている収益物件で「管理条件付き」という条件をたまに目にしますがあれです。

 

購入する側としては特段近くで付き合いのある管理会社があるなどの事情がない限り

管理条件はそんなに嫌がられる条件ではないと思います。

むしろ、物件の管理を引き続き行うことに意欲的である→やる気・自信がある、ともとれます。

 

しかも管理条件といっても契約して大抵の場合が3か月前予告で解約もできます。

それと天秤にかけてみると意外と簡単に答えはでるのではないでしょうか。

 

 

 

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売れそうな物件と売れなそうな物件

富士企画では様々な収益物件がいつもたくさん集まっています。

その中でもこれは売れそう、売れなそうというのが

ぱっと見たところで印象として抱きます。

売買の担当者が抱く感情は購入検討者側にも伝わるものなので

この印象は結構大事なものです。

 

 

あくまでも印象の話なので実際のところは詳しく調べてみるとそんなに安くない、

というものも多いと思いますがそう思わせたら第一段階では成功ということです。

ではどういったものが良い印象を抱くのでしょうか？？

 

・綺麗なものはやはり目をひかれる。

いくら物件がきれいでも写真がない、字が汚い、間取図が汚いとやはり印象は悪くなります。

嘘はいけませんので写真を加工して壁を綺麗に見せると誇大広告ですが、

天気がいいときの写真をつかったり良い角度から撮るなどの工夫はした方がいいでしょう。

 

・情報が少ない物件はやりづらいと思われる。

物件情報としてよく購入検討者から最初に見せて欲しいといわるのが

「間取図」「レントロール」「ランニングコスト」「修繕履歴」などです。

販売図面では概要と間取り図しか情報がないケースが多いですが

 

そこも穴だらけだと

売買の仲介業者は「売主からしっかりヒアリングがなされていない」

と思ってしまいます。

そうなるとこれから詳しく調べて売買に進めていくうえで色々と障壁が多そうだ、

と感じられるということです。

しっかりと情報を明確にして売却に臨むべきです。

 

・表面利回りは高いほうが良い

投資商品なので当然ですが、

これもどこまでを収入にいれるか、というジャッジが必要です。

例えば水道料は検針して実費分を請求しているのならば収入ではありませんが、

定額で頂いて、請求が来た額を支払ってもいくらか手残りができている、

のならばこれは収益です。

表面利回りをよくするのであればこういったところから対策を練っていく必要があります。

ただし、「家賃を高く募集する」というのは見えようによっては悪質なのでお気を付け下さい。

 

 

 

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