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収益物件売却時の付帯設備表について
収益不動産売買の際、契約書類に「付帯設備表」を添付する場合があります。
付帯設備表の内容は建物や内装設備について設備の有無を告知するためのものです。
収益物件の売買特有なのが、賃貸中なので中が見れない、という点です。
購入者が自身で利用する実需の物件であれば、入居中であっても日取りを決めて中を確認頂き、内装設備は当然確認されることかと思いますが、収益物件で店子さんの借りている部屋には入ることはできません。
そこで付帯設備表でわかる範囲での告知を行うわけですがこれが急に言われると記憶の範囲の話になるのであいまいな情報を不動産の契約書類に残したくないと思うのが普通だと思います。
そうならないよう、まず売却時までに気を付けておいた方がよいことは、
・購入時に設備表は確認し、何があって何が不明なのかを把握しておく。
・購入前後にかかわらず、空室部分があれば視察しておく＆写真を撮っておくことで入居後に確認できないリスクを少なくする。
・自身で見に行かない場合でも管理会社にその旨お願いしておく。
以上の点に気を付けるだけで、付帯設備表が全く書けない！
ということもなくなるはずです。
ちなみに富士企画も含めて一般的な中古収益物件の売買では
付帯設備表にある設備については瑕疵担保免責、現況優先とすることが普通です。
従って、内容について売主側であまり責任が大きいものではないのです。
あくまでも次に購入される方がアパートの内容を把握できるように用意するものですのでわかる範囲で詳しく書いてもらえるのが一番よいかと思います。
こういった慣例は不動産売買に不慣れな方では分からないところも多いのではないでしょうか。
富士企画は収益物件仲介専門会社です。
いろんなケースの収益物件売買にかかわってきました。
そのケースごとに一番合ったアドバイスをさせて頂きます。
具体的な内容がない場合でも結構ですので是非お話をお聞かせ下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件の売却はまず融資から
連休も明けて初夏を感じる空気になって参りました。
富士企画では収益物件を購入されるお客様向けに様々な金融機関さんとタイアップして融資セミナーを随時行っております。
収益物件の要は融資といっても過言ではないことは物件を持たれている方々ではよくお分かりだと思いますが、
そうはいっても最近新規購入を考えられていない方は最近の収益物件融資がどのような状況かあまり詳しくは把握されていない方も多いのではないでしょうか。
そこで富士企画では収益物件売却をお考えの方でも融資セミナーへの参加は有益と考えております。
もちろん、金融機関さんとのタイアップセミナーではその金融機関さんに焦点を当てた内容となっておりますので他の融資も含めた総合的なお話しは富士企画とセミナー後にお話しして頂ければいいと思います。
物件を売る為に、買い方を考えることはとても重要です。
さらにその金融機関で融資を受けて購入される場合の流れも分かってくると思います。
「不動産屋でいきなり対面で話はちょっと気が引けるな…」
という方にはこういったセミナー形式でのご来社の方が入りやすいのではと思います。
富士企画のセミナー情報はこちらでご覧になれます。
皆様のご参加お待ちしております。
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ゴールデンウイーク中も売却相談承っております！
いよいよ週末から世間はGWですね。
旅行に行かれたりいろいろ予定がぎっしりな人もいれば
特に出かけずにゆっくり、という方もいるのではないかと思います。
普段忙しい皆様におかれましては普段は夜遅くしか時間がなく、
収益物件の処分を考えているのにじっくり考えられないため話を進められなくて困っている、という方もいると思います。
不動産屋は業界的に長期連休はしっかり長くとる会社が多いです。
他の会社も休むので業者間の仕事はストップしてしまいます。
ただ物件の売却であればオーナーさんとお話ができればそれで事足りますのでこういった連休中でも是非ご相談いただければと思います。
富士企画も会社としてはゴールデンウイークになりますが連休中も売却のご相談を承ります。
出ている社員が少ないため、もしご相談の際は事前のご予約をお勧めします。
富士企画はいつもお客様の時間に合わせて仕事をするように心がけております。
どこも休みの時にもすぐ連絡がつく、便利で頼れるパートナーです。
連休中ちょうど時間があいている方は是非この機会をご利用下さい。
ご相談お待ちしております。
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GW前の契約
来週からは一般的にはゴールデンウイークに入る企業も多いのではないかと思います。
不動産の売買の慣習として、「大型連休前には契約」というものがあります。
これは、決済ではなくあくまで手付契約の話です。
不動産の売買ではこれをもって初めて契約は拘束力を持ち、お互いの意思を確認したということになります。
この契約を大型連休前には、というのはお互いの意思が固いうちに、という意味合いが強いです。
これは特に買う方、買主側に言える話です。
収益物件は所有していない人の方が多く、興味がない、そもそも知らないという人も含めると、
全体で言うと過半数を超えることになると思います。
ゴールデンウイークなどの大型連休時には実家に帰省したり、親戚が集まったりする場合も多く、
その時、バブルで失敗を多く見ている人たちは「不動産は失敗する、やめたほうがいい」
「そんなうまいように聞こえる話はやめた方がいい」
借入に否定的な人たちからは、「そんな大きい負債を抱えるなんてリスクが大きすぎる」
などいろいろとどちらかというと否定的な意見を言われる可能性が高いです。
身内の方々は親身で言ってくれていることだとは思います。
人間知らないものは基本的に怖い、危ないと見てしまうものです。
そのような機会が多い大型連休を売買契約を控えた状態で入ってしまうと
一度買おうと思っていた物件も親族の反対によりやめてしまうこともよくあるのです。
そんなわけでもし納得できる売価で契約できる可能性があるのであれば
多少急ぎであっても契約に踏み切る、という判断もありなのではと思います。
売却を依頼している方はこの段階で一度販売状況、反響状況を確認してみてはいかがでしょうか。
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ごっそり空いてしまった収益物件を売却する
収益物件は賃貸収入で成り立つものですので現況の入居状況は非常に重要です。
入居状況が悪い→埋まらないアパート
と単純に思われてしまうリスクが高くなってしまいます。
当然、空いているアパートの方が値引きしなければならない可能性が高まります。
ただ今日お話しするのは空いていてなかなか埋まらないのではなく、
急に最近空いてしまって見栄えが悪くなってしまった、、という場合です。
しかもこの時期の空室というはネガティブに捉えられがちです。
これから繁忙期も抜けてしまうのでこれからの入居がいつつくのか幾分不透明に感じられると思います。
この場合、もちろん物件を販売する営業マンの手腕によるところが大きいです。
ただそれを手助けすることもできます。
これが「埋まる物件」だということを証明したいのなら
これまでの運営状況の履歴を何年分か用意して出すのがまず手っ取り早いです。
これまで3月4月に退去がでても2か月以内に決まっている例が複数あったり、
これまで高稼働で推移している資料を見せれば購入検討者にアピールできます。
こういう時の為に、今までの入居状況を表にしておくと便利です。
是非ご売却を検討の場合はこちらも作ってみてください。
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売却をする理由を考える
収益物件を売却する場合、だれにも必ず理由があります。
運営が大変だから、売却益を得たいから、など色々ありますが、
何らか目的があって売るわけです。
富士企画では売却する理由を必ず聞きます。
売りに出されている物件について
よく購入検討者さんの方から売却理由を聞かれますが
これはどちらかというと、価格交渉の材料として聞かれる場合が多いです。
富士企画で売却の相談を受けた際に売却理由を聞く場合はその目的が違います。
売却をする理由が、目的に対して一番有効な手段かどうかを確かめるのです。
不動産は高額な資産ですので売ることによって資産状況が大きく変化します。
それによって良い面も悪い面も必ず出てきます。
例えば相続の準備として不動産を売却する際、
現金となれば分けやすくはなりますが、相続税は多くかかるようになるので
相続人の方が受け取る資産は目減りしてしまいます。
ただこれもその物件の金額によりますし、今売ることで相続資産を最大化できるのであれば売った方が良いことになります。
富士企画ではこういった売却の相談をいつも承っております。
なぜ売るのか、再考してみるとまた違うルートも見えてくるかもしれません。
是非一度弊社スタッフと一緒に考えてみて下さい。
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プロパンガスの料金透明化と収益物件の価格
郊外や地方の一棟売りアパート、マンションではプロパンガスを利用されているところも多いと思います。
一方、ご存知の方も多いと思いますが、プロパンガスの料金の透明化が進められています。
プロパンガスの供給世帯は減少傾向にあり、
プロパンガス業者の競争は一層激しくなっています。
電力の自由化により同じエネルギー分野としてこれに加入しているプロパンガス業者も多いようです。
プロパンガスの競争は価格面が大きいところですが、
収益物件を所有している皆様としては、価格ではなく＋αの「サービス」のところの方が気になるところだと思います。
ご存じの方も多いと思いますが、この「サービス」の分はプロパンガス業者の利益を減らすか、
ガス料金を値上げすることで大部分をカバーしています。
ガス料金の透明化ではプロパンガスのサービスを享受していたオーナーには打撃となることが予想されます。
入居者側からのガス料金に対する要望が厳しくなればプロパンガス業者も今まで通りのサービスを付加することが難しくなってきてその分オーナーの負担が増えることに繋がります。
従ってプロパンガス業者によるサービスで賄おうと思っていた修繕が出費となる
→収益性の目線が厳しくなる、という現象が近い将来でてくるかもしれません。
富士企画としてお伝えしたいのは、この影響が出てくる前に売却を検討している方は進めた方がいいこと。
ガス会社との契約内容などが入居者の負担にどの程度なっているのか把握することです。
ただ料金の透明化は社会的にはメリットのあることですし、賃貸物件の大家として良いサービスを考える機会にになると思います。
もちろん、信頼できるガス屋さんも多くいらっしゃいますのでご紹介いたします。
収益物件売却も含めてご相談お待ちしております。
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収益物件売却はまず個別面談から
富士企画では収益物件売却の為のご相談を随時承っております。
もちろん、収益物件の売却の意図は様々ですし、
査定の結果売却をしない、という結論に至る場合も多くあります。
ただ、売却はしない、といっても「今はすべきでない」ということですから今後売却に適した時期が到来するということです。
収益物件は所有しておけば月々収益が上がってくるものです。
キャッシュフローを貯める、
減価償却をする、
目的は様々ですが、待つことで解決できる問題も多いです。
また、収益物件の売却はその物件への投資の最終地点でもあり、
次の投資への準備の始まりでもあります。
安く買った物件は高く売れて売却益がでますが
当然同じものを仕入れることは難しいです。
しかしこれで売り時を誤ると売却益が大幅に減少し
キャッシュフローでカバーするのがかなり長くかかってしまう、
というケースも多く見てきました。
富士企画では収益物件の仲介をずっと行ってきました。
物件の売り時、買い時はよくわかっています。
近い将来の売却益は、相場がどうなるかは予想の域を出ませんので
入居者から得る家賃収入よりも圧倒的に不明瞭なものであると思っています。
その辺のバランスをとって確実に投資を成功させることが富士企画の仕事だと思っておりますので
一度相談に来てみて下さい。
想像していたよりも違う見解がきっとあるはずです。
富士企画はお客様の時間に合わせて仕事をしています。
早朝でも深夜でも、連休中でも対応できるように調整できますのでいつでもご希望の時間をお伝えいただければと思います。
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4月からの不動産投資
早いもので桜も開き始め、4月に入りました！
富士企画もこれから気持ちを一新して臨む所存ですのでよろしくお願い致します。
さて4月といえば、入学式や入社式など新しいことがいろいろとあるこれまた忙しい時期ではありますが、
収益物件を持つ方としては固定資産税の請求が来る月でもあると思います。
場所によって多少の違いはあると思いますが、
平成29年度の固定資産税評価証明、公課証明書は4月に入ってから出ます。
したがって固定資産税・都市計画税の清算については
3月中の決済の場合は28年度のものを準用しておりましたが、
4月からは29年度のものが必要になります。
4月は入れ替わりの時期でもあります。
金融機関の担当者にも最近辞令がでた話をよく聞きます。
銀行の担当者が変わるだけでカラーが全く違ってくる場合も何度も経験しています。
それがこの期初という時期とも相まって様々な変化が諸所で起きているのだろうと思います。
当然金融機関の融資が変わってくると今まで思っていた売却方法と変わってしまいます。
富士企画では各自金融機関の姿勢に対しては情報収集をしておりますので
お気軽にお問合せ下さい。
なんとなく悪い情報の方が目につきやすいものですが、ピンチはチャンスでもあります。
まずは動いてみることです。
ご相談は仕事前の朝方の時間帯でも、夜遅い時間帯でも、事前にご連絡頂ければ対応しております。
一度お越しになられた方でも結構です。
お問合せお待ちしております。
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もうすぐ3月も終わりです
1月は行く、2月は逃げる、3月は去る、
とはよく言ったもので本当にそう感じます。
もう3月も残すところあと3日となりました。
ここで今期について振り返りたいと思います。
出典：「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）」
収益物件市場の動向は
昨年に続いて堅調に推移していると言えると思います。
例えば健美家さんのレポートをみてみると、
一棟物の利回りはなんと4年も連続で低下しているそうです。
要は値段が上がっているということです。
投資物件仲介をずっとやっている富士企画としては、
ほぼ横ばいに感じていますが、実際はまだ上がっているようです。
5年位前に購入されている人は相当上がっているんじゃないでしょうか。
羨ましい限りです。
ただ、もっと早くに判断されて売却された方も多いのではないかと思います。
区分マンションに関しては健美家さんのグラフでは一昨年（2015年）がピークとなっています。
ここまで上がってきた経緯を考えると上がり切ったら下がると考えるのが普通です。
一棟物件もここから下がってくる可能性は十分高いと思います。
今のところ収益物件に積極的に融資をしている金融機関の方でも
特に良い話（融資が出やすくなる）は聞いてません。
利確を考えられるならそろそろ考えられた方が良いのではないかと思います。
不動産は急に暴落もしないと思いますが、
高額なので売り出してすぐ現金化できるものでもありません。
まずはどれくらいで売れるのか…？？
富士企画にお問合せをお願い致します。
ご連絡お待ちしております！
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