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これは収入になるのでしょうか？？
収益物件を売りに出す場合、収入がいくらあるかは重要な数値です。
家賃はもちろんメインの収入になりますが、収益物件にはそれ以外にもいろいろな収入があります。
物件を売るときは想定利回りを上げたいですよね。
それらはどのような扱いにすればいいのでしょうか。
一度、家賃収入以外の収入を整理してみましょう。
・駐車場代
これは所有不動産である土地を区画で貸しているわけですから立派な収入です。
駐車場の契約に基づいた金額が想定利回りに算入されます。
・電気代、水道代、ガス代
これは「取り方」に依ります。定額で取っているならばそれは収入、実際にかかる分が支出になります。
従って定額の取り方ならば想定利回りに算入してもOKです。
・自治会費
町会費と言われたりします。これももらう分と支払う分が一致しないものであれば収入と支出で別にし想定収入に加えます。
ただもらう分がそのまま支払う分ならばこれは収入とはならないです。支出ともなりませんが。
・自販機の収入
自動販売機を設置しているオーナーさんもいらっしゃると思いますがこれは収入ですよね、物件の敷地の有効活用といえます。ただし定額ではない収入であれば想定収入を計算しにくいものとなります。あくまで想定収入は契約に基づいた安定収入です。これは太陽光収入にも言えることです。
・電柱やインターネット機器、アンテナなどの収入
電柱やアンテナは設置料なのでこれは収入です。
しかしフレッツ光などでよくあるインターネット機器の設置による電気代の立て替え金のようなものについてはどうでしょう。
実際、このインターネット機器の立て替え分は実際に支払った電気代のうちどこまでなのかわかりません。
すなわち、収入と支出が一致しないので収入と捉えることにしています。
いくつか挙げましたが、これ以外にもいろいろな収入があることと思います。
物件を売る際に物件の収入の項目を色々挙げるのは高く売る為の第一歩です。
口座を一度よく見てみてください。
中には数年に一度のものもあったりするので申告書を見るのも一つだと思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
高利回りってどれくらい？？
収益物件を購入する方が一番気にするのが「利回り」です。
まあ当然ですよね、富士企画のお客様でも多くの方が
資産価値などよりも利回りをまず見るポイントとして挙げています。
利回りは高ければ高い方がいいわけですから
皆さん高利回りの物件が欲しいと言われます。
また、不動産業者の作成する販売図面でも高利回りというフレーズはしばしば使われております。
ここで高利回りというと何％が高利回りなのでしょうか？？
例えば23区内でいうと最近は8%を超える物件がなかなかありません。
超えていたとしても所有権ではなかったり、接道に問題があったりです。
従って8%で高利回り、という感覚になります。
これが北関東の築古のアパートになると利回りの水準はぐんとあがります。
これは購入者層も都内で購入する人よりも利回りを重視する方が増える為、拍車をかけていると考えらえます。
10%くらいでも普通、12%くらいからが高利回りと感じられる感覚になります。
これではファミリータイプなど広い間取りの物件はこの土俵で勝負するのは難しいことがわかると思います。
ただ、北関エリアで築古木造アパートは利回り10%では売れないか、というわけではありません。
それ以外の土地の積算評価であったり、物件の規模や経費率であったり、利回りはあくまで表面利回りなので物件の別の良いところを探してあげればいいわけです。
いいもの＝安い、は近いですが少し違います。
利回りが高い≠安いと、同じです。
富士企画は買う方にもいいものを買ってもらいたいと常に考えております。なのでまず隠れた悪いところがないかは探します。
物件を順調に運営して投資が成功することが一番なのでその目標に向かって物件のいいところも常に探すようにしています。
是非お持ちの物件を見せてください。
売主様には物件のアピールポイントを最大限に生かして売却して頂きたいと思っておりますのでよろしくお願い致します。
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売るときに太陽光発電は得か損か？？
近年、共同住宅の屋根などに太陽光パネルを設置して投資運用しているケースをよく目にします。
太陽光での収入は大きくぶれがなく、
一度載せてしまえば売電契約が継続する限り、
安定した収入となり得るので投資商品としては優秀だと思います。
しかも、マンションやアパートのオーナーは設置するスペースがあれば
それを利用するだけなので土地代もかかりません。
ただ、物件を売却する際にはデメリットにもなり得るので注意が必要です。
物件を売却する際、売る方としては物件本体と太陽光の設備の合計額が売価として設定されるものと思います。
収益性については確かに太陽光が手助けする点もあると思います。
しかし、銀行の積算評価などには太陽光はプラス要素になりにくいです。
もちろん価値がないわけでないことはわかるのですが
評価だけで言うと単に高くなっただけ、になってしまうのです。
さらに良くないケースとして利回りにもマイナスの要素となることがあります。
12％で買った物件が10%で売れるとしても
売価の2割近くに相当する太陽光設備が利回り8%だと総合の利回りは下がってしまいます。
太陽光の設置を検討される際は、
物件の評価と売価のかい離をいたずらに大きくすることにならないか、
全体の利回りの足を引っ張らないか、
太陽光単体の収支、屋根にかかる負荷、メンテナンス費用も含めて検討してください。
もちろん、これは物件を売る場合の話です。
ずっと持ち続けるつもりならまた別のパターンの考え方が存在します。
間違いなく言えることは物件を売ることを想定しておくことです。
富士企画は良い相談相手になれると思います。
少し遠い将来の話でもお気兼ねなくご相談下さい。
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地方都市収益物件お持ちの方、必読です！
富士企画は収益物件専門の仲介業者です。
ですのでいつも日本全国いろんなところの収益物件情報が集まってきております。
今回はそういった地方都市に収益物件をお持ちの方にお知らせしたい内容となります。
具体的な内容はネットでは公開できませんので控えさせていただきますが
とある金融機関の融資姿勢が変わりまして融資がでやすくなる＆金利も下がります。
いつもお伝えしていることですが、
融資が出やすくなる→高く売れる！です。
お分かりの方もいるかと思いますが鉄骨、RC造のレジデンスの物件限定です。
融資の姿勢はいつ変わるかわかりません。
ただ普通数か月はやります。
これから売却相談→査定→売り出し、としても
早ければ1週間くらいで買い手を見つけて契約までもっていけるかもしれません。
今まで積算評価くらい、利回り15％以上でないと売れない、
という認識だった物件が積算評価がでなくても10％で売れるとなれば
年収1000万の物件ならば3000万円も売価があがります！
これを機に是非富士企画にご相談ください！
迅速にご対応致します！
富士企画ではお客様の時間に合わせて仕事をしています。
仕事終わりの遅い時間でも、
仕事や出かける前の早朝でも、
事前にご相談いただければご希望に合わせてやらせていただきます。
おいしいお茶もご用意してお待ちしておりますので是非お気軽にご連絡ください。
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収益物件は今が売り時！？
不動産は大きな買い物です。
数パーセントの違いが数百万円にもなってきますので価格や費用については皆さんシビアな目線で考えらえていることと思います。
不動産を売るときはその物件での収支がいったん確定するわけですから
その最終地点をどこにするか、かなり迷いどころだと思います。
その売り時について少しお話しします。
売り時を考えるとき、
収益物件の売価に大きく影響する要素のうち、銀行融資がどのような状態か、
というところは把握しておく必要があります。
数年前、アパートローンは新規参入ではないですが大手の地銀が築古の木造でも
長期間、フルローン可能な融資を打ち出したため、売買される件数も、価格も上昇しました。
これが現状に関しては最近特筆すべきアパートローンの新商品というのは
私が知る限り、あまりない状態です。
更に、以前より融資が厳しくなった、
という話もちらほら耳にするようになりました。
こうなると必然的に、成約価格は下がる要因になってしまいます。
ただ悲観することはありません。
まだ条件の良い物件（相場に即した価格の物件）は多くなく、出れば即買い手が付きます。
従って必要以上に条件を譲る必要もなく、スピーディに売却ができます。
まだ大丈夫なのです。
ただし、これがみんながやり始めると、それまで「いい物件」だったはずの条件が
「普通の物件」にだんだんとなってきてしまいます。
こうなると相場が下降し始めることになります。
ここまであくまでも予想ですが、現在は価格が下落する前段階にもなり得る状況とも見て取れるので売るなら早めに売った方がいい、つまり売り時ということになります。
もちろん相場の下落にストップをかける、景気の上昇などが起こる可能性もありますが今の段階でそれを強く感じれる人も少ないことと思います。
少なくとも今はまだ売り手には良い状況なわけですからもし決めるなら早めがよいと思います。
とはいっても売り時を判断する為に重要な要素で第一は良きアドバイザーを持つことが第一です。
色々と言われても信頼していなければ判断もなかなかできません。
富士企画が良きアドバイザーになれるかどうか、是非一度見て話して判断してみてください。
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ボロボロの戸建の売却
戸建を購入して収益物件として運用される方も多くなりましたが
高く売却するためにはどういった工夫が必要になるのでしょうか。
中古の住宅の需要が未だに高い都内などでは相場はある程度明確です。
新築の相場、中古の相場があり
中古は状態により値段が変わってきます。
都内など地価が高いエリアでは戸建の賃貸物件は非常に利回りが低くなりがちで高く売る為には空き家である方がよい場合がほとんどです。
これはマンションにも同様に言えます。
従って、収益物件として売るならば地価の低い、郊外の戸建の方が向いていると言えます。
戸建の収益物件はファミリータイプアパート以上に入居の入れ替わりが少ないと見られており、経費率が低くなるので人気があります。
一方、もちろん投資家が望むのは高利回りですので郊外の価格の小さい
（1000万以下くらい）物件が特に人気です。
この時、まず言えるのは入居中であることです。
賃貸中であれば募集して入るかどうかの入居リスクはもちろん
内見して設備にかかる費用に対する見方も低くなります。
これが現況ボロボロでとても募集できる状態でないものになると
リフォーム費用が見積もられ、
工事をしてみてから出てくるかもしれない隠れたリスクの分までカウントされます。
そのリスクとして見られる分は実際にかかる費用と比べると大きくなるのが普通です。
「収益物件は入れてから売る」のがやはり高く売る一番の近道です。
富士企画ではどうやって売りに出すか、オーナーの利益を最大限にできるよう一緒に考えるようにしています。
お持ちの物件をどうやって売りに出すか？
それとも売るのはもうちょっと待った方がいいのか？
親身になってアドバイスを致しますので是非一番初めの段階でご相談頂ければと思います。
ご相談おまちしております。
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収益物件売却時の清算金について２
収益物件売却時の清算金について、先日はこちらから支払う＝収益の清算についてお話ししましたが
逆に収益物件は経費も色々かかりますのでそちらについては日割りしてもらう感じになります。
収益物件の経費としてさっと思いつくのが以下のような感じのものです。
・固定資産税、都市計画税
・管理費
・電気代、水道代
・清掃費
・エレベータなどの機器の保守費用
・インターネットやケーブルテレビなどサービス利用料
まず、上記のうち、電気水道代などは日割りの清算をしなくても
連絡しておけば請求先を切り替えてくれるはずです。
ただし、地域によってはやり方によって割高になってくることもあるようです。
特に地域差が激しい水道代はその場所に応じた清算方法をとった方がよいと思います。
固定資産税、都市計画税は日割りにしますが、日割りの起算日が1月1日と4月1日と2パターンあります。
これは特に関西方面で4月1日清算とするケースが多く、
これで購入したときその清算方法だったとなると基本的にそのまま4月1日清算となります。
その為、ご自身が購入された時の清算方法は売るときに再度確認すべきです。
清算をしたりしなかったりするケースが多いのが管理費、清掃費などです。
ただ管理費と清掃費は当面不可欠なサービスとオプションのサービスとして違いがあります。
清掃に関してオプションのものですのでこちらをやったからといって日割り分を清算することは少ないです。
ただ清算を翌月まで行う場合で、引き続き清掃をやってもらうとなるとこの清掃費を売主が持つのはちょっと変です。
こういった場合は清掃費を清算する場合もあります。
管理費についてはどうかというと、これもケースに依ります。
管理自体が変わるとなると今までの管理会社の管理料は売主、新管理会社から管理料を買主が支払うとなりますが
収益物件の管理会社はそのまま継続するという場合も実際多いです。
この場合の管理料本来ならば家賃と同じで日割りにすべきですが、細かいところなのでやっていないことも多いです。
もちろん売主買主で納得して行うことが第一ですから
収益物件仲介の締めである決済には慣れていても細心の注意を払うよう心掛けております。
清算は終わった後でいうとかなりやりづらくなってしまいます。
気持ちよく取引を終えれるようにしたいものです。
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収益物件売却時の清算金について
収益物件が通常の住宅などと大きく違うところは
家賃収入などの収益、清掃や機器のメンテナンスなど外部委託すべき支出がいろいろとあるところです。
通常、収益物件の売買時にはそれらを平等に日割清算をします。
その日割分を便宜上、売買代金等と合算相殺して取引をします。
うまく希望金額で売却が決まったとしてもその清算分も含めて初めて「手取り」が確定します。
まず気になるのがこちらから支払う方、買主からすると収益にあたる方です。
ざっと挙げてみると、、
・家賃
・敷金、保証金
・自動販売機など付属設備による収益
・電柱やガスなどによる設置料収益
・電気代、水道代などの立て替え分を支払ってもらえる収入
もちろん、支払う方側で日割りで支払先を変えてもらえるならばそれがいいのですが
それをやってくれないケースも多いです。
例えば家賃などは当月分を先月末頃までに支払うことになっていることがほとんどですので
当月分に関しては未来の分までもらっていることになります。
決済から月末までの分は買主に支払わなければなりません。
さらに、月末になればその翌月分も入居者からは支払い済みで管理会社でも送金の手続きの変更が難しい場合があります。
そうなると翌月分もあとでこちらに入ってくるので1ヶ月分まるまる清算ということになります。
あと大きいのが敷金です。
店舗などが入っている場合は結構高額になります。
ただ敷金で気を付けていただきたいのは「返還債務が生じる分」を引き継ぐということです。
店舗などの場合、敷金ではなく保証金として預かっているケースも多く、
その場合、保証金は経過年数によって償却される契約であることがあります。
なお、特に関西に多いですが「敷引」という制度もあり、これも要は償却です。
ただし、クリーニング代など預かっていても返還債務がないものに関しては承継が必要です。
これは退去時の清算費用を借主から預かっているものですので償却とは別のものだからです。
償却がある預かり分はその分を控除した金額が承継分にあたりますので
しっかり賃貸借契約書を見ることが大事です。
富士企画でも賃貸借契約に関してはしっかりチェックするようにしておりますので
きっちりと売却するために、お手数ですがすべて確認をさせていただければと思います。
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
売りたいけどお金がない！
売るのにお金がない、というと変な話ですが、
収益物件は売ったとしても手元に売価分はまるまる残らないのです。
売却するときの費用は以下のようなものがあります。
・仲介手数料
・銀行手数料（ローンの違約金など）
・契約書に貼る印紙代
・抵当権抹消費用
・住所変更などがあった場合の登記変更費用
まずこんなところですが、契約から引き渡しまでに空室ができると
・原状回復費用
土地を切って売るなどする場合は
・分筆、測量費用
さらに大きいのが敷金です。
敷金は「引き渡す」ので費用ではありませんが
しっかり会計しておかないと敷金の分のお金がない、という恐れもあります。
購入するときも残代金から相殺という場合が多いので売るときに支払うような感覚になると思います。
特に店舗などは多額の敷金、保証金を預かっている場合もあるので確認しておく必要があります。
保証金は償却をする契約となっている場合もあります。
償却分は返還義務が消えるので、未償却分のみが買主に引き渡す保証金となります。
税金以外にも挙げてみると意外といろいろな費用がありますので
売価の決定の前にまず費用をご確認して頂くことをおすすめします。
無事に満足のいく売買を行うため、是非一度ご相談下さい。
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物件売却時のリースバックについて
収益物件売却時にリースバックと言われる方法があります。
リースバックとは、売る前は賃貸ではなく売主自身が使用していた部分に対し、
売却後は賃貸として新オーナーになる買主に対して賃貸借契約を締結し引き続き使用することを言います。
競売などでもよくある話であまりイメージが良くないかもしれませんが、
リースバックは別にお金がない人だけが用いる手段ではありません。
収益物件として購入する側としては空室になって再募集するよりはそのまま住んでいてもらって賃料をもらえた方が楽です。
ただもちろんデメリットもあります。
まず、物件の売買をした当事者が賃借人になる、というのはなんだか変な気分、と捉えられる人もいます。
これは仕方ありません、その為に賃貸条件についてはしっかり提示できるようにしておいた方がいいです。
リースバックは賃貸契約ですので書面で契約書を作成する必要があります。
そのタイミングは基本的には新オーナーに変わる引き渡し時までです。
賃貸条件として
賃料、契約期間、敷金、連帯保証人、保証会社、契約解除、原状回復などの諸条件を決めます。
とくに原状回復については通常の賃貸と違うのは新オーナーは空室時の状態を知らないという状況だということです。
お互いに安心できるようしっかりと内容を詰めた方がいいです。
リースバックで一番重要なのはその賃貸契約内容そのものです。
富士企画ではリースバック案件も時々取り扱っています。
やり方や内容について良いアドバイスもできるかと思いますので是非ご興味がる方はご相談下さいませ。
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