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新着情報
収益物件売却セミナーを開催します。
富士企画では毎月不動産投資に関するセミナーを行っております。
その中でたまに収益物件売却の為のセミナーも行っています。
昨年、『万年赤字物件を驚異の高値で売る方法』を発行しましたが
セミナーでは本では書けなかった内容についても触れていきます。
収益物件をお持ちの方であれば是非一度はお聞き頂きたい内容です。
富士企画のこともより理解して頂けると思います。
すでに他社で売りに出している方、
これから売ろうかどうか考えている方、
もちろんお持ちの物件が「万年赤字物件」でなくても結構です（笑）
お申込みはこちらからでも可能です。
8月5日（土）【収益物件を高く売却する方法】書籍に書けなかったこと！！
http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/22867
是非一度ご覧ください。
セミナー日程が都合が悪い場合などは個別に対応しておりますのでご相談頂ければと思います。
このような物件の売却についてセミナー形式でやっている例は少ないと思います。
富士企画では、不動産投資をやる上で、皆さんの役に立つ情報を常に発信したいと思っています。
物件の売却は買う時と同等の重要なイベントです。
うまい売り方を知って、スムーズに売却活動をすすめましょう！
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
管理委託契約に注意！
賃貸物件は大半の方が不動産管理会社に集金管理等を依頼されているかと思います。
その管理委託契約の内容にも売却時に大きな落とし穴がある場合があります。
その点とは「契約の解除」です。
物件を売却すると基本的に管理会社と売主であるあなたとの契約は解除となります。
そこで契約条項に契約の解除という条項があるはずなので見てみると
大体以下のような条件があると思います。
・契約の解除する場合は〇ヶ月前に予告をして解除することができる。
・契約の解除の際、甲は所定の違約金を支払わなければならない。
上の方は大体の契約についています。
いきなり明日から解約だと言われても困るかもしれないので普通2，3か月前には予告することになっています。
ただし、こう書いていてもオーナーチェンジに伴う解約の場合は大丈夫だったりします。
それか売買であっても解除予告の期間に満たない場合はその期間分は次のオーナーに管理が継続されるというケースもあります。
管理会社を変えたい、という要望がある購入者の場合はこれはちょっとデメリットになってしまうのでこの解除予告は契約時に、売買であってもこれは適用されるのか、確認をしてから契約するのがベストです。
これはいいとして、問題は下の方の違約金が発生する場合です。
見たことがないかもしれませんが、違約金が「家賃の数か月分」など多額になる契約があります。
しかもいかなるタイミングであってもです。
これは管理会社とオーナーという立場を考えてどう考えても一方的に不利な条項です。
こんな契約はしないことが一番ですが、すでにしてしまっている場合はご相談下さい。
どうにか対抗できるかもしれません。
こういった問題は事前に話をつけておくことをおすすめします。
通常の管理変更と違って売買は相手方があることです。
買主がこういった不利な契約でも引き継げば当面は大丈夫かもしれませんが
結局、問題の先送りになるだけです。不利な契約は継承させれません。
未だに不当に損をさせられている人もたくさんいると思います。
富士企画のお客様には正しい知識を持って堂々と取引をして頂きたいと思っております。
その他に、いつでもご相談を受け付けておりますので
是非、ご自身の不動産投資に不安がある人は物件を売買する前にお越しくださいませ。
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収益物件の価値は土地値だけでは決まらない
収益物件の価値は土地値だけでは決まらない、
当然のことですが、意外とそういった査定をされているケースも多いのが実情だと思います。
多いのが上物に残存価値があまりない物件のケースです。
利用されていなくてボロボロのアパートや戸建は
「直そう」と改めて考えない限りは売地の値段と一緒か、
さらに解体費用の分を引かれた査定になることが多いです。
土地が安い地域であったとすると
リフォーム費用が売価よりもかかりそうなケースも少なくありません。
そんな物件だれも買わない、と思われがちですが
きちんと修繕をして再募集をした金額まで計算しているかというと
そこまではやってないところも多いのです。
まず、そこが見逃してはいけない点です。
修繕にはいくらかかるのか？
修繕したらいくらで貸せるのか？
利回りはいくつになるのか？
その次に+αの内容も考えれます。
駐車スペースはとれないか？
駐車場代は取れるのか？
これらを全て把握したうえで、収益物件としての価値が決まります。
売地としての査定は相場が分かればすぐですが、
収益物件として稼働していない物件を収益物件として考えるには多少考えをめぐらさなければなりません。
ただし、こういった再生物件は不具合が多いものです。
収益物件を売却して手残りを多くするためには悪いところを全て提示することも
物件を良く見せるとは真逆のことですが必要です。
富士企画ではずっと収益物件仲介でやってきたからこそ
物件の良いところ、悪いところをいろいろ見つけ出せます。
これはダメだろう、と考えてしまう前に一度富士企画にご相談下さい。
新たな発見があるかもしれません。
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収益物件売却時に損をしない為に 公租公課の清算
収益物件の売却時に損をしない為に
今回は公租公課の清算についてです。
収益金は売主からすると清算で払うもの
負担金はもらうものになります。
実際収益金の方がだいたいの場合項目が少ないので抜けることはあまりありませんが
負担金はどこまで清算したらいいのでしょう？？
公租公課の清算はまずもれなく行われます。
全宅の契約書式にも公租公課の清算は条文としてデフォルトで入っています。
通常本年度の分は売主に全額請求がいくので取引の日から12月31日までの分を買主側からもらって清算となります。
ただし、こうならないケースもあります。
購入時に清算を4月1日～3月31日という期間で清算している場合です。
その場合は基本売るときもこの清算方法をとります。
7月31日に決済する場合、
1月1日清算ですと1月1日～7月30日までの約7か月分が売主の負担分ですが、
4月1日清算ですと4月1日～7月30日までの約4か月分と
倍近く違ってくるのです。決済が4月だったりするとさらに顕著に違ってきます。
ただしこの方法は関東地方では一般的ではありません。
予め4月1日清算をする場合は伝えておいた方が良いと思います。
購入資金の計算をする上で固定資産税の清算は金額が大きい場合もあるので
清算金が想定と50万も100万も違うとトラブルのもとになりかねないからです。
関西圏の物件を購入された方は心当たりがある人もいるのではないでしょうか。
これをやらなかったせいで少し損をした、という人もいるかもしれません。
先ほどもいったようにこの物件に関する特記事項として予め言っておくことが大事です。
もちろん、仲介業者が確認することも大事です、富士企画では全国の物件を取り扱っているため、様々なケースを見ています。
郷に入っては郷に従えです。
地方都市の収益物件売却時は是非富士企画にご相談下さい。
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収益物件売却時に損をしない為に、、瑕疵担保責任と境界明示
収益物件は自分で住む戸建やマンションと違って
様々な付帯契約等があります。
その為、それらをどうするか取り決めの内容によって随分金額も違ってきます。
今日はそういった取り決めのスタンダードをみなさんが損をしない為にお話しします。
●瑕疵担保責任は取るのか？
ここでいう瑕疵とは不動産の基礎的な部分に係る隠れた不具合のことです。
引き渡し後にこういった不具合が見つかった場合、瑕疵担保責任を負うことになっていれば
そちらの補修費用を負担しなければなりません。
なので内容によっては結構高額な費用負担になる恐れがあります。
ただ今まで問題がなかった物件などであれば数か月ならば新たに問題がでることもないと思います。
瑕疵担保責任を負うかどうかは宅建業者でないかぎり自由です。
一般的に多いのは2～3か月負うか、免責（負わない）かが多いです。
●境界明示はするのか？？
境界明示の方法として、地積測量図などに基づいたポイントの復元、現況測量図の交付、確定測量図の交付があります。
あとに行くほど費用と時間がかかります。
なお、現況測量図は立ち合いがないものも含まれます。
確定測量図は全て立ち合いをした上での測量図です。
確定測量図は登記をすることもできます。
まず前提として、境界明示は宅建業者かどうかに拘らず義務はないです。
なので宅建業者売主でも境界非明示というパターンはあります。
ただ買う方からすると当然やってもらった方がいいものなので
境界が不明瞭、地積測量図などエビデンスとなるものがない場合は
測量を行った上での境界明示は必要になる可能があると思っておいた方がよいと思います。
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富士企画は投資物件仲介専門会社です！
富士企画は投資物件仲介専門会社です。
不動産屋といってもいろいろあって、仲介は売主さんの利益を最大限にできるやり方と思っております。
収益物件を売却する場合、方法として
・不動産業者に買い取ってもらう
・仲介で買う人を探してもらう
主にこの二択になります。
前者の買い取りの場合、メリットとしてはスピードが速い、直接買い取りなら仲介手数料がかからないことが挙げられます。
次に後者の場合、
まず、大きく違うのが買うのが不動産業者か一般の人かというところで
基本的に不動産業者の方が買値は安くなります。
その原因として、以下が挙げられます。
・転売を視野に入れるので利益を載せなければならない
・瑕疵担保責任を取る必要がある為、そのリスクとして相場より安く買う必要がある
・一般の方よりも当然不動産のことは良く知っているので基本「安い」買い物しかしない
どれくらい安くなるかというと転売する出口の値段の少なくとも1割～2割以上は安く仕入れます。
仲介のときにかかる仲介手数料は3％強なのでその分仲介の方が手残りが多くなることになります。
富士企画は基本仲介で売れる値段をご案内しています。
最初高く設定しておいてじりじり下げようとかはあんまり考えてないです。
ただ急いでいたり、一般の方が購入しづらい物件の場合は業者さんの買い取りを進めることもあります。
ただその急いでいる理由も聞いてみたら
そんなに急ぐ必要がなかったり、そこまでして急ぐメリットがなかったりします。
まずは、一度ご相談下さい。
収益物件をなるべく高く売る方法として富士企画で何かしらご提案はできるはずです。
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譲渡税がお得になる時があります！
収益物件を売却した時、さらに個人所有のものであった場合は
基本的には分離課税ですのでなかなか節税しづらいものであります。
しかも、不動産の譲渡税は短期譲渡で30％、長期譲渡で15％と結構なボリュームがあります。
※さらに住民税、特別復興所得税が課され実際は40％、20％を超えます。
しかし、税制にはいろいろな特例があります。
不動産投資は税金が肝だとはよく言われますが、知っていたのといないのでは大違いです。
今日はこちらをご紹介いたします。
タイトルでいうと「平成21年及び平成22年に土地等を先行取得したときの特例」
と言われるものでその名の通り、平成21年、平成22年に土地を購入している方が対象の特例です。
内容は譲渡益の60％～80％を控除するというものです。
これは実際当てはまる方がいればかなりの優遇なのではないでしょうか。
この特例の背景としては、平成20年のいわゆるリーマンショックによる不景気の対策の一環で施行されたものらしいです。
当時、不動産価格も下がって、銀行融資も厳しくなり、買いづらい時期ではありましたが
その時買って今持っている人はおそらく価格が上がっているのではないでしょうか？？
ただし、この特例は取得から10年以内の売却の場合となっております。
したがって平成31年、平成32年をもって特例除外となってしまう可能性があります。
まだ2、3年先の話ですが、もしこれが初耳だったという方は一度相談してみて下さい。
不動産の売却は売り方によっては時間がかかる場合もあります。
富士企画では社員全員、親身になってアドバイスをしています。
別にお金にならなくても正直にその人の為になるアドバイスです。
不動産の営業というものは信頼がまず第一と思っています。
だからいつもお客様にお客様をご紹介されております。
これからも信頼されて紹介される会社でありたいと思っています。
もしこちらの記事を読まれた方で富士企画をよく知らない、という人は一度見に来てみて下さい。
朝でも夜でも、土日祝日でも事前にご連絡頂ければいつでも大丈夫です。
ご相談お待ちしております。
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投資物件売却時の写真は大事
7月に入りました。
季節的にはいよいよ夏になる感じですが、投資物件売買は上期が半分終わったところでひと段落という印象もあります。
これから投資物件の売却を始めるにあたって、時期的に懸念されるものとしては賃貸の閑散期というところがあります。
投資物件の入居率は売価に大きく影響するため、入居率が低い場合は入居付けをしてから売りに出したいところですがこの時期は人の動きが少なくあまり頑張っても決まらないイメージがあります。
しかし引っ越し業者さんが年末年始や期末だけ忙しいかというとそうでもありません。
この先の動きやすい時期は8月お盆の時期です。
そろそろお盆の一ヶ月前になってくるので引っ越しを考えている人たちも動くころです。
繁忙期ではなくともこういうスポットは逃したくないところです。
また物件は晴れたときの方がきれいにみえます。
写真は馬鹿になりません。
インターネット広告で写真がないものはアクセスもかなり減ってしまいますし、条件としてはそんなに印象が強くなかったとしても写真で良くなることもあります。
また投資物件を探している方はすぐに現地にはいきません。
皆様の中にもよくやられる方もいると思いますがストリートビューで歩いてみるのです。
ストリートビューは結構な範囲をカバーされているので住所がわかれば写真がなくてもすぐそれで見れます。
ただストリートビューは物件の宣伝のために撮られてたものではありませんからあまり光の具合が良くなかったり、修繕前の古いものだったり、雪が積もってたり、とどっちかというと悪いところが目立つものです。
もし修繕を最近されたりしたのならなおさら、直近の「いい写真」があった方が物件は売れやすくなるのです。
富士企画で売却を任されている物件も写真を撮りに行ったりしますがたまたまいい天気とは限りません。
物件に一番よく行くのはオーナーか管理会社でしょう。
自分で行くのが難しければ管理会社に天気が良いときの写真をお願いするだけでかなり役に立つと思います。
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収益物件売却時の申し込みルール
収益物件に限らず、不動産の売却時にはいくつかのルールがあります。
これは一般のお客様においては自分で決めるというより、
売却を任せた不動産屋の提案によって決まるケースが大半だと思います。
通常、物件を売りに出したあと申込があった場合、
その申し込みの内容で契約に進めるかどうかの判断をします。
金額がいくらか、停止条件があるか、その他特殊な条件があるかどうか
内容を吟味して契約内容を決定し、
日程を決定し、
書類を作成して、契約に進めるのが通常です。
ただこれは1つの申し込みについてする話であり、
申込が複数あった場合はどうするのかルールを決めておかなければなりません。
人気がある物件は複数申し込みがあったりします。
媒介業者で到着がほぼ同時、というのを除くと申し込みは時間的に順番をつけることができます。
この順番が買付順、申し込み順というものです。
この順番に従って、条件として納得できるかどうか判断して頂きます。
このプロセスもまた分岐点があり、
条件が合わない→申込者にこちらの希望条件を提示する
条件が合わない→次の申し込みを検討する
という方法が考えられます。
当然、3件申し込みがあって後の申し込みの方が良ければ3番目で検討したい、となるのが心情です。
ただ先に申込があった方が3件目の方と同条件でもいい、という場合もありますのでそこを確認してあくまでも交渉権は申し込み順を優先するのが申し込み順です。
これはどっちがいいとも言えませんが、売主である自分が一発で判断する、となるとなかなか判断基準が定まらず難しいこともあるのではないでしょうか。
あとは気を付けるのはその他の条件です。
不動産の契約は様々な条件があります。
融資特約だけでなく境界の明示や瑕疵担保責任、リフォームして引き渡しなど費用が掛かる事項もあります。
一番大事なのは信頼できる媒介業者であるかどうかです。
信頼できるところであればプロである業者の意見を聞くのが手っ取り早いでしょう。
自身の利益のみを考えて申し込み状況を全て明らかにしないなど論外です。
結構悪い不動産屋はまだいるのです。
富士企画はもちろん売主さん、買主さん最大限の利益を考慮して仲介をしております。
信頼できる不動産会社探しの候補の1つに入れてもらえればと思います。
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富士企画株式会社
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富士企画オフィスをご紹介
今日は、富士企画のオフィスのご紹介です。
不動産屋って言われるとちょっと行きづらい…
そんなイメージを払しょくするよう、遊び心溢れる寛げる空間づくりを目指しています。
こちらが接客ルームです。
富士企画新川の趣味でサーフショップをイメージした内装＆インテリアにしております。
富士企画カラーである緑も観葉植物でふんだんに取り入れております。
こちらに通されますと、お飲み物を選んでいただきます。
寛げる空間にはやっぱりおいしいお茶が必要です。
今は夏になるので大半の方が冷たいものをご希望されますが
おすすめはいろいろ揃えている茶葉から淹れるお茶です。
特に紅茶に関しては様々なハーブティーをご用意しております。
紅茶が好きな方は是非。
プロテインもあります。
接客ルームの端っこにトレーニングマシンもあります。
もちろん、お越しになられた際やってみられても結構です。
メニューにないものもあったりするので（メニューにあるものを切らしておりましたらすみません…）
時間に余裕があればスタッフにお尋ねください。
収益物件の売却はまず信頼関係が大事です。
そのためには一度会っていただくことが一番だと思います。
富士企画の会社の雰囲気を感じていただく為にも
是非一度オフィスにお越しください。
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