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誰にも知られず売却する②
売却することは言いたくなくてもやはりいくらかは伝えなければならないものです。
・管理会社には言わなくてはならない
・親族に関係がある物件ならば言わないとあとあとトラブルになるかもしれない
上記は仕方ありませんが、
入居者、その他の不動産会社には知られずに売却を進める方法はあります。
というかそのように売却される方はとても多いです。
やはり、入居者にばれるリスクは大きいですし、情報が出回ればいろいろなリスクがあります。
具体的にはネットなどの広告をうたないこと、レインズに掲載しないことです。
広告を控えめにする→売れづらくなる
この影響は少なからずはあるかもしれません。
ただ富士企画では相場通りの価格で売れる値段であれば仲介会社の努力次第でこれは克服できることだと考えております。
おまけに、広告を出し過ぎると色々リスクがあります。
ずっとネットに出ていて売れ残り感がでてしまったり、
色々な不動産屋に銀行打診などをされて銀行側で逆に審査を通しづらくなったり
極論をいうと広告は便利ですがやらなくてもどうにかなるのです。
富士企画は色々な物件を仲介していますが
富士企画のスタッフも口をそろえて、「未公開」「出回っていない」物件がお客さんをつけ易い、
と言います。
逆に情報をクローズすることによって、
だいぶん語弊がありますが“プレミアム感”を出すこともできることもあると思います。
大事な収益物件の売却は出だしが重要です。
そこで失敗しないよう、富士企画に相談してみてください。
売却相談は、いくらで売るか、だけではありません。
いつ、どのようなやり方でその部分部分だけでも相談に応じます。
ご相談お待ちしております。
収益物件専門仲介会社としてのベストな意見をお伝えできると思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
誰にも知られず売却する①
不動産の売却はあまり人に知られたくない、という人も多いと思います。
特に収益物件の場合、いくつかあまり公表してしまうとリスクもあります。
・アパートやマンションの売却→土地の買取業者から営業される
戸建て用地などより広い敷地をもつアパート、マンションの敷地は安く手に入るのであればすぐにでも買いたいという業者がいっぱいいます。
・入居者や管理会社に知られたら…
これは賃貸経営をするオーナーとしては大きな問題です。
入居者に売りに出していることを知られるのはもちろん、レントロールなんか見られたらたまったものではありません。
管理会社についても、仕事をもらっている立場なわけですから、
売りに出す→今の関係が変わるリスクがある、となるわけです。
このようなリスクがあるわけなので知られずに進めれるのであればそれに越したことはありません。
ただこのうち管理会社にだけは最終的には伝えるほかありません。
もう一つ伝える必要がある場合があるのが親族です。
もともと先代から受け継いだものであったりすると、
大きい金額が動く取引になるわけで、親族に相談する必要があったりします。
売却の話を聞いたところで
反対されたり、妨害されたり、嫌がらせをされたり
今まで仲間だと思っていた親族が豹変することもあります。
こんなことを言うのは憚られますが、大金は人を変えることがどうしてもあるのです。
ただやはり境遇によりますが、
親族にも報告が必要な場合もあり得ますのでそこはよく考えたうえで
事前に相談すべきか、それとも事後報告にすべきか判断するべきです。
以上を踏まえて、
富士企画に売却の相談を頂ければ幸いなわけですが
そもそも、今売りに出すべきか、売らないべきか
広告を出すべきか、管理会社などにも伝えた方がよいか
などご相談頂ければお話致します。
親族ではありませんが、富士企画スタッフは
お金どうこうよりも、お客様が本当にどうしたらいいか、考えるようにしています。
これは本当です。
なぜなら、不動産取引はこの信頼関係が何よりも不可欠だからです。
これだけは時間をかけてまじめにやって獲得していくものです。
まずは一度会社に来て話してみて下さい。
スタッフの裏表のない素の対応をご覧いただければと思います。
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抵当権の抹消について
収益物件の売却が決まり、引き渡しの際、
気を付けて頂きたいのが抵当権の抹消です。
抵当権の抹消は売主の義務です。
これは決済時に必ず、抹消できるよう準備しておかなければなりません。
もし、抵当権が抹消できない場合は違約となる恐れもあります。
一方、銀行はどうかというと基本的には面白い話ではありません。
お金を貸して利子を取る商売をやっているわけですので
貴方がいいお客様であればあるほど貸し付けておきたいのです。
稀に銀行から「売るのをやめてくれ」というケースも聞いたことがあります。
円滑に取引を進める為、この抵当の抹消は特に優先して十分配慮する必要があると言えます。
まず、気を付けるのは抹消するには事前の申請が必要だということです。
通常、1週間から2週間程度前には、（長いところは1ヶ月というところも！）
物件を売るので全額返済し、抵当権の抹消手続きをする旨を伝えなければなりません。
ただ、購入したのが最近であったりすると
銀行にそのことを言うのは気が引けることもあるかと思います。
その場合は、富士企画のような収益物件専門の不動産会社にご相談下さい。
知っている金融機関であれば、どの程度かある程度はわかるかと思います。
次に問題として多いのが共同担保になっている物件の売却です。
別の物件の購入時に共同担保に入れた物件を売却するには
「いくら返済すれば抵当権抹消できるか」を確認しておかなければなりません。
「共同担保にした際の相応分を返済すればいいのだろう」
これは間違いではありませんがこの銀行がいう「相応分」は考えている金額と大きく違うかもしれません。
特にこの共同担保のケースは売却した代金からいくらかを繰り上げ返済しなければなりませんので最終的な手残り分に大きく影響します。
売却する目的が単純な現金化であれば目的を達成するために事前に確認をする必要があります。
この9月に物件を売却される方もいらっしゃるかと思いますので
もしこのことをあまり把握されていないようでしたら一度確認をしておいた方がよいと思います。
もちろん、富士企画はこういったご相談だけでも応じます。
不安な点はなるべく早く解決しましょう。
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新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
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収益物件はやっぱり利回り？？
収益物件を探す方がまず注目するのが利回りです。
一部特殊な事情を除いては投資して資産を殖やすことが目的なのですから当然ですね。
富士企画では購入のご相談の際、お客様のご希望をヒアリングしていきますが
利回りが一番大事、という方は意外に多数を占めているわけではないです。
というのも、利回りの希望はある程度はあるものの、それよりも
購入する場所であったり、間取りであったり、借り入れをする金融機関であったり、
様々な条件を組み込んで投資が成功するプランを描けるものを考えるわけです。
高利回りで、年間に300万円の利益を想定できる物件よりも、
より確実性がある150万円の方を取る、という方が意外と多いのです。
弊社新川の著書、「出口から逆算するプロの不動産投資術」でも述べている通り、出口＝売却 して利益を確定することまで描きやすい物件を求められているのです。
【出口から逆算する不動産投資術】
当然利回りが価格を大きく左右することは変わりませんが
実際の土地値や将来性を重視する人が増えてきているように思います。
富士企画にはいろんな物件情報がたくさん集まってきますが
その中から富士企画のスタッフが選んでご紹介し、成約となります。
ご紹介する際には利回りが高くなくても、何かアピールポイントがあればいいのです。
場所がいいとか、土地値が高いとか、希少性が高いとか
そのとき、1人で考えるよりも2人、3人で考える方がよいアイデアが出るはずです。
富士企画では売却で預かった物件を全員で考察します。
隠れていたいいところを認めて購入するお客様も出てくるかもしれません。
富士企画のスタッフと物件のいいところを探し、
是非喜んでもらえる物件になることを期待しております。
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収益物件を相続することになったら
相続予定の収益物件があるとき、気を付けていただきたい点がいくつかあります。
●売るかそのまま相続を受けるか
相続で一番気にされるのは相続税です。
近年相続税は控除される額も減り、基本的には税金が多く取られるようになってきています。
相続税の支払いは不動産などの資産でもできますが基本的には現金です。
不動産の資産が現金資産に対して多かった場合は相続税の支払いのために現金を支払う必要がでてきます。
それも相続する現金資産以上に上る場合も考えられます。
それは困る！という人は不動産を売ることになるわけです。
●売る場合はなるべく早い準備を
相続の開始があってからは相続人それぞれの意見を聞き、売却を進めなければなりません。
不動産の取引は複雑で大変なものです。
それが当事者が何人も増えれば当然もっと大変になります。
時間的に焦りもでます。
焦ればしっかりした売却活動もできず、結果的に高く売るのは難しくなります。
なのでそうなる前に売るのであれば売却を進めた方がいいのです。
●持ち分登記を入れるか
不動産を相続する場合、それぞれの持ち分を登記するかどうかという問題があります。
例えば子3人で3分の1ずつだから、土地建物に3分の1ずつ持ち分登記を入れたりすると思います。
ただこれは実は義務でもないのでこうやる必要はないわけです。
兄弟で持ち分をそれぞれ入れると大変なのはまた売却など不動産を動かす時です。
将来それぞれ違う地で暮らす兄弟が話し合って、実際の売却となれば実印の押印、印鑑証明の取得、立ち合いなど全員がやる必要がでてきます。
これは大変です。また意見が纏まらない場合もあります。
ちょっと悪い言い方ですが、兄弟も将来永劫仲良しというわけではないわけなので
持ち分の登記についてはそこも考慮してやった方がいいと思います。
富士企画では実際の売却にならずとも
「売却をするべきかどうか」の相談だけもよく承っています。
そして親身になって対応致します、言葉通り親や子にするアドバイスと同じ立場でやります。
不動産仲介でずっとやってきた富士企画ですので一時の利益よりも将来的な信用を得る方が大事だと考えています。
ご相談の際は是非、一度お越しになって富士企画スタッフとお話してみて下さい。
誠意ある対応を感じていただけると思います。
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9月からの収益物件売却
8月ももうあと残り1日となりました。
早いものですね、来月は収益物件の売買も最も活発になる9月です。
9月は銀行の半期決算月になります。
9月末時点での融資残高を目標値に到達させる為、各支店が総力を挙げて頑張ります。
その為、通常よりも審査がゆるくなるケースがあったりなかったりするようです。
それで物件が売れやすくなるというわけです。
収益物件が売れるか売れないか、
融資が肝です。
最近あちらこちらで「融資を締めてきている」ということを聞きます。
そうでないところも多くあると思いますが、この9月はチャンスになりえます。
いくら人気のある場所や建物だったとしても
融資がつかなければ売れません。
高額になればなるほどそうなります。
すでに9月の決済を見据えて動かれている方も多いと思います、
ここで一つ物件の売却に対して再度考えられてみてはいかがでしょうか。
富士企画では収益物件の売却相談をいつも受け付けております。
対象物件のエリアは日本全国！
すごく古い物件でも
入居率が悪い物件でも
市街化調整区域の物件でも
なんでも売る方法はあります。
これまで仲介業でやってきたのが強みです。
直に買主さんをつけるので不動産屋に間に入られて利ザヤを取られる、ということもありません。
実際に売れる価格をまず知って、それから売るかどうかを考えることをお勧めします。
是非この機会に一度富士企画にご相談下さいませ。
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業者買取＝買いたたかれる、わけではありません！
収益物件の売却の大まかな種類として
「買取」「仲介」があります。
買取ではほとんどの場合、不動産業者が買います。
不動産業者はその不動産を利益があるもの、
と見込んで買うのは通常の投資家と変わりませんが、
買ってすぐ一般の投資家に転売する気であれば
当然一般の投資家が買いそうな値段よりも安く買わなければなりません。
だから業者の買取は通常よりも安く買いたたかれると言われています。
ただこれは上記の場合であってそうでなければ
買取が仲介よりも安い、ということには必ずしもならないのです。
例えば「保有」の場合、
保有目的であればすぐに転売を考えているわけではないので
家賃収入なども織り込んでの評価となります。
さらに、不動産業者は会社ですから一定の売上をつくるもしくは仕入れをする、
税務上の必要性が生じる場合もあります。
その場合は真偽を知ることはできませんが、当面はそこまでプラスにならないような物件でも買う、という場合もあります。
次に、一般の投資家が手を出しづらい物件である場合、
通常投資家の方が購入する場合融資を利用しますが、それが使えないとなるとそもそも購入が難しい物件になる場合があります。
築古、違法建築、接道の問題、空きが多い、雑居ビル、都市計画の制限があるなど収益物件としては魅力はあっても融資がつかなればみんな買いません。
価格が大きければなおさらです。
ただこういった物件の悪い点を改善して費用をはるかに上回る利益がでるのならばこれはお宝物件になります。
例えば耐震補強工事やテナントの追い出し、私道所有者との折衝などちょっと想像がつかない工程を踏まえなければならない場合はまた同様に一般の方は手を出しづらくなります。
物件を購入する際出口を意識することはとても重要です。
ただいろんな出口がありますのでそれを知る意味でも一度富士企画にご相談下さい。
これまで仲介で培ってきた経験をもとに本気のアドバイスを致します。
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公簿売買と実測売買
不動産の取引には、公簿売買と呼ばれるものと実測売買と言われるものがあります。
公簿、実測というのは一般的に地積のことを指します。
公簿売買とは登記上の面積に基づいて売買するというものです。
従って契約した後で測量をして面積が違ったとしても売買金額の増減はしない、というものです。
ただ買主としては測ってみて大きいならラッキーなことなので文句はないはずです。
万一売主側でそれを知ったとなると少しであればいいのですが大幅に違うともうちょっと高くできたのではないか、と苦い思いをするかもしれません。
次に実測売買ですが、こちらは言葉の通り、実際に測量をして売買をするというものです。
従って契約時に測量が完了していない場合、公簿の情報より増減があった場合は
㎡当たりいくらで売買金額を調整するか、ということを取り決めて契約します。
ただ実際に大幅に違ったとなると売主は売れる金額が大幅に下がれば困りますし
買主も大幅に上がればローンを打診している場合など大変です。
ですので普通は簡易的にでも測量をして売買金額の増減はないかあっても微差になるようにしておくものです。
一方、中古の収益物件の売買はほとんどが公簿売買です。
普通、建物を建てる際に測量もしていますし、公簿売買で問題はそんなにないと思います。
ただ、とても古い物件だったり、法務局にも地積測量図がないような場合、
または広大な敷地、起伏が多い敷地だと大幅ではなくとも結構違う場合があります。
実際に測って、大きくなるものを縄伸び、小さくなるものを縄縮みといったりします。
ここで言えるのは上記のような可能性がある場合、
とくに縄伸びが生じる場合は測量を行うことで売価が上がることもあるかもしれないということです。
境界を明示する場合、どうせ測量をやるのであれば事前にやってみるというのもいいと思います。
ただ費用もかかることですので一度ご相談下さい。
敷地の状況や、測量の年月によってやってみる価値があるかもしれません。
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売買契約はお盆前に！
そろそろお盆休みに入られる方も多いのではないでしょうか。
富士企画も8月9日より16日までお休みをいただきますが、
物件の売買はスピードが命！とスタッフ皆心がけておりますのでお急ぎのご用はお気兼ねなくご連絡下さい。
さてタイトルについてですが、
売買契約（手付金の契約です）はお盆前に済ますべき、ということです。
なぜならこのお盆などの長期連休の時期、
実家への帰省などで親族、友人などで集まることが多いからです。
不動産投資は近年一般にも認知度が高まっていっているところですが
まだやはり「失敗して大損する」「うさんくさい」「口車に乗せられている」など
ネガティブなイメージがあります。
特にバブル期の不動産投資のイメージは最悪です。
そういったイメージがある方ですとまず、「やめた方がいい」と言われます。
折角見つけた買主さんもこの時期を経て戻ってくると、やっぱり再考したい、親類に反対されている
など売買にストップがかかってしまうわけです。
不動産投資は高額な投資です。
慣れている方からするとなんともないものですが、一般的に数万円といえばそこそこの大金なわけです。
そういった視点に戻ると不動産投資は大変リスクが大きいものに見えてしまいます。
他人のアドバイスや反対で途中で話が流れてしまうことは本当に多いんです。
そうならない為に、意思がまとまったところで早めの売買契約をおすすめします。
さらにこういった長期連休を挟む前にです。
もちろんどうしても日程が合わないこともあると思いますが、なるべく何とか方法がないか模索することが大事です。
富士企画では休み中でも緊急対応はできるようにしております。
売却活動をなるべくきれいに早く終わらせるため是非担当者にご相談下さい。
逆にこれから売却の方にとっては物件を検討してもらうにはちょうど良い機会です。
お盆前にご紹介する物件を必死に探しておりますので是非ご売却の相談があればご連絡下さい。
お待ちしております。
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富士企画株式会社
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『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
富士企画は収益物件仲介専門会社です！
8月に入りました。
改めてですが、
富士企画は収益物件の売買仲介を専門に行っている会社です。
もちろんそこに特化する理由と目的があります。
収益物件を持つこと人がここ近年増えていっています。
さらに持つ方の年齢層もより幅広くなっています。
中には大学生時代から収益物件購入を計画している方までいました。
その中で高額な不動産を買うにはパートナーが必要です。
それが知り合いの方や大家の会の仲間かもしれませんが、
収益物件を紹介する仲介会社もその立ち位置にいなくてはならないと思っています。
収益物件を購入するとき、出口戦略を考えることは今や多くの方が知っていることだと思いますが、その出口戦略の内容も様々です。
更地で考えるのか、利回りで考えるのか答えはいくつもあると思いますが、結果的に売れた値段が答えになるわけです。
富士企画は仲介専門だからこそ
買う人にとってこれが安い買い物か
売る人にとってこれが高い売値か
常にアンテナを張ってお互いにより良い取引となるように考えています。
収益不動産仲介でずっとやってきた富士企画は
そうやって決まる値段だからこそ
自信をもって相場といえます。
もっといろいろ探せばもっと高く買う人がいるかもしれない、
と言われればそうかもしれません。
ただ富士企画はお客様に不当に高い値段で物件を買ってもらいたくありません。
逆に不当に安い値段でさばかれるのも嫌です。
世の中の投資家さんが適正な価格で取引をして頂くことが一番だと思います。
皆さんに良いご縁があるようお祈り申し上げます。
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