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レントロールの更新はお早めに

収益物件の売買において「レントロール」は最優先される資料になります。

物件の収入状況そのものですので、当然気にされるわけです。

 

 

さてこの時期、一般的に賃貸の繁忙期、と言われますが、

2月いっぱいでは入居者の退去予告がピーク、

来月になると新居を探す人たちがまたピークを迎えます。

賃貸管理をやっている不動産屋では大忙しです。

 

ここで物件を売りに出しているオーナーは入退去の報告を受けた時の感覚がいつもとちょっと違うかもしれません。

決まってほしい、のはもちろんだと思いますが、それよりも

「退去が売価に影響しないか」

「退去後の原状回復が費用がかさむのではないか」

「再募集の賃料が以前よりも下がるのではないか」

などいつも以上にコストや想定賃料に気を使うことになるでしょう。

 

今の段階であれば3月の退去は大体連絡が来ているかと思いますが、

まだ20日これからも来る可能性は十分あります。

 

想定利回りに準じた値付けをしている方は入居状況の変化によって変わるので注意が必要です。

 

一番悪いのは悪い状況を隠蔽している、と感じられてしまうことです。

実際隠して売買しようと思っている人は少ないとは思いますが

情報が「後出し」になることによって受け取り手はそのように悪い方向で感じてしまう可能性が高まります。

 

とにかく防止策としては「後出し」にしないことです。

マメに連絡を取り、最新の情報を常に伝えること

退去予告に関してもそうです。

 

ただ、きちんと報告することは重要ですが、伝え方も重要です。

これも当然収益物件の売買をする上で、伝えるタイミングというのは難しいものです。

今度は間に入っている、仲介の営業が売主さんから買主さんに伝えるものです。

これこそ仲介業者の仕事ですのでしっかり確実にお伝えさせて頂きます。

 

収益物件の売主さんは物件のオーナーとして家を売るときよりもやることは多いです。

でもそれはそれだけ大所帯を抱えている建物を売買するのですから当然です。

だからこそ一回で確実に終わらせることが売主さんの負担を軽くすることにつながると思っています。

 

いずれにせよ、そこは何度も収益物件の売買仲介を行ってきた富士企画だからこそうまくやれる方法を知っています。

ちょっとしたことで人の気持ちは動いて大きな結果を出します。

この記事を見ていてまだ富士企画にお越しになられたことがない方も、ちょっと面倒でも一度担当者と顔を合わせて頂ければ状況が変わりだすかもしれません。

みなさんとお会いできる日を楽しみにしています。

 

 

 

〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６　第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０　　ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net

『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/

 

 

売れる売れないは2か月あればカタが付く

富士企画は収益物件専門の仲介会社です。

売りたい方の物件を売り、買いたい方に物件を紹介します。

ただ売りたい方の売値も高ければ売れないですし、買いたい方が安い物件を望みすぎても買えません。

 

 

ご想像頂ければと思いますが、利回り10％なら売れそうなものが7％だとそもそも営業マンは紹介しません。

基本「いい物件がでました！」とご紹介しておりますので、全く良いと思わなければ全く紹介されず、

売れる可能性はほぼ０％となってしまいます。

 

上記の例の続きで9％であれば、営業マンの心理としては「もうちょっと価格交渉できればいい物件！」という認識に変わります。

そこで初めて購入検討者への紹介がなされます。

そうなってくれば営業マンの見立てどおり10％くらいで指値をしてくるか、もしかすると、

「1割指値はさすがに厳しいから9.5％」

「場所が理想に近いところなので満額近くでも買います！」という方も出てくるかも知れません。

 

こうなってくれば十分売れる見込みがある状態に変わると思います。

 

なお、タイトルにもどりますが、上記のやりとりは単純にすると

売り出し→紹介→買付　これだけです。なので売り出しからすると2週間もかからないと思われます。

 

実際、売れる物件はそんなに激安！でなかったとしても大体2か月程度で売れています。

レインズに載っている他社さんの物件もそうです。

逆に条件変更もされていないのに半年後に売れる方がレアケースです。

 

物件の売却を任されている営業マンもなかなか値段を下げて欲しい、と言いづらい立場もあるのかもしれませんが

もし売りに出して暫くなにもないのであれば、客付けが厳しい、と思われている可能性が高いです。

 

ただ、断定はできません。

上記のような販売活動をまかされた業者がしてくれているか、これが前提になります。

 

もし、今売却活動をされていてなかなかうまくいっていない、と感じられている方がいましたら

一度富士企画にご相談頂ければと思います。

 

物件の売却条件設定が市場と比べてどうか、客観的にみて現在任されている不動産屋さんが合っているかどうか

収益物件仲介専門会社としてアドバイスをさせて頂きます。

 

富士企画には収益物件を買いたい方が、たくさんいらっしゃいます。

場所も特にこだわらない、という方も多数います！

 

ご相談お待ちしております！！

 

 

 

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広告を出せば高く売れるわけではありません！

収益物件を購入されたことのある皆様も一度は

ネットの広告、チラシ、屋外の建て看板などをご覧になったことがあると思います。

 

 

通常、マーケティングにおいて広告は販売力の強化にプラスに働くものです。

認知されれる範囲を広めて、潜在しているニーズを呼び起こしたりと色々な効果があると思うのですが不動産、特に収益不動産においては大量に販売を目的としている商品とはちょっと違うと思います。

 

まず、不動産はそれぞれが唯一のもの、という点が大きいと思います。

さらに所有者は登記をしているので法務局にいけば所有者は誰か比較的簡単に特定できます。

 

そこで収益物件の売却に向けて広告をどうしていくかですが、

今は情報収集の大半はネットです、ネットは一番露見することが多いと言えます。

 

しかし、一方で探し方が本格的でない方＝初心者の方は何度もネットで物件を見ます。

 

そのうちネットに長いこと出ている物件、長いことといっても2，3週間程度で、

「この物件ずっと売れ残ってるな～」と思われてしまいます。

 

まず、この現象が広告の弊害です。

売れる物件ならすぐに売れるから問題ない、確かにそうです。

ただそれは売れる物件→すぐ売れる価格で売りに出すことが必要になります。

少しでも高く売ろうと考えるならばある程度値段を高めに出す必要がある為、結局は売れるまで時間がかかってしまうのです。

 

次に、購入者の意識の問題です。

収益物件を探すとき、「未公開」「限定情報」といった言葉を目にされたことがあると思います。これには人間やっぱり弱いのです。ネットに出ている時点で未公開情報ではなくなってしまうのでこの効果を生かせないことになります。

 

もう一つ、ローンの問題です。

ネットに掲載されていることで購入検討者がローン打診する上で弊害が出る可能性があります。

現金で売れる価格帯であればこれは関係ありませんが、実はこちらの影響が一番大きい場合がほとんどです。

 

上記の理由から、できれば未公開のまま水面下での売却を進めた方がよい、とも言えます。

ただ広告を出して集客を図る必要がある場合もあると思います。

その場合は「短期で出す」のがベターです。

1週間くらいで引っ込めることで、売れ残りのイメージが残らないようにするのです。

 

富士企画では良い物件を買ってもらうことはさることながら、

良い売り方も常に考えてきました。

 

物件を売りたいけどどう進めたらいいかわからない、

そんな方には一から、最善の方法をお伝えできると思います。

 

みなさんのご相談お待ちしております。

 

 

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売却する物件のガス会社変更

投資家さんの間ではプロパンガス会社によっては

収益物件の運営上様々なメリットを享受することができることをご存知の方も多いと思います。

しかし、向こうも商売です。その分しわ寄せがくることを知っておく必要があります。

 

 

プロパンガス会社との新規契約特典として

例えば、インターフォンやエアコンなどの設備からキャッシュバックとなる現金までいろいろありますが

ガス会社はその経費分を当然ガス料金から回収しようとします。

通常、契約を10年や15年と縛り、

その間に設備費を償却していく感じになります。

10年で契約して1年後にガス会社を変更しようとすると

かかった設備費の90％の買い取り請求が来る、というシステムです。

さらに、あまり過剰なサービスはその取り返しの為の利益上乗せが多くなります。

あまりにガス料金が高いと入居者の家計に響きます。

 

そしてここからが売る場合の話ですが

新しく購入される方もこのプロパンガスの契約特典のことは多くの方が既知のことですので

買った場合の算段に入れている場合もあります。

知らなかった場合は算段に入れることができるメリットの一つですので

もし変更を検討するならば変更して享受できるメリットと売却時に影響するダメージ分を天秤にかけた上で判断してください。

 

また、すでに物件の売却で契約をしている場合、

ガス会社の変更は違約まではいかないとしてももめる原因になり得ます。

その場合は買主とも話し合った上で決めるべきです。

 

プロパンガス契約は多くの物件で見かけますが、

収益物件には様々な付帯契約があり、特段何も起こらなければ気づかないものもあります。

 

ガス会社を自分の好きなところに変更できない、些細な問題なようでこれが原因で購入を辞める人もいます。

 

ただ最近はガス料金の透明化がプロパンガス協会ですすめられているようですので

プロパンガス会社も今までどおり、完全にオーナーの味方ではいられなくなるかもしれないですね。

 

プロパンガス会社の変更に関してはもちろん富士企画でも承っておりますので

検討されている方は是非ご相談下さい。

 

お客様に一番ためになる選択をアドバイスできるかと思います。

 

 

今まで年号が変わるタイミングというのは予測ができませんでした。

それができるようになることでちょっとした、もしかすると大きな変化がでるかもしれません。

富士企画と一緒に乗り越えていきましょう！

 

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平成30年の収益物件売却

明けましておめでとうございます。

本年も富士企画を宜しくお願い致します。

 

 

 

さて今年は2018年、和暦でいうと平成30年になるわけですが、

今年は1つ転機の年になるかもしれません。

 

と、いうのも平成は今年で終わりになるという話になっているようで

来年になると新しい年号を迎えることになるみたいです。

 

恐らくこの記事を読まれている方の過半数は昭和生まれだと思います。

そして平成産まれというと「若い人」今でいうと30歳以下になります。

 

ここで昭和より一つ前の大正を見てみると結構なご高齢という印象があると思います。

これが物件にも影響が少なからず起こると思われます。

 

新しい年号になると、平成は一つ前の年号、昭和は二つ前の年号になります。

 

平成は30年間あるわけなので昭和＝古いというイメージがどうしてもついてきてしまいます。

物件探しにおいても「平成以降」という指定がされやすくなることは目に見えています。

 

そこで単純な提案ですが、まず今年中に売れるか考えてみるいい機会だと思います。

これからの見通しはあまり適当なことは言えないので避けますが、

下がる可能性は十分あり得ます。

 

収益物件はずっと持ち続けることも考えられますが

いつか売却を視野に入れているのであれば売れて初めて完了です。

この年は特に「ここで売る」ことを意識されてみてはいかがでしょう？？

 

富士企画も収益物件仲介専門業者として、一番得する方法をご案内できると思います。

ご相談は随時受け付けておりますので是非ご連絡下さい。

 

 

今まで年号が変わるタイミングというのは予測ができませんでした。

それができるようになることでちょっとした、もしかすると大きな変化がでるかもしれません。

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室内で事故が発生したとき…

ここでいう「事故」とは、物件での自殺などのことです。

いわゆる事故物件の事故です。

不動産を所有しているといつもこのリスクはある状態です。

 

 

事故物件になってしまうと、売却にどれだけの影響があるのでしょうか？？

 

経験上、大よそ相場の2～3割のような気がします。

もちろん事故の内容によりけりです。

 

よりけり、ですが

事故と言えば自殺、殺人、その他暴力事件とするのが一般的です。

 

それ以外の病死などは事故ではない、といえばないです。

ただ告知義務はありますので隠してはだめです。判明していることは全て伝えましょう。

 

ここで事故が起きた場合ですが、まず実需物件として売るのはあまり得策ではありません。

やはり事件があった物件に買って住む、というのは嫌がる人がかなり多くなります。

事件の内容次第では建物を利用する人を見つけることすら難しくなることも予想されます。

ということは、区分マンションや戸建てなどですとアパートの一室とは違い影響が全体に及ぶことになります。

 

その対策としては貸すことです。

例えば１K10室のアパートで自殺の有った部屋を貸すとして貸し出しの賃料が、通常の5～6割程度に落とさなければならなかったとしても

アパートの一室であればそれは全体の5％程度の下げ幅にしかなりません。

 

さらに冒頭で事故物件は7～8割程度に相場が下がると言いましたが

投資物件であればそこまで下げなくとも売れる可能性がでてきます。

 

通常利回り9～10％程度で出ているエリアで

利回り11％の物件がでてくればまず検討者は集まります。

 

そこで自殺の物件だったとしても、利回り的に納得がいくものであれば自殺の部分は事務的に計算して考えられるようになります。

 

上記の例でいうと11％で利回りでさらに自殺による5％の収入の減額を考えてさらに5％分指値をしたとしても

全体でいうと15％くらいの減価ですみます。

 

単純に実需の物件であればまず収まらないところです。

 

不動産売却の5％は大きいです。

1000万でも50万、1億なら500万です。

仲介手数料分くらいは軽く超える金額です。

 

事故物件をうまく高く売りつけようというのではありません。

事故物件でもいいので割安に買いたいお客様が多くいるのです。

 

今後どうしていくか悩んでいる方がいらっしゃれば是非富士企画にご相談下さい。

一番高く売れる方法を一緒に考えていきましょう！

 

 

 

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長期譲渡になるタイミング

不動産を売却する際によく気にされる項目として

「短期譲渡」「長期譲渡」

というものがあります。

 

 

個人の売主としては短期か長期かの違いで

税率が倍違うのでできることならば長期譲渡にしたいところです。

 

ただ収益物件の相場はコロコロと変わるもの

売れるタイミングで売らなければ、売価が下がって

そもそもの利益が大きく変わってしまう、ということは避けなければなりません。

 

ただし、12月であればそのあたりをちょっと調整できたりします。

 

短期、長期が分かれるのはその不動産を購入して（登記して）満5年経った翌年

 

つまりいつ買っていても長期譲渡に切り替わるタイミングは1月1日になるわけです。

 

そして購入も登記ベースならば売却もそうなので

売買契約（手付契約）をしても決済が行わなければ売買はまだ未了なので

ちょうど来年になれば長期譲渡になる、という時であれば

決済は1月に入ってからやってもらった方がいいわけです。

 

極端に言えば11月でもできない話ではないですが

融資を利用する場合などは11月に契約して引き渡しが1月というのはちょっと遅すぎます。

 

12月は銀行も頑張る月なので年内の決済にして欲しい、と

要望されることも十分考えられます。

 

ただ、12月もこのくらいの時期にはいってくると

業務的に月内は間に合わない、という状況になってくるため

年内に決済して欲しい、という問題自体なくなります。

 

気を付けなければならないのは

この話自体は完全に「売主の都合」なので

契約をしてから後で話すのでは遅いということです。

 

最悪、お金を用意するのに決済を引き延ばされることは

買主側から「契約違反」と言われてしまう恐れがあります。

 

引渡しを指定して遅らせるのであれば事前に買主、仲介業者に認識してもらわなければならない、ということは覚えていてもらえればと思います。

 

今年も残すところあと3週間、飲み会も多いですが、夜の個別相談は常にお受けしております。

 

寒い中恐縮ですが是非ご来社の上、お話しさせて頂ければと思います。

 

 

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12月の収益物件売却

12月に入りました。

 

不動産の売却は買付から契約、融資審査、決済と

買い手がすぐ見つかったとしても終わるまである程度時間がかかります。

 

 

この時期になると契約までは12月中にできたとしても

決済は年を越すというケースが多くでてきます。

 

〇今年は決済はいつまで行けるのか？？

今年は28日までらしいです。

これは法務局がここまでだからです。

融資する銀行も抵当権の設定ができる日でないと実行はしません。

 

〇固定資産税の清算はどうなるのか？？

今年の固定資産税、都市計画税はだいたい今年の4月頃から請求がなされます。

請求先は今年の1月1日に所有していた所有者に対してです。

 

従って来年1月に入っても、平成30年の固定資産税額は決定していない状態となります。

通常この場合、平成29年の税額を使って、平成30年分の固都税清算を行います。

 

〇申告はどうなるのか？？

ここははっきりと断言はできないのですが、

基本的には売買があった日、というのは決済日のことを指します。

手付金を受け取って売買契約をしたとしても、残代金の支払いを受けるまでは所有権も移転していないので正式に「買い受けた」とは言えないんじゃないか、というのが通常です。

 

このような感じでいくつかイレギュラーな対応があるわけですが

では契約自体来年に回してもいいんじゃないか、というのは間違いです。

 

年末年始は多くの方が親族で集まることが多い為、

様々な方面の意見を聞かされ意思が揺らぐことが多いです。

 

折角、双方でまとまった条件が

時間をあけてしまったが故に流れてしまうのはもったいないです。

 

富士企画も基本、条件面が合意が取れるのであればなるべく早期に契約したほうがいいと考えております。

 

これから、そうでなくとも忙しい季節ですが

富士企画も今年やれるだけ全力で仕事してますので是非ご用をお伺いできればと思います。

 

 

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2棟物件は分割して売却　其の2

前回は複数棟建物がある土地を分筆して売りに出すメリットについてお話ししましたが

今回はそのとき気を付ける点についてお話しします。

 

 

・接道の問題

ご存知の通り、共同住宅であれば基本道路に4m接してなければなりません。

もともと4mしか接道がない土地であれば半分にしたとしても2mずつの接道、

いわゆる既存不適格の物件になってしまいます。

 

これは分筆の失敗と捉えられるかもしれませんが、

もちろん物件の状態によってはこれでも分筆したほうがいい場合があります。

あと、地域によっては共同住宅でも2mの接道でOKとするところもありますのでそこは調べてみるといけるかもしれません。

 

・配管の問題

もともと2棟を同時に建てたような物件の場合、引込管を2棟が共有している場合があります。

これを分筆するからといって簡単に引き直しできるものではありません。結構お金がかかると思います。

 

ただし、この2棟が仲良くできるように配管の共有の覚書をお互いに交わすなど

契約時に決めておけばトラブルにもなりにくいですし

そもそも大きなデメリットというわけでもないので十分クリアできる内容と言えると思います。

 

・駐車場問題

郊外の物件ですと主にこれが大きな問題です。

物件の間にあって共有しているような駐車場ですと

入居者の賃貸状況によって場所がちぐはぐになっていたり、

一方の駐車場に行くために片方の敷地を通行しなければならなかったり

（これは先ほどの覚書で解決できるかもしれませんが）

 

ただこれもややこしそうな問題ですが、計画を立ててしっかり進めていけば大体の場合なんとかなります。

 

と、まあ色々とハードルはある土地の分筆ですが

気を付けるところは気を付けて進めていけば問題は解決します。

 

この気を付けるところを富士企画にご相談頂ければと思います。

 

富士企画スタッフは収益物件仲介のプロです。

きっと皆さんのお役に立てるスタッフだと思いますので気軽に相談してみてください。

 

こうやってお役に立てることがやりがいだと思って仕事をしております。

是非富士企画に収益物件の売却はお任せ下さいませ！

 

 

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2棟物件は分割して売却　其の１

タイトルの通りの話ですが、

土地を分割して売るなんて、ちょっと難しそう…

でも気を付けるところを気を付ければそうでもないんです。

さらに、分割することによってメリットもたくさんあります。

 

 

収益物件を買う方は「出口」を考えます。

皆さんも購入するときにじっくり考えられたことかと思いますが

 

この出口を考える上で、価格が小さめ、というのは一つメリットになります。

1億の物件より1000万の物件の方が買える人がぐっと増えますよね、そういうことです。

銀行ぽい言い方をすると「市場流通性」というやつです。

 

そして価格が小さいことは融資付けについてもメリットがあります。

 

例えば日本政策金融公庫でいうと

5000万円の物件をフルローンで買おうと思うと結構きついです。

組める人もかなり少なくなると思います。

これには公庫の無担保枠などの問題が大きく関わっています。

 

それが2分割して2500万のアパート1棟ずつになると

公庫で融資が組みやすそうな感覚になってきます。

 

結局需要が多くなる＝高く売れやすくなる、ことになるわけです。

 

もちろん、3棟なら3分割、４棟なら４分割という考えでいいと思います。

 

これの別パターンとしてマンションの区分所有登記があります。

一棟のマンションを分譲するわけです。

 

ただし普通の分譲マンションのようにするには、資格の有る管理会社、管理規約、使用細則、修繕計画など

やることが盛りだくさんです。

 

単に分譲として売り出す、ということも可能ですが、

実需の需要がない限りはあまり一般的に好まれる収益物件ではない為おすすめはしません。

 

 

 

ただ色んな方法を考えれるというのはいいことです。

富士企画に売却相談をされた際にはじっくりと高値で売れる方法をご相談頂ければと思います。

 

 

もちろん2棟の物件でも分割にデメリットがないわけではありません。

次回はそこに触れたいと思います。

 

 

 

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