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12月から繁忙期です
「今年中に物件を買いたい！せめて契約までは済ませておきたい！」
１２月に入るとそんな声を良く耳にします。
年末から３月位まではやはり買いたい人・売りたい人が増え、
売買が活発になる時期です。
賃貸だと１２月～GW位までが繁忙期と良く言われておりますが、
アパートの売買ですと法人の決算や金融機関の決算期との絡みがあり、
こんな感じになります。
売却を検討する際には購入する側の事情を少し気にするだけで、
実は高く売れたりします。
富士企画ではそういった購入希望のお客様が非常にたくさんおりますので、
購入する側の事情が凄く良くわかります。
ですので、売却相談を頂いた際には購入希望のお客様の気持ちを
代表してお伝えする事ができますので、売却する戦略も立てやすいのです。
ご相談はご面談、お電話、メール、どれでも結構です。
ご連絡お待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
売却と融資の関係
不動産を売却する場合、売却したいタイミングで売りに出すのではなく、
高く売れるタイミングで売るのが理想です。
もちろん色々な事情があり、すぐに売りたいというケースも
あると思いますし、我々不動産業者の立場的にも売却相談を
されるとすぐに仲介したいとは内心思います。
ですが、高く売る為には買い手さんの状況を良く理解する事が必要です。
市場やライバルとなり得る物件の取引事例等は勿論ですが、
ほとんどの場合は融資を利用しますので、厳密には金融機関の状況が最も重要です。
同じ物件でも金融機関の融資姿勢が積極的な時期であれば、評価額が伸びて
融資額は上がり、金利も頑張ります。
逆に融資姿勢が消極的になってしまうと買い手さんの属性のバーが上がり、
思ったように評価額は伸びず、金利にも影響が出来てきます。
物件を高く売る為には色々な工夫が必要ですが、その中でも融資の状況を
理解する事は売却のタイミングを計る上でも、一つの指針になると思います。
富士企画では単にその時売れればよい、買えればよい、という考えで
進めるのではなく投資家様の最善を常にご提案しております。
ですので、タイミングによっては売却相談を頂いても
「今は売らない方が良いですよ」というご返答になってしまうかもしれません。
収益不動産の売却は全てケースバイケースですのでまず個別に
お話しして頂ければと思います。
お問合せお待ちしております。
10月になりました！
毎年そうなんですが、一般的には決算や申告の関係で年末に向けて不動産を
売買したいという声が非常に増えてきます。
法人や金融機関についても同様で四半期の締めになりますので、
動きが活発化してきます。
ですが、いざ直前の１２月に入ると忘年会や飲み会のシーズンで
実際には動きがかなり鈍くなってしまいます。
しかも、年末早くから休みに入ってしまう不動産業者も多いですし、
何よりも法務局は１２／２９日から休業しますので、実質は２８日までに
決済を完了しないといけません。
１２月末までに決済したい場合、スケジュールを逆算しますと
少なくとも１か月前の１１月末までには売買契約を締結する必要があり、
売却活動の期間を考えると１～２か月掛かるケースが多いので、
そろそろ売り出していないと間に合わなくなってしまします。
富士企画では良い物件を買ってもらうことはさることながら、
良い売り方も常に考えてきました。
物件を売りたいけどどう進めたらいいかわからない、
そんな方には一から、最善の方法をお伝えでき、
不動産に関するご不明点は全て解決できると思います。
みなさんのご相談お待ちしております。
〒１６０-０００４
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これって告知事項ですか？？
アパートやマンションの売却において時折目にする「告知事項」
もちろん広告では具体的な内容を伏せている場合がほとんどですが
どういったものが告知事項でどんな影響があるのでしょうか？？
一言で告知事項といってもこれは色んな、購入者に伝えなければならないことの総称です。
事故、殺人などはもちろんのこと、隣地の工場の騒音が日中ある、フリーWiFiでオーナー負担が発生しているなども告知事項といえば告知事項です。
そこは言い方の問題ですがもっと狭義の告知事項というのは
販売図面（マイソク）にある備考欄に「告知事項有」と記されているものです。
これを不動産屋の視点でみると思い浮かぶのはやっぱり自殺、他殺などの事故です。
ですが、時折、聞いてみるとそうでないものもあります。
例えば病死などです。
これももちろん告知事項です。
ですが、販売図面に告知事項有といれるかどうかは別の話です。
図面を一見しただけだと、「なんだ事故物件か…」で終わってしまうケースもあると思います。
特に客付け業者の人がレインズなどで見た場合、これで物件の価値を低く誤認してしまうということになります。
単なる確認不足であるといえばそれまでですが
これは実際にそうなのです。
実際は結構売れそうな物件でも「告知事項有」がひっかかって残っている場合があります。
一番重要なのは、悪いことを伝えるタイミングと伝え方です。
遅すぎるのはもちろんダメですが、早すぎてもダメです。
メールや紙面で伝えた方が良い場合と口頭でも伝えた方がいい場合があります。
物件で人が亡くなるというのは至極自然なことでさかのぼればサイトなどにでていなくとも
そういった敷地はかなり多くあるはずです。
富士企画は収益物件仲介のプロとしてこれまで培ってきたノウハウがあります。
そこで重要なのは意外とこういった細かいやり方だったりします。
お客様の持つ物件を一番ベストな方法で売ります！
なんでもすぐ売りに出せばいいというものではありません。
富士企画は来年でも5年先のお話しでもご相談に応じます。
是非一度お会いさせて頂き、じっくりと物件の演出方法を一緒に考えていければと思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
これからの収益物件売却
ゴールデンウィークも明けてこれから仕事が再開された方も多いと思います。
富士企画も今日から本格始動です。今日も多くの投資物件の相談を頂くことができました。
感じられている方も多いと思いますが、現在収益物件に対する融資は厳しくなっている状況です。
不動産を売却する際、融資は大きな指標です。
ことさら収益物件に関してはこれがかなりの影響を及ぼします。
地域によっては去年と今とで2割くらい違うところもあるのではないでしょうか。
しかし、富士企画ではだからと言って取引数が減ってはいません。
これは富士企画が仲介に特化した会社だからです。
富士企画ではこれまでも、一つの金融機関で売却方法を想定し物件を買って転売するという方法は行ってきませんでした。
これは企業としては売り上げを建てる基本的な手段であるのにも関わらず、です。
そうではなく売主さん、買主さんから仲介手数料を頂いてそれを軸に営業してきました。
仲介はその物件、売主さん、買主さん、様々な違う状況をうまくまとめて成立させる経験とテクニックが求められます。
富士企画はこれを養うため、地道に仲介を中心とした営業をしてきました。
これはいったん、一年でもやめてしまうと取り戻すのが難しいのです。
だからこそ、世間的に難しい状況であっても、継続して成約させることができます。
収益物件は売るか、もしくは完済するかで本当に最後だと思っています。
今まで他で売りに出していて、結局まだ売れ残ってしまった物件、
売りに出そうとしていたが状況が変わって、希望近くでは売ることが難しいと感じている物件など
宜しければ富士企画にも一度見させてください。
他ではなかった視点からの査定ができるかもしれません。
ご興味がある方はご面談、もしくはお持ちの物件の概要等を
メール（info@fuji-plan.net)で頂くだけでも査定を致します。
皆さまのご相談お待ちしております。
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売却した時の手残りはいくらに？？
収益物件を売却して銀行の残債を超える部分においては当面「手残り」となるわけですが
売却時には売価以外にも清算金、費用がある為、そのまま売価－残債の引き算では項目は足りません。
実際に売価を決めて契約した後では出遅れですので全て抜け目なくチェックしておきましょう。
まず売却時に必要な費用ですが
・仲介手数料
・金融機関返済手数料
・抵当権抹消費用
・印紙代
おもに必要なのはこれくらいです。金融機関返済手数料は高額になる場合がありますのでどういう契約でお金を借りているのか、見返してみて下さい。違約金などある場合は金銭消費貸借契約にかかれているはずです。
なお、登記より住所変更がある場合は住所変更の費用がかかります。
これ以外は「オプション」の扱いです。
例えば、測量費用、残置物の撤去費用、原状回復費用など
境界非明示、現況渡し、だったりするとこれらはかかりませんが
契約後に空いた空室の原状回復などは基本的に売主負担で実施することが多いです。
これらは費用ですが、売却時には物件と一緒に引き渡しをするものがあります。
敷金や保証金などの預かり金です。
こちらは購入時も代金と相殺する場合が多いので見落とされる場合がありますが物件によっては結構な金額になったりします。
返還義務がないクリーニング代もクリーニング代に充当する預かり金ですのでこちらも承継が必要になります。
ただこれは預り金に限った話で
保証金など時間の経過によって償却されていくものに関しては未償却分だけを引き継げばよいので
承継額を当初の金額よりは減額することができます。
最後に、物件を高値で売却できたとき、一番大きい問題は税金です。
個人所有の場合、短期譲渡か長期譲渡か、他の不動産売買での赤字を合算できるか等
個々の税務のお話しなので詳しくは触れませんが、税金は重要なファクターです。
物件の売価を決める際、手残りがいくら程度になるのか。
前もって計算しておかないと、契約して決済をするとき、そうでなくても申告時に思わぬ出費とならないよう
売却の際は担当者にご相談頂ければと思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
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収益物件売却時の土地建物按分
収益物件の購入時に「建物価格を多くしたい」という希望を出されたことがある方も多いと思いますが
今回はこれを言われる方側の話です。
不動産の売買は収益物件に限らず、土地価格、建物価格を分けるのが普通です。
見慣れない漢字ですが、按分といいます。
冒頭の「建物価格を多くしたい」は減価償却を多く取りたいなどの理由でこういった要望が出てくるわけですが
売主側にはもちろん特にメリットはありません。
この按分の調整で問題になるのが消費税です。
税法では土地建物の売買の場合、建物には消費税が課されることになっています。
ただし、これは消費税を納税しなければならない「消費税課税事業者」に該当している場合だけです。
この課税事業者になるかどうかのジャッジは課税売上高で見られます。
1000万を超える課税売上高がある場合、その翌々年度
つまり2018年度の課税売上高が1000万を超える場合、2020年度の申告は消費税を納税しなければならなくなります。
ちなみにこれは売買価格ではなく課税売上高です。
従って土地建物の売買の場合、課税売上になるのは建物だけになります。
例えば課税事業者が売主で税込5000万円の物件を土地2000万円、建物3000万円とした場合、
3000万円は内税ですので逆算して2,222,222円を消費税として納税する必要がでてきます。
不動産は高額なものですので消費税もばかにならない金額になりますね。
ただ、だからといって建物の価格を極端に小さくしてしまうと
多くの投資家さんからはキャッシュフローを出しづらい物件と見られてしまいます。
ちなみに個人売買であればほかの経費とは分離して考えなければならないので
法人の方がその場合の節税方法としてはやりようがあります。
次に課税事業者でない場合、消費税は当然かかりません。
建物の割合を大きく設定されたとしても特段負担金が多くなることもないです。
従って買い手側も建物価格を大きくすることができれば
いくらか税上のアドバンテージを得られる、という点で売却時にもアピールができます。
ただし、ご注意いただきたいのは課税売上が1000万円を超えると課税事業者でない場合も
翌々年は課税事業者になるということです。
今後のことを考えれば今年が消費税課税年度でなくとも按分の調整をした方が良い場合もあります。
富士企画ではその時売れればよい、買えればよい、という考えで進めるのではなく
その先を見据えたアドバイスをするようにスタッフ全員心掛けております。
収益不動産の売却は全てケースバイケースですのでまず個別にお話しして頂ければと思います。
お問合せお待ちしております。
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業者買取の際のご注意点
今月は1年で最も不動産売買が活発になると言われている時期です。
個人間の売買もそうですが、不動産業者の買い取りも同時に活発になります。
その中で、不動産業者買取のメリットとご注意点についてご案内致します。
まず、不動産業者買取の際のメリットですが
まず、楽、早い、確実ということが挙げられます。
楽、というのは、しっかりと情報がそろっていれば向こうはプロですので
あとはトントン拍子に話がすすみます。
途中で確認もれ、認識違いなどにより話が暗礁に乗り上げたりすることも比較的少ないです。
さらに、買取業者からすると売主さんは大事なお客様、なので先方もスムーズに話が進むことを第一にのぞみます。
さらに検討も事務的にすみ、スピード決済、融資特約もないのであれば確実に売買できます。
ただし、上記のようなメリットも以下の点に気を付けなければ思わぬ落とし穴がある場合があります。
・第三者の為の契約、条件であるか
買取にも種類があって「保有」と「中間省略」があります。
保有はそのまま通常通り代金の支払いと同時に所有権を移転しますが、中間省略の場合は所有権の移転先は買主ではなく「買主の指定した第三者」になる場合があります。
ただこれ自体は代金を受け取ることには変わりないのでデメリットにはなりません。
ただし、以下の瑕疵担保責任に関しては注意する必要があります。
・瑕疵担保責任は負担するのか
瑕疵担保責任は通常不動産の売買であると、免責であったりあっても数か月となります。
引き渡し後なんらか瑕疵が発見された場合はそちらの修復義務が課されます。
ここで中間省略登記だった場合はどうなるのでしょうか？？
中間省略登記の場合、瑕疵を発見し瑕疵担保責任の履行を求めるのは、先ほどの「第三者」になります。
買い取った不動産業者は当然不動産業者なので瑕疵の修繕をしなければなりませんが
瑕疵担保責任を負担する買取の契約だった場合は売主に対してリレー式に責任の負担を求めることができることになります。
通常不動産業者の買取の場合は瑕疵担保免責の場合が多いですから上記のようなケースは少ないと思いますが
仮に面積でなかった場合は全く知らない第三者からの請求がこちら側の負担になり得ることはご注意下さい。
あとは融資特約です。
融資特約付きの契約は問題ありませんが、こちらも中間省略の売買の場合は通常停止条件はつけないこととなっております。
（停止条件付の買取契約だと売主として販売できない）
かといってその契約自体は違法なもの、というわけでもないのですが、もし買取の契約になる場合はこの点についても確認された方が良いです。
富士企画でも業者さんの買い取り契約を仲介する場合がありますが、
売主さんが契約後に不利益を被らないよう上記の点には特に注意して取引しております。
もし、すすめようとしている案件で不明な点があれば富士企画にご相談下さい。
弊社の仕事には当面ならないことですが、是非次回はお任せいただけるよう親身にアドバイスを致します。
ご相談はご面談、お電話、メール、どれでも結構です。
ご連絡お待ちしております。
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再建築不可の物件売却
収益不動産の中には「再建築不可」と表示されている物件もよく見かけます。
少しだけ説明しますと再建築不可物件は以下のように分類できます。
接道義務を満たしていない為、再建築不可
これがもっとも多いと思いますが、住宅の建築には最低でも2メートル「建築基準法上の道路」に接していなければ建てれません。
目の前が道路のように見えても建築基準法上の道路でなければ再建築不可となります。
ちなみに接している道が「43条みなし道路」の場合も上記に含まれます。
ただ、みなし道路の場合は許可制となり、絶対建て替えできないというわけではないので
完全アウトの場合と比べるといくらか相場はあがります。
例外的に43条の接道でも建て替えがほぼ確約されているケースもありますのでそこは詳しく調査が必要です。
ここまででも接道については物件の価格に大きく影響することがわかると思います。
一方、一番難しいのが未接道の物件です。いわゆる袋地です。
違法建築などでも得意な金融機関でも袋地については通行承諾書を取得することを条件づけられたりします。
通行承諾書は他人に敷地を通行する承諾書です。上下水道管、そちらにまつわる工事、入居者、工事関係者もその対象に含まれます。
通行承諾には金銭的な見返りを求められるケースも少なくありません。
取ろうとする場合はご相談下さい。
ただこれがあるのとないのでは売却に関して大きく影響がでることは覚えておいていただければと思います。
次に、市街化調整区域の物件です。
市街化調整区域では市街化を調整、つまり,あまり都市化しないように抑制しようということになっています。
こちらも原則再建築不可をうたうこととなっています。
ただし、市街化調整区域にも周りに家はぽつぽつと建っているんじゃないかと思います。
基本的に市街化調整区域は農業を推奨する地区なので農家の人は家を建てても問題ないのです。
調整区域で戸建の販売が行われているケースもありますが、これも売れるのです。
近隣にずっと住んでいる人であれば農業従事者の関係でなくとも住宅ローンもでる場合があります。
再建築不可の場合にも色々ありますが、言えることは再建築不可でも売れる、ということです。
更地であれば単に死地と捉えられる可能性もある敷地であっても
建物＋賃貸収入のある収益物件なら売値は大きく変わります。
もしこういった物件をお持ちの方がいらっしゃいましたらまずご相談下さい。
いくらで売れるのか、もしくはこうしたら高く売れる、というアドバイスをできると思います。
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3月は売れる時期！！
3月に入りました。
最近やっと暖かくなって外にでるのが楽しみになります。
それより花粉症が辛い、という方も多いと思いますが…
ところで
一般的に3月は銀行の決算期、
この時期がいつも融資実行額が伸びることが多い為
銀行融資が「ゆるくなる」と言われています。
物件を売りに出している方はまずここが1つ区切りになるとお考え下さい。
ただ肝心の入居率も大きく変化するのがこの時期です。
退去予定が多く出てしまって売りづらい、という状況も考えられます。
入居率が悪いと銀行融資に悪い影響があることはご存知かと思いますが
3月でも4月でも入居が悪い物件の評価はどうしても下がりがちです。
従って、「この時期だから売り切りたい」、という方向と
「入居を付けてからなるべく高く売りたい」は常に天秤にかけて検討する必要があります。
「ここらへんで手を打った方がいいですよ」
と富士企画の営業は言う場合があります。
時期や融資情勢のことを考えて、このあたりが売れる金額のMAXだということがなんとなくわかります。
これは不動産の仲介をやっている私たちはよく知っています。
資料を見せてもらえれば当日中にお答えできますので富士企画で一度物件査定をしてみませんか？？
売れるかどうかはいくつかの方向で見ることになります。
・利回りが需要のある水準か
・物件評価が売価に対して高くでる物件か
・人気のある立地
どこか高評価になる点を探して査定を致します。
収益物件ならなんでもOKです！
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