利用規約・免責事項
新着情報
広告可と広告不可どちらがいいか？？
収益不動産を売却する時、有効な手段として広告を打つという方法がありますが
この広告も一長一短です。
広告といってもいろいろありますが
主に富士企画で行っているものとして
①インターネットサイトへの掲載
②メールマガジン、LINEなどによるダイレクト配信
③雑誌、チラシや新聞など紙媒体での広告
④イベントや展示会での来場者に対する表示
⑤テレビ等マスメディアを通じた広告
⑥現地看板による広告
ただ実際多く使うのは①②です。
③については広告の効果はありますが、発行までタイムラグが生じる為
流れものである不動産はちょっと使いづらいです。
④についても同様で時期が限定されてしまいます。
⑤についても同様のことがいえますし、特にお金がかかります。
⑥については空家や売地等の場合は有効ですが
賃借人が住んでいる物件に「売り出し中！」とはとても出せません。
そこで今回は①と②、
インターネット広告やメルマガなどの配信についてお話していきますが
まず、①とレインズはちょっと別物です。
レインズとは不動産流通標準情報システムの略称で
不動産業者のみが閲覧する、売物件、貸し物件情報サイトです。
不動産業者の多くはこちらで情報を得て、お客様に物件を紹介したりします。
これでオーナー側で問題になるのは他の業者に売情報が知られるということです。
例えば前買った売主、仲介してもらった会社、管理をしてもらっている会社に売り出しの情報が見えるようになるということですので
ばつが悪い、というのは自然なことです。
また色々な業者が情報を得ることになるので
情報が出回ってしまうというリスクもあります。
一方、良い点としては
その会社だけでは客付けが難しい場合、
他の会社がお客さんを見つけてくれる可能性が大幅に上がるということがあります。
特段リスクがない場合、早急に売却を進めたいという場合はレインズは使った方が良い、という選択もあります。
ここは実際に媒介を締結する不動産屋さんとしっかり打ち合わせをして下さい。
インターネット広告、メルマガに関しては次回にお話を続けます。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
1月は早いです。
遅くなりましたが明けましておめでとうございます。
本年も投資家の皆様に有益な情報をお送りできればと思いますのでよろしくお願い致します。
富士企画も冬期休暇を明けて
たまっていた業務とあいさつまわりなどでバタバタしておりますが
収益物件の売却を希望される方に対しては最優先して動きます。
いつも極力少しでも早い対応を心掛けておりますが
特にこの時期は急がなければなりません。
1月は行く、といったものですがこの年始の時期は各方動きが鈍ってきます。
長い休暇が明け来週10日から始業という方もいるのではと思いますが
1月はそういったこともあって実際に動ける時間自体が少ないのです。
それに来月再来月に関しては期末ということもあり「決まる」物件が売れます。
決まる、というのは内容が明確になっていて購入者側の判断スピードも速くなる物件です。
仲介業者もそういった物件を優先して販売活動を行います。
ですので期末に物件について調べなければならない事項が多かったり
価格を決めかねていると不利になってしまうのです。
したがってこの1月という時期はその準備段階として貴重な時期です。
なるべく早めに査定を行い売り出しをかける為にもお早目のご相談をおすすめします。
とはいっても富士企画では相変わらず書初めをしたり、ゆったりした空気が流れています。
ご来社される際はお気軽にドアをたたいて下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
来年からの収益物件売却
今年も早いものでもうクリスマスですね。
富士企画では年末年始休暇を12月28日～1月4日まで頂きます。
もちろんお急ぎの要件等あれば個別にご相談に応じますのでご連絡下さい。
一年を振り返ってみて不動産投資の結果はいかがでしたでしょうか？？
5年以上前から物件を保有されている方は今年売却されたという方も多いのではないでしょうか。
もしくは物件を売りに出したものの買い手が見つからずそのままになっている方、取り下げた方もいると思います。
今年はもう残すところあと一週間、それに年末ですのでそのうちほとんどがすでに予定がある方も多いでしょう。
以前「年をまたいでの」契約はあまり良くないというお話もしましたが、
無理になってはこれは仕方ありません。
来年に向けて準備をしておくしかないです。
年明け、前年から銀行の審査がまだ始まっていなかった場合は銀行の融資方針にも注意が必要です。
年が変わったタイミングで方針が変わってくる場合があります。
これから賃貸の繁忙期です。
入居のチャンスもありますが退去も増える時期です。
売りに出ている収益物件の場合、
入退去の状況を常に把握しておくことが売主として必要なことですので
いつも以上に気を配ってください。
不動産屋は結構年末年始の休暇が長かったりします。
年が明けて6日に連絡したらまだ休み、なんてこともあり得ます。
特に管理会社の休みは確認しておいた方がいいです。
長期休暇中、富士企画では営業担当はすべて携帯で連絡が取れるようにしております。
メールでも連絡可能です。
小さいことですが常に連絡が取れるということはとても重要です。
富士企画ではすべて頼れる営業マンが担当させていただきます。
一度担当を見る、という目的でもいいので興味がある方は一度お会いして頂ければ幸いです。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
後出しの情報は悪いことしかない
不動産の売買の中でも、収益不動産の売買は所有権だけでなく賃借権つきの売買の為、
確認される箇所は多くなってきます。
なのでオーナーに資料を依頼しても全ての情報がきっちりと出てくることは稀です。
中古の物件の場合、
建物、土地と専門の調査まで入れることはありませんが、
購入時の重要事項説明された内容、現在の賃貸借契約、修繕の履歴、
その他付帯契約についてはオーナーより確認する必要があります。
その後問題になるのが「後出しの情報」です。
もちろんプラス要素の情報なら問題にはならないのですが、
あとで「実はお金がかかっていた」「家賃を値下げしていた」「故障がある」
などのネガティブな情報が出てくると買主側としては当然購入意欲を削がれます。
人間上げておいて落とされるのが一番ダメージが大きいのでこれは避けたいことです。
まず値下げの要求が途中から出てくる可能性が高いです。
後出しで悪い情報があることは残念なダメージ以外にも
売主や仲介会社に対する不信感を募らせることになります。
富士企画はずっと仲介でやってきたので
これらのことを重々身に染みて承知しております。
だからいろいろと事前に確認させていただきます。
これは売主様を守る為です。
いいことも悪いことも全部出し切ったほうがいいのです。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
無料でできる売却相談会
富士企画では収益物件の売却を検討されるお客様向けに相談会を実施しております。
相談はもちろん無料です。
収益不動産の売買であればいろんな不動産屋さんで扱われていることと思いますが
富士企画には様々な強みがあります。
富士企画は収益不動産の仲介業を専門としています。
不動産屋にはおおきく分けて、安く仕入れて転売もしくは保有する場合と
仲介に入って仲介手数料を取る場合の2つがありますが
富士企画はほとんど後者です。
仲介でずっとやってきたからこそ得た経験値があります。
プロである不動産屋に売れば問題は買った不動産屋が負うことになりますが
素人である一般の方に売る仲介ではそうはいきません。
また、お客様との繋がりを一番大切にしております。
不動産仲介は実際に売買の当事者であるお客様と不動産会社との間に信頼関係が築けなければ進めることができません。
富士企画の内装は海辺のカフェのような感じです。
不動産屋ぽくない、とよく言われますがお客様が入りやすく、ゆっくりできるようにしています。
飲み物もコーヒーや紅茶などお選び頂けるようになっております。
まずは一度御会いして任せることができるかご判断して頂ければと思います。
スタッフ一同お待ちしております。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
専任か一般どちらが良いか？？
収益物件を売却する場合、
一社だけに頼む専任もしくは専属専任媒介契約（以下、専属といいます）、
複数の業者に依頼できる一般媒介契約と選択肢があります。
これらがどちらがいいのかというと場合によるのと
どちらも一長一短なので売り出しの最初の行動としてよく考えてみてください。
専任、専属の場合、
報告の義務や任せられる期間も限定されるので
不動産屋としては「頑張らなければならない案件」になりえます。
そうでなければ結局期間経過後などに契約を継続してもらえない可能性も高まります。
デメリットは両方とも1社にしかたのめないことです。
次に一般の場合ですが、
色々な業者に頼むことができるので売却活動を幅広く行えるといえます。
1社だけでは不安な場合、売りにくいと思われる物件の場合、
少しでも売れる可能性を高くするため、複数の会社に任せるのは1つの方法です。
デメリットは色々なところに頼む分、売主がその窓口となって対処しなければなりません。
不動産業者同士はライバル関係になる為、自社経由の申し込みの見込みがあるならば、
基本的に他社の申し込みはつぶそうとしてきます。
そこを売主側でうまく把握、コントロールすることが必要です。
したがって自身でコントロールが必要なところに関しては玄人向けとも言えます。
また、一般媒介の場合、売り出し中の状態であっても
どんどん媒介契約を他社と結ぶこともできる為、
売主に直接話を持ち掛けてくる業者もでてきます。
人によってはそういうことを疎ましいと思われるのではないでしょうか。
物件の内容であったり、価格であったり
その物件、その人に合った売却方法があります。
富士企画はその点、無理に専任媒介で契約をお願いしたり、
売れない価格で売れるといったりはしません。
一度利用するかどうかわからない状態でも結構ですのでご相談頂ければと思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件売却時の瑕疵担保責任について
収益物件を売却するとき、契約の条件として話に出てくるのが瑕疵担保責任です。
まず、瑕疵担保責任とは、
物件の引き渡し時に売主が知らなかった不具合や欠陥、
いわゆる「隠れたる瑕疵」について
引き渡しから指定された期間まで売主が責任を負う、というものです。
これは宅建業者が売主の場合は、最低2年間と義務付けられていますが
そうでない場合は決まりはありません。
売主が個人や一般の法人である場合、
瑕疵担保責任の設定期間は2～3か月程度のことが多いです。
また多い場合としては瑕疵担保免責、つまり負わないという場合があります。
これが負う方がいいのかどうかは、
売主及び買主の立場、物件の状況、価格によって変わってきます。
瑕疵担保責任にあたる隠れたる瑕疵が発見された場合、
その部分について修復をする義務が生じます。
そのため、売った後にお金を払わなくてはならなくなる場合があり得ます。
なので不確定ですがある程度金銭換算できる責任です。
例えば、指値を受けるから瑕疵担保責任を負わないなど
瑕疵担保責任を免責で売却しようとする場合には
事前に価格に含めて考えておいた方が価格交渉を検討するうえでスムーズになります。
大手などでは基本的に瑕疵担保を付けるように促しているケースもあるようですので
瑕疵担保責任免責で売却したいのであれば予め売り出し時に条件として入れたほうが無難だと思います。
売り出し時の条件はとても重要です。
富士企画スタッフと十分お打ち合わせの上進めていただければと思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
広告掲載やりっぱなしになっていませんか？
今収益物件を売りに出されている方もいらっしゃるかと思いますが、
広告掲載はどのような状況でしょうか？？
大まかに言って収益物件の広告の手段は主に以下のようにわかれると思います。
インターネット広告、これが現在の主流です。
メルマガやLINEなどの広告、これらは配信時に閲覧される一過性のものです。
紙媒体、雑誌やチラシなどの広告、ネットの普及で少なくなっていますが未だに紙媒体の広告もあります。
これもいったん発行されるとある程度の期間限定で見られるものだと思います。
現地看板などの広告、中古の収益物件は基本賃貸中のことが多いため、現場に「売り出し中」と出すことは稀だと思います。売り戸建や売地だとよく見られます。
これらの中でもインターネット広告は掲載されている場合、
ずっとそのまま載っています。登録日も載っています。
ですので長い間掲載されていると「ずっと売れ残ってっている」と見られてしまう可能性があるわけです。
そうなると、売れない物件＝良くない物件とされてしまい
初めてみた方にもいい印象は与えません。
広告の出し方も随時チェックやテクニックが必要になります。
もしこういう状態に陥ってしまっている可能性があるようでしたらテコ入れが必要です。
富士企画まで一度ご相談してみてください。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益不動産売却後の申告
収益不動産を売却して利益がでれば申告の必要があります。
当然法人ではいくらであっても売上としての計上は必要です。
もちろん利益がでれば、納税も必要です。
売主が個人であれば、短期譲渡にあたるか長期譲渡にあたるか参照して計算する必要があります。
その場合、取得した額、取得にかかった費用、売却時にかかる費用も計算にいれることができます。
それ以外では減価償却分です。
減価償却した分は取得費から控除しなければなりません。
単純に売価―残債分―売却費用等＝手残り、にはなりませんのでご注意ください。
なお、売主が消費税の課税業者である場合は、個人法人に関わらず、消費税も売価に含めて考えなければなりません。
一方売主が法人だった場合、1つの不動産の取引の始めから終わりで計算するのではなく
その法人の売り上げは全部一緒になります。
経費も同様です。
したがってその法人のその年の状況によっては物件を売って儲かっていても
それ以外の損金の方が大きければその部分に課税されることはなくなります。
富士企画で仲介で物件を売却する際、仲介手数料を頂いておりますが、
それ以外の費用は寝耳に水となってはあとで困ります。
売価の決定の際はそのあたりもご相談下さい。
富士企画スタッフはそのあたりもアドバイスができますのでお役に立てると思います。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
年マタギの収益物件売却
11月30日、いよいよ年末に差し掛かってきました。
賃貸も繁忙期を迎えるので大家さんも不動産屋さんも忙しくなってくることと思います。
来月売買契約をするとして
来月中に引渡しができない、もしくは融資の実行が間に合わないというケースも出てくると思います。
年をまたいでの案件となった場合、いくつか普段と違う注意点があります。
●固定資産税、都市計画税の清算
固定資産税、都市計画税は「1月1日の登記上の所有者」にその年の請求がきます。
請求がくるのは大体4月頃です。
つまり、1月～3月の引渡しになった場合は、まだ税額が来ていない状況で清算をする必要がでてきます。
一般的にこのような場合は前年度の税額をもとに清算を行うのが通例です。
「売却したのに固定資産税の請求がきた」と言われることがありますが
3月頃までの年始の期間に売却をした場合は必ずそうなります。
●年末年始をはさむと良くない！？
不動産屋さんの間では売買契約は整うようであれば極力早め、と考えています。
年末年始休暇などの長期連休をはさむのは特に良くないです。
これは売主にも言えることですが、盆正月などの長期連休では親戚で集まったりすることが多い為
こちら側にとってはあまり好ましくない「アドバイス」をされる可能性も高まります。
折角買主さんが見つかったのに年末の多忙を理由に来年の契約を予定していたら
年明けキャンセルになってしまった、というのもよくある話です。
お忙しい年末だとは思いますが、人間の意思決定が一番の重要事項です。
売却をすすめられている方は担当者の話に耳を傾けてあげて下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
« 過去の記事 新しい記事 »
