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滞納している収益物件売却
滞納している入居者がいると当然困ったものですが
売却となるとどうすればいいのでしょうか？？
まず、滞納の状況ですが、
どれくらい滞納しているのか、
あと経緯はもちろん把握しておきたいところです。
今までなんともなかったのに先月から振り込まれなくなった。
前々から遅れがちだったがついに一か月以上遅れがでて
滞納分が大きくなってきた。
などいろんなパターンがあり、
一ヶ月滞納と3か月滞納のでは全く印象が変わります。
ただもっと重要なのはそれに対して行った対応と
それに対する入居者の反応です。
全然電話に出ない、何度いっても不在は一番ダメです。
ましてや、手紙をポストに入れただけで放置している、、、
これは最初の対応としては随分お粗末と言われても仕方ありません。
こういう問題は早い段階で解決方法を模索しなければなりません。
ここで売買の話に戻りますが、
ただ真っ当に対応しても解決していない場合は
買主からすると相当なリスクです。
例えば、悪い風に考えると
裁判で確定判決が出るまで居座り、
その間に夜逃げされたとすると、
家賃半年分では足りないくらいの費用と損失が見込まれることになります。
従って追い出せるなら追い出した方が考えられるリスクよりも
実費は少ないかもしれません。
または、まだ悪質でない人の場合、
例えば遅れがちで1，2か月滞納状態ではあるが
まだ毎月１ヶ月分分は何とか払っている場合などは
「滞納債権放棄する」というパターンもあります。
滞納分はもう取り返すことはできませんが、
買主側はこれから毎月の収入が安定する可能性が高くなります。
富士企画ではベストな選択をすることが仲介会社を入れる理由になれるよういつも頑張っております。
どんな問題でも結構ですのでお気軽にご相談下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
売却時の融資打診に注意！
収益物件の売却時、
購入する側は少額のものでない限り、融資打診をします。
売る側としては関係ないことに思えますが、注意をしなければならないこともあります。
考えられるケースとしては、
情報が出回りすぎて、銀行審査の段階で不信感を持たれてしまうケースです。
なぜ不信感を持たれてしまうかというと、
様々な購入希望者が同時に金融機関に打診をする場合、
購入希望者の融資希望額もそれぞれ違います。
レントロールがしっかりしていないと
レントロールも内容が違うものが提出されてしまうかもしれません。
さらに不動産業者が購入し、すぐに転売を見込んでいる場合は
売買金額も転売の値段となるので違ってきます。
上記のようなことが同時に起きてしまうと
審査するほうからすると情報が間違いや抜けが多く
持ち込んだ購入希望者も情報元である売り側も信用できない
という考えになってしまう恐れが出てくるのです。
この予防策としては
あまり多くの業者に媒介を委任しない、
レントロールなど物件の詳細状況は売り出し前にしっかりと明らかにしておく、
入居状況など情報の更新をいち早く把握、開示する、
といったことに常に配慮することが重要です。
富士企画では上記の問題をこれまでの経験から
なるべく信頼できるお客様に直接物件情報を紹介する方法をとっています。
もちろん物件情報を拡散することによるメリットも多くありますので
ケースバイケースですが物件売却を任せられる不動産業者には
このような舵取りの能力も求められるということを覚えておいてもらえればと思います。
まずは営業担当と信頼関係を築くことが大事です。
そのためにできるだけお会いしてお話するようにしております。
富士企画の雰囲気を見ていただく為にも、
ぜひ会社にお越しいただければと思います。
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抵当権と共同担保について
収益不動産は高額なものなので
大体の場合お金を借りるために抵当権が設定されています。
この抵当権には登記の情報を見ると債権額がのっていて
その金額を全て弁済すれば抵当権を解除してくれる、
というシステムです。
ただ話が単純なのは抵当権が1つの場合であって
抵当権が複数あれば1番抵当、2番抵当と
優先順位順に登記されています。
当然1番から3番抵当まであった場合は3番抵当まで弁済しないと
抵当権は解除してくれません。
この2番、3番抵当ですが、他の物件の共同担保で設定されている場合が結構あります。
1番抵当が購入するときの抵当権
2番抵当は他の物件購入するときの共同担保に入れたのが原因の抵当権
3番抵当以降も2番と同じ理由
不動産投資で他の不動産を共同担保に融資を受けるのはよくあることだと思います。
ただここで2番抵当の分は他の物件の購入時に補てんとして付けたものなのだからさすがに全額は返さなくても行けるんじゃないか？？
と思われることもあるかと思います。
これについては、
答えになってませんが、聞いてみないとわからないです。
特にいくらまで返済すれば予め決まっているケースはほとんどないので
都度どのくらいで共同担保の抵当権が抹消できるかは確認する必要があります。
一般的な不動産売買において、抵当権の抹消をすることは契約条項にもある義務です。
これがうまく行かないと契約違反だと言われる恐れがあります。
なのでこういった場合、銀行にも予め相談はしておかないとなりません。
ただこの相談には
「幾らぐらいで売れるのか？」
という情報が必要だと思います。
銀行もいくら返済ができるのか指標がないと話をできません。
その為まずは売却の査定が一番先ということになります。
思っていたよりも、高く売れる、
簡単に抵当の抹消ができるという気づきもあったりします。
忙しい年度末ですが、売却の相談は常に行っています。
出勤前の早朝の時間でも
仕事終わりの遅い時間でも
ご相談は受けたわまりますのでお気軽にお問合せ下さい。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８１
mail:info@fuji-plan.net
『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件売却の本を出しています
多くの投資家の皆様は
不動産投資を始められるとき何のきっかけから始めましたか？？
友人、知人にすすめられたり
インターネットや雑誌等で知ったりといったパターンが多いと思いますが
そのあとはご自分で勉強された経験がある方が多いのではないでしょうか。
勉強のツールのひとつとして書籍の購入をされたという方も多いと思います。
不動産投資の為の本は多くありますが
その中で投資不動産売却の為の本はそう多くないと思います。
富士企画では昔から投資家の方々に投資物件を購入してもらい、
その物件をいくらか経過後に売る、というサイクルがあります。
（物件と）長い付き合いになると、オーナーが2回変わることも見ることがあります。
その中で、収益物件を高値で、安全に確実に、かつ買主側も十分にメリットを受けれる売却方法をずっと考察してきました。
その経験から、富士企画の新川が本を出版させてもらうことになりました。
きっと本の中で書いてあるうちいくらかは貴方の物件に当てはまるケースがあるのではないかと思います。
是非一度手に取ってみてください。
【万年赤字物件を驚異の高値で売る方法】
販売は会社内でも行っております。
収益物件を売却しようとしている方、
なかなか売れないと焦りを感じている方
査定などを受けたが適正な価格かどうか不安な方など
一度富士企画で相談してみてください。
もちろん相談は無料で、時間帯も事前にご予約頂ければいつでも結構です。
是非興味を持っていただけることを期待しております。
きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。
お気軽にご相談ください。
〒１６０-０００４
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富士企画株式会社
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第10回夢がモリモリ会（仮）開催します！
富士企画では大体年3回程度、
夢がモリモリ会、というパーティーを開催しております。
今回で記念すべき10回目の開催となります。
夢がモリモリ会とはどんなものか、
ひとことでいうと
不動産投資にい関連する様々なその道のプロフェッショナルをお招きする懇親会です。
銀行など金融関係者、大家の会などを取り仕切っているプロ大家さん
リフォーム業者さんや投資物件ポータルサイトの方
プロパンガス屋さんや司法書士さんまで
これ以外にも様々な方をご招待しております。
毎回メンバーは違うので以前参加された方でも楽しめると思います！
お酒も2．5時間飲み放題です
まじめな話はお酒を飲まないでやった方がいいと思いますが
最初のとっかかりとしてはお酒が入る方がなじみやすい、という方もいると思います。
是非モリモリ会をご利用下さい！
投資物件を売却しようという方でしたら
特に関わり合いが深いのは銀行でしょうか、
投資物件融資の中では有名な金融機関さんばかりですので
ご自分の物件の売り方を考える上で
良いアドバイスを得られるかもしれません。
2月17日（金）19時半から22時まで
場所は歌舞伎町になります。
ご参加される方は詳細お送りしますので下記までご連絡下さい！
皆様にお会いできるのを楽しみにしております。
きっとお役に立てると思いますので、スタッフ一同心よりお待ちしております。
お気軽にご相談ください。
〒１６０-０００４
新宿区四谷１-１９-１６ 第一上野ビル６階
富士企画株式会社
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『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
期間限定トップページ広告に掲載します！
期間限定1物件ですが、あなたの売り収益物件をポータルサイトのトップページに掲載いたします。
富士企画では何度もお伝えしておりますが、
ウェブサイトへの広告はメリットもあるしデメリットもあります。
特にデメリットについていうと大体以下に当てはまるような理由かとおもいます。
・知られたくない人がいる
・売れ残り物件のようにさらしものになってしまう
・（買う方が）ローンの関係でデメリットがありそう
確かに上記のリスクはあります。
ですが「出して短期間ですぐ引っ込める」ことで
このリスクはかなり軽減することができます。
大体1週間くらいであれば「新着」の分類になりますので
新着のうちに取り下げるというのも一つの方法です。
一番見られるページなので広告効果はかなり大きいと思います。
もちろん、売主さんに掲載料を請求することはありません。
載せる物件は、数に限りがありますので、全ては難しいですがご希望の方は是非ご相談下さい。
この時期、3月までが勝負、という気持ちで全員動いております。
銀行の融資方針も少し厳しくなってきているという噂も聞いております。
ですので売るなら早いほうがいいと思います。
富士企画スタッフは全速力で対応致しますので
お急ぎの方は是非ご連絡下さい。
ご相談お待ちしております。
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収益物件を売るか、引き続き保有するか？？
今回のテーマは
収益物件を売るか？
そのまま持ち続けて運営するか？
についてお話します。
この判断に迷われる方は非常に多いです。
人間の心理的に後者に落ち着く人が多いのではないかと思います。
まず、ここで迷われるということは
売るかどうか迷っている物件が収益性がよく、
このまま持っていても問題ないということが根底にあります。
それにその物件を売ったとして
さらに売却益が出たとしても
同様に収益性が高い物件を買い直すことができるのか？？
ここで迷われる方が多いと思います。
売る物件が売却益が出る＝現在の相場に対して安い
ということが言えるでしょうから当然同様の買い直しは難しいということになります。
そこでいくつか不動産屋の立場からの基準についてのお話しますと、
・買った時よりも高く売れる今の相場はいつまでも続くものではない
これはいつでも言えることですが、投資物件の相場は目まぐるしく変化します。
損益を確定させる、という点では判断が早いことは1つのセオリーです。
もちろん、特定の条件により価値が上がる見込みなどがある物件もあります。
それこそ不動産業者とアイデアを出し合って検討する必要があります。
次に
・今後保有してどれだけのメリットがあるか
例えば、その物件が毎年100万円のキャッシュフローを得れる見込みの物件だったとして
売買益がどれだけあるかと比べます。
100万円の売買益だったとすると、次の年に売買益が100万円下がったとしても
賃料収入は衰えていくものとしても今後もあります。
ただこれが500万円だったとすると5年後は1年と比べるとかなり先の話です。
相場も変わるし、賃料収入も落ちていく、修繕費が多く発生するなどリスクが出てきます。
このリスクをとるくらいなら今利確しよう、という考えが強くなります。
この場合は1年と5年の比較ですがこれが3年でみた方がいい場合もあるし、
もう少し長く見てもいい場合もあります。
難しい問題ですが
物件を購入する時から考えていくべき問題です。
富士企画は親兄弟に話すのと同じ立場でお客様にアドバイスを致します。
これから富士企画に来られる方も、一度お話させてもらったお客様も
いつも変わらずご相談に応じておりますので是非お気軽にご連絡下さい。
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地方一棟マンションが売れやすくなる！？
収益物件の売買価格は銀行融資で決まるといっても過言ではありません。
この度全国の一棟マンションに融資をしている銀行が方針を変えることとなりました。
今回の融資方針の変化は金利を下げて融資をするということです。
今までは関東圏の一部と名古屋のみだった金利の優遇が
北海道、宮城、関西圏、広島、福岡の中心地域でも受けれるようになります。
この影響ですが、利回りでいうと1％くらい、売価でいうと1割くらいの相場のアップが見込まれます。
これは知っているのと知らないのでは大違いです。
相場以下で安く売ってしまわない為に一度富士企画にご相談下さい。
また、こういった方針の変更は
一応、オフィシャルのものではありません。
つまり予告なく終わることも十分あり得ます。
恐らくこの3月くらいまではこれでやるのだと思いますがなるべく
急いだほうがよいでしょう。
富士企画は投資物件仲介を専門の会社です。
投資物件を買いたいお客様がたくさんいらっしゃいます。
もちろん、売りたいお客様もたくさんいらっしゃいます。
お互いが公平で満足のいく取引をして頂くことが
仲介業者の信念ですので富士企画スタッフとは
是非腹を割ってお話し頂ければ幸いです。
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金融機関融資と収益物件の利回り
ご存じの方も多いと思いますが、
収益物件の利回りというのは不動産の相場を見る1つの指標となっており、
景気の動向についての参考にもよくされます。
収益物件の利回りは物件の価格が安くなれば高く、
価格が高くなれば低くなります。
物件の価格を左右する大きな要素として金融機関の融資状況があります。
一般的に、銀行の金利があがれば物件の価格も上がるとも言われますが
実際にの物件単位ではいろいろなパターンがあります。
例えばある銀行が
融資期間を長く組めるようになる
金利が下がる、
評価額（融資額）が上がる
融資を受けれるハードルが下がる
と、キャッシュフローが出しやすい融資が受けれるようになった物件は相場があがります。
したがって高く売る為には
最新の銀行融資を知らなければなりません。
富士企画で収益物件の売却査定をずっとおススメする理由は
ずっと収益物件の仲介業を行っているからです。
収益物件の仲介を続けているからこそ
銀行融資については常に気を付けています。
購入希望者の方が望む相場を知るからこそ
売れる値段を言えます。
買取と仲介はまったく違います。
富士企画の仲介会社としての視点での査定を一度聞いてみてはいかがでしょう？？
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ＴＥＬ：０３-６３８０-６７８０ ＦＡＸ：０３-６３８０-６７８３
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『不動産投資専門サイト』 http://www.fuji-plan.net/
『収益不動産売却サイト』 https://www.fuji-baikyaku.net/
『投資物件賃貸管理サイト』 http://www.fuji-kanri.net/
収益物件のインターネット広告＆メルマガ
収益物件の広告でもっとも多いのがインターネット広告です。
インターネット広告は多くの投資家さんの目に触れ
希望に合致した方から問い合わせを頂き、より具体的に検討して頂く、という流れになります。
先日のレインズと大きく違うのは見せる相手が不動産業者か一般の投資家かの違いです。
富士企画では大手ポータルサイトをいくつか利用しておりますが
それもポータルサイトにより見る層が少しですが違ったりするためです。
賃貸物件なども今ではほとんどがインターネットを見ての来店だといいます。
ただこのインターネット広告も使い方によってはデメリットがあります。
例えば、1か月間ポータルサイトに広告を出したとして結果売れなかった場合、
その物件が「売れ残り物件」のようにさらし者になってしまうケースです。
探している方は毎週、多い人は毎日ポータルサイトをチェックしているので
その物件が何日も売れないということを悟ってしまうのです。
また初めて見た方だったとしても、
登録が何日も前であることが見えると（登録日はどのサイトでもユーザーには表示されます）
同様に「あまりいい物件ではないのだろう」と判断されてしまう恐れがあります。
収益物件はたくさんの方がいいものは無いか多い人は毎日チェックしています。
ポータルサイトの機能として新着物件はメールでも配信されます。
したがって「新着物件」であることは重要なのです。
もう少し前からでていても新着物件であるかのように見せることが一つのテクニックです。
初めてみる方には紛れもなく新着物件なので別に何かを偽っているわけではありません。
一方メールマガジンはメールなので一度出せば見るのは大抵最初に開くときだけです。
ただ出す相手はメールマガジンに登録しているユーザーだけなので
誰でも見れるポータルサイトよりは対象が限定的です。
したがって先ほどの売れ残りに見えるリスクは少ないと言えます。
また、広告は一般的に浸透している
「いい物件は広告には出てこない」という感覚からすると逆効果になるリスクもあります。
情報は出せばいい、というものでもありません。
収益物件は気軽に買うような金額のものではない為、広告自体アプローチの一環として慎重に行う必要があると富士企画では考えております。
広告の方法やタイミングなど売り出す前にじっくり計画を練ることが重要ですので
売却を始める際は是非打ち合わせの機会を頂ければと思います。
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