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保有か売却か…悩みどころです。
タイトルのようなことをお悩みの方も多くいらっしゃるのではないかと思います。
収益物件は保有して運営していけば利益がでるもの
折角一生懸命探して、やっと購入にありつけた物件を売るのはちょっと足踏みしてしまう、
という気持ちはよくわかります。
そんな方々に富士企画から少しアドバイスをしたいと思いますが
不動産会社と投資家ではそもそもちょっと立場が違います。
不動産業者の考えと、一般の投資家の考えが違うところは
売上額の意識がまずあります。
投資家さんはキャッシュフローを第一に考える人が多いです。
売買を繰り返して利益を出していく方法よりも基本的に手堅い方法と言えます。
ただ不動産業者が企業として、売り上げを上げていく為には大分時間がかかってしまう方法です。
なので不動産業者は買取、転売を重点的に行うことにいくらかメリットがあるのです。
次に瑕疵担保責任があります。
宅建業法で売主が宅建業者、買主が非宅建業者の場合は瑕疵担保責任を最低でも2年間負わなければならないことになっています。
これは当然リスクとなります。
宅建業者でない方は瑕疵担保責任をなしにできるのと比べるとかなり大きな差です。
この点は売るか売らないかというより利幅に影響が大きいと思います。
さてここまで来たところで保有か、売却か、どう判断しているかというと
キャッシュフローと売却益の対比で考えます。
例えば、
1年のキャッシュフローが100万円見込める物件を保有していたとして
売却益が100万円だとします。税引き後の利益です。
これはみなさん「もったいない」と思われるのではないでしょうか。
特段事情がない限り、普通これくらいで売ることはありません。
ただ上記のケースで100万高くうれるならば、200万高く売れるならば
と考えていくと、1000万近くまでいくまでにほとんどの人が売った方がいい、と思うでしょう。
では300万ならどうでしょう、微妙なところになってきますが
キャッシュフローが未来に入る予定のお金、
さらに未来になればなるほど、家賃下落、大規模修繕など予定のキャッシュフローを阻害する要素がたくさん出てきます。
キャッシュフロー3年分、
少ないと感じられるかもしれませんが、利益を確定できる点で考えれば
3年後の同額の利益よりも2倍くらい価値がある、とみていいのではないでしょうか。
さらにこの売買益はまた投資に回すこともできるようになります。
とりあえず、3年分という数値を出しましたが、当然物件のエリア、築年数などによって変わります。
まず大事なのはいくらくらいで売れそうかということを把握することです。
富士企画ではこのような相談をいつも承っておりますので是非一度話を聞きに来てみて下さい。
悩んでいたことがすっきりするかもしれません。
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