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収益物件売却時に必要なもの
富士企画では随時収益物件売却のご相談を承っておりますが
その際、どんな情報を出せばよいかと聞かれることがあります。
なるべく詳しく書面があれば拝見させていただきたいのですが、今日は簡潔に通常必要なものについてお話します。
まず、販売図面にあるような物件の概要を把握する必要があります。
これが詳しくまとめて載っているのが「重要事項説明書」です。
内容にもよりますが、これがあれば不動産の説明に関しては大半これで足ります。
そこそこページ数もあると思うのでスキャンや元データがあれば保存しておいた方が便利です。
次にレントロールの為の情報です。
収益物件をお持ちの方はよくご自分でもレントロールを作成されていることがありますがとりあえずそちらを頂ければ結構です。
ただし、具体的に検討される方にはこちらの表だけでは情報が足りない場合があります。
・敷金はいくらあるか
・契約期間はいつまでか（初回の入居はいつか）
・どんな属性の方か
ここまで全部入れるならば「賃貸借契約書」がやはり必要になります。
なお、賃料が契約時より減額されていて書面とは相違がある場合などもありますのでやはり実質入金分がわかる
「管理明細」なども併せて必要です。
販売図面にまだ足りない情報があります。
「間取り図」です。こちらはない場合は意外と苦労したりします。
間取りがないと満室の場合は当然中がどうなっているか確認も予想もしづらいですし
それぞれ間取りが違うアパートやマンションだったりすると1部屋だけ見ても他が予想がつかない場合があります。
購入時に万一間取り図がなかった場合は空室の部分の募集図面を集めておくと役に立つ場合があります。
また、建築確認書類に間取りがわかるものがあったりしますのでこちらもチェックが必要です。
ここまで来て大体の概要は見えてきました。
あと必要なのがコスト関係です。
まず、固都税、購入者は取得税もかかるので固定資産税評価額も必要です。
これは毎年来る「課税明細」に記載されています。
設備関係でも毎月お金がかかっているものが多いと思います。
エレベーター、浄化槽、受水槽、貯水槽、自動火災報知機などすべて請求書や契約書などあればベストです。
有料サービスも契約されている場合は任意のコストとして提示すべきです。
清掃委託、インターネット契約、駐車場借り上げ契約などやめることができるものであっても
現状利用されているものは全てお伝えください。
実際はお金の負担はありませんがプロパンガス会社から設備の貸与を受けている場合も契約書を見ます。
ざっと記載してきましたが、おおよそこれだけあれば大分網羅できていると思います。
しかし、物件によっては道路について協定があったり、隣地との約束があったりと特殊なケースは多々あります。
売るから関係ないことはありません。売るからしっかりと次の方にお伝えしないとならないのです。
みんなが満足のいく取引を完了させるため、お手数ですが書類などのとりまとめを行っておいて頂ければ幸いです。
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