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収益不動産売却、取得費になるもの
収益不動産の売却時、特に個人の場合については
取得した金額と売却した金額から譲渡所得が計算され課税されます。
したがって売却した時、利益がでれば申告時に納税しなければなりません。
ですので単純に仲介手数料と残債の返済額だけを考えて売却してはいけないのです。
取得した金額と売却した金額と簡単に書きましたが、それには色々な費用が含まれます。
例えば取得時の、登記費用、仲介手数料など、もちろん売る時も仲介手数料、抵当権の抹消費用などかかります。
ここで見落としがちなのが償却費です。
減価償却は建物の金額を定額で償却していくものですが、
これは償却なので償却分は取得費から控除して考えなければなりません。
5000円の収益物件の場合、
建物の按分を2000万として5年ですべて償却し5000万で売却する場合は、(仲介手数料などは別として）
3000万が課税される範囲となります。
このように、減価償却が全て終わっていると結構な譲渡益が出る場合が多いです。
これが短期譲渡であればかなりの譲渡税の支払いが生じてしまいます。
こればっかりは利益なので仕方のないことですが、ある程度調整はできます。
例えば、取得費について、実は仲介手数料は取得費として建物部分にあたる額は減価償却できます。
仲介手数料は購入する諸費用の中でも割合の大きいものですのでこの部分を充てれるのは大きいです。
個人の売買であれば損の通算ができない為、赤字は大事に使って下さい。
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