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違法性がある収益物件を売却する
違法性がある物件をなるべく高く売却する為にはどのようなことに気を付けなければならないのでしょうか。
基本的に違法性が認められる物件は、
既存不適格、違法物件などといわれ、値段は通常の場合よりも下がります。
その為、高利回りになりがちです。
ただ、その代わりローンがつきつきづらいです。
違法性がある物件というと、
・建蔽率、容積率が超過している。
・接道要件を満たしていない。
・用途が違反している。
主に上記の三点になるかと思います。
建蔽率・容積率、接道要件、用途は決まってくるのは土地の問題です。
主に都道府県の設定する「用途地域」によって建蔽率・容積率、用途は決まってきます。
①改善できる内容か、もしくは改善できる目途がたつ問題か。
こういった違法性があるケースの場合、改善できる例もあります。
例えば一番多いのは用途変更です。
店はダメな用途地域で店舗使用をしているのはやめればいいわけです。
簡単にはいかないと思いますが、そこは効果は大きいはずです。
その他に建蔽率、容積率も改善できるケースがあります。
建物の延べ床面積には通常、全ての部分が含まれていますが、
このうち共用部分(廊下や階段部分など)は容積率に算入しなくてもよいことになっています。
これを測り直して土地家屋調査士より大丈夫のお墨付きを頂くわけです。
少しのオーバーの場合、これはチャレンジしてみる価値があるかもしれません。
②改善策、出口を具体的に提示した売却をする
既存不適格や違法建築の物件の場合、どうにもならない場合も多いと思います。
ただ、そうはいっても行政から取り壊しの命令や処分が下るわけではありません。
そのまま利用し続けても問題ない場合がほとんどです。
例えば、用途などで問題があるのならば、テナント店舗側から退去があった際に
遵法となる事務所に変えればいいなど、改善策を提示することは効果があると思います。
また、こういった物件は通常の問題がない物件よりも安い為、高利回りになる場合が多いです。
従って、キャッシュフローが多く、返済のめどが十分立つ物件であれば購入しても投資としては問題ないはずです。
そのまま利用しつつ、都度物件の価値を回復するための方法を用意しておけば収益物件の出口も見やすくなるはずです。
富士企画では物件を購入して頂く際、収益物件の状態、そして物件を売却する際に必要なアドバイスを詳しくお伝えしております。
不動産の取引は高額なものなのでトラブルにならないよう信頼できる業者にお任せ下さい。
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