コラムNo,070｜収益マンション売却における確定申告

収益物件の確定申告では所有期間に注意

収益マンションを売却したときには確定申告を行って、税金を支払う必要があります。
課せられるのは所得税と住民税です。
譲渡益が出ている場合には、支払いが必要となりますが、
譲渡損失が出たときには支払う必要がありません。
土地や建物等の譲渡所得については、分離課税となっているため、
他の所得との損益通算は不可能ですが、不動産売却で損失が出ている場合には、
損益通算することができます。
譲渡所得については、 譲渡収入から取得費と譲渡にかかった費用を差し引いたものとなります。
この金額に税率を乗じることで、金額を把握することができます。
税率については、長期譲渡か短期譲渡かによって異なります。
不動産の所有期間が5年を超える場合には、長期譲渡所得となり、
5年以下の場合には短期譲渡所得となります。
一般の譲渡の場合、長期譲渡所得の税率は20.315％、短期譲渡所得の税率は39.63％となります。
計算の際には、譲渡した年の1月1日現在の状態で判断しますので、注意が必要です。

収益マンションの確定申告の注意点

収益マンションなど、収益物件の場合、注意しなければならないのが、
マイホームで受けられるいくつかの特例が受けられない点にあります。
マイホームの場合には、譲渡益が出たときに「3つの特例」として、
3千万円の控除・10年超所有の場合の軽減税率・特定の居住用財産の買換え、
などの特例を適用することができますが、収益物件の場合には、利用することができません。
また、居住用財産では、買換えでの譲渡損失の損益通算・繰越控除や、
特定居住用財産についての譲渡損失の損益通算及び繰越控除が適用可能ですが、
収益物件については、どちらも適用できませんので、注意が必要です。
なお、収益物件を売却した場合、減価償却費をどのように計上するかについては、いくつかの方法があります。
１つめは、月割りで計算し、計上後の帳簿価額を取得費にする方法、
２つめが、減価償却費を計上せずに、期首の帳簿価額を取得費にする方法です。
2通りの方法で計算して、有利な方を選ぶとよいでしょう。